Forslag til lokalplan "Carlsberg II" med tillæg til Kommuneplan 2005 - startredegørelse

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. november 2007

 

 

Sager til beslutning

 

18.      Forslag til lokalplan "Carlsberg II" med tillæg til Kommuneplan 2005 - startredegørelse

TMU 634/2007  J.nr. 2007-77083

 

 

 

Udvalgene skal tage stilling til at igangsætte udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for omdannelse af Carlsberg til et attraktivt bolig- og erhvervsområde.

 

INDSTILLING OG Beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, 1.      at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der udarbejdes et forslag til lokalplan for udvikling af Carlsberg til et attraktivt bolig- og erhvervsområde på baggrund af de intentioner, der er skitseret i bilag 1   Økonomiforvaltningen indstiller, 2.      at Økonomiudvalget godkender, at der udarbejdes et forslag til tillæg til Kommuneplan 2005 for samme område 3.      at Økonomiudvalget godkender, at der i henhold til planlovens § 23c foretages en offentlig høring om kommuneplantillægget.

 

Problemstilling

Carlsberg A/S besluttede i 2006 at flytte hovedparten af sin produktion på "Carlsberg" i København til Fredericia med udgangen af 2008. Carlsberg A/S har holdt en international arkitektkonkurrence for "Vores By" for at få idéer til udviklingen af området. Den danske tegnestue "Entasis" vandt i foråret 2007 konkurrencen med deres forslag "Vores Rum" med en vision om at skabe en tæt by med et komplekst og oplevelsesrigt bymiljø, som det kendes fra middelalderbyen i København. Carlsberg A/S har hyret Entasis til at bearbejde vinderforslaget således, at der kan udarbejdes lokalplan og kommuneplan­tillæg for Carlsberg. 

 

Løsning

Bearbejdningen af vinderforslaget er igangsat i et samarbejde mellem Carlsberg A/S, Entasis, forskellige øvrige konsulenter og Københavns Kommune. Bearbejdningen vil fortsætte frem mod de egentlige forslag til plangrundlag.

Startredegørelsen er baseret på den bearbejdning, der er sket af Entasis' forslag indtil udgangen af oktober 2007. Det bearbejdede forslag præciserer en række punkter fra vinderforslaget. I den vedlagte startredegørelse er der redegjort for de forskellige planmæssige emner samt for forvaltningernes vurdering. I det følgende er de væsentligste punkter i forhold til plangrundlaget trukket frem.

Carlsberg A/S tilkendegiver at ville gå forrest og vise nye veje i foreningen af økonomisk, social og miljømæssig bæredygtighed. Det primære mål i projektet er, at det færdige byområde er karakteriseret ved et mangfoldigt byliv. Den tætte by og et mangfoldigt udbud af byrum, boliger og serviceerhverv skal skabe grobund for, at området kan give plads til alle. En ambition er bl.a., at det færdige bykvarter bliver CO₂-neutralt. Herudover indeholder projektet ambitioner om bl.a. affaldssortering, minimering af vandforbrug, miljørigtige materialer og minimering af materialeforbruget ved byggeprocessen. Dermed er der skabt mulighed for, at det kan blive et eksempelprojekt for fremtidige miljømæssigt bæredygtige bydele. Med revisionen af planloven i sommer 2007 er det blevet muligt i lokalplanlægningen at stille krav om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse, og der skal i den videre planlægning arbejdes med, hvordan projektets øvrige bæredygtige intentioner skal realiseres.

Det bærende element i projektet er den tætte by med diversitet i boliger, aktiviteter, serviceerhverv og byrum, hvor der er fokus på at sikre et mangfoldigt byliv hele døgnet, hele året rundt.

