Endelig vedtagelse af lokalplan for "Grønttorvsområdet" med tilhørende kommuneplantillæg og udbygningsaftale

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at lokalplan ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) vedtages endeligt med de i indstillingens afsnit ”Løsning” beskrevne mindre ændringer, herunder:

· i § 3, stk. 3 præciseres, at stueetagen skal anvendes til publikumsorienterede erhverv,

· i § 3, stk. 5 reduceres mindstestørrelsen for boliger tilknyttet kreative erhverv til 40 m²,

· i § 3, stk. 6 slettes sætningen om regulering af forurening,

· i § 4, stk. 11 placeres den øst-vestgående cykel- og gangsti i lokalplanens underområde II A på ejendommene matr. nr. 310 og 2051 Valby syd for baneterrænet i stedet for på selve baneterrænet,

· i § 5, stk. 8 fjernes muligheden for at opføre 1-etages bebyggelse,

· i § 7, stk. 4 fastlægges, at regnvand, der ikke nedsives, opsamles til brug for toiletskyl og tøjvask,

2. at rammeændringer i det nordvestlige hjørne justeres efter kommuneplanens rammer.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at vedtage lokalplanens tilhørende kommuneplantillæg endeligt uden ændringer, samt
4. at vedtage udbygningsaftale med Grønttorvet København A/S, jf. bilag 9

(Se oversigt over politisk behandling)  

København vokser med 1000 borgere om måneden, og Valbys befolkning forventes øget med 10.000 nye borgere frem mod år 2025. Grønttorvet er et af de sidste store erhvervsområder tilbage i bydelen og området ønskes i de kommende år byudviklet til et blandet byområde med stationsnærhed og en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på knapt 150 %.  Forslaget til lokalplan ”Grønttorvsområdet” med tilhørende kommuneplantillæg blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 14. april 2011 med henblik på offentliggørelse. Forslaget vedlægges som bilag 1.

Planerne har været i offentlig høring fra den 18. maj til den 18. august 2011. Der er som led i dialogstrategien afholdt en byvandring med efterfølgende orienteringsmøde den 8. juni 2011. Referat og evaluering af mødet er vedlagt som henholdsvis bilag 3 og 4. Som bilag 5 vedlægges resultatet af borgerdialogforløbet. I forbindelse med den offentlige høring er modtaget 12 henvendelser.

Lokalplanen og kommuneplantillægget gør det muligt at omdanne Grønttorvsområdet til et integreret byområde med boliger, erhverv og kulturelle institutioner. Området indeholder muligheder for etablering af ca. 2500 nye arbejdspladser primært op mod banen, og ca. 2000 nye boliger. Områdets hjerte bliver en ny central plads og Torveporten bliver en del af bydelens nye handelsstrøg. Forslaget stiller krav til etablering af grønne tage og solcelleanlæg, hvor det er hensigtsmæssigt samt håndtering af regnvand i byrummene og giver mulighed for tagvindmøller. Parkeringsdækningen for biler er i underområde IA fastsat til mindst 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal og højst 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, mens den i underområde II A skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 plads pr. 100 m2 etageareal. Planen følger godt op på målene i Kommuneplan 2009 for Valby Syds nye byudviklingsprojekter om, at Valby skal hænge bedre sammen, at Valbys levende bymiljø i nord skal vokse ud til de gamle industrigrunde i syd, at det skal blive nemmere at komme rundt i Valby – på cykel eller med kollektiv trafik og at byudviklingen i Valby skal ske med respekt for historien. Således tager lokalplanen særligt hensyn til sammenhængen med de tilgrænsende områder, herunder stationerne Vigerslev Allé og Ny Ellebjerg, og til at skabe attraktive og trygge byrum. Området udvikles fra som nu at være et lukket erhvervsområde til at være et åbent byområde der inviterer til ophold og passage.

