Startredegørelse for byudviklingsområderne Vermlandsgade og Siljangade, Amager Øst
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan for byudviklingsområderne Vermlandsgade og Siljangade på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
- at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg for byudviklingsområderne Vermlandsgade og Siljangade på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
Problemstilling
Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på graden af 1) bevaring, 2) bebyggelsens omfang og 3) regulering af erhvervsanvendelser.
Flere grundejere i byudviklingsområdet Vermlandsgade har anmodet kommunen om at udarbejde et plangrundlag, som muliggør en udvikling med boliger og erhverv mv. Det samme gælder alle grundejere i byudviklingsområdet Siljangade. Byggeønskerne kræver lokalplan og tillæg til kommuneplanen.
Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 20. juni 2022, at der skal udarbejdes en fælles startredegørelse for de to byudviklingsområder.
Løsning
Startredegørelsen omfatter et område på Nordøstamager syd for Kløvermarken, der afgrænses af Uplandsgade, Vermlandsgade og Prags Boulevard. Området består af blandet erhvervsbebyggelse, som overvejende er opført fra 1910 til 2000. Bygningerne rummer en lang række virksomheder inden for private service, herunder kreative erhverv inden for arkitektur, reklame og IT, produktion af radio og TV, engros- og detailhandel, håndværk, lager mv. De private ejendomme har et samlet grundareal på ca. 85.000 m2.
1. Bevaring
I Forslag til Kommuneplan 2024 indgår området i kulturmiljøet ”Industriområde ved Amagerbanen”, der vidner om udflytningen af industrien fra de indre bydele, der bl.a. blev muliggjort af anlæggelsen af Amagerbanen. Ambitionen for området er, at udviklingen skal ske med udgangspunkt i områdets kulturmiljø og en høj grad af bevaring af de eksisterende erhvervsbygninger, der udgør en væsentlig del af områdets egenart. I projektet ”Byens Sjæl” er to bygninger i området udpeget i dommerpanelets favoritfelt, mens tre andre bygninger i området er udpeget som påskønnede (bilag 4).
Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet alle bygninger i området, da bygningerne har en varierende bevaringsværdi. Forvaltningen foreslår, at det kommende lokalplanforslag sikrer startredegørelsens oplæg til 29 bevaringsværdige bygninger og 14 bevaringsværdige bygninger med muligheder for transformation (bilag 2, side 3). Oplægget til bevaring og transformation omfatter to bygninger, der i forslag til Kommuneplan 2024 udpeges som bevaringsværdige med udgangspunkt i ”Byens Sjæl”. Startredegørelsen lægger op til, at ca. 75 % af områdets eksisterende bebyggelse ikke nedrives.
En grundejer i byudviklingsområdet Siljangade har ytret ønske om mindre bygningsbevaring og mere nybyggeri, end startredegørelsen lægger op til på vedkommendes to ejendomme, matr.nr 457 og 460 Amagerbros Kvarter, København (bilag 4).
De konkrete rammer for transformation skal fastlægges i den videre proces. Ved anvendelsesændringer af bevaringsværdige bygninger kan det være nødvendigt at foretage mindre transformationer, fx etablering af nye døråbninger eller vinduespartier.
2. Bebyggelsens omfang
Startredegørelsen illustrerer et samlet etageareal på knap 156.000 m2, hvoraf godt 56.000 m2 er eksisterende bygninger, der foreslås bevaret. Nybyggeri ønskes opført i en til seks etager og en højde på op til 24 meter ekskl. elevatortårne og teknik på tag. Det svarer til en bebyggelsesprocent på op til 185 i byudviklingsområdet Vermlandsgade og op til 175 i byudviklingsområdet Siljangade. Projektforslaget rummer knap 45 pct. boliger og godt 55 pct. erhverv, plejecenter mv. Alt byggeri, der bevares, ønskes opretholdt til erhverv.
Bebyggelsens konkrete omfang vil blive kvalificeret i den videre proces under hensyn til mulighederne for at sikre tilstrækkelige friarealer, acceptable dagslysforhold samt brandredningsmuligheder mv. Forvaltningerne foreslår på den baggrund en bebyggelsesprocent i spændet 160-185 % for de involverede ejendomme i byudviklingsområdet Vermlandsgade og en bebyggelsesprocent i spændet 150-175 % for byudviklingsområdet Siljangade samt en maksimal bygningshøjde på 24 meter og max 6 etager.
