Endelig vedtagelse af lokalplan Jagtvej 157, Nørrebro

Se alle bilag

Bygherre (Byggeri København) ønsker at udvikle en erhvervsgrund på Jagtvej 157 til et botilbud med tilhørende udendørs opholdsarealer samt et grønt, offentligt byrum til idrætsfaciliteter mod Jagtvej. Der plantes minimum 14 nye træer. Lokalplanforslaget har været i offentlige høring, hvilket har medført en del henvendelser om bygningens anvendelse, placering og højde samt byrummets indretning. Høringen har givet anledning til ændringsforslag til indretningen af det offentlige byrum. Ændringerne har været i supplerende høring, der ikke har givet anledning til yderligere ændringsforslag. Lokalplanforslaget forelægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Jagtvej 157 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 8.

Problemstilling

En bygherre ønsker at opføre et botilbud til udsatte voksne på ejendommen Jagtvej 157 med tilhørende udendørs opholdsarealer samt et offentligt byrum til idrætsfaciliteter. I planmæssig forstand regnes botilbuddet som en institution, idet botilbuddet vil være døgnbemandet. Den gældende lokalplan 492 Niels Bohr Science Park fastlægger anvendelsen til serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, butikker, hotel og erhvervs- og fritidsundervisning. Der er derfor behov for en ny lokalplan, hvis anvendelsen til institution skal muliggøres.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplanen har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet omfatter ejendommen Jagtvej 157, som er en del af et ældre industriområde mellem Jagtvej og Rådmandsgade på Nørrebro. Det omkringliggende område er varieret og sammensat med en blanding af karrébebyggelser, kontorhuse, mindre industribygninger, værksteder, uddannelsesinstitutioner og kollegier. Bebyggelsesmæssigt har området en åben struktur med fritliggende bebyggelser, og der er en stor variation i det arkitektoniske udtryk med bygninger med facader i stål, glas, beton, mursten og metal.

Det er generelt et område i udvikling – senest med etableringen af Niels Bohr Instituttet, der blev taget i brug i 2023. Mellem Niels Bohr Instituttet og lokalplanområdet giver den gældende lokalplan mulighed for ny randbebyggelse langs Jagtvej og Rådmandsgade. Nærværende lokalplan følger princippet om randbebyggelse, idet ny bebyggelse opføres langs Rådmandsgade. På ejendommen ligger i dag en automekaniker/bilforhandler. Mulighed for transformation af de eksisterende bygninger har været undersøgt, og det er blevet vurderet, at bygningerne ikke kan ombygges til fremtidigt brug. Der er foretaget kortlægning af, hvilke materialer, der kan genanvendes, og hvilke der kan anvendes som råstoffer til fremstilling af nye produkter. Nedrivning af de eksisterende bygninger på grunden er således en forudsætning for realisering af lokalplanen. De ubebyggede arealer er overvejende asfalterede eller belagt med fliser. Lokalplanområdet har derfor i dag en lav grad af begrønning og ingen træer.

Forvaltningen foreslår at imødekomme bygherres ønske om at opføre maksimalt 2.800 m2 institutionsbyggeri på grunden placeret i skel mod Rådmandsgade. Lokalplanen fastsætter bestemmelser om opdeling af facaden med fire vandrette markerede facadebånd placeret over og under facadevinduer samt tilbagetrækninger ved indgange for at skabe dybde og variation i facaden. Bygningens stueetage udføres i gule mursten, ligesom nabobygningen A/B Parkalléen, og resten af facaden i metal. Egenarten i området er kendetegnet ved en stor variation i facadeudtryk og materialer. Mod Jagtvej etableres et offentligt byrum med træer, plantebede og et aktivitetsområde med mulighed for et offentligt toilet. Der stilles krav om plantning af i alt 14 nye træer og plantebede på samlet 415 m2. Samlet forventes forbedringerne af de ubebyggede arealer med begrønning og idrætsfaciliteter at give bedre muligheder for brugen af området.

Økonomiforvaltningen forventer ibrugtagning af botilbuddet med ca. 24 pladser til udsatte voksne i december 2027, hvis lokalplanen vedtages.