Tillæg til Kommuneplan 2009 justerer afgrænsningerne i kommuneplanrammerne og rækkefølgeplanen samt udpeger særlige områder til butikker med pladskrævende varer i detailhandelsbestemmelserne. Hvis Kommuneplan 2011 vedtages inden lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg for Grønttorvet, inddrages kommunetillægget i Kommuneplan 2011.

Rækkefølgeplanen i Kommuneplan 2009 fastlægger, at den sydlige og østlige del af planområdet kan udvikles i 1. del af planperioden, dvs. 2009-2014, mens den nordvestlige del først kan udvikles i 2. del af planperioden, dvs. 2015-2020. Som konsekvens heraf, er størstedelen af lokalplanområdet udformet med rammebestemmelser, der forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan(er), før der kan bygges. For at tilgodese aktuelle ønsker om byggeri er der i 2 af lokalplanens 11 underområder, der svarer til ca. 20 procent af områdets samlet areal, fastlagt byggeretsgivende bestemmelser. For samtlige underområder er fastlagt arealanvendelse og bebyggelsesprocent. Mod nord afgrænses planområdet af jernbanens terræn, der står foran en radikal udvidelse og omdannelse i forbindelse med anlæg af København-Ringstedforbindelsen, der skal stå klar i 2018. På længere sigt er der tillige udsigt til yderlige baneanlæg med den kommende Fehmernforbindelse og en personbane til Sverige i det nuværende godsbanetracé. De kommende anlæg kræver, at Banedanmark reserverer betragtelige arealer i den nordlige del af planområdet. For at give reservationsarealerne et attraktivt udseende og skaffe areal til idræt er der på banearealerne i den nordligste del af planområdet givet mulighed for, at arealerne kan udnyttes til rekreative formål indtil baneanlæggene bliver aktuelle. Disse rekreative anlæg bliver hermed ikke permanente, mens andre banearealer, der skal bruges som arbejdspladsareal for København-Ringstedbanen, kan udnyttes permanent til rekreative formål efter 2018, under forudsætning af, at arealerne overdrages til anden ejer end banemyndighederne.

Bemærkninger i høringsperioden

Der er afholdt orienteringsmøde i samarbejde med Valby Lokaludvalg. Her var særligt fokus på gode forbindelser til naboområderne, idrætsfaciliteter, blandt andet en håndboldhal, aktive og åbne facader, tryghed og arkitektonisk kvalitet, samt bæredygtighed, herunder lokal afledning af regnvand.

De modtagne 12 henvendelser er overvejende positive over for planforslagene.

Banedanmark nedlagde dog i henhold til planlovens § 29, stk. 3, veto mod forslagene om, at den øst-vestgående cykel- og gangsti, der skal give bedre forbindelse til Ny Ellebjerg Station, delvis ligger på baneareal, og at planen giver mulighed for at opføre mindre bygninger (klubhuse) i forbindelse med de midlertidige rekreative arealer.

Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår efter dialog med Banedanmark mindre justeringer i lokalplanen, der indebærer, at Banedanmark kan ophæve sit veto.

Lokaludvalget

Valby Lokaludvalg har fulgt arbejdet med omdannelsen af Grønttorvsområdet da Grønttorvet København A/S besluttede at afhænde området til et udviklingsselskab og i den forbindelse afholdt et parallelopdrag for masterplanen for området. Teknik- og Miljøforvaltningen har været i løbende dialog med Valby Lokaludvalg, der har udtalt sig om startredegørelsen, om kommuneplanstrategi 2010 og nu om forslaget til lokalplan.

Lokaludvalget ønsker Grønttorvsområdet udviklet til et grønt kvarter med boldbaner, lokal afledning af regnvand (LAR), gode og trafiksikre stiforbindelser ud af området, prioritering af den kollektive trafik og tilsvarende nedgradering af privat biltrafik. Udvalget er fortsat kritisk over for højhusbyggeri og betinger sig, at højhuset nærmest banen gives en tårnagtig karakter.