I det nye plangrundlag skal det sikres, at nye boliger mv. skærmes mod miljøgener fra produktionsvirksomheden Xellia, der ligger umiddelbart sydvest for området. Det er vurderet, at den nødvendige afskærmning fx kan sikres, hvis der som vist i startredegørelsen etableres en sammenhængende randbebyggelse til erhverv langs Vermlandsgade. Der er dog et udestående i forhold til, hvordan afskærmningen konkret skal udformes og sikres. I den videre proces skal der ske nærmere undersøgelser af afskærmningsmuligheder, og resultatet heraf kan påvirke områdets indretning nærmest Vermlandsgade.
3. Erhvervsanvendelser
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at det i den videre proces undersøges, hvordan områdets kreative erhvervsmiljø skal understøttes i det nye plangrundlag, jf. hensigterne i Forslag til Kommuneplan 2024. Det kan fx være med bestemmelser om, at konkrete bygninger forbeholdes bestemte erhvervsanvendelser, fx håndværk, værksted og lignende. En sådan regulering af erhvervsanvendelser er mere vidtrækkende, end hvad der hidtil er reguleret i lokalplaner for kommunens øvrige byudviklingsområder. Grundejerne ønsker at bidrage til at understøtte områdets kreative erhvervsmiljø, men ønsker ikke at fastlægge konkrete erhvervsanvendelser i lokalplanen.
Kommunale behov
Økonomiforvaltningen har anmodet grundejerne om at undersøge muligheden for at placere skæve boliger og et botilbud for sindslidende i området. Grundejerne har ikke ønsket at indarbejde de kommunale behov i startredegørelsen med henvisning til bl.a. omfanget af bygningsbevaring. I byudviklingsområdet Siljangade har Københavns Kommune et eksisterende misbrugscenter, som videreføres, hvilket grundejerne også har fremhævet som et argument for ikke at kunne imødekomme nye kommunale behov. Økonomiforvaltningen vurderer, at skæve boliger og botilbud er vanskelige at forene med kommunens fokus på at bevare et stort antal bygninger og bygge videre på områdets fintmaskede ejendoms- og bygningsstruktur, også henset til områdets mindre størrelse. Økonomiforvaltningen tager på den baggrund grundejernes tilbagemeldinger til efterretning og afsøger mulige placeringer til de kommunale behov andre steder.
Byliv
Bylivet i området er præget af det eksisterende, kreative erhvervsmiljø. Med de kommende udviklingsmuligheder for fortætning med boliger og erhverv vil der blive skabt nye byrum og forbindelser gennem området. Forvaltningerne foreslår, at nye, udadvendte funktioner placeres i sammenhæng med byrum og forbindelser, så funktionerne bedst muligt er med til at understøtte bylivet i området for både beboere, erhvervsdrivende, brugere og besøgende.
Kommuneplan
Områderne er udlagt til byudvikling i første del af planperioden i Forslag til Kommuneplan 2024.
Byudviklingsområdet Vermlandsgade er fastlagt til industri med en særlig bestemmelse om, at lokalplanlægningen skal sikre, at nye boliger mv. skærmes mod miljøgener, og at planlægningen ikke medfører en skærpelse af miljøvilkårene for produktionsvirksomheden Xellia Pharmaceuticals, der har national interesse. Byudviklingsområdets vestlige del er udlagt som bydelscenter.
Byudviklingsområdet Siljangade er fastlagt til blandet erhverv, kreativ zone og byomdannelsesområde.
Økonomiforvaltningen foreslår, at byudviklingsområderne udlægges til blandet bolig og erhverv (C3*-områder). Bebyggelsens konkrete omfang fastlægges frem mod planforslaget. Byudviklingsområdet Vermlandsgade udpeges som transformationsområde, jf. planlovens bestemmelser.
Lokalplanforslaget vil stille krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Forslag til Kommuneplan 2024.
I begyndelsen af 2023 blev der gennemført en forudgående høring for den nye planlægning af byudviklingsområderne Vermlandsgade og Siljangade (bilag 6).
Indledende høring
Der er foretaget indledende høring, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget (bilag 5):
- Området bør udvikles med en stor diversitet i anvendelser, hvor der sikres et hensyn til kulturmiljøet. Mindst 40 % af den fremtidige bygningsmasse bør anvendes til erhverv.
- Det kreative miljø i området bør sikres.
- Området bør udvikles med en bebyggelsesprocent på max.130 og gode, ubebyggede arealer. Enkelte steder kan der være byggeri i op til otte etager.
- Der bør tages stilling til bevaringsværdien af alle bygninger i området.
