Startredegørelse for lokalplan Bådehavnsgade II med kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan for Bådehavnsgade II på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).
Problemstilling
Grundejere af Bådehavnsgade Syd ønsker at udvikle et erhvervsområde ved Bådehavnsgade Syd på Sydhavnstippen til et boligområde med en mindre andel serviceerhverv, herunder en række kommunale funktioner, som botilbud, plejehjem, daginstitution og skæve boliger. Byggeriet ønskes opført i fire til fem etager og enkelte steder op til seks etager samt p-huse med en højde på 24 m.
Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på to uafklarede forhold om højder på bebyggelsen i forhold til områdets egenart samt grønne kiler og byrum og disses sammenhæng med det grønne område på Sydhavnstippen.
Herudover anbefaler begge forvaltninger og grundejerne politisk stillingtagen til forslag om, at lokalplanen skal sikre arealreservation til en evt. kommende stiforbindelse over jernbanen og en udvidelse af Fragtvej til en evt. vejforbindelse til Folehaven for at kunne håndtere den øgede trafikmængde fra byudviklingen og Stejlepladsen.
Løsning
Lokalplanområdet indgår i byudviklingsområdet Bådehavnsgade Syd, som afgrænses af Fragtvej, Bådehavnsgade, Sydløbsvej og det grønne område på Tippen. Grundejerne ønsker på dette sted at opføre en ny bydel i København, der bygger videre på områdets erhvervskarakter i form af særlige tagformer som shed- og vingetag og portmotiver mv. samt kreative erhverv ud mod de lokale pladser. Dertil kommer grønne forbindelser, der skaber sammenhæng til omgivelserne – særligt Tippen for at sikre en rekreativ værdi for området.
Området omkring Bådehavnsgade er meget sammensat. Mod øst ligger kulturmiljøet Fiskerhavnen bestående af lave, farverige småhuse i én til to etager med individuelle boliger og området Stejlepladsen, som er under omdannelse til nyt bykvarter. Selve lokalplanområdet består af erhvervsbygninger i 7-13 m højde med hver deres industrielle byggestil og karakteristiske tagformer som fx værksteds- og kontorfællesskabet Trifolium (tidligere mejeri), Sydhavn Genbrugscenter og den tidligere Citroën-bygning, som i dag anvendes til bl.a. kontorfaciliteter og klatrecenteret Boulders. Herudover er der et byggemarked samt mindre erhvervsbygninger til auto- og cykelværksteder, kabel- og jernskrot mm. Lokalplanområdet omfatter i dag et areal, som anvendes midlertidigt til indkvartering for ukrainske flygtninge samt et naturområde, som ikke må bebygges eller ændres.
Sydhavn Genbrugscenter, som er beliggende i lokalplanområdet, forudsættes bevaret og købt af Københavns Kommune, som i dag driver og lejer bygningen. Lejekontrakten ophører i 2032. Der er fortsat brug for denne funktion i området efter 2032, og Københavns Kommune forventes at købe genbrugscentret. Dette forventes at blive forelagt politisk i efteråret 2024. Byggemarkedet STARK afsøger muligheder for anden lokation til deres aktiviteter, så en fraflytning fra lokalplanområdet kan blive en realitet. Rammerne for områdets overordnet byudvikling skal desuden fastlægges med et kommuneplantillæg.
Lokalplanområdet har en størrelse på ca. 165.150 m2. Grundejerne ønsker et etageareal på ca. 202.400 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 123 % beregnet for området under ét. Heraf udgør ca. 9.550 m2 eksisterende byggeri. P-huse er ikke medregnet i bebyggelsesprocenten jf. kommuneplanen. Lokalplanområdet kommer til at bestå af tre bykvarterer, som er opdelt af to grønne kiler. Ud mod Bådehavnsgade vil der være et centralt byrum ud for Trifolium med udadvendte funktioner som fx detailhandel.
På baggrund af Kommuneplan 2019 skal der indarbejdes en række kommunale funktioner, herunder en daginstitution, et socialt botilbud, to plejehjem og skæve boliger til udsatte borgere. Der vil i lokalplanforslaget blive stillet krav om minimum 25 % almene boliger jf. kommuneplanen.
Grundejerne ønsker en bygningshøjde på op til 24 m og stedvist op til 6 etager inkl. teknik og tagform. Den sjette etage udgør ca. 3.500 m2.
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en maksimal bygningshøjde på 21 m for 5 etager inkl. teknik og tagudformning og en maksimal højde på 21 m for de to p-huse. Begge forvaltninger foreslår, at man enkelte steder mod Tippen, Fiskerhavnen/Bådehavnsgade og Sydløbsvej, går ned til tre etager på grund af områdets beliggenhed tæt på Tippen, vandet og den lave skala i området. Parkeringshuse er undtaget fra etageantallet.
