Forslag til lokalplan Stejlepladsen og tilhørende kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Stejlepladsen med tilhørende kommuneplantillæg, miljøkonsekvensrapport (VVM) og miljørapport i høring. Forslaget vil muliggøre omdannelse af Stejlepladsen til et boligområde.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Stejlepladsen (bilag 2) med miljørapport (Bilag 4) og miljøkonsekvensrapport (bilag 5) med udkast til VVM-tilladelse (bilag 6) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 4) og miljøkonsekvensrapport (bilag 5) med udkast til VVM-tilladelse (bilag 6) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 7), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Med Budget 2019 (BR 4. oktober 2018) (A, B, C, F, I, O og V) blev der vedtaget en ny løsning for Ørestad Fælled Kvarter, herunder at der på Stejlepladsen (også benævnt Bådehavnsgade Øst) skal bygges ca. 64.500 m2 - primært boliger. Grundejer har lagt to nabogrunde til lokalplanområdet med ønske om at bygge samlet 72.000 m2 i ét sammenhængende projekt. Bygherre gennemførte en arkitektkonkurrence for området i efteråret 2019. Realisering af planerne kræver en lokalplan og et tillæg til Kommuneplan 2019. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkendte den 4. og 12. november 2019 en startredegørelse.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør et byggeri med primært boliger på samlet op til 72.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 140. Der vil blive stillet krav om 25 % almene boliger. Der er i projektet ligeledes indarbejdet en daginstitution til ti grupper, der forventes ibrugtaget i løbet af 2024.

Der sikres variation i kvarteret ved krav om mindst to skift i enten materiale, farve, vinduesudformning eller tagform mellem de enkelte bygninger, samt ved at arbejde med fem forskellige boligtyper. Bebyggelsesplanen består af åbne klynger af huse, og indenfor hver klynge stilles krav om etablering af mindst to-tre forskellige boligtyper. Bygningshøjden varierer fra 3-6 etager med en maksimal højde på 24 meter. Etageantallet varierer inden for de enkelte klynger. For at tage hensyn til den lave, eksisterende bebyggelse i Fiskerhavnen og mødet med vandet ved nordkysten må der her højst bygges op til 3 etager, svarende til 10 meter plus tag med hældning på op til 6 meter. Arealet nærmest kysten fastholdes som grønt areal og friholdes for boligbebyggelse.

Byliv
Bebyggelsesplanen har en klyngestruktur med åbne gårdrum som modsætning til lukkede karréer. Gårdrummene er grønne ”naturrum” uden mindre bygninger, cykelparkering mv. Disse funktioner og meget af det sociale liv vil foregå i gaderummene, hvor der etableres tre kvarterpladser og seks mindre ”lommepladser”. Der er offentligt tilgængelige forbindelser gennem klyngerne og de grønne ”naturrum”/”gårdrum” for gående. For at modvirke indbliksgener inde i området og modvirke, at bygninger langs Bådehavnsgade fremstår som en lukket mur, stilles i lokalplanen krav til minimum og maksimumhøjde på gulvkoter, selv om bygherre ikke har haft ønske herom.

Bæredygtighed og bynatur
Forvaltningerne har drøftet mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre. Bygherre stiler mod, at byggeriet DGNB certificeres til minimum guld. Bygherre har desuden intention om brug af genanvendte materialer i byggeriet. Stejlepladsen er i dag et selvgroet naturområde med 56 træer, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Terrænet skal hæves med i gennemsnit én meter jord. Det sker for at overholde kommuneplanens krav om at sikre mod en stormflod med en vandstandsstigning på 2,8 m. og for at kunne håndtere jordforurening. Det er derfor nødvendigt at fælde de eksisterende træer. Der er krav om at plante minimum 800 nye træer.

Almene boliger
Med Budget 2019 blev det besluttet at stille krav om 25 % almene boliger i lokalplanen. Det svarer til ca. 17.300 m2. Lokalplanen er inddelt i tre delområder af ensartet størrelse. Et mod vest, et mod nord og et mod syd. Indenfor hvert delområde skal placeres ca. 6000 m2 almene boliger. Herved sikres, at de almene boliger fordeles i området.

Parkering
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2019 udpeget som byudviklingsområde, der kan etableres som helt eller delvis bilfri. Parkeringsløsningen og infrastrukturen i lokalplanen understøtter en delvis bilfrit by ved, at parkeringen lokaliseres i områdets ’kant’, så de indre dele af Stejlepladsen fredeliggøres til gavn for de bløde trafikanter. I det indre område vil der derved kun skulle være kørsel til af- og pålæsning, affaldshåndtering, redningskørsel og handicapparkering.

