Endelig vedtagelse af tillæg 2 til lokalplan Kalvebod Brygge Vest II med kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg 2 til lokalplan Kalvebod Brygge med kommuneplantillæg, som muliggør opførelse af et TV Movie Center og hotel ved Kalvebod Brygge mellem IKEA og CABINN samt have mulighed for op til 5.200 m2 butiksareal. Ovenpå bygningen opføres en tagpark, der vil færdiggøre det gennemgående offentlige tilgængelige parkstrøg mellem SEB Bank på Bernstorffsgade og kontorhuset Nexus CPH på Otto Busses Vej. Forslag til lokalplantillæg har været i offentlige høring, som har givet anledning til ændringer, bl.a. vedr. størrelsen på butikker og højden på den ene tagbygning. Ændringerne har været i supplerende høring, der ikke har givet anledning til yderligere ændringsforslag.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende forslag til tillæg 2 til lokalplan 551 Kalvebod Brygge Vest II med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 10.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg 1 til Kommuneplan 2024 (bilag 11) uden ændringer.

Problemstilling

Grundejer ønsker at udvikle den sidste byggegrund mellem varehuset IKEA og hotellet CABINN Copenhagen og opføre et TV Movie Center, hotel samt mulighed for 5.200 m2 butiksareal – et projekt på i alt ca. 16.700 m2. Projektet er med til at færdiggøre parkstrøget mellem SEB Bank, Bernstorffsgade og kontorhuset Nexus CPH, Otto Busses Vej.

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 22. april 2024 blev det besluttet at ændre antallet af parkeringspladser fra 102 til kun at omfatte parkeringspladser til handicapparkering. Da denne beslutning ikke er i overensstemmelse med parkeringsnormen i Kommuneplan 2024, har Økonomiforvaltningen udarbejdet et kommuneplantillæg, der giver mulighed for en minimumsparkeringsnorm specifikt for den ejendom, der er omfattet af lokalplantillægget. Grundejer har efter høringsperioden haft mindre ændringsforslag til projektet. Ændringsforslagene har været i supplerende høring, som ikke har givet anledning til yderligere ændringer.

Løsning

Lokalplantillæggets område omfatter den tomme byggegrund mellem IKEA og CABINN omgivet af vejene Kalvebod Brygge og Carsten Niebuhrs Gade, hvor den nye fjernbusterminal ligger. Området har før været en del af det tidligere Københavns Godsbanegård, som de seneste årtier er blevet omdannet til kontor og serviceerhverv langs med Kalvebod Brygge fra SEB Bank til Nexus CPH, hvor et gennemgående parkstrøg primært på tagniveau binder området sammen. Lokalplanområdet er tæt på Dybbølsbro Station, Fisketorvet og Posthusgrunden. Det er et sammensat område med både lave og høje bygninger med meget varieret arkitektur.

Det overordnede formål med lokalplantillægget er at muliggøre et hotel og TV Movie Center (tv-shows med publikum og tv-produktioner mv.), butikker og en dagligvarebutik samt at færdiggøre den sidste del af det grønne parkstrøg på taget. Kommuneplanrammen muliggør, at områdets bebyggelsesprocent kan overskrides med 20 %, til en bebyggelsesprocent på 205, hvis etagearealet benyttes til kulturelle formål, primært af publikumsorienteret art, eller til idrætsformål. Tillægget fastlægger på denne baggrund, at min. 1.350 m2 af anvendelsen skal være til kulturelt formål, hvilket svarer til 16 % af bebyggelsesprocenten.

Parkering

I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2024, er der foretaget en justering af parkeringsnormerne i lokalplanen. Kommuneplan 2024 fastlægger, at parkeringsnormen i et byudviklingsområde højst kan reduceres med 20 % i en lokalplan. Teknik- og Miljøudvalgets ændringsforslag om at indarbejde en minimumsparkeringsnorm i Forslag til tillæg 2 til lokalplan 551 Kalvebod Brygge Vest II (TMU 22. april 2024), er således ikke i overensstemmelse med den gældende parkeringsnorm i Kommuneplan 2024. For at kunne vedtage lokalplantillægget, er der derfor behov for vedtagelse af et kommuneplantillæg. Kommuneplantillægget giver mulighed for, at der kan fastsættes en minimumsparkeringsnorm inden for lokalplantillæggets område.

