Forslag til lokalplan Svanemølleholm Øst med udbygningsaftale, Østerbro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om forslag til lokalplan Svanemølleholm Øst med udbygningsaftale skal sendes i offentlig høring. Forslaget vil muliggøre boliger, institutioner, grønne områder, videreføre en cykelforbindelse og muliggøre etablering af to kanaler. Forslaget er i overensstemmelse med strukturplan 2023 for Nordhavn og skal ses i sammenhæng med, at den vestlige del af Svanemølleholm blev lokalplanlagt i 2020 med primært kontorerhverv og p-huse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Svanemølleholm Øst (bilag 2) med miljørapport (bilag 7) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 6), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område vest for Skudehavnen i den sydvestlige del af Nordhavn. Grundejer ønsker i overensstemmelse med den reviderede Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023 (TMU 18. december 2023), at området skal anvendes til boliger og institutioner. Det kræver en ny lokalplan at realisere bygherres ønske, da de gældende lokalplaner ikke giver mulighed for de nævnte anvendelser. Forvaltningerne har tidligere forelagt en startredegørelse med anbefalinger til den videre planlægning (bilag 9). Efter startredegørelsen blev vedtaget, har grundejer ønsket, at lokalplanen også skulle omfatte en husbåd i form af en hotelpram på i alt 360 m2 ved Kalkbrænderiløbskaj placeret i et selvstændigt delområde ud for Kranparken.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i det tidligere havneområde ud til Skudehaven i den sydvestlige del af Nordhavn. Nordhavn er præget af den eksisterende havnedrift ved Orientbassinet/Levantkaj med containerterminalen placeret sydøst for lokalplanområdet. Det forventes, at containerterminalen flyttes til Ydre Nordhavn med udgangen af 2025. Lokalplanområdet har enkelte erhvervshavneaktiviteter placeret i mindre og større værksteds- og lagerbygninger, der har et industrielt udseende. Områdets bygninger skønnes ikke bevaringsværdige. I det sydøstlige hjørne af lokalplanområdet er det planlagt, at metro skal køre på en højbane. Området er stationsnært med mindre end 600 m til Orientkaj metrostation.

I alt skal planforslagene muliggøre op til 38.000 m2 boligbyggeri samt grønne områder og en del af gang- og cykelforbindelsen ”Det grønne loop”, der udgår fra Århusgade og skal løbe gennem hele Nordhavn samt en husbåd i form af en hotelpram på i alt 360 m2 i Kalkbrænderiløbet. Det bemærkes, at en husbåd i form af en hotelpram med en cafe ved den planlagte Kranpark vil kunne tilføre byliv i et område med meget kontorerhverv uden at optage arealer i den rekreative Kranpark.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør daginstitution til to gange fem grupper, i alt ca. 2.300 m2, der forventes ibrugtaget i 2029. Lokalplanen skal også muliggøre to kanaler, der på sigt skal forbinde Skudehavnen med Kalkbrænderiløbet og Orientbassinet. Projektet opføres i maksimalt 24 meters højde. Der forventes ikke væsentlige skygge- eller vindgener i det kommende byggeri eller for det eksisterende og fremtidige byggerier i området.

Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med Kommuneplan 2024, og bebyggelsesplanen er i overensstemmelse med Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023, som Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget tog til efterretning den 18. december 2023 og den 9. januar 2024. Udvalgenes ændringsforslag til det videre arbejde er i overensstemmelse med lokalplanen, herunder vurderes det, at beslutningen om, at der i udstrakt grad skal arbejdes med karrébyggeri, og at karréerne udformes, så gårdrummene fungerer som attraktive byrum for beboerne, er opfyldt. Der er i denne plan lagt vægt på åbne gårdrum med attraktive udsyn/udsigter til Skudehavnen og de planlagte kanaler. Det bemærkes, at planen kun udgør en mindre del af den samlede Strukturplan for hele Nordhavn. Placering af folkeskoler, kulturtilbud, boldbaner og fritidspædagogiske tilbud til børn etc. vil blive prioriteret i den videre planlægning bl.a. i den igangværende planlægning af naboområdet for Levantkaj. Startredegørelsen for Levantkaj blev behandlet på Teknik- og Miljøudvalget mødet den 30. september og Økonomiudvalgsmødet den 29. oktober 2024.

I forbindelse med den politiske behandling af startredegørelsen den 28. november 2022 blev følgende anbefalinger fremsat:

At parkeringsnormen reduceres med 50 %.
At området planlægges, så der er mulighed for etablering af publikumsorienterede serviceerhverv som butikker, cafeer og mindre værksteder mv. fx i gavlene i stueetagerne mod det grønne loop.
At området planlægges med grønne områder og bynatur. Særligt med fokus på området nærmest Skudehavnen, som derfor blev anbefalet udvidet mod vest.

Forvaltningen bemærker hertil at:

Kommuneplan 2024 giver mulighed for at reducere p-normen i byudviklingsområder med op til 20 %. Kommuneplanen giver ikke længere mulighed for, at parkeringsnormen reduceres med 50 %. Det er muligt at udarbejde et kommuneplantillæg, hvis der politisk ønskes, at normen reduceres med 50 %.

