Endelig vedtagelse af lokalplan Aldersrogade Øst, Østerbro

En grundejer har ønske om at nedrive to byhuse på Aldersrogade. Borgerrepræsentationen besluttede den 1. juni 2023 at nedlægge §14-forbud mod nedrivningen. Derfor har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet et lokalplanforslag, der har til formål at bevare de to byhuse. Byhusene er registeret med SAVE-værdi 4 og er tidstypiske industri- og erhvervsejendomme. Bygningerne har en kulturhistorisk værdi, da de er ældre industri- og erhvervsejendomme, der er med til at fortælle bydelens historie. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring og forelægges nu til endelig vedtagelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Borgerrepræsentationen besluttede den 1. juni 2023 at nedlægge §14-forbud mod nedrivning af to byhuse beliggende på Aldersrogade 6A og 6B. Derfor har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet et lokalplanforslag (bilag 2), der har været sendt i høring fra den 31. januar 2024 til den 19. marts 2024. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser. Høringen har givet anledning til en redaktionel ændring.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Lokalplanforslaget for Aldersrogade Øst er i kategori 1 og har derfor været sendt i høring uden forudgående politisk behandling.

Lokalplanforslaget omfatter adresserne Aldersrogade 6A, matr.nr 3836, Udenbys Klædebo Kvarter og Aldersrogade 6B, matr.nr. 3836, Udenbys Klædebo Kvarter. Ejendommene ligger i et kvarter, der er præget af industribygninger og etageboliger fra begyndelsen af 1900-tallet og mellemkrigstiden. Bygningerne rummede et større industrielt bygningskompleks, og i 1905 flyttede virksomheden Hellesens batterifabrik ind i bygningen på Aldersrogade 6A. Bygningerne foreslås bevaret, da de er vigtige som en del af områdets industrielle kulturarv og som enkeltbygninger. Der stilles ikke krav om yderligere parkeringspladser i planforslaget, da der er tale om en bevarende lokalplan og eksisterende lovlig anvendelse. Lokalplanen muliggør ikke fremtidigt nybyggeri på grunden. Der er dog muliggjort, at Aldersrogade 6A kan føres tilbage til den originale rødbrune farve i stil med omkringliggende bygninger, mens øvrige ændringer kræver dispensation. Der er ingen eksisterende træer i området. Ved en evt. fremtidig ændring af gårdrummet er der stillet krav om, at der plantes fem træer, jf. bilag 2 § 7, stk. 3.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en ændring af lokalplanforslagets redegørelse. Endvidere har ændringer af Planloven, som blev vedtaget den 1. januar 2024, givet anledning til ændringer i § 7, stk. 3, da det er blevet muligt at stille krav til bedtykkelse for træer for at sikre bedre vækstvilkår. Ændringen fremgår af bilag 7.

Høring

Hovedsynspunkter fremkommet i høringsperioden
De syv modtagne henvendelser i høringsperioden er vedlagt som bilag 6. I bilag 7 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Østerbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 3):

1. Østerbro Lokaludvalg bakker op om bevaring af bygningerne.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen har ingen bemærkninger.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 4):

1. Københavns Museum mener, at det er positivt, at bygningerne bevares, da meget af byens industribyggeri er forsvundet, og det er vigtigt at værne om det, der er tilbage.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen har ingen bemærkninger.

Grundejer har følgende bemærkninger (bilag 5, henvendelse nr. 6):

1. Grundejer mener ikke, at de to byhuse beliggende på Aldersrogade 6A og 6B skal bevares, da der tidligere er givet nedrivningstilladelse til andre bygninger med bevaringsværdier og tilladelse til opførelse af ny massiv bebyggelse i området.

2. Bygningerne er nedslidte og uegnede til bevaring. Bygningerne har begge kældre, som er udfordret af vandproblemer. Det vil være en stor investering at klimasikre kældrene pga. indtrængende vand og fugt. De løbende omkostninger til vedligeholdelse vil overstige de mulige lejeindtægter.

3. Bygningerne er tildelt energimærke G, og det vil ikke være muligt at foretage en effektiv energirenovering af facaderne.

4. Nybyggeri, som forudsætter en nedrivning, kan afskærme mod støjgener fra Lyngbyvej.

5. Hvis lokalplanen vedtages, vil grundejer sandsynligvis rejse en sag under planlovens § 49 og kræve, at kommunen overtager bygningerne mod erstatning.