Forslag til ændringer

Endelig vedtagelse af tillæg 2 til lokalplan 551 muliggør etablering af et samlet butiksareal på op til 5.200 m2 med mulighed for lave et mindre butikscenter. For at undgå en påvirkning af udviklingsmulighederne i Fisketorvet og/eller omkring Havneholmen, foreslår Økonomiforvaltningen, at det i bestemmelsen omkring butiksstørrelse præciseres, at der kun kan etableres en stor og en lille udvalgsvarebutik samt en mindre dagligvarebutik. Det samlede butiksareal på 5.200 m2 fastholdes. Økonomiforvaltningen bemærker, at der i detailhandelsstrukturen i Kommuneplan 2024 er taget højde for, at der også skal være udviklingsmuligheder i den resterende del af bymidten. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen og på taget angives i kvadratmeter og med mulighed for en mere fleksibel placering. Grundejer ønsker, at den ene tagbygning ændres fra at være to etager til én etage samt at krav til lysgård udgår, så indretning af hovedbygningen er mere rummelig, hvilket forvaltningen imødekommer. Forvaltningen vurderer, at krav om udformning af tagterrasser er for præcist og foreslås mere fleksibel. Det samme gælder placering af porte og åbninger.

Høringssvarene fra den supplerende høring har ikke givet anledning til yderligere ændringsforslag. Forslag til ændringer fremgår af bilag 10. Der foretages derudover mindre redaktionelle ændringer.

Høring

Forslag til tillæg 2 har været i offentlig høring fra den 12. juni til den 9. september 2024. Der er kommet otte høringssvar (bilag 6). Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 7.

Vesterbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 6, henvendelse nr. 7)
Vesterbro Lokaludvalg ser frem til, at ’hullet’ mellem IKEA og Cabinn bliver lukket med mulighed for kultur og at det grønne strøg færdiggøres. Begge med ønsket om offentlig tilgængelighed. De anser det for at være en svær opgave at få de nye facader til at passe og flugte med de eksisterende facader på begge sider af det nye byggeri – især, hvad angår de horisontale bånd. De ser frem til begrønning af facaderne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

Det grønne strøg vil være offentlig tilgængeligt såvel som den del af bygningen, der anvendes til kulturelle formål. Der stilles også krav i lokalplanen om, at de horisontale bånd skal flugte med de to nabobygninger samt begrønning af facaderne.

Hovedsynspunkter fra borger og andre interessenter (bilag 6, henvendelse nr. 1-6, 8)

En borger ønsker, at de begrønnede facader vist på visualiseringerne i forslag til tillæg, stilles som et krav.
HOFOR gør opmærksom på Kalvebod Brygge Skybrudstunnel og Godsbanetunnellerne i nærheden af tillægsområdet, og at der tages hensyn til disse ved anlægsarbejdet
Grundejer anmoder om politisk vilje til at ændre minimumsnormen for parkering tilbage til den oprindelige parkeringsdækning som anført i forslag til lokalplantillægget, da parkering er væsentlig for at skabe et fremtidig forretningsgrundlag i projektet. Uden parkeringspladser vurderer bygherre, at det bliver vanskeligt at gennemføre projektet.
IKEA er stærkt bekymret over, at man fra politisk side har valgt parkeringspladser fra. IKEA mener således, at vi ser ind i en fremtid med flere besøgende og trafik i området, når der åbnes aktiviteter i basen af Kaktustårnene, og når lokalplantillægget realiseres i form af kulturaktiviteter, butikker, erhverv og flere hotelværelser. IKEA mener, at det vil resultere i et pres på deres parkeringskælder til gene for IKEAs kunder.
Dansk Erhverv mener, at det kan blive vanskeligt at gennemføre det ønskede projekt uden parkering pga. de meget høje anlægs- og driftsomkostninger projektet medfører. Kommunen bør tage højde for, at etableringen af et offentligt tilgængeligt grønt tagareal af den størrelse og kvalitet har sin pris, og det vil efter Dansk Erhvervs opfattelse være katastrofalt for byen, hvis “det grønne strøg” ikke gennemføres pga. manglende indtjening på parkeringspladser.
Københavns Museum bemærker, at planområdet ligger på inddæmmet land, som blev indvundet omkring år 1900 i forbindelse med fyldningen af jernbanen. Havbunden er dermed dækket af relativt moderne opfyld af begrænset arkæologisk interesse. Den forseglede havbund derimod vil kunne rumme stenalderfund samt vrag.
Metroselskabet har ingen bemærkninger til høringen.