Der skal med lokalplanforslaget samlet etableres ca. 300 m2 publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen i nogle af de fire gavle placeret mod Skudehavnen langs cykelstiforbindelsen ”Det grønne loop”. Derudover er der mulighed for at etablere publikumsorienterede serviceerhverv i godt halvdelen af de resterende stueetager, svarende til ca. 4.400 m2.
Det grønne område nærmest Skudehavnen er, siden startredegørelsen blev forelagt, udvidet mod vest fra ca. 3.400 m2til ca. 5.000 m2.

Byliv
Med projektet etableres grønne byrum, ”Det grønne loop”, promenader, moler og træbrygger, som samlet vil give ny og forbedret adgang til området og Skudehavnen. Kanten mod vandet fremstår i dag med mange synlige betonstykker, armeringsjern og andre byggematerialer, der i sin tid er blevet brugt til opfyld. Dette gør kontakten til Skudehavnen vanskelig. De foreslåede promenader, kanaler og træbrygger vil give særlige muligheder for ophold, udsigt og adgang til vandet. Der skabes dermed grundlag for mange forskellige aktiviteter i byrummene. Området planlægges, så der er mulighed for etablering af publikumsorienterede serviceerhverv som butikker, cafeer mv. i gavlene i stueetagerne ud mod ”Det grønne loop”. Byggefelter, byrum og anvendelser placeres, så støjkrav kan overholdes, og der derved skabes attraktive udearealer. Området åbnes op og skaber forbindelse til omgivelserne for fodgængere.

Bynatur
Der er i dag seks træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Lokalplanforslaget forudsætter, at fire træer fældes. To træer står, hvor der er planlagt en kanal, og to træer står i det planlagte byggefelt, hvor terrænet af hensyn til stormflodssikring planlægges hævet. Lokalplanområdet ligger inden for den planlagte ydre stormflodssikring og skal således sikres i forhold til en vandstandsstigning på indtil 2,5 m.

Antallet af træer øges dog væsentligt med planens realisering. Der er krav om, at der plantes 133 nye træer. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at Skudehavnens samlede kant, herunder den del af kanten der ligger uden for lokalplanområdet, har potentiale til at udgøre et større sammenhængende grønt område med bynatur. Områdets grønne karakter søges genskabt. Derfor indeholder lokalplanforslaget bestemmelser om den fremtidige beplantning i området langs med Skudehavnen, herunder skal ca. 50 % af de nye træer være hjemmehørende arter. Lokalplanforslaget sikrer en høj grad af beplantning, og bygherre ønsker en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet.

Bæredygtighed
Bygherre stiler mod, at byområdet og byggeriet DGNB-certificeres til minimum DGNB Guld og byområdet til platin niveau, og byggeriet skal leve op til den frivillige lav-emissionsklasse for CO2 ved salg af byggeretter. DGNB er en certificeringsordning med fokus på bæredygtighed i byområder og bygninger.

Almene boliger
Der stilles krav om 25 % (ca. 9.500 m2) almene boliger i lokalplanen. Det forventes, at By & Havn vil arbejde for, at der bygges 40 % almene boliger (ca. 15.200 m2) i overensstemmelse med en samarbejdsaftale mellem den tidligere regering og Københavns Kommune om flere almene boliger i København (BR 22. september 2022).

Parkering
Lokalplanområdet er udpeget som byudviklingsområde. I Kommuneplan 2024 er der mulighed for at reducere p-normen med op til 20 %. Med mindre end 600 m til Orientkaj metrostation foreslås p-normen reduceret med 20 % på baggrund af en konkret vurdering. Det svarer til ca. 135 p-pladser, som primært placeres i det parkeringshus, der er planlagt placeret umiddelbart vest for lokalplanområdet. Herved sikres et minimum af kørende adgang til området. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal. Dette svarer til i alt ca. 1580 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan
Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2024. De ændringer, som blev varslet ifm. startredegørelsen i form af et kommuneplantillæg, er i mellemtiden blevet indarbejdet i Kommuneplan 2024. Herunder er det indført i kommuneplanens generelle rammebestemmelser, at den del af bebyggelsen, som anvendes til tekniske anlæg, bl.a. anlæg til energiproduktion og -forsyning samt bil- og cykelparkeringsanlæg, kan etableres ud over det maksimale etageareal, som er fastsat i kommuneplanens rammer. Desuden er der med Kommuneplan 2024 sikret mulighed for at planlægge for lokalplanens bebyggelse på vandareal.

