Forslag til lokalplan Bispevej, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Bispevej i offentlig høring. Forslaget vil muliggøre udvikling af et tidligere erhvervsområde med boliger og detailhandel, indretning af nye tagboliger og at midlertidigt tilladt indkvartering til flygtninge gøres permanent. Byggeønskerne ligger i Provstevej-kvarteret, som forvaltningen i ultimo 2021 vil forelægge udvalget en bevarende lokalplan for.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til lokalplan Bispevej (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Tre forskellige grundejere i Bispebjerg har uafhængigt af hinanden anmodet forvaltningen om nye plangrundlag. I område I, Frederiksborgvej 59, ønsker grundejer at udnytte den ændrede ramme i Kommuneplan 2019 til at bygge boliger og serviceerhverv. Med rammeændringen er bebyggelsesprocenten blevet hævet fra 110 til 150 for en række matrikler langs Frederiksborgvej. I område II, Frederiksborgvej 77, ønsker grundejer som følge af beslutning truffet med Budget 2020 (BR. 3. oktober 2019) (A, B, V, Ø og Å) at ændre anvendelsen, så midlertidigt tilladt indkvartering til flygtninge kan gøres permanent. I område III, langs Birkedommervej, ønskes der mulighed for etablering af tagboliger. De ønskede byggerier og anvendelser er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan261 Provstevej, hvorfor realisering af ønskerne forudsætter en ny lokalplan.

De tre byggeønsker ligger i Provstevej-kvarteret. I Budget 2021 (BR 1. oktober 2020) (A, B, C, F, O, V og Fremad) blev det vedtaget at afsætte midler til at udarbejde en bevarende lokalplan for Provstevej-kvarteret for at bevare eksisterende bygninger og bymiljøer af kulturel eller arkitektonisk værd. Et forslag til bevarende lokalplan forventes forelagt udvalget ultimo 2021 og vil ikke have til formål at muliggøre nybyggeri. 

Forvaltningen har valgt at udarbejde et forslag til lokalplan, der muliggør de tre byggeønsker på nuværende tidspunkt, da ønskerne er modtaget af forvaltningen fra september 2019 og altså før beslutningen om at udarbejde en bevarende lokalplan. Udvalget har mulighed for at udtage et eller flere af byggeønskerne i lokalplanen, hvis udvalget ønsker at afvente en vedtagelse af en bevarende lokalplan for kvarteret.

Løsning

Forvaltningen har udarbejdet ét samlet lokalplanforslag for de tre forskelligartede områder (bilag 2 s. 3 og 41), da de ligger tæt på hinanden og for at mindske omfanget af administrativ sagsbehandling.

• I område I, Frederiksborgvej 59, muliggøres ca. 7.750 m² nye familieboliger, almene boliger og serviceerhverv, hvoraf 1.200 m² kan indrettes til detailhandel.
• I område II, Frederiksborgvej 77, lovliggøres midlertidigt tilladte flygtningeboliger permanent.
• I område III, Birkedommervej 1-7, muliggøres ca. 950 m² tagboliger i et eksisterende karrébyggeri.

Område I

På Frederiksborgvej 59 ønsker bygherre at placere bebyggelse i op til fem etager (maksimal højde 23 m) langs Frederiksborgvej og til dels Dortheavej. Mod syd ønskes opført en bygning i fire etager. Friarealer vil blive placeret på terræn og på et hævet areal over detailhandel. Randbebyggelsen har et omfang, der svarer til det generelle i området og vil fungere som støjskærm for friarealer og eksisterende byggeri i forhold til trafikstøj fra Frederiksborgvej. Illustration af det ønskede byggeri kan ses på side 10-11 i bilag 2. I stueetagen ud til Frederiksborgvej udlægges publikumsorienterede serviceerhverv med mulighed for detailhandel. Mod Bispevej fastlægges et offentligt tilgængeligt byrum og almene boliger. En eksisterende erhvervsejendom i to etager langs Bispevej fastholdes og udbygges med én etage. Nybyggeriet udformes i røde eller gule tegl med et arkitektonisk udtryk, der får inspiration fra ældre fabriksbygninger fra områdets industrielle historie. En række eksisterende mindre erhvervsbygninger indenfor ejendommen, der forudsættes nedrevet, er bygget i 70’erne. og det er forvaltningens vurdering at de ikke har en særlig arkitektonisk eller kulturel værdi.

Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at muliggøre en fortætning med private og almene familieboliger langs Frederiksborgvej i overensstemmelse med den ændrede ramme i Kommuneplan 2019.

Område II

På Frederiksborgvej 77 foreslås at muliggøre permanent indkvartering til flygtninge med en anvendelse til boliger i overensstemmelse med den gældende kommuneplan. Der er plads til ca. 100 flygtninge i Dortheagården, der tidligere har været anvendt til ældreboliger. Der ligger i dag en midlertidig tilladelse til indkvartering af flygtninge på ejendommen. Med Budget 2020 (BR. 3. oktober 2019) (A, B, V, Ø og Å) blev det besluttet at flytte den midlertidige indkvartering af flygtninge fra Ottiliahus i Valby til en permanent indkvartering i Dortheagården i Bispebjerg.

Område III

Langs Birkedommervej og til dels Frederiksborgvej, ønsker en bygherre at indrette ca. 930 m² tagboliger i en eksisterende randbebyggelse i fem etager. Bebyggelsen er fra 1933 og fremstår i røde tegl med saddeltag, hvilket er meget karakteristisk for området. Bygningen har en middelhøj SAVE-værdi på 4. Lokalplanen muliggør, at taget kan hæves med ca. 50 cm så der kan indrettes tagboliger med kviste mod gaden og gården i overensstemmelse med kommunens retningslinjer for tagboliger. Nyt tag skal udføres med røde vingetegl som det eksisterende tag.

Sammenhæng med bevarende lokalplan

Forvaltningen arbejder på en bevarende lokalplan, der skal sikre bevarelse af eksisterende bygninger og bymiljøer af kulturel eller arkitektonisk værdi i Provstevej-kvarteret. Det muliggjorte nybyggeri i område I forudsætter nedrivning af en eksisterende erhvervsejendom (bilag 2, s. 5) ud til Frederiksborgvej langs den østlige afgrænsning af lokalplan 261 Provstevej. Ejendommen er opført i flere etaper fra 1974 og frem og har været anvendt til værksted og bilforhandler. I bilag 7 fremgår billeder af ejendommen.

Arbejdet med nærværende lokalplanforslag, der muliggør et større nybyggeri i område I, blev påbegyndt i april 2020 på baggrund af en lokalplananmodning fra september 2019. Det var før igangsættelsen af den bevarende lokalplan. Hvis planlægning for nybyggeriet skal afvente udarbejdelsen af den bevarende lokalplan, vil det formentlig betyde en forsinkelse på minimum et år.

Byliv

Stueetagerne langs Frederiksborgvej etableres med en åbenhed, for at sikre kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor, hvilket øger bylivet og trygheden i byrummene. Der er placeret et offentlig tilgængeligt byrum ud til Bispevej op til private friarealer på terræn og publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, hvor fx en cafe, vil kunne skabe liv i byrummet. Byrummet vil kunne fungere som et lokalt mødested, synligt fra Frederiksborgvej og med sol om dagen og eftermiddagen, men delvist skærmet fra vejstøjen.

Bæredygtighed og bynatur

I område I stiler bygherre mod at byggeriet DGNB-guld certificeres og bygges med genbrugsmursten. Der stilles krav om nyplantning af 17 nye træer. Der er ikke nogen eksisterende træer. Fire af de nye træer skal placeres langs Frederiksborgvej hvor et eksisterende vejudlæg ophæves. Der er ikke aktuelle planer om udvidelse af Frederiksborgvej. I område II og III udpeges 13 og tre træer på gårdsiden som bevaringsværdige.