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1 Der stilles krav om begrønning af facader i lokalplantillægget.

Ad. 2 Teknik- og Miljøforvaltningen tager det til efterretning.

Ad. 3-6 Det bemærkes, at der fortsat vil være afsætningspladser på terræn ud for bygningen langs Carsten Niebuhrs Gade og parkeringsmuligheder under det eksisterende Cabinn. Spørgsmålet vedrørende parkeringsnormen behandles i det politiske handlerum.

Ad. 7 Teknik- og Miljøforvaltningen tager det til efterretning.

Supplerende høring

Ændringsforslagene har været i supplerende høring fra den 7. februar til den 20. februar 2025. Der er indkommet tre henvendelser, som er vedlagt i bilag 9. Svar på henvendelserne med forvaltningens bemærkninger er anført nedenfor.

Vesterbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 9, henvendelse 1):

Lokaludvalg har intet nyt at tilføje og gentager sit høringssvar af den 9. september 2024 som beskrevet under afsnit Høring.

Hovedsynspunkter fra interesseorganisationer (bilag 9, henvendelse 2 og 3)

Metroselskabet har ingen bemærkninger og Københavns Museum gentager sit høringssvar af den 19. juni 2024.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

Se forvaltningens bemærkninger under afsnit Høring.

Høring af kommuneplantillæg

Der er foretaget en særskilt høring af kommuneplantillægget i perioden den 3. februar til den 3. marts 2025. Der er indkommet høringssvar fra Dansk Erhverv, IKEA, Cabinn (grundejer) og Vesterbro Lokaludvalg (bilag 12). Høringssvarenes indhold er i hovedtræk enslydende med de fire aktørers høringssvar til lokalplantillægget. Dansk Erhverv kritiserer, at der sker en fravigelse fra beslutningen i Kommuneplan 2024 om, at den generelle parkeringsnorm højst kan reduceres med 20 % i byudviklingsområder og bemærker i den henseende, at man skal kunne regne med gyldigheden af de politiske beslutninger. Et resumé af høringssvarene samt Økonomiforvaltningens vurdering deraf, kan ses af bilag 13.

Økonomiforvaltningen bemærker, at planprocessens forløb skyldes, at forslaget til tillæg 2 til lokalplan 551 blev udarbejdet op imod en kommuneplanrevision. Formålet med kommuneplantillægget er således alene at give politisk mulighed for, at planlægningsprocessen kan færdiggøres i henhold til de regler, der gjaldt i Kommuneplan 2019, som processen blev opstartet under.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at,

justere parkeringsnormen, så den er i overensstemmelse med de generelle normer for bilparkering i Kommuneplan 2024 (102 p-pladser) for at imødekomme IKEA, Dansk Erhverv og grundejers ønsker om mere bilparkering.
ændre facadeudformningen. Nuværende facader tilpasser sig facaden på både IKEA og Cabinn, som er meget forskellige i deres udtryk.
begrænse begrønning. Som lokalplanforslaget er udformet nu, er der krav om begrønning alle de steder, hvor der ikke er åbninger som vinduer og døre i facaderne mod Kalvebod Brygge og Carsten Niebuhrs Gade.