Kommunen har en målsætning om, at der skal opføres flere boliger i København og har derfor i kommuneplanen fastlagt, at der i bolig- og serviceerhvervsområder minimum skal være 50 pct. boliger, men ved en nærmere vurdering kan det variere mellem 40 og 75 pct. Forvaltningerne vurderer, at projektets intentioner kan opfyldes, hvis der arbejdes mod en boligandel på min. 40-50 procent. I det videre arbejde vil der i den forbindelse også indgå en kvalitativ vurdering af offentlige og private friarealer, herunder beregningsgrundlaget for friarealer til bolig, institutioner og serviceerhverv, med henblik på at sikre forslagets intentioner om gode og mangfoldige byrum.

Som led i en social bæredygtig strategi angiver vinderforslaget, at, 8 - 10 pct. af boligerne på Carlsberg skal være "billige boliger" efter 'londonmodellen'. Carlsberg har i tråd med vinderforslagets intentioner tilkendegivet ønske om diversitet i boligstørrelser, ejerform og prisniveau, og vil derfor i det videre arbejde med projektet udvikle en 'københavnsk' model for billige boliger, som ligger indenfor rammerne for den "5x5"-model, der er besluttet af Borgerrepræsentationen den 23. marts 2006 med indstillingen "billige boliger".

Butikslivet er vigtigt for at skabe byliv i projektet.  Carlsberg A/S har foretaget en detailhandelsanalyse, og på baggrund af analysens anbefalinger ønsker Carlsberg A/S, at der samlet etableres 22.000 m² detailhandel i området. Heraf foreslås de 12.000 m² at være butikker med design, livsstil og boligindretning, der kan tilføre detailhandlen på Carlsberg en særlig profil.

Forvaltningerne er enige i, at butikker er et vigtigt bidrag til at opnå et varieret byliv i nye byområder, og at der på Carlsberg skal sikres gode muligheder for detailhandel, som kan supplere de muligheder, der findes i de omkringliggende bykvarterer. Økonomiforvaltningen har vurderet, at det vil være mest hensigtsmæssigt, at mulighederne for detailhandel på Carlsberg samt andre aktuelle projekters detailhandel fastlægges på grundlag af planlovens nye detailhandelsbestemmelser i et kommuneplantillæg for den samlede detailhandelsstruktur i kommunen. Der er derfor igangsat forarbejder til et sådant kommuneplantillæg med henblik på, at dette kan vedtages endeligt omkring årsskiftet 2008/2009.

 

Projektet er baseret på en tæt karréstruktur med bygninger i 3 - 6 etager og op til 11 slanke højhuse, der skal markere byrummene, og være med til at skabe liv. I den videre bearbejdning skal det undersøges nærmere hvordan den ønskede struktur med bag- og sidehuse kan realiseres med gode bolig- og lysforhold samt tilstrækkelige friarealkvaliteter. Højhusenes antal, placering, udformning, funktionsindhold og bæredygtige profil skal analyseres og vurderes i den videre planlægning.

Vinderforslaget opererede med en bilandel på 1/6 (heraf halvdelen som delebiler), hvilket bl.a. tog udgangspunkt i, at der blev placeret en metrostation på området. Planerne om en metrostation i området er siden opgivet. I projektet indgår et arbejde om modernisering af Enghave Station og prioritering af øvrig kollektiv trafikbetjening som væsentlige faktorer, ligesom prioritering af gode forhold for cyklister er højt på dagsordenen for at kunne reducere bilandelen.

 

Forvaltningerne anbefaler en lavere bilandel end kommunens norm, som er 1/3 biltrafik, 1/3 cyklister og 1/3 kollektiv trafik, da det i væsentlig grad vil understøtte projektets bæredygtige profil. I det videre arbejde skal der derfor også ses nærmere på hvilke øvrige virkemidler, der kan anvendes for at få bilandelen i retning af 1/6 frem for 1/3. Det vil blive analyseret, hvilke konsekvenser en reduceret parkeringsnorm i størrelsesordenen 1 p-plads pr 150 – 1 p-plads pr 200 m2 vil betyde for projektets bæredygtige profil, ligesom der bl.a. skal arbejdes med obligatoriske delebilsordninger og branding af områdets bæredygtige profil.

