Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste
Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 11. oktober 2006
Sager til drøftelse
2. Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Alle" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste
TMU 677/2006 J.nr. 619.0058/06
INDSTILLING
Teknik-
og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse
vedrørende udvikling af områderne "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest",
"Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" - primært
til boliger.
Teknik-
og Miljøforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at drøfte redegørelsen
med henblik på
at udarbejde forslag til lokalplan
"Amagerfælledvej"
Teknik-
og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget
og Økonomiudvalget at drøfte redegørelsen med henblik på
at udarbejde forslag til lokalplan
"Ragnhildgade Vest" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde forslag til lokalplan "
Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde forslag til lokalplan " Østre
Gasværk" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde forslag til lokalplan
"Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde forslag til lokalplan
"Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
at der i forbindelse med udarbejdelsen af
forslaget til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" undersøges, om den planlagte
genbrugss
tation ved Grøndalsvænge Allé kan flyttes til "trekantområdet" ved
Bispeengbuen.
Økonomiforvaltningen
indstiller til Økonomiudvalget
at godkende, at Økonomiforvaltningen foretager
forudgående høring i forbindelse med kommuneplantillæggene for "Ragnhildgade
Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk" og "Grøndalsvænge Allé".
RESUME
I
forbindelse med indstillingen om "billige boliger", som Borgerrepræsentationen
vedtog på sit møde den 23. marts 2006, blev det godkendt, at alle egnede
kommunale byggegrunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret,
reserveres til etablering af 5x5-boliger.
I
indstillingen indgik de første 7 kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere
benævnt Røde Mellemvej), "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre
Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé", der alle umiddelbart er
vurderet at kunne anvendes til boligbyggeri med en samlet rummelighed på 1.000
– 1.500 boliger. Den 7. grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en
eksisterende lokalplan muliggør et boligbyggeri med omkring 40 boliger.
For
de 6 førstnævnte grunde gælder, at der skal udarbejdes lokalplan, og for fem af
disse (undtagen "Amagerfælledvej") skal der udarbejdes kommuneplantillæg, som
muliggør boligbyggeri. Det er valgt at lave én redegørelsesindstilling, men det
er 6 selvstændige plansager.
Teknik-
og Miljøforvaltningen har foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte
grunde for at belyse byggemuligheder på grundene. På de større grunde er der
skitseret 2 modeller med forskellige typer af bebyggelse, for at illustrere
forskelligheden i volumenet og antallet af boliger, der kan opføres. Volumenstudiernes
modeller omfatter i alt 1.200 – 1.500 boliger på de 6 kommunale grunde. Fastlæggelse
af egentlige bebyggelsesplaner sker i den videre lokalplanproces.
Lokalplan
"Amagerfælledvej" forventes at muliggøre ca. 135 boliger. Lokalplan "Beauvaisgrunden" og "Torveporten" forventes at muliggøre
omkring 100 boliger hver. På "Beauvaisgrunden" integreres boligerne med
serviceerhverv, og på "Torveporten" placeres boligerne sammen med bebyggelse
til butikker med særligt pladskrævende varer og kontorer mv.
Kommuneplantillægget for "Beauvaisgrunden" ændrer det nuværende S2*-område til
et C2*-område, og en del af det tilgrænsende T1-område langs Rovsingsgade
ændres til et S1-område. I tillægget for "Torveporten" ændres en del af
E1-området omkring Grønttorvet til et C1*-område. Den overvejede flytning af
Grønttorvet vil øge områdets udviklingspotentiale og mulighederne for boligbyggeri.
Lokalplan
"Ragnhildgade Vest" skal muliggøre boligbebyggelse på KTKs håndværksområde,
eventuelt med op til
Lokalplan
"Østre Gasværk" skal muliggøre opførelse af boliger på den ubebyggede del af
Østre Gasværk-grunden vest for B93's boldbaner, og der påregnes endvidere sikret
areal til en ny større institution (gymnasium el. lign.) i området. Foreløbige
volumenstudier viser to modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 300
boliger og den anden ca. 500 boliger. I det tilhørende kommuneplantillæg ændres
det nuværende O2*-område på Østre Gasværk mm. til et B5-område og til O2/O3-områder.
Lokalplan "Grøndalsvænge Allé"
skal muliggøre
opførelse af boliger og en genbrugsstation. Foreløbige volumenstudier viser to
modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 185 boliger og den anden ca.