- Der bør sikres en åbenhed mod Prags Boulevard og Laplandsgade.
Forvaltningernes bemærkninger
- Forvaltningerne er enige i, at området skal udvikles til et funktionsblandet bykvarter, herunder også kulturfunktioner og plejecenter, hvor der sikres hensyn til kulturmiljøet. Startredegørelsens bebyggelsesplan lægger op til ca. 50 pct. erhverv i området. Økonomiforvaltningen har vurderet, at der ikke er behov for en permanent daginstitution i området.
- Startredegørelsen lægger op til, at det skal undersøges, om lokalplanen skal fastsætte bestemmelser for, hvilke erhvervsanvendelser der kan etableres i området. Det bemærkes, at ”kreative erhverv” ikke er en anvendelse i planjuridisk forstand. En lokalplan kan endvidere ikke regulere, hvilken virksomhed en bygningsejer udlejer til.
- Forvaltningerne er enige i, at der skal sikres gode, ubebyggede arealer. Startredegørelsen lægger op til nybyggeri i op til maksimalt seks etager og en bebyggelsesprocent højere end 130 pct. Bebyggelsens konkrete omfang fastlægges frem mod planforslaget.
- Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet alle bygninger i området og foreslår, at det kommende lokalplanforslag sikrer 29 bevaringsværdige bygninger og 14 bevaringsværdige bygninger med muligheder for transformation i området.
- Startredegørelsen lægger op til nye byrum og forbindelser igennem området, blandt andet til Laplandsgade og Prags Boulevard.
Anbefalinger til den videre planlægning
Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med grundejere og rådgivere særligt fokusere på følgende temaer:
- At startredegørelsens fremhævede bygninger udpeges til hhv. bevaring og transformation.
- At der udarbejdes arkitektoniske principper for hhv. transformation af bevaringsværdige bygninger og for nybyggeriers indpasning i området med en nutidig arkitektur.
- At de konkrete bebyggelsesprocenter for områderne fastlægges frem mod planforslaget.
- At det undersøges, hvordan områdets kreative erhvervsmiljø kan understøttes med henblik på at fastlægge bestemmelser i lokalplanforslaget, fx ved at enkelte bygninger forbeholdes bestemte erhvervsanvendelser, fx håndværk, værksted og lignende.
Politisk handlerum
Udvalgene kan beslutte at godkende anbefalingerne i startredegørelsen eller godkende dem med ændringer.
Teknik- og Miljøudvalget kan fx beslutte:
- at der skal udpeges flere eller færre bygninger til bygningsbevaring og transformation, end forvaltningerne anbefaler.
- at der ikke skal ske en nærmere regulering af bestemte erhvervsanvendelser i området.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Når projektet er realiseret, vil det give en skønnet kommunal merskatteindtægt på ca. 35 mio. kr. årligt, hvilket primært hænger sammen med ejendoms- og personskatteindtægter fra nye boliger i området.
Videre proces
Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg. Forvaltningerne forventer at forelægge planforslaget for Borgerrepræsentationen i maj 2025, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i fjerde kvartal 2025.
Søren Hartmann Hede Søren Wille
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 26. august 2024
Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet
stillede følgende ændringsforslag som nyt at-punkt:
“at det skal undersøges, hvordan man kan bevare det miljø, der findes omkring Bistroen ved krydset Prags Boulevard/Uplandsgade, som lokaludvalget anbefaler, samt hvordan det spiller sammen med udviklingen af Nordøstamager Skole.”
Ændringsforslaget blev vedtaget med 7 stemmer mod 0. 3 undlod at stemme.
For stemte: A, F, Ø og Å
Imod stemte: Ingen
Undlod at stemme: C og V
Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.
Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Det er væsentligt for partierne, at den gode dialog mellem grundejere
og de nuværende lejere og brugere fortsætter i det videre arbejde med
lokalplanen. Partierne opfordrer desuden forvaltningen til at være åben overfor usædvanlige greb for at kunne sikre det særlige kulturmiljø, herunder evt. særlige greb i forhold til p-løsninger.”
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, så parkeringen kan holdes på privat grund fremfor på offentlige arealer.
Desuden mener vi, at erhvervsparkeringsnormen bør hæves til 1 parkeringsplads pr 150 m2, så vi skaber ordentlige forhold for byens erhvervsliv.”
Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ser frem til det videre arbejde med lokalplanen, og kommer til at lægge vægt på at de bygninger, der er udpeget til at skulle transformeres, bliver transformeret på en måde der bevarer deres særlige udtryk.”