 

I det bearbejdede forslag er der arbejdet med trafikbetjeningen, og forvaltningerne finder, at der er fundet en god trafikstruktur, der lever op til intentionen om, at trafikken til og fra Carlsberg overvejende skal ske fra syd. Dette forventes at forudsætte en udvidelse af broen på Vesterfælledvej eller at der alternativt ses nærmere på mulighederne for at etablere en ny bro over banen fra Vigerslev Allé.

Lokalplanforslaget forventes udformet som en rammelokalplan for hele området med fuldgyldige bestemmelser for byggeriets 1. etape i det nordvestlige hjørne, hvor Carlsberg A/S bl.a. ønsker at opføre et nyt hovedkvarter og boliger samt serviceerhverv, herunder kulturelle funktioner i sammenhæng med etablering af en af områdets centrale pladser.

 

Økonomi

Omdannelsen af Carlsberg betyder, at der kommer stigninger i trafikken på de omkringliggende gader, med deraf følgende behov for ombygninger af kryds mv. Herudover forventes det, at der skal etableres støjdæmpende asfalt på Vester Fælledvej, ændringer på Enghave Station, samt at der etableres den del af Carlsbergcykelruten, der forbinder området med Sønder Boulevard. Det vurderes, at et fuldt udbygget Carlsberg vil medføre behov for 2 - 3 nye integrerede daginstitutioner med et samlet volumen på 3.000 m². Herudover vil omdannelsen af Carlsberg medføre etablering af såvel kulturelle som idrætslige faciliteter.

De økonomiske konsekvenser af byomdannelsen for Københavns Kommune er ikke vurderet på nuværende tidspunkt.

Københavns Kommune har tilbagekøbsrettigheder på ejendomme i Carlsbergområdet. Som led i det videre arbejde er der dialog mellem Københavns Kommune og Carlsberg med henblik på, at Carlsberg frikøber Kommunens tilbagekøbsret.

Som led i fremlæggelse af lokalplan og kommuneplanstillæg vil der blive foretaget en vurdering af størrelsen af de afledte udgifter til ovennævnte investeringer i infrastruktur, kommunal service m.v. som følge af omdannelsen af Carlsberg.

I den forbindelse vil det blive vurderet, hvordan planlovens § 21b om private bidrag til infrastruktur (udbygningsaftaler) kan tages i anvendelse.

 

Videre proces

Carlsbergområdet er i tillæg til rækkefølgeplanen foreslået udpeget som byomdannelsesområde, og 2/3 af området kan udvikles i 1. del af planperioden 2006-2011. Tillæg til rækkefølgeplanen forventes vedtaget i BR den 13. december 2007.

Plangrundlaget for Carlsberg vil omfatte et kommuneplantillæg for hele byomdannelsesområdet. Herudover en rammelokalplan for hele området med byggeretsgivende bestemmelser for 1. etape. Der er planlagt en forudgående høring om kommuneplantillægget for Carlsberg i december 2007.
Forvaltningerne forventer at fremlægge en indstilling om forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for Carlsberg for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen inden sommerferien 2008. Planforslagene forventes herefter udsendt i offentlig høring henover sommeren 2008. Efter den offentlige høring fremlægges indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene for Teknik- Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen til endelig vedtagelse ved årsskiftet 2008/2009.

Tidsplanen indeholder ikke en eventuel VVM-proces. Når der foreligger et konkret projekt - forventeligt i 1. kvartal 2008- vil det blive vurderet om det er nødvendigt med udarbejdelse af en VVM på enkelte anlæg. En VVM vil formentligt få indflydelse på tidsplanen.

 

Bilag

1.      Startredegørelse "Carlsberg II"

2.      Miljøvurderinger

3.      Tilgængeligheds vurdering

 

 

 

 

Claus Juhl                                               Hjalte Aaberg