220 boliger. Det tilhørende
kommuneplantillæg ændrer det nuværende T2-område til et B3*-område.
På Borgerrepræsentationens
møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet kapitalbevilling på 3,5
mio. kr. til projektering og klargøring af et ca.
Med indstillingen foreslås udarbejdet følgende lokalplaner: "Amagerfælledvej" "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" med kommune-plantillæg for de 5 sidste.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
vedtog på mødet den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for
Københavns Kommune 2005 – 08" (BR755/05). I forbindelse hermed besluttede
Borgerrepræsentationen, at der med udgangspunkt i boligplanens mål om billigere
nybyggeri udarbejdes et særskilt oplæg om billigere boliger, som fremlægges for
Borgerrepræsentationen i 2. kvartal 2006.
I forlængelse heraf godkendte Borgerrepræsentationen på mødet den 23. marts 2006 indstillingen "Billige Bo liger" (BR114/06). Et af punkterne heri var, at alle egnede kommunale byggegrunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til etablering af 5x5-boliger.
I indstillingen
indgik de første 7 kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere benævnt Røde
Mellemvej), "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk",
"Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé", der alle umiddelbart er vurderet at
kunne gøres anvendeligt for boligbyggeri med en samlet rummelighed på i alt
1.000 - 1.500 boliger. Den 7. grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en
eksisterende lokalplan muliggør et boligbyggeri med ca. 40 boliger.
I 4 af
kommuneplantillæggene påregnes der rammeændringer af en sådan karakter, at der
er behov for at foretage en forudgående høring og indkalde forslag og ideer til
planlægningen. Dette gælder ikke for "Torveporten", hvor ændringerne er varslet
i Kommuneplan 2005 og den tilhørende Valby Bydelsplan.
Redegørelse for planlægningen
Det er valgt at
lave én redegørelsesindstilling for igangsætning af lokalplaner samt
kommuneplantillæg for de første 6 kommunale grunde. Der skal laves 6
selvstændige lokalplaner og 5 kommuneplantillæg, hvor der skal tages stilling
til den enkelte plansag. I øvrigt er der forskellige forhold, der skal vurderes
nærmere - jordforurening, støj, lejeforhold, tidligere Borgerrepræsentationsbeslutninger
mv. - ved planforslagenes udarbejdelse. Den egentlige redegørelse for
igangsætning af de enkelte plansager er vedlagt som bilag 1 - bilag 6.
Modellen med én redegørelsesindstilling er et forsøg
på at forenkle planprocessen med én indstilling med ét fælles tema og en
overvejende fælles tidsramme.
Volumenstudier
På
nuværende tidspunkt foreligger der ikke konkrete projekter for bebyggelsen på
de enkelte grunde, og disse vil først være kendt, når grundene har været i
udbud eller sælges. I forbindelse med redegørelserne, har Teknik- og
Miljøforvaltningen foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte grunde for
at belyse byggemulighederne på grundende.
I
volumenstudierne er der, hvor det umiddelbart har været muligt, forsøgt taget
hensyn til forurening på grundene således, at bebyggelsen er placeret mest
hensigtsmæssigt i forhold hertil. Dette er beskrevet nærmere i de enkelte
redegørelser.
Volumenstudierne
er alene en foreløbig analyse af, hvor meget en bebyggelse fylder på grunden,
hvor meget friareal, der bliver til rådighed, og hvor mange parkeringspladser,
der kan etableres. Der er dermed ikke taget stilling til den egentlige
placering og udformning af bebyggelsen, friarealer, parkering mv.. Det vil
først ske i forbindelse med lokalplanforslagenes udarbejdelse. Der er heller
ikke taget egentlig stilling til bevaring/nedrivning af eksisterende bygninger,
hvilket ligeledes sker i den videre planlægning.
I
"Ragnhildgade Vest", "Østre Gasværk" og Grøndalsvænge Allé" er der skitseret 2
volumenstudier for at afprøve 2 bebyggelsesformer ("byggeforeningshuset" i op
til 3 etager, og "byhuset" i mere end 3 etager). Disse modeller giver et godt
indblik i, hvad valg af bebyggelse betyder for boligantal, friarealer og
parkering. Ved "byhuset" (etagebebyggelse) kan der opnås en bymæssig tæthed med
mange boliger, men friareal- og parkeringskrav medfører, at en del af
parkeringen må i konstruktion. Ved "byggeforeningshuset" opnås færre boliger,
men til gengæld kan al parkering oftest placeres på terræn, hvis det i øvrigt
er hensigtsmæssigt. De 3 grunde er af en sådan størrelse, at der på den enkelte
grund kan skabes en egen identitet.