Jf. bemærkning 0 til parkeringsnormer i Kommuneplan 2019, kan parkeringsnormen efter en konkret vurdering fastsættes lavere for alle funktioner. Da størstedelen af området har over 1000 m gangafstand til nærmeste kommende metrostation Sluseholmen, vurderer forvaltningen, at standardnormen i kommuneplanen bør følges, jf. administrationsgrundlag for parkering vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 11. maj 2020. Det betyder 1 plads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 1 plads pr. 857 m2 etageareal for kollegieboliger og 1 plads pr. 286 m2 etageareal for daginstitutioner. Det svarer til ca. 260 p-pladser. Der vil blive 100 p-pladser i kælder op til Bådehavnsgade, 75 på terræn langs den nordlige side af Sejlklubvej og resten uden for lokalplanområdet i en afstand på maksimalt 400 m. Der er mulighed for korttidsparkering ved daginstitutionen.

Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og 2,5 pladser pr. 100 m2 etageareal til daginstitutioner, hvilket svarer til ca. 2.850 pladser, hvoraf halvdelen skal overdækkes.

Kommuneplan
Området er i kommuneplanen udlagt til boliger (B*). Med forslaget til kommuneplantillæg fastlægges rammen til boliger (B4*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 140 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter. Der er en særlig bemærkning om, at området indgår i byomdannelsesområdet for Bådehavnsgade syd og er omfattet af rækkefølgebestemmelser for byudvikling. Lokalplanlægning må ikke have konsekvenser for drift og udvikling af virksomheder af national interesse. Lokalplanlægningen af fremtidige boliger må således ikke medføre skærpede miljøkrav for virksomheden RGS Nordic ved matr.nr. 172 Eksercerpladsen.

Borgerinddragelse
Der er foretaget intern høring, herunder af Kongens Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget mener ikke, at der skal bygges på det oprindeligt fredede område Stejlepladsen. Bygherre har afholdt flere borgermøder og følgegruppemøder om projektet, hvor forvaltningerne har deltaget. Borgerinddragelsesprocesserne er uddybet i bilag 9. Hovedsynspunktet blandt deltagerne har været, at Stejlepladsen ikke bør bebygges. Der har også været fremsat ønsker om bevaring af nuværende naturkarakter, mulighed for opbevaring af udstyr til erhvervsfiskeri og plads til forskellige typer boliger som fx bofællesskaber og selvbyg.
Forvaltningerne bemærker, at Borgerrepræsentationen med Budget 2019 vedtog, at der skal bygges boliger på Stejlepladsen. På baggrund af ønskerne etableres beplantning som den eksisterende i byrummet mod kysten, hvor der også er indarbejdet plads til opbevaring af net og bundgarnspæle. Lokalplanen kan ikke regulere valg af boligtyper og ejerform, som sker i regi af grundejer. Men lokalplanen rummer muligheder for forskellige boligtyper, eks. bofællesskaber og ungdomsboliger, hvilket også indgår som en del af bygherres vision.  

Miljøvurdering
Der er i henhold til miljøvurderingsloven foretaget en screening af, om der skal foretages en miljøvurdering af lokalplanen og kommuneplantillægget, og hvilke emner den skal indeholde. Da der er tale om en væsentlig landskabelig ændring af de nuværende forhold, er der igangsat en miljøvurdering og i den forbindelse udarbejdet en miljørapport tilknyttet lokalplanen og kommuneplantillægget. En fuld miljøvurdering består af screening, miljørapport, offentlighedsfase og sammenfattende redegørelse. Bygherre har ligeledes i henhold til miljøvurderingsloven fået udarbejdet en miljøkonsekvensrapport for selve projektet (VVM).

Miljøvurdering af planerne
Miljørapporten vurderer bl.a. planforslagenes påvirkning af byarkitektoniske og landskabelige værdier, kulturhistoriske forhold, grønne områder, dyre- og planteliv og mangfoldighed, Natura 2000-området samt trafikmønstre. Miljørapporten viser bl.a., at udvikling af områderne omkring Bådehavnsgade vil medføre en væsentlig påvirkning på trafikmønstre, særligt fremkommeligheden for biltrafik på Bådehavnsgade og i krydset ved Sydhavnsgade/Sjællandsbroen. Dette imødegås gennem tiltag i en udbygningsaftale. Den overordnede trafikanalyse udarbejdet af bygherre viser yderligere, at den generelle byudvikling omkring Centrumforbindelsen vil medføre sammenbrud i perioder i samtlige signaler på Centrumforbindelsen.