6. Med tiden vil der være risiko for, at bygningerne vil stå tomme og uden lejere og derved blot stå og forfalde.  

Forvaltningens bemærkninger:

1. Der er i dag et større politisk fokus på bevaring bl.a. pga.  kulturhistoriske og klimamæssige hensyn. Derfor er der også et ønske om at bevare flere bygninger end tidligere, hvor der er givet nedrivningstilladelser til andre bygninger.

2. Planlægning er som altovervejende hovedregel erstatningsfri regulering, og der kan ikke lægges vægt på økonomiske hensyn.

3. Forvaltningen har ikke modtaget dokumentation for, at det ikke er muligt at energirenovere bygningerne. Lokalplanen stiller ikke krav om, at bygningerne skal energirenoveres. Forvaltningen kan ikke ved udvendigt syn konstatere, at det ikke er muligt at foretage en effektiv energirenovering.

4. Forvaltningen er enig i, at der er støjgener på grunden fra Lyngbyvej på facader langs Aldersrogade og Hammershusgade samt på en mindre del af friarealerne langs gaderne. Men forvaltningen vurderer, at støjpåvirkningen på de udendørs opholdsarealer kun omfatter et smalt område af friarealet langs gaderne og ikke påvirker opholdsarealerne.

Ift. vurderingen af støjniveauet inde i bygningerne har forvaltningen ikke modtaget en støjredegørelse, der oplyser, om der er et støjproblem inde i bygningerne og om evt. tiltag til at reducere disse støjgener. Der er heller ikke modtaget dokumentation for, at evt. nybyggeri skaber bedre støjforhold.

5. Nedlæggelse af 14-forbud og selve vedtagelsen af en bevarende lokalplan udløser ikke generelt krav om overtagelse af en ejendom, men i henhold til § 49 i planloven kan en kommune – forudsat visse betingelser er opfyldt - ved afslag på ansøgning om nedrivning blive forpligtet til at overtage ejendommen. Ifølge planlovens § 49 vil en ejer kunne forlange, at kommunen overtager ejendommen og kræve erstatning, hvis de bevarende bestemmelser udløser en væsentligt forringet afkastningsgrad. Forvaltningen er dog ikke bekendt med tidligere afgørelser, hvor Københavns Kommune er blevet dømt til overtagelse (jf. bilag 9).

6. Forvaltningen har ingen bemærkninger.

En ejerforening har følgende bemærkninger (bilag 5, henvendelse nr. 5):

1. Der er tidligere givet nedrivningstilladelse til vigtige kulturhistoriske bygninger og tilladelse til opførelse af ny massiv bebyggelse i nærområdet. De to byhuse bør ikke bevares.

2. Der er ønske om, at karréen lukkes med nybyggeri, og at eksisterende bebyggelse nedrives.

3. Der ønskes ikke, at der stilles krav om fremtidig beplantning af fem træer i gårdrum, da ejerforeningen selv ønsker at bestemme, hvordan gårdrummet skal være udformet.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Se bemærkning 1 til grundejer.

2. Se bemærkning 2 til grundejer.

3. Der er politisk fokus på at skabe en så grøn by som muligt. Det er normal praksis, at der i lokalplaner stilles krav om beplantning på gader og i gårdrum. Lokalplanen medfører ikke handlepligt.

Politisk handlerum

Sagen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune, men hvis grundejer rejser en sag under planlovens § 49 og kræver, at kommunen overtager bygningerne mod erstatning, kan dette få økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune (se bilag 9).

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                                     Søren Wille
                                                                        / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 10. juni 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 6 stemmer mod 1. 2 undlod at stemme.

For stemte: C, F, Ø og Å

Imod stemte: B

Undlod at stemme: A og V

Socialdemokratiet og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne mener, det blot burde være bygningen beliggende på Aldersrogade 6A, som blev bevaret. Vi anerkender, at der er et flertal mod dette synspunkt, hvorfor vi ikke genfremsætter ændringsforslaget fra den tidligere behandling og holder os til at undlade at stemme for eller imod indstillingen.”

Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

“Radikale Venstre bakker op om den oprindelige ansøgning om at udnytte arealerne til hoteldrift. Det er helt på linje med kommunens ambitioner om at flytte hotelaktiviteten væk fra Vesterbro og Indre By og etablere det tæt på højklassificeret kollektiv trafik. Derudover ville det være en bedre udnyttelse af arealerne på linje med andre bygninger i området. Vi kan derfor ikke bakke op om den indstillede lokalplan med bevaring af bygningerne.”