Endelig vedtagelse af lokalplan Lergravsvej med tilhørende kommuneplantillæg samt udbygningsaftale

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan for et område syd for Lergravsvej (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som angivet i bilag 2.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt uden ændringer.
    3.   at udbygningsaftale (bilag 6) med grundejeren vedtages.

Der er søgt om udarbejdelse af en ny lokalplan med kommuneplantillæg for at realisere et projekt på ejendommene Øresundsvej 141-145 og Strandlodsvej 67-67c. Projektet indeholder i alt ca. 44.700 m², primært til boliger, med mulighed for op til 40 pct. erhverv, samt et butiks- og parkeringshus. Der er også ønske om opførelse af op til 7.100 m² bebyggelse på hjørneejendommen Strandlodsvej 61 / Lergravsvej 36-44. Byggeønskerne håndteres med lokalplanforslag ”Lergravsvej” med tilhørende kommuneplantillæg.

Baggrunden for det nye lokalplanforslag er primært de ændrede forhold efter placeringen af metroen i en banegrav gennem området i stedet for på og over terræn. Placeringen af metroen i en åben grav gør, at det grønne afstandsbælte langs metroen i den hidtil gældende lokalplan ikke længere er nødvendigt.
Det er et mål at skaffe flere boliger og arbejdspladser til den forventede befolkningstilvækst. Projektet viser, at det er muligt at opnå gode boligkvaliteter og gode friarealer med en højere tæthed end i den eksisterende lokalplan. Lokalplanen fastlægger derfor en bebyggelsesprocent på 140 på grund af den korte afstand til metro og de rekreative områder – Amager Strandpark, Lergravsparken m.m. Det bemærkes, at bebyggelsesprocenten ikke afviger fra tætheden ved udvikling af andre tidligere erhvervsområder i nærområdet (Øresundsvej, Strandlodsvej, Krimsdvej) med bebyggelsesprocenter fra 130 til 185.

Efter borgermødet og mange henvendelser i høringsperioden, fra især omboende, har bygherren fremsendt et revideret projekt til bebyggelserne op til metroen - områderne I og II. Formålet med det reviderede projekt er at imødekomme ønsker fra de omboende, primært ved at begrænse bebyggelsens skyggevirkning på området øst for lokalplanområdet. Desuden er der foreslået en bredere åbning vest for den eksisterende grønne kile i bebyggelsen mod øst så der er en grøn tunge ind i den kommende bebyggelse. Lokalplanforslaget er vedlagt som bilag 1. I bilag 2 er de nye lokalplantegninger, forslag til ændrede bestemmelser, skyggediagrammer og forslag til ændrede diagrammer i redegørelsesdelen samlet.

Høring
Modtagne henvendelser i høringsperioden
Der er modtaget 211 henvendelser i høringsperioden. Henvendelserne vedlægges som bilag 3. Emnerne i henvendelserne er angivet i skemaform i bilag 4. I bilag 5 er emnerne i henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er kort anført nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg – bilag 9, henvendelse nr. 204.
Lokaludvalget fastholder sin modstand mod den højeste del af bebyggelsen (som fremført i høring forud for planudarbejdelsen) og finder, at bebyggelsen i øvrigt skal holdes i 4-5 etager og med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Lokaludvalget finder i øvrigt, at bebyggelsen skal placeres, så den er til mindst mulig gene for de tilstødende bebyggelser. Lokaludvalgets øvrige bemærkninger er nærmere besvaret i bilag 5.

1. Utilfredshed med bebyggelsesplanens tæthed, bygningshøjder, bebyggelsesstruktur og særligt skyggevirkning sent på dagen. Der er endvidere ønske om opretholdelse af den eksisterende lokalplan (med stokbebyggelse).
2. Der sættes spørgsmålstegn ved behovet for parkeringshus for det eksisterende lokalplanområde og etableringen heraf. Det frygtes, at parkeringshuset giver miljøgener i form af luftforurening og støj til ulempe for børneinstitutionen og beboere.
3. Utilfredshed med for lave parkeringsnormer i den nye bebyggelse (1 plads pr. 150 m2) og for høje parkeringsnormer i de eksisterende bebyggelser (1 p-plads 100 m²).

Forvaltningernes bemærkninger
Ad 1) Forvaltningerne finder, at området syd for Lergravsvej er velegnet til en mere bymæssig bebyggelse på grund af beliggenheden tæt på metro og rekreative områder. Hertil kommer, at erfaringerne fra andre områder er, at en boligbebyggelse som foreslået, hvor der opnås nære friarealer, giver gode forhold for familieboliger. Der planlægges for boliger i forskellige størrelser og karakter. Området er i øvrigt præget af en høj grad af stokbebyggelse og den planlagte bebyggelsesstruktur medfører en væsentlig dæmpning af vindpåvirkningen især i området øst for lokalplanområdet.
Bebyggelsestætheden fastlægges med tillægget til Kommuneplan 2011. I den gældende kommuneplan er bebyggelsesprocenten 110 i en del af planområdet, og ca. 130 i to andre dele, idet bebyggelsesprocenten her skal beregnes for flere områder under et. I lokalplanen foreslås en samlet bebyggelsesprocent på 140, således at der kan ske en øget boligudbygning på en attraktiv og meget stationsnær placering i overensstemmelse med principperne i Kommuneplan 2011.
Den 32 m høje bygning ved ”Amagerruten”/Øresundsvej foreslås reduceret med 4 etager til 5 etager mod tidligere 9. Højderne på de øvrige bygninger justeres i mindre omfang, så højden på bygningerne kommer herefter til at ligge på mellem 14 og 23 meter (fra 4 til max. 7 etager for dele af bebyggelsen) med undtagelse af ét højere hus på max. 37 meter i den nordvestlige del. Den nye løsning med lavere bebyggelse og en bred åbning mod "Amagerruten" medfører en væsentlig reduceret skyggevirkning for området øst for lokalplanområdet. Dette er eftervist ved udarbejdelse af skyggediagrammer (jf. bilag 2). I den eksisterende lokalplan er den maksimale højde sat til 17 m. Denne højde er fastholdt i væsentlige dele af den ny bebyggelsesplan. De øvrige højder er på henholdsvis 14 m, 20 m og 23 m. Med de afstande, der er til omliggende bebyggelser, og højderne på nyere bebyggelser i området, finder forvaltningerne, at disse højder kan tillades, det giver mulighed for øget tæthed og for en bedre bebyggelsesplan.

