Dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen til nybyggeri på Teglholmsgade 38, Vesterbro/Kgs. Enghave

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen til opførelse af kontorbygning på Teglholmsgade 38, som beskrevet under Løsning.

Problemstilling

En bygherre har ansøgt om at opføre et ca. 14.900 m2 stort kontorbyggeri på i alt seks etager på Teglholmsgade 38, Vesterbro/Kgs. Enghave. Byggeriet består af en vinkelformet bygning med en café og en ca. 1.200 m2 stor dagligvarebutik i stueetagen ud mod Teglholmsgade samt kontorfaciliteter på de øvrige etager. Byggeriet forudsætter dispensation fra tillæg 4 lokalplan 310 Teglværkshavnen, da der foretages ændringer vedrørende husdybden i stueplan, etagehøjder, gulvkvoter, tekniske anlæg, bygningshøjde, afstand til anden bebyggelse og opsamling af regnvand.

Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 12. april 2024 til den 3. maj 2024. Forvaltningen har modtaget 32 henvendelser (bilag 5). Sagen forelægges udvalget på grund af antallet af henvendelser.

Løsning

Teglholmsgade 38 er en af de sidste ubebyggede grunde i byudviklingsområdet ved Teglværkshavnen. Lokalplanen muliggør således nybyggeri i dette område, hvor tidligere erhvervsejendomme er nedrevet og en ny bydel med blandede boliger og erhverv kan opføres. Vest og syd for grunden er der opført boliger, og nord og øst for grunden er der erhvervsejendomme, som er eller skal omdannes til boliger og kontorbyggeri. Årsagen til, at lokalplanen muliggør kontorejendom på denne matrikel, er for at støjdæmpe for boligerne beliggende syd for virksomheden MAN Solutions Lab og trafikstøjen fra Teglholmsgade. 

Lokalplandispensation
Projektet kræver dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen, der er bekendtgjort den 26. januar 2011. De ønskede ændringer kræver dispensation fra følgende bestemmelser. Bygherre søger om dispensation for nedenstående forhold. Skema med oversigt over ansøgte dispensationer og forvaltningens vurdering findes i bilag 4.

Det muliggøres,

1. at husdybden i stueetagen ændres, så den tilpasser sig standardstørrelse for dagligvarebutikker på 27 m og ikke 18 m som angivet for erhverv på bebyggelsesplanen.

2. at husdybden for erhvervsbygninger kan øges ved etablering af fx publikums orienteret serviceerhverv mv. Ordet mv. omfatter også detailhandel / dagligvarebutik.

3. at bygningshøjden for seks etager er 25,4 m i stedet for 22 m. Der bygges 6 etager indenfor de tilladte 7 etagers højde på byggefeltet.

4. at indgangspartier til dagligvarebutikken er i niveau med terræn, og ikke langs hele facadestrækningen pga. det skrånende terræn.

5. at afstand til nabobygning overskrides, men at krav til dagslysforhold overholdes for bygningens stueetage.

6. at placere køle- og ventilationsanlæg på tag i en åben teknikgård

7. at der ikke etableres et anlæg til opsamling af regnvand til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine.

Helhedsvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen kan anbefale projektet, da der er tale om ændringer, der tilsammen sikrer et bedre projekt for området. Der er arbejdet med arkitekturen, således at sjette etage og teknikgård er rykket ind og på den måde får bygningen til at fremstå mindre i volumen. Herudover er der arbejdet med at sikre byliv med café i stueetagen og grøn tagterrasse ovenpå dagligvarebutikken.

Naboorientering
Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 12. april 2024 til den 3. maj 2024. Forvaltningen har modtaget 32 henvendelser (bilag 5). Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 6. Kongens Enghave Lokaludvalg har ikke indsendt et høringssvar. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Hovedparten af henvendelserne går på bekymring om, i hvilket omfang byggeriet vil påvirke anvendelsen såvel som det fysiske udtryk for Den Grønne Kile syd for projektet.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:

1. Omkring halvdelen af henvendelserne omhandler bygningshøjden. Flere udtrykker bekymring for skygge i Den Grønne Kile som følge af bygningshøjden. Andre påpeger, at byggeriet bliver for højt i forhold til omkringliggende byggeri, heri også bekymring for udsyn fra eksisterende boligbebyggelse.   
2. Omkring halvdelen af henvendelserne har bemærkninger til teknik på tag. Flere er bekymret for støjgener som følge af teknik på taget, dette både for boliger og for Den Grønne Kile.
3. En sjettedel har bemærkninger om husdybden i stueetagen. Flere er bekymret for, at den udvidede husdybe i stueetagen kan have negativ indvirkning på Den Grønne Kile samt parkeringspladser i forhold til kilen.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Udvidelsen af højden for en seks etagers bygning medfører ikke væsentlig forøgelse af bebyggelsens omfang, da der ifølge lokalplantegningen allerede er muliggjort en højde på 26 m ved en bebyggelse i syv etager. Det vil sige, at der allerede er en forventning om et byggeri på op til 26 m det pågældende sted. I projektet opføres seks etager med en bygningshøjde på 25,4 m i stedet for 22 m, som lokalplanen muliggør. Dette for at etablere den nødvendige etagehøjde i forhold til dagslys, højdekrav jf. BF 18, opfyldelse af lokalplanens højdekrav til stueetages mv.

   I forhold til påvirkningen af det omkringliggende byggeri grundet højden, henvises der til nabobygningen på modsatte side af Teglholms Allé er 1 m højere end projektet. Yderligere kan det bemærkes, at indrykket af øverste etage samt teknikgården, overholder afstandskrav til nabobygning. Med teknik på tag får bygningen en maksimal højde på ca. 27,65 m. Da bygningen er placeret nord for Den Grønne Kile, vil den ikke give anledning til skygge i området.

2. De tekniske anlæg vil blive udført med nødvendige lyddæmpere, så myndighedskravene til støj i skel og udendørs opholdsarealer opfyldes. Derudover er der mulighed for at udføre afskærmningen af teknikgården med lydafskærmende bagbeklædning, så afskærmningen vil danne en ekstra skærmvæg, der er integreret i bygningens arkitektur. Da 85 % af bygningen indeholder kontorlokaler, hvor der ikke er aktivitet om natten, vil ventilationsanlæggene tit være slukket på dette tidspunkt.
3. Lokalplanen giver mulighed for en øget husdybde ved fx etablering af en dagligvarebutik og/eller café i stueetagen. Parkeringspladserne i baggården på terræn placeres udenfor Den Grønne Kile og der i dag også er parkeringsareal. Projektet bidrager til forøgelse af de grønne arealer, idet dele af den grønne del af baggården kobles på Den Grønne Kile.

Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte ikke at give dispensation til én eller flere af de ansøgte dispensationer. Såfremt udvalgets afviser at give bygherre dispensationerne til byggeriet, vil det kræve en omprojektering af projektet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt dispensationen, vil forvaltningen meddele dispensationen.

                                          Søren Wille                   

                                                             / Karsten Biering Nielsen