Støjpåvirkning fra virksomhederne RGS Nordic, Sydhavn Genbrugscenter samt skydebanerne vil blive behandlet i en miljørapport, hvor omfang af nødvendig støjafskærmning for at overholde støjgrænser for lokalplanområdet vil blive beskrevet.
Byliv
Området rummer et stort
potentiale for at videreføre det kreative bymiljø, som området er præget af i
dag. Det gamle andelsmejeri Trifolium
er et eksempel på urban transformation fra industribygning til et levende
værksteds- og kontorfællesskab. Trifoliums
hovedbygning samt dens forplads bevares og bliver det centrale byrum ud mod
Bådehavnsgade. Citroën-bygningen bevares for den del, som indeholder
Boulders i dag samt dens forplads med de karakteristiske ramper. Ved ny
boligbebyggelse planlægges der kantzoner,
der skaber en grøn overgang mellem boliger og det offentlige rum samt grønne
have- eller gårdrum. Inde i området arbejdes der med tre lokale pladser.
Forvaltningerne foreslår, at der skal være en andel udadvendte funktioner til
de lokale pladser, og at p-husene får udadvendte funktioner, som skal være med
til at skabe byliv og tryghed i området.
Bynatur
Grundejerne ønsker to grønne
kiler. Forvaltningerne anbefaler, at kilerne skal være større for at få bedre
sammenhæng med Tippen. Bredere kiler vil også være med til at opdele området
tydeligere i tre bykvarter og få udviklingsområdet til at fremstå mindre
massivt fra Tippen. Herudover vil ambitionen om en grøn bydel med plads til
mere biodiversitet i området, herunder flere træer kunne opfyldes. Konsekvenser
heraf vil være en lavere bebyggelsesprocent eller en fortætning af
bebyggelsesplanen andre steder.
Der er i dag 34 træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Det skal afklares, hvor mange der kan bevares under hensyn til terrænregulering og jordforurening. Det skal i den videre proces undersøges, om der er bilag IV-arter (særligt beskyttede arter), herunder flagermus, der berøres af planlægningen. Der planlægges for at plante mindst 550 nye træer i området fordelt i parker, gårdrum, byrum og gader. Grundejerne ønsker en traditionel brandredningsstrategi, hvilket betyder, at der ikke kan plantes så mange træer og anden beplantning i gader, gårdrum og ved pladser.
Mobilitet
(trafik og parkering)
Området er udfordret
trafikalt, da eksisterende og fremtidig mængde af biltrafik ikke kan afvikles
på Bådehavnsgade i myldretid, og da Bådehavnsgade er den eneste adgangsvej til
området. Under alle omstændigheder bør cykel- og gangforbindelser til offentlig
transport forbedres for at fremtidssikre mobiliteten i området. Grundejerne og
forvaltningerne foreslår derfor, at der udlægges arealreservation til en
stiforbindelse over jernbanen og en arealreservation til en vejudvidelse af
Fragtvej, så der på sigt kan etableres en vejforbindelse langs jernbanen op mod
Tudsemindevej og Hammelstrupvej til Folehaven.
Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at parkeringsnormen kan reduceres med 20 % på baggrund af områdets stationsnærhed. Lokalplanområdet bliver delvis bilfrit med to parkeringshuse – et nordligt mod Fragtvej og et sydligt mod Speditørvej. Hvert bykvarter får sit eget interne vej-loop for at sikre et minimum af gennemstrømning af trafik i området. Det er hensigten, at det kun er nødvendig trafik, som fx renovation, servicekørsel samt redningskørsel, der skal køre ind i området. Forvaltningerne foreslår derfor lokalplanområdet friholdt for terrænparkering undtaget handicapparkering og et mindre omfang parkering til detailhandel. Herudover er standsning tilladt på de interne veje. Grundejerne ønsker 10 % terrænparkering. Parkeringshusenes stueetager foreslås anvendt til publikumsorienteret serviceerhverv, udadvendte funktioner og varmepumpe.
Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er området
udlagt til boliger og serviceerhverv. Området indgår i byomdannelses- og
byudviklingsområdet Bådehavnsgade Syd. Områdets byudvikling skal fastlægges med
et kommuneplantillæg, hvor der tages stilling til bebyggelsesprocent, bygningshøjde,
krav til friareal og mulighed for detailhandel samt evt. udpegning af
transformationsområde ift. virksomhedsstøj. Planlægningen må ikke have
konsekvenser for virksomheder af national interesse, og planlægningen skal
sikre fremtidig anvendelse på matriklerne nr. 445, Kongens Enghave (Sydhavn
Genbrugscenter) og nr. 172, Eksercerpladsen (Selinevej). Planlægningen må
desuden ikke have konsekvenser for Forsvarets anvendelse af Kalvebod Skydebane
på matrikel nr. 389, Eksercerpladsen, København.