Modellerne i de
foreløbige volumenstudier viser mulighed for opførelse af ca. 135 boliger på Amagerfælledvej, omkring 100
boliger på hver af Beauvaisgrunden og Torveporten, 365-410 boliger i Ragnhildgade, 300-500 boliger på Østre Gasværk og
185-220 boliger på Grøndalsvænge Allé. Dette giver i alt ca. 1.200-1.500
boliger på de første 6 kommunale grunde, hvor der ønskes opført billige boliger.
Til brug for volumenstudierne er der anvendt en række forudsætninger,
som i hovedtræk er i overensstemmelse med de kriterier, som forvaltningerne
ellers anvender i lokalplanlægningen ved boligbebyggelse. Boligstørrelsen af de
billige boliger forventes at blive på
Parkering
Københavns Kommuneplan
fastlægger parkeringsdækningen til normalt at være af størrelsesordenen 1
parkeringsplads pr.
Kommunen fastholder parkeringskravet ved alt nybyggeri. Hvor særlige forhold gør sig gældende, f.eks. ved huludfyldning hvor anlæg af tilstrækkelig parkering ikke er mulig, bliver der i forbindelse med byggesagsbehandlingen tinglyst bestemmelse om deltagelse i fælles parkeringsanlæg eller indbetaling til en evt. parkeringsfond, når kommunen måtte forlange det.
De konkrete bebyggelsesønsker på hver af de 6 grunde
er endnu ikke fastlagt. Den konkrete parkeringsløsning på den enkelte grund vil
blive fastlagt i de enkelte lokalplanforslag. Her vil endvidere muligheden for
dobbeltudnyttelse af parkering i områder med både boliger og erhverv blive
vurderet.
Lokalplanforslag
"Amagerfælledvej"
Ejendommen ligger kommuneplanmæssigt i et boligområde
sammen med boligbebyggelsen Hørgården. En ny bebyggelse på området har samtidig
en markant beliggenhed over for DR-Byen i Ørestad. Redegørelsen for
"Amagerfælledvej" er vedlagt som bilag 1.
Med
beslutningen om, at der kan opføres boliger samtidig med opretholdelsen af omfanget
af beboerhaver på ca. 5.000 m2 , sker der
en afrunding af bebyggelsesforholdene ved Hørgården. Omfanget af beboerhaver
kan opretholdes som et led i en fælles ordning med Hørgården af friarealer og
evt. også af parkeringen på terræn.
I de foreløbige volumenstudier er der vist en
bebyggelse i 5 etager med udnyttet tagetage, som muliggør etablering af ca. 135
boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 105. Al parkering foreslås
placeret på terræn, som den øvrige parkering i området. Kommuneplanens ramme på
maksimalt 110 i bebyggelsesprocent er overholdt.
Lokalplanforslag "Ragnhildgade Vest" med tilhørende
kommuneplantillæg
Lokalplan "Ragnhildgade
Vest" og kommuneplantillægget skal muliggøre boligbebyggelse på KTK´s
håndværksområde, eventuelt med op til 3.000 m² butiks-/erhvervsareal i bebyggelsen nærmest Haraldsgade. I
kommuneplantillægget påregnes det nuværende T2-område ændret til et B4-område.
Der overvejes endvidere at udpege et lokalcenter ved Haraldsgade. Redegørelsen
for "Ragnhildgade Vest" er vedlagt som bilag
2.
I volumenstudierne er der
valgt 2 modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
I model 1 etableres ca. 365 boliger
("byggeforeningshuse") samt 1.800 m²
butiks-/erhvervsareal ved en mindre plads på hjørnet
af Ragnhildgade og Haraldsgade.
Bebyggelsen er udformet som stokbebyggelse i 2½-3 etager. Nærmest Haraldsgade er bebyggelsen udformet med boliger i 2
etager placeret ovenpå en butiks-/erhvervsetage. Bebyggelsesprocenten er
ca. 105. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion langs
Rovsingsgade. Friarealerne er af størrelsesordenen 60 pct. af etagearealet til
boliger og 15 pct. til erhverv.