Parkering

Kommuneplanen giver mulighed for, at krav til bil- og cykelparkering for anvendelse til botilbud kan fastsættes efter en konkret vurdering på baggrund af anvendelse, antal ansatte og besøgende samt beliggenheden i byen. For botilbuddet er det vurderet, at der skal etableres fire bilparkeringspladser på terræn og 19 cykelparkeringspladser. Dertil skal der etableres 10 cykelparkeringspladser til brug for byrummets brugere.

For at sikre plads til dagrenovation, varelevering samt en udvidelse af fortovet omdisponeres den nuværende vinkelparkering med 12 offentlige bilparkeringspladser på Rådmandsgade til seks længdeparkeringspladser. Samlet betyder det, at der nedlægges seks pladser i gul betalingszone, hvilket er forbundet med et provenutab på 3.900 kr. pr. plads pr. år, dvs. 23.400 kr. pr. år.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan, som har været i høring fra den 30. september til den 25. november 2024. Forvaltningen har modtaget 56 henvendelser. På baggrund af den offentlige høring, foreslår forvaltningen ændringer i lokalplanens bestemmelser. En stor del af høringssvarene er negative overfor en boldbane i det offentlige byrum mod Jagtvej. Bygherre ønsker derfor at undersøge behov og muligheder for andre idrætsfaciliteter i området. Som følge heraf foreslår forvaltningen, at lokalplanforslagets muligheder for indretningen af det offentlige byrum udvides til at omfatte alle typer idrætsfaciliteter.

Ændringsforslagene har medført en supplerende høring fra den 9. december til den 31. december 2024. I den supplerende høring har forvaltningen modtaget otte høringssvar. Høringssvarene fra den supplerende høring har ikke givet anledning til yderligere ændringsforslag. Der foretages derudover mindre redaktionelle ændringer. Alle ændringer fremgår af bilag 8.

Høring

De 56 modtagne henvendelser i høringsperioden fra den 30. september til den 25. november 2024 vedlægges som bilag 5. I bilag 7 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Lokaludvalgets og borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Nørrebro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse 33):

Lokaludvalget finder det positivt, at der arbejdes med en bygningshøjde på maksimalt 17 m og ikke 24 m, som tillades i kommuneplanen, men ville foretrække en mindre bygning i to etager.
Lokaludvalget ønsker, at der etableres en støjsvag boldbane til foreningsbrug, eller at byrummet gentænkes i dialog med lokaludvalget og naboerne.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen tager synspunktet til efterretning. Socialforvaltningen bemærker, at det med en lavere bygning end 17 m ikke vil være muligt at leve op til den politiske beslutning om at etablere ca. 24 nye botilbudspladser på den del af matriklen, som skal anvendes til botilbud.
Det offentlige byrum med boldbane er tænkt som et positivt samlingspunkt for både børn, unge og voksne, der kan styrke fællesskabet i lokalområdet. Boldbanen er fastlagt til uorganiserede aktiviteter og ikke dimensioneret til foreningsidræt. På baggrund af den offentlige høring og bygherres ønske om at undersøge behov og muligheder for andre idrætsfaciliteter i området, foreslår forvaltningen, at lokalplanforslagets muligheder for indretningen af det offentlige byrum udvides til at omfatte alle typer idrætsfaciliteter. Se bemærkning om inddragelse fra bygherre nedenfor.

Bygherre har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse 37)

På baggrund af den offentlige høring og nabomøde afholdt den 30. oktober 2024 bemærker bygherre, at der lokalt ikke er ønske om en offentlig tilgængelig boldbane. Bygherre vil derfor overveje et andet aktivt byrum i grønne omgivelser. Den nærmere udformning af byrummet vil ske i dialog med lokaludvalget og naborepræsentanter inden for den økonomiske ramme.