Forvaltningens svar

Lokalplanforslaget imødekommer i vidt omfang lokaludvalgets ønsker, idet forslaget har mange ”grønne” elementer: Tage med lav hældning skal begrønnes, solenergi skal udnyttes på facader og tagflader, blød trafik og kollektiv trafik er prioriteret, området er udpeget som lavenergiområde, og regnvand skal så vidt muligt afledes lokalt. I en kommentar er nævnt mulighed for at opsætte små vindmøller, hvor det arkitektonisk kan indpasses for at udnytte vindenergien.

Udformningen af det 90 m høje hus i område IIAs er fastlagt i § 5 og 6. Det skal fremstå spinkelt og tårnagtigt med korte facadelængder og med mulighed for at indpasse små vindmøller på taget.

Teknik- og Miljøforvaltningens forslag til ændringer i lokalplanforslaget

I forhold til det vedtagne forslag (bilag 1) foreslås ændringer i:

1.      § 3, stk. 1, der tilføjes et pkt. f) at butikker og andre publikumsorienterede erhverv fordeles jævnt langs Torveporten for så vidt muligt at sikre bylivet på strøggaden,

2.      § 3, stk. 3, hvor et nyt pkt. h) præciserer at stueetagen skal anvendes til serviceerhverv. for så vidt muligt at sikre bylivet,

3.      §3, stk. 5, pkt. b), hvor mindstestørrelsen for boligfunktionen i forbindelse med kreative erhverv nedsættes fra 60 m2 til 40 m2.

Når boligandelen ikke må overstige 40 % af virksomhedens areal, vil en mindstestørrelse på 60 m2 kræve, at hver virksomhed er mindst 150 m2 stor, hvilket ikke altid er foreneligt med kreative erhverv. Ændringen betyder, at virksomhederne med tilknyttede boliger skal være på mindst 100 m2.

4.      §3, stk. 6, pkt. b) anden sætning (om regulering af forurening) slettes, idet der er tale om en institution,

5.      § 4, stk. 11, således at den øst-vestgående cykel- og gangsti i lokalplanens underområde II A placeres udenfor baneterrænet på ejendommene matr.nr. 310 og 2051 Valby for at imødekomme Banedanmark og få ophævet vetoet,

6.      § 5, stk. 1, pkt. b). Et nyt pkt. indføres for at sikre at bebyggelsen i 2 -8 etager skal opføres med variation i højden ved forskellige etageantal, etagehøjder og/eller gesimsafslutninger samt lodrette opdelinger i facaderne for således at planens intentioner om et varieret facadeudtryk og arkitektur sikres,

7.      § 5, stk. 8, pkt. b), idet muligheden for at opføre 1-etages bebyggelse i forbindelse med rekreative anlæg på banearealet fjernes for at imødekomme Banedanmark og få ophævet vetoet, og

8.      § 7, hvor det i et nyt stk. 4 fastlægges, at regnvand, hvor det ikke nedsives, opsamles til brug for toiletskyl og tøjvask i maskine for at gavne miljøet.

9.      § 9, stk. 1 i lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om lavenergiområder, herunder at bebyggelsen skal opføres efter laveste energiklasse i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning om at udlægge byudviklingsområder til laveste energiklasse, jf. vedtagelsen af Klimaplanen (2009-65346). Under den offentlige høring er der indført en ny lavenergiklasse i Bygningsreglement 2010. Bygningsreglementet indeholder herefter to lavenergiklasser, ”klasse 2015” og ”klasse 2020”. Indføjelsen af ”klasse 2020” allerede nu er således en stramning af kravene frem til 2015, der ikke var påregnelig i de førte drøftelser omkring udarbejdelsen af lokalplanforslaget. På den baggrund og med henvisning til, at Erhvervs- og Byggestyrelsen i forbindelse med indføjelsen af ”klasse 2020” har meldt ud, at man i de første år skal være tilbageholdende med at kræve byggeri opført efter denne klasse, skal forvaltningerne derfor foreslå, at kommentaren til bestemmelsen tilføjes et afsnit om, at der frem til 2015 ud fra en konkret vurdering kan dispenseres fra laveste energiklasse mod opfyldelse af ”klasse 2015”.