I model 2 etableres ca. 410 boliger samt 3.000 m² butiks-/erhvervsareal ved en mindre plads på hjørnet af Ragnhildgade og
Haraldsgade. Bebyggelsen er udformet som en randbebyggelse varierende mellem 4½
og 5½ etager langs Rovsingsgade, Ragnhildgade og Haraldsgade og som stokbebyggelse
i 2½ etage på de indre arealer. Bebyggelsesprocenten er ca. 120. Halvdelen af
parkeringspladserne er også her placeret i konstruktion og den anden halvdel
placeres på terræn.
Lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med
tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen
og kommuneplantillægget skal muliggøre opførelse af en blandet bolig- og
erhvervsbebyggelse på "Beauvaisgrunden" samt evt. bebyggelse med serviceerhverv
på et tilgrænsende DSB-areal langs Rovsingsgade. Der er tidligere gennemført en
proces for udvikling af grunden med indkaldelse af idéoplæg fra 3 rådgiverteams
og inddragelse af lokale interessenter i processen. Teamet Lundgaard &
Tranberg Arkitektfirma A/S og SLA landskabsarkitekters projekt blev valgt som
det, der skal arbejdes videre med.
De
3 idéoplæg, bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den
25. oktober 2005 er fremlagt i borgmester Klaus Bondams forkontor til gennemsyn
som bilag B, og den egentlige redegørelse for "Beauvaisgrunden" er vedlagt som bilag
3.
Hele
Beauvaisgrunden er belastet med en trafikstøj på 60-70 dB(A), grunden ligger op
til jernbanen og der er konstateret en kraftig forurening på grunden. Ud fra en
afvejning i forhold til disse miljømæssige belastninger er det umiddelbart
vurderet, at der kan indpasses omkring 100 boliger i området. Lundgaard &
Tranberg Arkitektfirma A/S er blevet bedt om at viderebearbejde deres projekt
med henblik på at indpasse "billige boliger", herunder at vurdere om der kan
indpasses flere boliger. Arkitekten forventes at præsentere sin bearbejdning af
projektet ultimo oktober 2006.
En
overvejende del af parkeringen er forudsat etableret i konstruktion. Det vurderes,
at der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen.
Anvendelse
af Beauvaisgrunden til blandet boliger og erhverv forudsætter, at det nuværende
S2*-område ændres til et C2-område. I kommuneplantillægget påregnes endvidere
muliggjort erhvervsbebyggelse på et tilgrænsende DSB-areal ved, at en del af
T1- området langs Rovsingsgade ændres til et S1-område.
Lokalplanforslag
"Østre Gasværk" med tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen og det tilhørende
kommuneplantillæg skal muliggøre etablering af boliger på den ubebyggede del af
Østre Gasværksgrunden vest for B93's boldbaner. Det betyder, at boldbanerne
ikke bliver berørt. Der påregnes endvidere sikret areal til en ny større
institution (gymnasium el. lign) i området. Redegørelsen for "Østre Gasværk" er
vedlagt som bilag 4.
I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2
modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
Model 1 tager udgangspunkt i den eksisterende
lave og åbne bebyggelse på Gasværksgrunden og det tilstødende Øresundshospital.
Bebyggelsen er udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt mønster,
som muliggør etablering af ca. 300 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent
på ca. 75. Al parkering - ca. 285 pladser - kan placeres på terræn, heraf en
stor del på et servitutbælte, der ikke må bebygges.
Model 2 er inspireret af det
tætte Østerbros etagehusbebyggelser og er
udformet med bebyggelse i 6 etager, og den rummer ca. 500 boliger, svarende
til en bebyggelsesprocent på ca. 140. Halvdelen af parkeringen er placeret i
konstruktion og de resterende ca. 240 pladser er placeret på terræn.
Grunden er forurenet efter ca. 90 års gasproduktion,
og det må forventes, at den endelige udformning af bebyggelsen må bearbejdes
med henblik på en optimering af mulighederne i forhold til udbredelsen af
forureningen. Hvis den tredjedel af grunden, der er mest forurenet friholdes
for bebyggelse, betyder det, at der med den i modellerne viste bebyggelse kun
kan opføres ca. 200 byggeforeningshuse og ca. 350 etageboliger. Det har stor
betydning for de økonomiske beregninger af forureningsomkostningerne, hvor
boliger og friarealer placeres.