Almene boliger

Alle tre underområder ligger i et udsat byområde i et skoledistrikt med under 30 % almene boliger. I område I muliggør lokalplanen omdannelse fra erhvervsformål til boligformål op til 5.823 m², og der stilles derfor krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. Område II og III var ikke med i lokalplanen fra starten. I område II er der i dag ca. 2.900 m² boliger, og der kan i princippet etableres yderligere 250 m², hvilket er mindre end grænsen på 3.200 m²,og der stilles derfor ikke krav om almene boliger. Dertil kommer, at der er tale om flygtningeboliger, som skal tjene et helt specifikt formål. I område III etableres ca. 930 m² nye tagboliger, hvilket er mindre end grænsen på 3.200 m², og der stilles derfor ikke krav om almene boliger. Etablering af tagboliger i en eksisterende bygning kræver ikke under normale omstændigheder en lokalplan, men vil kunne håndteres som en byggesag. Tagboligerne er alene taget med i denne lokalplan, da den eksisterende lokalplan ikke har en bestemmelse omkring dispensation fra friarealer og parkering for nye tagboliger og kommunen ønsker at fremme muligheden for at etablere tagboliger. Lokalplanens underområder er ikke en del af en samlet udvikling af området, ligger i forskellige kommuneplanrammer og har forskellige planmæssige forudsætninger. På denne baggrund vurderer forvaltningen ikke, at det vil være planmæssigt hensigtsmæssigt at stille et samlet krav om almene boliger for lokalplanen under ét. Vurderingen er uddybet i bilag 5.

Parkering

Parkeringen følger normerne i Kommuneplan 2019 og der stilles krav til nybyggeri om én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger,143 for erhverv, 857 for ungdomsboliger og 714 m² for plejeboliger. Dette svarer det til, at der skal etableres ca. 34 nye p-pladser, der bliver placeret i kælder. Der muliggøres to nye pladser på terræn tiltænkt handicapparkering udover syv eksisterende. For tagboligerne fastsættes parkeringsdækningen til 0 p-pladser til biler af hensyn til de begrænsede friarealer. Dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, der muliggør en konkret vurdering med mulighed for at reducere til 0 for tagboliger indrettet i eksisterende bygninger. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 bolig og butik og tre pr. 100 m² erhverv, hvilket svarer til ca. 264 antal p-pladser til cykler i område I og ca. 37nye p-pladser i område III. Vurderingen er uddybet i bilag 6.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Bispebjerg Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget sammen med områdefornyelsen i Nordvest.

1. Helhedsindtrykket af nybyggeriet i område I i røde eller gule tegl med en lille offentlig park ud til Bispevej er positivt.
2. Nybyggeriet i område I bør afspejle industriområdet med skalaspring og en afvekslende facade, som kontrast til de ensartede bygninger der kendetegner Frederiksborgvej.
3. Der bør stilles krav om træer langs Frederiksborgvej i område I.
4. Det vil være positivt med en åben passage bagom byggeriet fra Dortheavej til Bispevej.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen har ikke nogen bemærkninger.
2. Forvaltningen kan anbefale det ønskede byggeri, da det arkitektonisk relaterer sig til industriområdet med sin facadekomposition og tagform og til de store homogene bygninger langs Frederiksborgvej i materialevalg og homogenitet. Bygherre ønsker et spring i etagehøjden langs Frederiksborgvej, så byggeriet trapper ned mod syd og der skabes variation i facaden. Forvaltningen vurderer at placeringen af hovedparten af byggeriet langs Frederiksborgvej er hensigtsmæssig af hensyn til trafikstøj. Mod syd åbner byggeriet sig op med et offentligt byrum der er synligt fra Frederiksborgvej.
3. Lokalplanforslaget stiller krav om plantning af fire træer langs Frederiksborgvej. Af hensyn til brandredning vurderer forvaltningen ikke at det er muligt at etablere flere træer.
4. Lokalplanen sikrer en offentlig forbindelse bagom byggeriet fra Dortheavej til Bispevej.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger (ekskl. juli måned). Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2021.

                                           Søren Wille

                                                             / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. juni 2021

Enhedslisten, Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti og Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt:

”at område I udgår af dette lokalplansforslag og stillingtagen til nedrivning og opførelse af nybyggeri i område I i stedet medtages i den kommende bevarende lokalplan for Provstevejskvarteret.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.