Startredegørelse for lokalplan Slotsherrensvej Vest med kommuneplantillæg, Vanløse

Se alle bilag

To bygherrer ønsker at udvikle hver deres grund i et område i Vanløse, der i dag rummer tidligere industribygninger. På Slotsherrensvej 111 ønsker bygherre at opføre nybyggeri med et privat plejecenter og et sundhedshus. På Slotsherrensvej 113 ønsker bygherre at opføre nybyggeri og omdanne eksisterende industribygninger til boliger i form af familie-, ungdoms- og almene boliger samt et supermarked. Planforslagene vil bl.a. udpege bevaringsværdige bygninger, stille krav om at der plantes en stor andel nye træer og grønt samt være med til at skabe mere byliv i området.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Slotsherrensvej Vest på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på, om forvaltningen skal arbejde videre med opmærksomhedspunkterne om udpegning af bevaringsværdige bygninger, bebyggelsesprocent, gode ankomstmuligheder samt facader, som beskrevet under anbefalingerne i Løsningsafsnittet.

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med henblik på at opføre et privat plejecenter med eventuelt sundhedshus på Slotsherrensvej 111. Bygherre på Slotsherrensvej 111 ønsker at nedrive de eksisterende industribygninger. En anden bygherre på nabogrunden Slotsherrensvej 113 ønsker at transformere en del af det eksisterende industribyggeri til boliger, nedrive en villa fra 1900 og tilbygninger til radio- og fjernsynsfabrikken TO-R. Derudover ønskes der opført boligbyggeri og et supermarked på 1.200 m²på Slotsherrensvej 113. Projekterne har en størrelse, der kræver en lokalplan og et kommuneplantillæg for at muliggøre anvendelserne herunder til et supermarked.

Løsning

Slotsherrensvej 111-113 er i dag en del af et mindre erhvervsområde beliggende i et større villakvarter i Vanløse tæt på grænsen til Rødovre. Villaerne er opført fra 1930’erne til i dag og har en stor variation i byggestil og materialer. Omkring lokalplanområdet er der villaer med bygningshøjder på mellem 4,5-11,5 m. Lokalplanområdet består af to matrikler med industribygninger. Slotsherrensvej 111 bliver i dag anvendt til serviceerhverv, mens Slotsherrensvej 113 har været forladt i en årrække og brugt midlertidigt bl.a. af politiet. Bygningerne på Slotsherrensvej 111 er ikke udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen. Bygningerne er ikke egnet til at blive omdannet til plejecenter på grund af deres konstruktion og ønskes nedrevet. På Slotsherrensvej 113 ligger bygningerne fra en tidligere radio- og fjernsynsfabrik TO-R. Bygningerne fremstår her originale og har en høj til middel bevaringsværdi (SAVE-værdi 3-5). De oprindelige fabriksbygninger foreslås udpeget som bevaringsværdige (SAVE-værdi 3 – 5), mens en villa fra 1900 (SAVE-værdi 4) og de nyere tilbygninger foreslås nedrevet, fordi de enten ikke kan indpasses i bebyggelsesplanen eller ikke egner sig til omdannelse til bolig.
Slotsherrensvej er en befærdet indfaldsvej til brokvartererne og Frederiksberg, og opleves som en grøn korridor med vejtræer og villahaver. Lokalplanområdet er overvejende asfalteret og er præget af selvsået begrønning med undtagelse af to mindre haverum på Slotsherrensvej 113 og langs skel mod villaerne og erhverv.

Plejecentret på Slotsherrensvej 111 og to boliglænger langs det østlige og vestlige skel på Slotsherrensvej 113 af lokalplanområdet foreslås med en bygningshøjde på 9-11,5 m tilsvarende villaerne i nærområdet. Ved Slotsherrensvej 113 kan det forslås punktvis at opføre byggeri i op til 4 etager svarende til en bygningshøjde på op til 15 m.

Bygherre på Slotsherrensvej 113 ønsker, at nybyggeriet arkitektonisk skal tilpasses de bevaringsværdige bygningers udtryk mht. facaderytme, materialer og tagformer. Dette skal viderebearbejdes i udarbejdelsen af lokalplanforslaget. De bevaringsværdige oprindelige fabriksbygninger har et samlet etageantal på 4.904 m² og nybyggeri et samlet etageantal på 7.572 m². I alt bliver det samlede etageantal på 12.476 m², som giver en bebyggelsesprocent på ca. 103. Der bliver i projektet stillet krav til 25 % almene boliger, hvilket svarer til ca. 2.800 m² almene boliger.

Bygherre på Slotsherrensvej 111 ønsker at opføre plejecentret som to boliglænger, der er forbundet af en bygning til fællesaktiviteter i 3 etager på maks. 11,5 m over terræn. Plejecentret opføres med et sundhedshus i en nedre etage, hvor terrænet ud mod Slotsherrensvej vest på grunden har et fald svarende til én etage under terræn. Mod Slotsherrensvej foreslås et ankomstareal for gående, cyklister, personbiler samt varelevering mv. Mod syd foreslås et haverum med plads til ophold og aktiviteter. Plejecenter med sundhedshus har et samlet etageantal på 6.710 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 110 på matriklen.