En anvendelse af Østre Gasværksgrunden til boliger mv.
forudsætter, at det nuværende O2*-o
mråde med Østre Gasværk og Øresundshospitalet
ændres til et B5-område og til O2/O3-områder. Den endelige afklaring af
rammernes indhold fastsættes ud fra en nærmere vurdering af anvendelsen og
byggemulighederne i området.
Lokalplanforslag
"Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg
Kommunens ubebyggede areal
ved Torveporten, der indgår i et større erhvervsområde ved Grønttorvet, er af
Økonomiforvaltningen udpeget som salgsegnet areal i forlængelse af
beslutningen i 2004 om at opføre et Vandkulturhus i Valby. Området er i
kommuneplanen fastlagt til blandet erhverv (E1-område), hvori der kan placeres
butikker med pladskrævende varer. Redegørelsen for "Torveporten" er vedlagt
som bilag 5.
De omkringliggende
erhvervsarealer er under omdannelse, og det er målet at kæde de eksisterende
kvarterer sammen på tværs af de gamle industriområder. Lokalplanarbejdet har
været under forberedelse gennem længere tid for erhvervsarealerne på begge
sider af Gammel Køge Landevej – bl.a. på baggrund af flere henvendelser om
etablering eller renovering af butikker med særlig pladskrævende varer. Den
overvejede fraflytning af Grønttorvet vil øge områdets udviklingspotentiale og
mulighederne for boligbyggeri.
I de foreløbige
volumenstudier er det vurderet, at der kan indpasses ca. 100 boliger i 5 etager
i den sydøstlige del af grunden op mod de eksisterende etageboliger, og der kan
opføres butikker og serviceerhverv i op til 5 etager mod Gammel Køge Landevej.
63 parkeringspladser er vist etableret på terræn, og de sidste 33 forudsættes etableret
i konstruktion i et anlæg sammen med erhvervsbebyggelserne. Det vurderes, at
der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen. I
det videre forløb undersøges muligheden for at indpasse flere boliger i
området.
En anvendelse af arealerne
ved Torveporten til boliger, butikker og kontorer forudsætter, at en del af
E1-området ændres til et C1*-område til boliger og serviceerhverv med en
maksimal bebyggelsesprocent på 110.
Lokalplanforslag
"Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen
og det tilhørende kommuneplantillæg omfatter den tidligere vandværksgrund og
skal muliggøre etablering af boliger på den sydvestlige del og en genbrugsstation
på den nørdøstlige del nærmest KPMGs kontorhus. Redegørelsen for "Grøndalsvænge
Allé" er vedlagt som bilag 6.
Adgang
til både boliger og genbrugsstation skal sikres, så den kan ske så hensigtsmæssigt
som muligt. Det er endvidere hensigten med lokalplanforslaget at muliggøre
etablering af en parkeringskælder, som kan løse KPMGs parkeringsproblemer og
samtidig ved dobbeludnyttelse give parkeringsmuligheder for boligbebyggelsen.
På
Borgerrepræsentationens møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet
kapitalbevilling på 3,5 mio. kr. til projektering og klargøring af et ca.
Genbrugsstationen
placeres nærmest KPMG-bygningen og optager ca.
For at sikre bedre muligheder for en homogen og hensigtsmæssig bebyggelse i lokalplanområdet foreslås det i forbindelse med planarbejdet undersøgt, om genbrugsstationen kan placeres på "Trekantgrunden" ved Bispeengbuen. En forudsætning herfor er bl.a., at de kommunale arealer på dette sted kan udvides med tilgrænsende vejarealer langs Bispeengbuen samt eventuelt med et smalt bælte af Ringbanens arealer.
I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2 modeller
til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
Model 1 tager udgangspunkt i
karakteren fra det tilstødende område med villa- og rækkehusbebyggelse og er
udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt stramt mønster, som
muliggør etablering af ca. 185 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på
ca. 85. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion, og de
øvrige ca. 90 er placeret på terræn.
Model 2 tager udgangspunkt i
stationsnærheden, KPMG-bygningen i 6 etager og boligbebyggelse på
Frederiksbergsiden af banedæmningen i 6 etager. Bebyggelsen er udformet som
punkthuse og bygningsstokke i 4 – 6 etager. Denne bebyggelse rummer ca. 220
boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 100. Lidt under halvdelen af
de krævede parkeringspladser er placeret i konstruktion, og ca. 120 pladser kan
placeres på terræn.