Forvaltningens bemærkninger

Se anden bemærkning til Nørrebro Lokaludvalg.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

I 26 henvendelser (heraf en henvendelse underskrevet af 23 beboere) er der indvendinger imod placeringen af et botilbud tæt på familieboliger. Det fremføres, at området i forvejen er udfordret på tryghed, og et botilbud virker yderligere utrygt. Dertil kommer, at udsatte voksne har brug for ro og stabilitet og ikke nærhed til støjende kollegier og uddannelsesinstitutioner. I syv henvendelser er man positiv overfor placering af et botilbud i området. Det kan bidrage med noget godt, der stemmer overens med den igangværende udvikling.
I 31 henvendelser (heraf en henvendelse underskrevet af 26 beboere) er der indvendinger imod placeringen af en boldbane 15 m fra eksisterende boliger. Det nævnes, at området ikke har behov for endnu en boldbane. Naboejendommen andelsboligforening A/B Parkalléen har allerede en boldbane i gårdrummet, og idrætsforeninger efterspørger en anden type bane end den foreslåede. I otte henvendelser er man positiv overfor placering af boldbanen i området. Boldbanen kan blive et samlingspunkt og styrke fællesskabet i kvarteret.
Seks henvendelser ønsker ikke et offentligt toilet i byrummet.
I 25 henvendelser (heraf en henvendelse underskrevet af 26 beboere) udtrykkes der bekymring for den støj, der følger med en boldbane. I 16 henvendelser foreslås der alternative anvendelser for byrummet mod Jagtvej.
I 30 henvendelser (heraf en henvendelse underskrevet af 26 beboere) er der indvendinger imod bygningshøjden og placeringen langs Rådmandsgade tæt på naboejendommen, og der foreslås en lavere bygning. I to henvendelser er man positiv overfor bygningshøjden og placeringen.
I 10 henvendelser er man ærgerlig over, at områdets ældre, lave industribygninger nedrives, og at den nye bygning ikke bidrager til det lokalområde, der arbejdes for at forskønne og forbedre.
I 12 henvendelser (heraf en henvendelse underskrevet af 26 beboere) udtrykkes der utilfredshed over manglende borgerinddragelse, og at input fra den indledende høring om bygningshøjde på maksimalt 1-2 etager ikke er medtaget i lokalplanforslaget.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2024, der udlægger området til en S2-ramme med en bebyggelsesprocent på 150. Rammen muliggør institutioner, herunder botilbud. Socialforvaltningen oplyser, at kommunens botilbud indgår som en del af den blandede by og placeres efter behov i områder med egnede, ledige kommunale grunde eller i byudviklingsområder. De udefrakommende indtryk, der måtte være en del af at bo i en storby, gælder for botilbuddets målgruppe som for alle andre københavnere.
Se anden bemærkning til Nørrebro Lokaludvalg.
Forvaltningen foreslår, at muligheden for et offentligt toilet til byrummet skal fastholdes, da der er tale om et offentligt og åbent byrum.
Lokalplanforslaget fastlægger et område til uorganiserede aktiviteter. Der er derfor ikke redegjort for støj fra boldbanen, da miljøbeskyttelsesloven kun finder anvendelse ved evt. støjgener fra aktiviteter, der er organiseret under faste former. Boldbaner til uorganiserede aktiviteter ses flere steder i de offentlige byrum, fx i Nørrebroparken. Banerne er ofte placeret relativt tæt på boligbebyggelse, da de skal indgå som et tilbud til lokalområdet. Se anden bemærkning til Nørrebro Lokaludvalg.
Den nye bygning opføres i skel mod Rådmandsgade. Bygningen følger princippet om randbebyggelse, der er fastsat i den gældende lokalplan 492 Niels Bohr Science Park. Den nye bygning vil dermed indgå i den planlagte bebyggelse langs Rådmandsgade. Bygningshøjden fastsættes i lokalplanforslaget til 17 m. Derudover giver lokalplanforslaget mulighed for at placere tilbagetrukket teknik på taget, så den samlede maksimale bygningshøjde bliver 19 m, hvilket svarer til bygningshøjden på andelsboligforeningen A/B Parkalléen nord for. Forvaltningen vurderer, at byggefeltets placering langs Rådmandsgade giver en god disponering af grunden, idet en højere bygning skærmer for et bagvedliggende større opholdsareal.
Bygherre har undersøgt den eksisterende bygning ift. transformation og vurderer, at den ikke er egnet. I stedet vil der være fokus på genbrug af rene materialer fra bygningen. Egenarten i området er kendetegnet af en varieret bygningsmasse med både murede etageejendomme og erhvervs- og uddannelsesbygninger med facader i stål, glas, beton og metal. Variationen i facadeudtryk videreføres i botilbuddets facader, hvor stueetagen opføres i gule mursten, ligesom nabobygningen A/B Parkalléen, og resten af facaden i profilerede metalplader med vandrette markerede facadebånd over og under vinduer.
Bestyrelsen i A/B Parkalléen fra nabobygningen nordøst for lokalplanområdet har i den indledende høring skriftligt tilkendegivet, at de bakker op om en multibane samt et rekreativt grønt område. Den indledende høring er udtryk for en tidlig høring om den overordnede ramme for projektet. Projektet var ikke konkretiseret, og der blev derfor ikke fremlagt konkrete planer for en mulig disponering af grunden. Disponeringen af grunden er fastsat i lokalplanforslaget, hvor det i den offentlige høring har været muligt at komme med bemærkninger. Mht. den ønskede bygningshøjde på 1-2 etager vurderer forvaltningen, at en højere randbebyggelse langs Rådmandsgade følger den samlede bebyggelsesplan for området, der er fastsat i den gældende lokalplan 492 Niels Bohr Science Park. Se også bemærkning til pkt. 5.