Støjpåvirkning fra virksomhederne RGS Nordic, Sydhavn Genbrugscenter samt skydebanerne er behandlet i miljørapporten, og omfang af nødvendig støjafskærmning for at overholde støjgrænser for lokalplanområdet er beskrevet. Bygherre har indgået aftale med de berørte virksomheder om, at det, inden lokalplanen vedtages endeligt, skal være afklaret hvilke støjdæmpende foranstaltninger der vil være nødvendige og hvordan de kan gennemføres. Miljørapporten er vedlagt som bilag 4 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Miljøkonsekvensrapport for selve projektet (VVM)
Bygherre har derudover fået udarbejdet en miljøkonsekvensrapport for projektet (VVM), som sammen med Teknik- og Miljøforvaltningens udkast til VVM-tilladelse er vedlagt som bilag 5 og 6. Vurderingen af høringssvar fra den forudgående høring om afgrænsning af miljøkonsekvensrapportens indhold og forvaltningens udtalelse om afgrænsning af miljøvurderingsrapporten er vedlagt som (bilag 10). De miljømæssige konsekvenser ved gennemførelse af byggeriet på Stejlepladsen er således gennemgået for landskab og visuelle forhold, rekreative forhold, støj og vibrationer, trafik, natur og biologisk mangfoldighed, Natura 2000-området, jord og indeklima, grundvand, overfladevand, støv og vind, kulturarv, materielle goder og klima. Der er udarbejdet en Natura 2000-screening efter habitatdirektivet. Af screeningen fremgår det, at projektet ikke vil påvirke arter eller habitatnaturtyper på udpegningsgrundlaget, at områdets integritet bevares, og at projektet ikke vil hindre opnåelse af de opstillede bevaringsmålsætninger for arter og habitatnaturtyper på Natura 2000-områdets udpegningsgrundlag. En egentlig Natura 2000-konsekvensvurdering vil således ikke være påkrævet.

Miljøkonsekvensrapporten viser, at trafik kan give anledning til en væsentlig miljøpåvirkning. Bygherre har indbygget afværgetiltag i projektet, for på den måde at begrænse de afledte påvirkninger på miljø og omgivelser ved anlæg og drift. For at afværge de væsentlige påvirkninger fra trafik er der stillet vilkår om afværgeforanstaltninger i udkast til VVM-tilladelsen. Vilkåret er en forlængelse af venstresvingbanen fra Centrumforbindelsen mod Bådehavnsgade. Med de i projektet indarbejdede tiltag samt de i udkast til VVM-tilladelsen stillede vilkår er det forvaltningens vurdering, der kan meddeles VVM-tilladelse til det ansøgte projekt.  

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets drøftelser af sagen.

Økonomi

På grundejers anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder optimering af fremkommelighed i krydset Bådehavnsgade/Sjællandsbroen med forlængelse af venstresvingsbane fra Sjællandsbroen til Bådehavnsgade og forlængelse af svingbaner fra Bådehavnsgade til Sjællandsbroen samt krydsningspunkt med signalregulering ved Fragtvej/Bådehavnsgade til forbedring af trafiksikkerhed. Kommunen får anlægget på Sjællandsbroen vederlagsfrit, når det er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer årlige driftsudgifter på ca. 35.000 kr., når anlæggene er etableret. Driftsudgifterne vil blive dækket indenfor Teknik- og Miljøforvaltningens ordinære driftsramme.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget efter sommerferien, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget og miljørapporter i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningen udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2021. Det forventes, at bygherre vil afholde endnu et følgegruppemøde inden den offentlige høring. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen forventeligt i september.

                              Søren Hartmann Hede               Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. juni 2020

Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) til erstatning af 1. at-punkt:
”at indstillingen sendes tilbage til forvaltningen med ønske om, at grunde udstykkes i flere små og ikke én stor grund for at skabe mulighed for byggefællesskaber og selvbyg.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med 3 mod 7 stemmer. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, og V.

Enhedslisten og Alternativet stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) om tilføjelse til 1. at-punkt:
”dog således at fællesareal udvides fra 1 til 10 pct.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med 3 mod 7 stemmer. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, og V.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 7 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, og V.
Imod stemte: Ø og Å.

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne mener, at lokalplanen for byggeriet på Stejlepladsen bør forkastes, fordi bevarelsen af en kulturhistorisk perle i et grønt og lysåbent område omgivet af vand vil have stor rekreativ værdi for københavnerne, og fordi denne bevarelse vil styrke naturens korridorer i vores by.”