Ved det endelige valg af
bebyggelsesprincip er det vigtigt, at der tages hensyn til de omkringliggende
villabebyggelser på den ene side, så der formidles en overgang hertil og til
KPMGs kontorbygning på den anden.
Boliganvendelsen af området
forudsætter, at det nuværende T2-område ændres til et B3*-område med særlige
bestemmelser, som tillader, at der kan etableres en genbrugsstation i den østlige
del af området.
Planproces
Såfremt udvalgene er enige i intentionerne i
redegørelsen udarbejdes 6 selvstændige lokalplaner med tilhørende
kommuneplantillæg på de 5 grunde.
For "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre
Gasværk" og "Grøndalsvænge Allé" vil der - betinget af Økonomiudvalgets godkendelse
- blive holdt en forudgående høring med indkaldelse af forslag og ideer til
kommuneplanprocessen. Denne indkaldelse vil finde sted ved annoncering i de
lokale aviser.
Tidsplaner
Planforslagene vil blive behandlet selvstændigt og vil
alt efter den videre bearbejdning af forureningsundersøgelser, eventuel
forudgående høring af kommuneplantillæg, miljøvurderinger, inddragelse af borgere
mv. blive fremlagt til politisk vedtagelse i den takt, de er færdige hertil,
hvilket også afhænger af sagernes kompleksitet.
Med forbehold for udvalgenes behandling samt den
videre bearbejdning af planforslagene, forventes følgende tidsplaner:
Lokalplanforslag "Amagerfælledvej" forventes politisk
behandlet i 1. kvartal 2007 og sendt i offentlig høring i 2 måneder primo 2007.
Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i 2.-3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om
kommuneplantillægget for "Ragnhildgade Vest" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget
med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk
behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2
måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007. Frigørelsen
af KTKs område forventes afsluttet medio 2007.
For lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg forventes der i løbet af efteråret 2006 udarbejdet et revideret forslag til bebyggelsesplan, der kan danne grundlag for lokalplanforslaget. Der forventes herefter gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007 og sendes herefter i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endelig vedtaget i 3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om
kommuneplantillægget for "Østre Gasværk" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget
med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk
behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2
måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.
Lokalplanforslag "Torveporten" med tilhørende
kommuneplantillæg forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de
sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget
i 3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om
kommuneplantillægget for "Grøndalsvænge Allé" i 4. kvartal 2006.
Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og
forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig
høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.
Forureningsundersøgelser
Miljøkontrollen har på vegne af
Økonomiforvaltningen i april-maj 2006 fået udført forureningsundersøgelser på
de 6 aktuelle lokalplangrunde plus yderligere én. Resultaterne viser, at alle
grundene er forurenet i større eller mindre grad, og at forureningen i nogle
tilfælde er afgørende for bebyggelsernes placering. Der er vedlagt et notat om
konklusionerne af forureningsundersøgelserne i bilag 7.
Der kan ikke foretages egentlige
beregninger af omkostningerne til afværgeforanstaltninger af jordforureningen
ved boligbyggeri på grundene, da en sådan beregning kræver fastlagte
bebyggelsesplaner, idet oprensning og afværgeforanstaltninger afhænger af den
præcise placering af bebyggelse, friarealer og befæstede arealer. Samtidig er
der også en række andre usikkerheder.
Der er dog foretaget nogle skønsmæssige
overslagsberegninger, for at få en fornemmelse af størrelsesorden af de
økonomiske omkostninger ved jordforureningen. Til brug herfor er der opstillet
en række forudsætninger, som f.eks. at overslagsberegningerne tager
udgangspunkt i forureningsundersøgelserne, med de usikkerheder der ligger heri,
der er anvendt erfaringstal og ikke konkret indhentede tilbud, der er alene
regnet på bebyggelsernes størrelser og ikke den konkrete placering, o
g der er
en række andre tekniske forudsætninger.
De skønsmæssige
overslagsberegninger viser, at den for boligbyggeri nødvendige oprensning
af jordforureningen vil koste:
- mindst
1 mio. kr. svarende til ca. 75 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca.