Økonomiforvaltningen foreslår, at området udlægges som to kommuneplanrammer. Den vestlige del, hvor der hovedsagelig er boliger, udlægges som en B4-ramme til boliger. Den østlige del mod Bådehavnsgade, hvor der både er boliger og erhverv, udlægges som en C2-ramme. Begge rammer har en bebyggelsesprocent på max 150, en maks. bygningshøjde på 24 m, friarealkrav for boliger på 40 % og friarealkrav for erhverv på 10 %. For C-rammen skal boligandelen udgøre mellem 40 og 75 procent af etagearealet.
Der skal også i planprocessen ses nærmere på omfanget af detailhandel, samt om det er hensigtsmæssigt at udlægge en del af området som transformationsområde for at kunne anvende reglerne for disse i forhold til virksomhedsstøj fra genbrugscenteret.
Indledende
høring
Der er foretaget indledende
høring, herunder af Kongens Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når
forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har følgende
hovedsynspunkter:
- Sydhavns beboere vil være kede af, at der bygges på den grønne del af byudviklingsområdet.
- Lokaludvalget ønsker varieret byggeri, der er tæt og lavt med referencer til det nuværende industriområde i byggestil og/eller -materialer.
- Det er vigtigt, at bebyggelsen åbner sig mod Tippen og ikke rejser sig som en væg.
- Der må gerne indtænkes små pladsdannelser, grønne stiforløb og faunapassager mellem de bebyggede områder ud mod Tippen, som også sikrer offentlig adgang til Tippen.
- Der ønskes plads til fritidsaktiviteter.
- Daginstitutionen bør placeres så tæt på Tippen som muligt.
- Lokaludvalget er positive over for en svømmehal i området.
Forvaltningens bemærkninger
- Den grønne del af lokalplanområdet omdannes til by på nær matrikel nr. 458 Kongens Enghave, som er et § 3-naturområde, der hverken må bebygges eller ændres.
- Den arkitektoniske egenart for det kommende byområde bliver med udgangspunkt i områdets erhvervskarakter med særlige tagformer, portmotiver og variation i byggestil. Området bliver i brokvarterskala med op til 5 etager, 4 etager mod Tippen og enkelte steder ned til 3 etager.
- Der etableres to grønne kiler, som bryder facaderækken mod Tippen. Herudover er bygningerne mod Tippen af forskellige højder og står vinklet i forskellige retninger, så de får en åben og inviterende karakter.
- Der etableres tre lokale pladser, og forvaltningerne vil også arbejde med mindre pladsdannelser i de tre bykvarterer. En tværgående stiforbindelse skal binde Stejlepladsen, Tippen og byudviklingsområdet sammen. En langsgående cykelsti skal forbinde byudviklingsområdet med området nord for jernbanen.
- Lokalpladserne vil få hver deres karakter og fritidsaktivitet som fx boldspil.
- Daginstitutionen placeres ud mod den nordlige grønne kile tæt på Tippen.
- På kultur- og Fritidsudvalgets møde den 25. april 2025 besluttede et flertal, at der ikke skal arbejdes videre med en svømmehal i Bådehavnsgade.
Anbefalinger
til den videre planlægning
Forvaltningerne vil i det
videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:
- At der ses på at forbedre forbindelser til naboområderne, herunder arealreservation til cykel- og gangbro under hensyn til udvidelse af jernbanen, arealreservation af Fragtvej til en evt. kommende vejforbindelse, grøn stiforbindelse fra Tippen gennem området til Stejlepladsen samt forbindelse til havneløbet for enden af Bådehavnsgade.
- At der ses på mere bynatur og biodiversitet i området, og at de to grønne kiler gøres bredere, så de fremstår markant grønnere og mere parklignende, og at der arbejdes for en høj grøn kvalitet i parker, gårdrum, byrum og gader.
- At der kommer en andel af udadvendte funktioner i stueetagerne omkring det centrale byrum ved Trifolium, de tre lokale pladser og øvrige mulige mødesteder i området for at understøtte fællesskab, fælles aktiviteter og et kreativt bymiljø.
- 70 % særlige tagformer (fx shed- og vingetag, der understøtter fortællingen om erhvervsegenarten for området.
- At der enkelte steder bygges ned til tre etager mod Tippen, Fiskerhavnen/Bådehavnsgade, Sydløbsvej og Bådehavnsgade.
Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler desuden, at der i det videre forløb fokuseres på følgende forhold:
- At der bygges højst 5 etager inkl. tag i max 21 m højde for at videreføre erhvervsområdets og Fiskerhavnens lavere skala syd for jernbanen og på Sydhavnstippen.
- At begge parkeringshuse er højst 21 m høje som øvrig bebyggelse og har serviceerhverv/udadvendte funktioner i stueetagen, samt at det sydlige p-hus har en varmepumpe.
