Ny institution på Smedestræde 2, Valby (udsat sag)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at der dispenseres fra lokalplan nr. 218 ”Nordisk Film II”, så der kan opføres en institution i form af botilbud til 24 unge med et handicap på ejendommen Smedestræde 2 i Valby.
   
    

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om at opføre ny institution til Socialforvaltningen i form af botilbud til 24 unge med et handicap på ejendommen Smedestræde 2. På ejendommen ligger en bevaringsværdig bygning, som renoveres og ombygges og indgår som en del af institutionen. 

Ejendommen er omfattet af lokalplan, der bl.a. rummer bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering og udformning, som skal sikre, at ny bebyggelse tilpasses karakteren af det omgivende miljø i Valby, samt bestemmelse om at stueetagen mod Valby Langgade skal anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv.

Byggesagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget, fordi medlemmer af Teknik- og Miljøudvalget Gorm Gunnarsen (Ø) og Jakob Næsager (C) har bedt om, at sagen bliver løftet til politisk behandling i udvalget. 

Løsning

I budgetaftale 2015 blev der afsat 2,0 mio. kr. i anlæg i 2015 til nedrivning af bygningerne på grunden og 0,9 mio. kr. i drift i 2015 til fortsat reservationsleje. Parterne i budgetaftale 2015 (A, B, F, O, Ø) var enige om, at der senest i 2016 skulle træffes beslutning om grundens fremtidige anvendelse. På Borgerrepræsentationsmøde d. 22. juni 2016 blev der uden afstemning truffet afgørelse om ”Tilvejebringelse af boliger til udviklingshæmmede unge” på Smedestræde 2, herunder frigivet anlægsbevillinger og finansiering af midler fra Bedre Boliger jf. beslutning af Borgerrepræsentationen den 20. august 2015. Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra udvalgsbehandlingen, som Socialdemokraterne tilsluttede sig: ”Partierne støtter, at der arbejdes for at etablere et åbent offentligt tilgængeligt grønt areal ud til Valby Langgade.”

Der er søgt om at opføre i alt 1.472 m2 etageareal, heraf 231 m2 i den eksisterende bygning (tegningsmateriale i bilag 2). Bebyggelsen rummer 24 små boligenheder med eget køkken og bad og desuden fællesrum og personalerum. Den nye bygning placeres tilbagetrukket på grunden, så der dannes en offentligt tilgængelig plads, hvor Smedestræde møder Valby Langgade. Valby Lokaludvalg har været i dialog med bygherre inden projektet blev sendt i naboorientering om etablering af en forplads i form af en lille grøn lomme med mulighed for ophold op mod Valby Langgade. Som bygningsmyndighed er forvaltningen forpligtet til at forholde sig til det materiale, som ansøger har indsendt med henblik på at vurdere, om der kan udstedes byggetilladelse. Lokalplanen rummer ikke krav om etablering af et grønt areal med offentlig adgang.
Der etableres to parkeringspladser, den ene på pladsen, og 30 cykelparkeringspladser til bebyggelsen og inde på grunden indrettes udendørs opholdsarealer til beboere og personale.
Den ansøgte bebyggelse forudsætter mindre betydende dispensationer fra bestemmelser om bebyggelsens udformning, som skal sikre, at ny bebyggelse tilpasses karakteren af det omgivende miljø i Valby. Det forudsætter også dispensation fra bebyggelsen placering, da lokalplanen fastlægger et byggefelt for ny bebyggelse, hvor byggefeltet er placeret langs skel mod de omkringliggende gader. Den ansøgte bebyggelse er trukket tilbage fra skel mod Valby Langgade og Smedestræde, så der dannes en mindre plads mod gaden. Alle dispensationer er præsenteret i bilag 6.

