Dispensation fra lokalplan 494 Enghave Brygge til to kontorbygninger på Nelson Mandelas Allé, Vesterbro/Kgs. Enghave
Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om byggetilladelse til to kontorbygninger ud mod Nelson Mandelas Allé. Der er givet byggetilladelse til kontorbygningerne i 2021, og i den forbindelse er der meddelt dispensation vedrørende husdybde og højde-/afstandsforhold til nabobyggerier langs Nelson Mandelas Allé. For at udnytte etagearealet bedre, ønsker bygherre at justere og optimere bygningernes indretning og udformning. Ændringerne forudsætter fornyet byggetilladelse og dispensation fra lokalplanen. Forvaltningen har modtaget 18 henvendelser i forbindelse med naboorientering om dispensationerne.
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplan 494 Enghave Brygge til højde-/afstandsforholdet mellem to kontorbygninger og deres husdybde, som beskrevet under Løsning.
Problemstilling
En bygherre ansøgte i 2021 om tilladelse til at opføre kontorbygninger i byggefelt D og H (jf. lokalplanens tegning 5, bilag 7) umiddelbart syd for Københavns Roklub, herunder dispensation til at øge husdybden samt punktvis overskridelse højde-/ afstandsforholdet mellem de to kontorbygninger og Københavns Roklub. Lokalplan 494 for Enghave Brygge fastlægger byggefelter langs Nelson Mandelas Allé til serviceerhverv. Kommunen meddelte byggetilladelser hertil i 2021. I begge byggetilladelser er der meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelser om husdybden og højde-/afstandsforholdet indbyrdes mellem kontorbygningerne og i forhold til roklubben.
Bygherren har nu ansøgt om ændret udformning af kontorbygningerne i byggefelt D og H, så kontoretagerne får bedre indretningsmuligheder og udnyttelse af arealerne, samtidig med at facadearealet, og dermed ressourceforbruget, reduceres, hvilket har betydning for den samlede CO2-udledning. Ændringerne forudsætter ny dispensation. Forvaltningens anbefaling af dispensation har været i naboorientering i perioden fra den 30. april 2024 til den 21. maj 2024. Forvaltningen har modtaget 18 henvendelser (bilag 3). Sagen forelægges udvalget på grund af antallet af henvendelser.
Løsning
De to erhvervsbygninger forudsætter dispensation fra lokalplan 494 Enghave Brygge vedrørende husdybde og højde-/afstandsforhold til nabobyggerier, da der fortsat er en overskridelse af højde-/ afstandskravet de tre erhvervsbygninger i mellem og mod roklubben. Der er tale om de samme dispensationer, som givet i byggetilladelsen i 2021. Teknik- og Miljøforvaltningen kan anbefale dispensationerne. Overordnet har de nye projekter samme fremtræden som de tidligere godkendte projekter for byggefelt D og H. Skyggerne er stort set svarende til de allerede godkendte skyggepåvirkninger jf. gældende lokalplan. Dertil kommer, at kontorbygningerne er indrettet med forbehold for de gensidige skyggepåvirkninger. Forvaltningen vurderer, at der er en fin overgang til boligerne øst for byggefelterne med en gradvis nedtrapning. Forvaltningen har ligeledes lagt vægt på, at det ansøgte projekt holder sig inden for det byggefelt, der er fastsat i lokalplanen.
|
Muliggjort i lokalplan 494 Enghave Brygge |
Muliggøres med dispensation |
Forvaltningens vurdering |
|
§ 6, stk. 2, d) ”(….) For erhvervsbebyggelse må husdybden ikke overstige 18 m. Ved atriumbebyggelse, glaskarnapper og lignende, ved parkeringshuse, ved idrætsanlæg, ved institutioner og ved stueetager med publikumsorienterede serviceerhverv mv. kan Teknik og Miljøforvaltningen tillade, at husdybden øges.” |
Det muliggøres, at stueetagen på byggefelt D får en husdybde på 31,2 m i stedet for 18 m, da det er et atriumbyggeri, og at erhvervsbyggeriet på byggefelt H får en husdybde på 36,7 m i stedet for 18 m pga. en dagligvarebutik i stueetagen. |
Forvaltningen kan anbefale dispensationen, da lokalplanen forudsætter at kravet til husdybden til erhvervsbyggeri på 18 m kan overskrides ved atriumbebyggelse og ved stueetage med publikumsorienterede serviceerhverv. Begge erhvervsbygninger holder sig indenfor deres byggefelter angivet på lokalplantegning nr. 5. Forvaltningen har ved dispensationen lagt vægt på, at der ved disponering af den dybere stueetage er taget hensyn til, at alle faste arbejdspladser i fx køkken og reception placeres i nærhed af facaden for at overholdekravene til dagslys. |
|
§ 6, stk. 2, e) ”Bebyggelsens højde må ikke overstige 1,0 x afstanden til anden bebyggelse. Kravet kan lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold. Ved hævede gårdrum regnes højden fra kote +3,6. Bestemmelsen gælder ikke for de fire fritliggende punkthuse beliggende som en del af karré E og F, eller hvis den ene eller begge de berørte bygningsdele i andre byggerier er gavle.” |
Det muliggøres, at bygningshøjden på byggefelt D overskrider den tilladte afstand til Roklubben, nord for byggefelt D og byggefelt H på baggrund af byggefelternes placering i lokalplanen. Og at bygningshøjden på byggefelterne H og I overskrider den tilladte afstand til hinanden og byggefelt D jf. den tilladte afstand pga. byggefelternes placering i lokalplanen. |
Forvaltningen kan anbefale dispensationen. Hvad angår den stedvise overskridelse af højde-/afstandsforholdet mod Roklubben, har forvaltningen lagt vægt på, at projektet spiller sammen med HC Ørsted-værkets industrielle skala og skaber en gradvis optrapning imod skala-skiftet fra boliger øst for byggefeltet og til H. C. Ørstedværket vest for byggefeltet. Forvaltningen har ligeledes lagt vægt på, at det ansøgte projekt holder sig inden for det byggefelt, der er fastsat i lokalplanen. Med den byggemulighed, der er fastlagt inden for dette område, ville det være sandsynligt, at der ville være behov for en dispensation til overskridelse af højde-/afstandsforholdet mod Roklubben |
Naboorientering
Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 30. april 2024
til den 21. maj 2024. Forvaltningen har modtaget 18 henvendelser (bilag 6).
Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 5.
Vesterbro Lokaludvalg har ikke kommenteret dispensationerne, men skriver, at de
ser frem til at Nelson Mandelas Allé bliver færdiganlagt. Borgernes
hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.
Hovedparten af henvendelserne kommer fra beboerne i rækkehusene på Sivholm øst for byggefelt H. Høringssvarene omhandler primært bekymringer for dagslys- og skyggepåvirkning som følge af det foreslåede projekts husdybde og højde på byggefelt H.
Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:
- Ti henvendelser handler om dagslysforhold og skyggepåvirkning. Der udtrykkes bekymring for byggeriet på byggefelt H’s skyggepåvirkning af boligerne på Sivholm. De er bekymret over at få reduceret deres sollys grundet bygningens dybde og højde. Nogle påpeger, at skyggediagrammerne, vedhæftet naboorienteringen, er misvisende, og man derfor ikke kan vurdere, hvilke konsekvenser dispensationen vil medføre for lyset i boligerne på Sivholm.
- Otte henvendelser handler om bygningsdybden. Der er bekymring for, at bygningen kommer til at fylde massivt på gadeplan og at den kommer til at ’presse’ rækkehusbebyggelsen på Sivholm. Der er en opfattelse af, at bygningsdybden er voldsomt øget i forhold til det godkendte projekt fra 2021. Det pointeres, at afstanden til Sivholm ikke må øges i forhold til lokalplanen, da det vil begrænse lys og privatliv i rækkehusene.
Forvaltningens bemærkninger
- Skyggediagrammerne vedhæftet naboorienteringen viser skyggevirkninger for det aktuelle projekt i byggefelt H og for et volumen i overensstemmelse med lokalplanen og for det projekt, der er godkendt i 2021. I det aktuelle projekt trapper bygningen ned fra 7 etager mod Nelson Mandelas Allé til 1-3 etager mod Sivholm, hvor lokalplanen muliggør 6-7 etager i hele byggefeltet. Det vurderes ud fra diagrammerne, at skyggeforholdene mod Sivholm er forbedrede i forhold til den byggemulighed, som er illustreret i lokalplanen.
- Afstanden mellem byggeriet på byggefelt H og rækkehusene på Sivholm er ikke øget i det aktuelle projekt i forhold til projektet fra 2021 eller lokalplanens byggemulighed. Det aktuelle projekt ligger indenfor lokalplanens byggefelt H, der har en dybde på 37 m. Lokalplanen fastlægger, at den maksimale bygningsdybde for erhverv er 18 m, dog med mulighed for ved dispensation at øge dybden. Denne mulighed er blandt andet givet ved stueetager med publikumsorienterede serviceerhverv, som er tilfældet her. Rækkehusene på Sivholm overskrider på korte strækninger lokalplanens byggefelt mod vest, og ligger således delvist tættere på byggefelt H, end fastlagt i lokalplanen. Det drejer det sig om maks. en overskridelse på 1 meter på de korte strækninger, hvor rækkehusene på Sivholm er tættest på byggefelt H. De fleste steder er rækkehusene på Sivholm ca. 24 meter fra byggefelt H, hvilket ligeledes stemmer overens med lokalplanens snit I-I på tegning 7.
Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte ikke at give dispensation til en eller flere af de ansøgte dispensationer for byggefelt D og/eller H. Da bygherre har en gældende byggetilladelse, vil bygherre fortsat kunne opføre de to erhvervsbygninger efter denne.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt dispensationen, vil forvaltningen meddele dispensationen.
Søren
Wille
/ Karsten Biering Nielsen
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. august 2024
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti støtter indstillingen, men vores støtte er beting af, at skyggeforholdene for naboerne ikke bliver forværret i forhold til den godkendte lokalplan.”