135 boliger på Amagerfælledvej
- mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 250 kr.
pr. m2 boligetageareal i Ragnhildgade Vest ved ca. 365
byggeforeningshuse og mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 200 kr. pr. m2 boligetageareal
ved ca. 410 etageboliger
- mindst
6,5 mio. kr. svarende til ca. 700 kr. pr. m2 boligetageareal på
Beauvaisgrunden ved ca. 100 boliger
- på Østre
Gasværk er en tredjedel af grunden stærkt forurenet, og der er derfor stor
forskel på omkostningerne ved oprensningen om denne del medtages eller ej. Udgifterne
til oprensning af de mindre jordforurenede dele af grunden forventes at blive
af størrelsesordenen 29 mio. kr. I Volumenstudierne rummer disse dele af
grunden 200 byggeforeningshuse eller 350 etageboliger, og oprensningsudgifterne
vil få en størrelse på henholdsvis ca. 1.500 kr. og 900 kr. pr. m² boligetageareal.
Hvis hele grunden oprenses til boligbyggeri, forventes der en samlet
oprensningsudgift på 125 mio. kr. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse
vil bebyggelsens placering blive søgt optimeret i forhold til jordforureningen.
- mindst
1 mio. kr. svarende til ca. 100 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca.
100 boliger på Torveporten
- mindst
7,5 mio. kr. svarende til ca. 450 kr. pr. m2 boligetageareal på
Grøndalsvænge Allé ved ca. 185 byggeforeningshuse og mindst 7 mio. kr. svarende
til ca. 350 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 220 etageboliger.
Overslagsberegningerne peger i retning af,
at det samlet vil koste mindst omkring 50 mio. kr. til oprensning og
afværgeforanstaltninger at opføre boliger på de 6 kommunale grunde. I
forbindelse med de endelige bebyggelsesplaner vil der så vidt muligt blive taget
hensyn til at mindske de økonomiske konsekvenser.
ØKONOMI
-
Udbud/salg
af de kommunale grunde
Indstilling om salg af ejendommene vil blive forelagt
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen i hvert enkelt tilfælde.
Lov
om miljøvurdering af planer og programmer
Teknik- og Miljøforvaltningen skal vurdere
de enkelte boligplaner i henhold til lov om miljøvurdering af planer og
programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004
(BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til
forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan
karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at
være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt
naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Det skal i den enkelte lokalplansag
vurderes, om der ved tilvejebringelse af lokalplanen evt. med tilhørende
kommuneplantillæg er tale om planer, som fastlægger rammerne for fremtidige
anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning
på miljøet (VVM), jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3).
I den videre lokalplanproces vil denne
vurdering blive foretaget. Hvis Teknik- og Miljøforvaltningen efter høring af
relevante
instanser ikke finder, at der skal foretages en strategisk
miljøvurdering i den enkelte sag offentliggør forvaltningen denne beslutning.
Hvis forvaltningen i nogle af sagerne finder, at
projekterne er af en sådan karakter, som vurderes at kunne få væsentlig
indvirken på miljøet, skal der udarbejdes en miljørapport. Forvaltningen vil i
givet fald foretage høring af de myndigheder som planforslagene berører, jf. lovens § 4, stk. 2, med henblik på endelig beslutning
om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med
planforslagene.
Miljøvurdering af indstillinger
Sagstypen er ikke omfattet af Miljø- og
Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der
skal miljøvurderes.
Høring
Redegørelsen
for "Torveporten" er den 31. maj 2006 sendt i høring hos Valby Lokaludvalg.
Udvalgets bemærkninger er fremlagt i borgmesterens forkontor til gennemsyn som bilag C.
ANDRE KONSEKVENSER
-
BILAG VEDLAGT
1. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Amagerfælledvej"
2. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Ragnhildgade Vest" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
3. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Beauvaisgrunden" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
4. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Østre Gasværk" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
5. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Torveporten" med tilhørende forslag
til kommuneplantillæg
6. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
7. Notat
vedrørende forureningsundersøgelser, 5 x 5 boliger på de kommunale grunde maj
2006
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER KLAUS BONDAMS FORKONTOR,
RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Indstilling vedr. "Billige Boliger" behandlet
i Borgerrepræsentationen den 23. marts 2006
B. Beauvaisgrundens 3 idéoplæg,
bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den 25. oktober
2005
C. Valby Lokaludvalgs bemærkninger til
redegørelsen for "Torveporten"