Supplerende høring

Ændringsforslag til det oprindeligt udsendte lokalplanforslag har været i supplerende høring i perioden fra den 9. december til den 31. december 2024. Ændringsforslaget omhandler muligheden for at indrette byrummet med andre typer idrætsfaciliteter end en boldbane. De otte modtagne henvendelser i forbindelse med den supplerende høring er vedlagt som bilag 6. I bilag 7 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Lokaludvalgets og borgernes hovedsynspunkter i den supplerende høring er anført nedenfor.

Nørrebro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 6, henvendelse 2):

Lokaludvalg finder det positivt, at indretningen af byrummet sker i dialog med naborepræsentanter og lokaludvalget.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen tager synspunktet til efterretning.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

En henvendelse er positiv overfor et botilbud og en boldbane.
I fire henvendelser er man tilfreds med, at indretningen af det aktive byrum vil ske i dialog med naborepræsentanter og lokaludvalget. Der er fortsat bekymring over, at lokalplanforslaget ikke indeholder en plan for, hvordan man vil sikre, at byrummet ikke anvendes på uhensigtsmæssige tidspunkter. Derudover er der indsigelser mod anvendelsen til botilbud, bygningens højde og muligheden for et offentligt toilet i byrummet.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen tager bemærkningen om indretningen af byrummet til efterretning. Forvaltningen bemærker, at det med en lokalplan ikke er muligt at regulere den tidsmæssige brug af et offentligt byrum. Se også bemærkninger til ”Høring”.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

At ændre omfang, højde og placering af den kommende bygning. Det bemærkes, at Socialforvaltningen vurderer, at det med en lavere bygning ikke vil være muligt at leve op til den politiske beslutning om at etablere ca. 24 nye botilbudspladser med tilhørende opholdsarealer og et byrum til lokalområdet.
At ændre forhold omkring de foreslåede udearealer.
At lokalplanen bliver vedtaget med krav om en boldbane i det offentlige byrum mod Jagtvej.

Hvis bestemmelserne ændres, kan det resultere i, at lokalplanforslaget skal sendes tilbage til forvaltningen i en supplerende eller ny offentlig høring, og den endelige vedtagelse vil blive rykket.

Økonomi

Udnyttelse af lokalplanens byggemulighed vil betyde, at der skal nedlægges seks parkeringspladser på Rådmandsgade i gul betalingszone, hvilket er forbundet med et provenutab på 3.900 kr. pr. plads pr. år, dvs. 23.400 kr. pr. år. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.