10.  Rammeafgrænsninger med tilhørende tekster for det nordvestlige hjørne justeres efter kommuneplanens rammer, idet København-Ringstedforbindelsen ikke er beskrevet i kommuneplanen.

Der foretages endvidere ændringer af lokalplantegningerne (bilag 2).

Økonomiforvaltningen foreslår ingen ændringer til Kommuneplantillægget.

Indstillingen har umiddelbart ingen kommunaløkonomiske konsekvenser. Når de byggeretsgivende områder er bebygget, vil det efter forvaltningernes skøn generere en årlig kommunal skattemerindtægt på 5 mio. kr.

Udbygningsaftale

Grundejeren, Grønttorvet København A/S har i henhold til Planlovens § 21b opfordret kommunen til at indgå den vedlagte udbygningsaftale (bilag 9). Udbygningsaftalen omhandler grundejerens forskønnelse/forbedring af den offentlige vej Torveporten samt en ombygning og regulering af krydset Retortvej/Folehaven med henblik på at forbedre trafiksikkerheden, specielt for cyklister.

I forbindelse med den indgåede udbygningsaftale forventes der følgeomkostninger til drift. Omkostningerne vil blive dækket enten via en forhøjelse af Teknik- og Miljøforvaltningens driftsramme i de relevante budgetår eller via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og kommuneplantillægget, bekendtgør forvaltningerne planerne i henhold til reglerne i planloven.

    Claus Juhl                                                  Hjalte Aaberg


Bilag til gennemsyn på Rådhuset, 1. sal, i Borgmesterens forkontor vær. 36: Indkomne høringssvar.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) vedtages endeligt med de i indstillingens afsnit ”Løsning” beskrevne mindre ændringer, herunder:

· i § 3, stk. 3 præciseres, at stueetagen skal anvendes til publikumsorienterede erhverv,

· i § 3, stk. 5 reduceres mindstestørrelsen for boliger tilknyttet kreative erhverv til 40 m²,

· i § 3, stk. 6 slettes sætningen om regulering af forurening,

· i § 4, stk. 11 placeres den øst-vestgående cykel- og gangsti i lokalplanens underområde II A på ejendommene matr. nr. 310 og 2051 Valby syd for baneterrænet i stedet for på selve baneterrænet,

· i § 5, stk. 8 fjernes muligheden for at opføre 1-etages bebyggelse,

· i § 7, stk. 4 fastlægges, at regnvand, der ikke nedsives, opsamles til brug for toiletskyl og tøjvask

2. at rammeændringer i det nordvestlige hjørne justeres efter kommuneplanens rammer.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at vedtage lokalplanens tilhørende kommuneplantillæg endeligt uden ændringer samt

    4.    at vedtage udbygningsaftale med Grønttorvet København A/S, jf. bilag 9.      


Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 28. november 2011

Indstillingens 1. og 2. at-punkt blev anbefalet med følgende rettelse:

I ”løsning” afsnittets første del står der om parkering:

”Parkeringsdækningen for biler er i underområde IA fastsat til mindst 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal og højst 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, mens den i underområde II A skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 plads pr. 100 m2 etageareal.”

Denne formulering er ikke i overensstemmelse med lokalplanforslaget – bilag 1 (§7, stk 7 – side 37 i bilaget).

I indstillingen skal der i stedet stå:

”Parkeringsdækningen for biler er i underområde IA fastsat til mindst 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal og højst 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, mens den i underområde II A skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 plads pr. 200 m2 etageareal. I etageareal til detailhandel dog af størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 100 m2 etageareal.”

Økonomiudvalgets beslutning den 6. december 2011

Indstillingen blev anbefalet.