Trafikstøjen fra Slotsherrensvej betyder, at de vejledende støjgrænser overskrides. Det vil derfor være en betingelse for ibrugtagen af byggeriet, at det indendørs støjkrav overholdes. Det muliggjorte byggeri på 4 etager ved Slotsherrensvej skærmer de bagvedliggende boliger og udendørs opholdsarealer for støj.

Byliv
Der forventes flere brugere og mere aktivitet i lokalplansområdet med tilføjelsen af boliger og supermarked. I det videre planarbejde arbejdes der med tværgående forbindelser mellem de to grunde samt etablering af nye mindre byrum, fælleshus og haverum med aktiviteter med offentlig adgang.

Parkering
Parkeringsnormen fastsættes efter kommuneplanens normer. Lokalplanen stiller derfor krav om en parkeringsnorm på 1:214 m2 til boliger og 1:143 m2 til butik, hvilket udløser 56 parkeringspladser, hvoraf størstedelen opføres i konstruktion. Lokalplanen stiller krav om en parkeringsnorm på 1:714 m2 til plejeboliger, hvilket svarer til, at der etableres ti bilparkeringspladser, som bliver anlagt i terræn.

Parkeringsnormen for cykler fastsættes efter kommuneplanens normer til boliger og butik, hvilket svarer til, at der skal etableres 499 cykelparkeringspladser inkl. ladcykler, hvor 48 parkeringspladser hører til supermarkedet.

Cykelparkering på Slotsherrensvej 111 fastsættes efter en konkret vurdering til 34 pladser fordelt på 21 pladser til personale og 13 til brugere eller plejecentrets cykler. Det er kun på Slotsherrensvej 111, at parkering kan fastsættes efter en konkret vurdering, uden at det kræver et kommuneplantillæg.

Bynatur
Der er i dag 40 træer i lokalplanområdet, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Projekterne, som de er i nuværende stadie, forudsætter, at 12 træer fældes. Det foreslås, at der i lokalplanforslaget stilles krav om plantning af ca. 33 nye træer på grunden med plejecenter. I projektet med boliger og supermarked stilles krav om plantning af ca. 150 nye træer.

Kommuneplantillæg
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2019 omfattet af ramme til blandet bolig og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, der ikke forventes ændret. For at muliggøre projektet med et supermarked med et bruttoetageareal på op til 1.200 m² forventes afgrænsningen af Islev St. Lokalcenter udvidet og Slotsherrensvej detailhandelscenter for særligt pladskrævende varer indskrænket (bilag 2).

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring herunder af Vanløse Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

Ønsker at invitere kreative erhverv eller kulturel aktivitet ind i området med bevaringsværdige bygninger for at understøtte den positive udvikling til glæde for hele lokalområdet.
Glæder sig over, at kommunen vil fastholde de bevaringsværdige bygninger og det særlige kulturmiljø.

Forvaltningernes bemærkninger:

Området med bevaringsværdige bygninger har stået ubrugt hen i flere år. Grundejer for Slotsherrensvej 113 har i den tid forsøgt at få det lejet ud – også til kreative erhverv, men det har ikke været muligt, blandt andet grundet placeringen midt i et større villakvarter. I egenartsanalysen er fire af bygningerne på Slotsherrensvej 113 blevet SAVE registreret og udpeget som bevaringsværdige, og foreslås bevaret. Tre af de bevaringsværdige bygninger vil med lokalplanen få mulighed for at blive omdannet til boliger, hvor den sidste bevaringsværdige bygning (det gamle kedelhus) vil blive omdannet til fælleshus for boligområdet. Fælleshuset vil give området mulighed for at tiltrække kulturelle arrangementer.
Taget til efterretning.

Anbefalinger til den videre planlægning

Fire af de eksisterende bygninger på Slotsherrensvej 113 foreslås udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen.
Højder i nuværende C-ramme udnyttes ikke fuldt ud. Det betyder, at det anbefales, at bygningerne, der grænser op til villaområdet, maksimalt bliver 9 m høje. Mod Slotsherrensvej må der punktvis opføres nybyggeri i 4 etager svarende til maksimalt 15 m. Den 4. etage skal bearbejdes, så den bliver trukket tilbage fra facaden mod nord.
Sikre at bebyggelse ud mod Slotsherrensvej har forskydninger i facaderne.
Placering og udformning af adgange til boliger på 1. etage og boliger på basen skal bearbejdes særligt.
Sikre, at supermarkedets facade og plejeboligernes indgangsparti bliver åbne og imødekommende.
Forpladser mod Slotsherrensvej ud for supermarked og plejeboligerne skal prioritere de bløde trafikanter og samtidig have en klar fordeling af biler/varelevering, cyklister og gående.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at det skal muliggøres at udnytte bebyggelsesprocenten på 110 fuldt ud, herunder at tillade en større bygningshøjde.
Det kan besluttes, at der skal bevares færre eller flere bygninger på Slotsherrensvej 113. Det er allerede en del af bygherres projekt at omdanne flere af de eksisterende bygninger, og det forventes at fire bygninger fastlægges som bevaringsværdige i lokalplanforslaget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen, der udsendes i otte ugers offentlig høring. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen 3 kvartal 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planerne ventes endeligt vedtaget med efterfølgende bekendtgørelse 1. kvartal 2024.

Søren Hartmann Hede Søren Wille