Politisk
handlerum
Det kan besluttes,
- at ændre dele af projektet i den videre planlægning. Det kan være ændringer til højder jf. egenarten, større grønne kiler, flere træer og udadvendte funktioner i forbindelse med lokale pladser og p-huse, ingen terrænparkering udover det nødvendige, samt arealreservation til sti- og vejforbindelse.
- at imødekomme grundejers ønske om en maksimal højde på 24 meter og 6 etager inkl. teknik og tagform (se bilag 6) ligesom for naboområdet Stejlepladsen.
- at imødekomme grundejers ønske om 10 % terrænparkering.
- at imødekomme grundejers ønske om ingen udadvendte funktioner i det sydlige p-hus.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen 2. kvartal 2025, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget 4. kvartal 2025.
Søren Hartmann Hede Søren Wille
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. juni 2024
Radikale Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der tillades byggeri i seks etager med en maksimal højde på 24 meter, jf. det politiske handlerum.”
Ændringsforslaget (ÆF1) blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.
For stemte: A, B, C og V
Imod stemte: F, Ø og Å
Det Konservative Folkeparti og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at parkeringsnormen ikke nedsættes med 20%, men følger normen i kommuneplanen.”
Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C og V
Imod stemte: A, B, F, Ø og Å
Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF3) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der i den videre planlægning er fokus på at forbedre trafikforholdene særligt for cyklister og gående.”
Ændringsforslaget (ÆF3) blev vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.
For stemte: A, B, F, Ø og Å
Imod stemte: C og V
Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF4) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der ikke arbejdes videre med arealreservation af Fragtvej til en evt. kommende vejforbindelse jf. afsnit om anbefalinger til den videre planlægning.”
Ændringsforslaget (ÆF4) blev forkastet med 5 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.
For stemte: F, Ø og Å
Imod stemte: A, C, B og V
Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF5) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der arbejdes videre med at få etagehøjderne ned og gennemføre en tæt – lav bebyggelse i overensstemmelse med områdets egenart.”
Ændringsforslaget (ÆF5) blev vedtaget med 7 stemmer mod 4. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C, F, Ø og Å
Imod stemte: A, B og V
Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF6) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der skal arbejdes videre med parkeringsløsninger ved kvarterets nordlige udkant tættest på Sydhavnsgade og i forbindelse med øvrige P-huse i nærheden af kvarteret for at begrænse trafikmængden ind og ud af kvarteret.”
Ændringsforslaget (ÆF6) blev forkastet med 4 stemmer mod 6. 1 undlod at stemme.
For stemte: Ø og Å
Imod stemte: A, B, C og V
Undlod at stemme: F
Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF7) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således, at der arbejdes med, hvordan der kan placeres udadvendt serviceerhverv i et eller flere punkter ud imod det grønne.”
Ændringsforslaget (ÆF7) blev vedtaget uden afstemning.
Et samlet udvalg stillede følgende ændringsforslag (ÆF8) som tilføjelse til 1. at-punkt:
“dog således, at der arbejdes med at bygge i lukkede karréer med gårdmiljøer.”
Ændringsforslaget (ÆF8) blev vedtaget uden afstemning.
Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF9) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således, at der arbejdes med at sikre en høj andel af facadegrønt.”
Ændringsforslaget (ÆF9) blev vedtaget med 5 stemmer mod 0. 6 undlod at stemme.
For stemte: F, Ø og Å
Undlod at stemme: A, B, C og V
Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF10) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således, at der skal arbejdes med overgangen fra grønt til by, for eksempel med byggeri hvor det grønne i lighed med dele af Fælledby kan gro ind under husene ved at bygge delvist på stolper.”
Ændringsforslaget (ÆF10) blev vedtaget med 8 stemmer mod 2. 1 undlod at stemme.
For stemte: A, B, F, Ø og Å
Imod stemte: C
Undlod at stemme: V
Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF11) som tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at der skal være nogle tydeligere grønne kiler fra vestsiden ind i området.”
Ændringsforslaget (ÆF11) blev vedtaget uden afstemning.
Den således ændrede indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det er væsentligt, at der bygges tilstrækkeligt med parkeringsfaciliteter for at sikre, at der bliver tale om en attraktiv bydel for byens familier. Desuden skal vi sikre fremkommeligheden, da ordentlige parkeringsforhold, samt fremkommelighed, er en forudsætning for familierne, i forhold til at få hverdag til at hænge sammen - København skal fungere i hverdagen også i de nye bydele.”
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen skal fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 bolig (familiebolig).”
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti ønsker, at Fragtvej, eller alternativt Centrum forbindelsen, udvides til en real vejforbindelse til Folehaven, så fremkommeligheden sikres, i forhold til at kunne håndtere den øgede trafikmængde fra byudviklingen og Stejlepladsen.”