Ad 2) Ved opførelsen af de eksisterende nabobebyggelser blev det forudsat, at der opføres et parkeringshus til at dække den del af parkeringen, der skal være i konstruktion. Parkeringshuset skal også rumme parkeringen i konstruktion fra de kommende bebyggelser syd for lokalplanområdet. Der er blandt beboerne uenighed om, hvorvidt parkeringshuset har den rette kapacitet. Lokalplanen regulerer ikke parkeringsnormen udenfor lokalplanområdet. 
Parkeringshusets placering er også uændret i forhold til den gældende lokalplan. Der er separate indkørsler til parkeringshuset og daginstitutionen. Det vurderes ikke, at parkeringshuset vil medføre en målbar øget luftforurening i forhold til det niveau, der er i området generelt.

Ad 3) Der er rejst tvivl om, hvorvidt parkeringskravet på 1 plads pr. 150 m² etageareal i planforslaget er nok til den nye bebyggelse. Forvaltningen skønner, at det er passende med henvisning til, at det svarer til bilejerskabet i de nyere bebyggelser inden for det eksisterende lokalplanområde. Bilejerskabet er undersøgt af forvaltningerne i 2012.

Ændringsforslag som følge af høring
Forvaltningerne foreslår en række ændringer, der imødekommer en del af kritikken fra de omkringboende. Ændringerne består af:
§ 3:
Udpegning af områder med mulighed for erhverv og mindre ændringer i aktive facader.
Præcisering af størrelsen på butikker.
§ 4, tegning 3:
Ændring af vejadgang til området.
§ 5:
Justering af højden på byggeriet.
Justering af bebyggelsesplanen ind mod "Amagerruten", lokalplantegning nr. 2.
Bestemmelse om husdybder omfatter områderne II og IV.
§ 6:
Tagetager må max. gå 1 meter ud over facaden.
§ 7:
Udpegning af bevaringsværdige træer samt kommentar om krav til træplantning.

Herudover foreslås enkelte illustrationer i lokalplanens redegørelse opdateret, ligesom illustration og tekst for mikroklima og komfort samt skyggediagrammerne opdateres, så de svarer til de forhold, der foreslås ændret (primært højderne). Endelig foretages mindre redaktionelle ændringer i redegørelsesdelen.
En gennemgang af de foreslåede ændringer fremgår af bilag 2.

Borgermøde den 4. september 2013.
I borgermødet deltog ca. 150 borgere. Referat af borgermødet vedlægges som bilag 8.
Der var utilfredshed med, at mødet ikke var et debatmøde med politikere. På mødet var der ønske om et yderligere møde, hvor borgerne indbyrdes kunne drøfte lokalplanforlaget. Dette blev arrangeret af Amager Øst Lokaludvalg den 11. september 2013.
Mødet den 4. september var præget af utilfredshed primært med bebyggelsesplanens skyggevirkning på bebyggelsen øst for cykelstiforbindelsen ”Amagerruten”.
Der var endvidere utryghed ved deltagelse i anlæg og drift af det fælles parkeringshus, der er forpligtelse til at deltage i som krav i byggetilladelserne til bebyggelserne opført efter den eksisterende lokalplan.

Det vurderes, at beboerne i området vil bidrage med en årlig nettoindtægt på skønnet 7,5 mio. kr. (efter kommunal udligning). Det vurderes, at de årlige ejendomsindtægter vil udgøre skønnet 2,4 mio. kr.

Udbygningsaftale
For at fremme udviklingen af området har Skanska anmodet om at indgå en udbygningsaftale med hjemmel i planlovens § 21 b. I den endelige udbygningsaftale, (som er uændret i forhold til udkastet) forpligter Skanska sig til at opgradere vejanlægget på Strandlodsvej med cykelsti m.m. ud for lokalplanområdet. Udbygningsaftalen vedlægges som bilag 6. Efter etablering overtager Københavns Kommune anlæggene vederlagsfrit.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og kommuneplantillæg, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

                                   Claus Juhl        /        Pernille Andersen

Indstillingen blev sendt tilbage til forvaltningen med henblik på væsentlige ændringer af projektet.

Teknik- og Miljøudvalget afgav følgende protokolbemærkning:
”Sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere tilpasninger af projektet, så det i endnu højere grad imødekommer synspunkter fremført i de politiske bemærkninger afgivet på udvalgsmødet, særligt ifht. bygningshøjden på bygningerne længst mod øst”.

Konservative Folkeparti, Liberal Alliance, Det Radikale Venstre og Socialdemokraterne afgav følgende protokolbemærkning:
”Konservative Folkeparti, Liberal Alliance, Det Radikale Venstre og Socialdemokraterne ønsker i højere grad, at de grønne kilers forløb fra Ørestads Boulevard videreføres inden for lokalplansområdet.”

Det Radikale Venstre, Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Radikale Venstre, Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti ønsker at reducere bebyggelsesprocenten, herunder hvordan bebyggelsesprocenten eventuelt kan nedsættes fra 140% til 120%, og ønsker forslag fra forvaltningen til hvordan.”