Naboorientering
Sagen har været i naboorientering, hvor der er modtaget 18 høringssvar, som fremgår af bilag 3.  Høringssvarene kommer dels fra Valby Lokaludvalg, fra naboer, fra forretningsdrivende på Valby Langgade og fra borgere i Valby. Fælles for alle høringssvar er, et ønske om at fastholde og styrke karakteren af Valby Langgade og det omgivende miljø. 
De væsentligste indsigelser inddeler sig i følgende temaer:

1. Grøn plads: Fem af indsigerne ønsker, at pladsen på hjørnet af Valby Langgade og Smedes-træde bliver større og mere grøn og ser også gerne, at den foreslåede parkeringsplads flyttes. Bl.a. mener Valby Lokaludvalg, at den plads, der er vist i naboorienteringen, er mindre og ikke så attraktiv som forudsat (se også afsnittet efter forvaltningens svar). Nogle har det modsatrettede ønske, at bebyggelsen placeres i skel mod vejene, så der ikke etableres en plads.
2. Planmæssige forhold: Fem indsigere mener, at det er i strid med lokalplanens anvendelses-bestemmelse, at der ikke etableres publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen mod Valby Langgade.
3. Parkeringspladser: Én indsiger ønsker at der stilles krav om flere parkeringspladser. 
4. Øvrige indsigelser: Der er der bl.a. indsigelser imod farven af anvendte mursten og at solceller kan give genskin, samt indsigelse fra tilstødende grundejer på Valby Langgade 52, der er bekymret for udviklingsmulighederne på egen grund ved opførelse af det ansøgte.  
   
    

1. Grøn plads: Det er en betingelse for forvaltningen, at dispensationerne til byggeriet gives på betingelse af, at pladsen på hjørnet af Valby Langgade og Smedestræde indrettes til ophold. 
2. Planmæssige forhold: Det er forvaltningens vurdering, at etablering af en offentligt tilgængelig plads ikke er i strid med lokalplanens formål om at opretholde Valby Langgade som handelsgade. Forvaltningen vurderer, at en offentligt tilgængelig plads kan understøtte bylivet i Valby.
3. Parkering: Der er stillet krav om etablering af to parkeringspladser svarende til én parkeringsplads pr. 736 m2 etageareal, hvilket kræver dispensation fra lokalplanen. Dispensationen begrundes med, at parkeringsbehovet til døgninstitution vurderes at være væsentligt lavere end parkeringsbehovet til bolig og erhverv. Belægningsprocenten i området er mellem 80 og 96 og overstiger ikke 100 på noget tidspunkt af døgnet. Forvaltningen har lagt vægt på, at kommuneplanen fastlægger et parkeringskrav på 1 plads pr. 714 m2 etageareal for plejeboliger og på 1 plads pr. 857 m2 etageareal for ungdomsboliger. 
4. Øvrige indsigelser: Det bemærkes at lokalplanen ikke regulerer farven på mursten, at forvaltningen vil stille krav i forhold til genskin af solceller og i forhold til byggemulighederne på Valby Langgade 52 vurderer forvaltningen, at den ansøgte bebyggelse på Smedestræde 2 ikke påvirker naboen. Forvaltningen ser gerne, at byggeprojekter på naboejendomme samtænkes, men forvaltningen kan ikke pålægge en bygherre at samarbejde med naboen.
   
    

Efter naboorienteringen har Valby Lokaludvalg været i dialog med Socialforvaltningen, og lokaludvalget er nu positivt stemt for pladsen i projektet. Lokaludvalget samarbejder med Socialforvaltningen om et budgetforslag om øget begrønning af pladsen.
Forvaltningen har modtaget bemærkninger til byggesagen fra Socialforvaltningen og Økonomiforvaltningen vedrørende historikken for projektet (bilag 7).

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres til at placere bebyggelsen delvist udenfor byggefeltet. Forvaltningen vurderer desuden, at en dispensation fra lokalplanens byggefeltet med betingelse om etablering af en offentligt tilgængelig plads mod Valby Langgade betyder, at bebyggelsen ikke vil være omfattet af kravet i lokalplanen om publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen mod Valby Langgade. 

Forvaltningen vurderer, at der er risiko for, at Planklagenævnet ved en eventuel klagesag kan afgøre, at det vil være i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelse, at der ikke etableres publikumsorienteret serviceerhverv i bebyggelsens stueetage. Det skal bemærkes at der ikke kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser, fordi det er en del af lokalplanens principper. Forvaltningen har ikke kendskab til tidligere afgørelser fra Planklagenævnet i lignende sager.
Forvaltningen indstiller, at der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt, herunder at der dispenseres fra lokalplanens bestemmelser. Forvaltningen indstiller, at dispensationerne gives på betingelse af, at pladsen på hjørnet af Valby Langgade og Smedestræde indrettes til ophold som ansøgt. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen give byggetilladelse og dispensation til det ansøgte projekt.

Søren Wille
/ Hans Christian Karsten