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring, herunder af Østerbro Lokaludvalg (bilag 8) i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen samt i forbindelse med en udvidelse af lokalplanområdet til også at omfatte placeringen af en husbåd i form af en hotelpram ved den planlagte Kranpark ved Kalkbrænderiløbskaj. Der er ligeledes afholdt to møder med Østerbro Lokaludvalg, hvor Teknik- og Miljøforvaltningen har orienteret om lokalplanforslaget. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

Lokaludvalget er modstander af at placere en husbåd i form af en hotelpram ved Kalkbrænderiløbskaj, da de mener, at det vil fjerne udsigten til vandet fra Kranparken, og fordi de ønsker, at Kalkbrænderiløbet friholdes til både.
Lokaludvalget ønsker et byggeri, som i modsætning til boligerne i Århusgadekvarteret har en mindre tæthed, og som følge heraf har direkte sollys hele året rundt.
Lokaludvalget ønsker et byområde med en mere blandet anvendelse, herunder håndværkserhverv, lægehuse, butikker og cafeer i stueetagerne.

Forvaltningens bemærkninger

Teknik og Miljøforvaltningens bemærker, at husbåden i form af en hotelpram ikke vil ændre muligheden for fri sejlads i Kalkbrænderiløbet, da placeringen ud for Kranparken er i overensstemmelse med den gældende lokalplan, hvor området er udlagt til husbåde, der kan anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv. Ændringen omfatter alene muligheden for at kunne anvende en husbåd i form af en hotelpram, samt at størrelsen på husbåden udvides fra 300 m2 og en maks. højde på 5,4 m til 360 m2 og en maks. højde på 7 m, hvilket vil medføre en begrænset reduktion af udsigten fra Kranparken sammenlignet med det eksisterende plangrundlag.
Området vil med en bebyggelsesprocent på ca. 110 blive planlagt med en væsentlig mindre tæthed og en større afstand mellem husene i forhold til Århusgadekvarteret, der har en bebyggelsesprocent på ca. 185.
Lokalplanen vil ikke forhindre etablering af et lægehus eller håndværkserhverv, såsom kunstværksteder, sølvsmede, cykelværksteder, elektriker, maler, VVS’er etc. hvis de ikke medfører støj eller anden forurening. Der er også mulighed for etablering af fx butikker, cafeer mv. i stueetagerne.

Miljøvurdering
Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport, da havnearealer ændres til et tæt bebygget område. Med stationsnær beliggenhed ved Orientkaj station vil området indeholde ca. 38.000 m² boliger. I miljørapporten vurderes det, at projektet ikke medfører væsentlige påvirkninger i forhold til de undersøgte forhold, herunder støj, biologisk mangfoldighed, flora og fauna, samt befolkningen og menneskers sundhed og landskab og byrum. Miljørapporten er vedlagt som bilag 7 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:

ændre omfanget og placering af byggeriet samt den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer, herunder beplantning. Afhængig af omfanget af ændringer kan det betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen mhp. at genoptage forhandlinger med bygherre om projektets udformning, og at der skal udarbejdes en ny tidsplan for offentlig høring og vedtagelse af lokalplan.
kravet til publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen i tre gavle placeret mod Skudehavnen langs cykelstisforbindelsen ”Det grønne loop” øges fra 20 % til 50 %. En sådan ændring vil skønsmæssigt betyde, at etagearealet til publikumsorienterede serviceerhverv i hele området øges fra ca. 300 m2 til ca. 470 m2. Det bemærkes hertil, at grundejer ønsker, at omfanget af et krav til publikumsorienterede serviceerhverv begrænses mest muligt. Det bemærkes også, at store dele af de samlede øvrige stueetager efter aftale med bygherre har mulighed (ikke krav) for at kunne etableres som publikumsorienterede serviceerhverv.
der gives mulighed for eller stilles krav til indhegning af gårdrum. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler i så fald, at der bliver tale om hegn eller hækbeplantning i højst 1,2 m højde, så man kan se hen over hegnet, alternativt at bygningerne udformes i en lukket karrestruktur – dvs. som en firkant af høje bygninger med et gårdrum i midten. Sidstnævnte ændring vil betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen mhp. at genoptage forhandlinger med bygherre om projektets udformning, og at der skal udarbejdes en ny tidsplan for offentlig høring og vedtagelse af lokalplan.
den foreslåede husbåd i form af en hotelpram vist placeret ved Kalkbrænderiløbskaj udgår af planen.

Økonomi

Udbygningsaftale

Københavns Kommune har modtaget en opfordring fra By & Havn til at indgå frivillig udbygningsaftale, og parternes dialog har udmøntet sig i et udkast til en aftale om infrastrukturanlæg (bilag 6).

Ved aftalen forpligter By & Havn sig til at etablere broanlæg på Sundkrogsgade nordvest for lokalplanområdet med tilhørende vejtilslutning nord for broen i forlængelse af Sundkrogsgade over nyanlagt kanal, som er en følge af lokalplanen.

Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 490.000 kr. i afledt drift til projektet. Herunder er 94.000 kr. til renhold og grøn pleje, 64.000 kr. til vedligeholdelse af belægning samt vintertjeneste og 332.000 kr. til drift og vedligehold af bro.

Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter ”anlægget” er gennemført og ibrugtaget. Kommunen får overdraget strækningen på Sundkrogsgade nordvest for lokalplanområdet med tilhørende vejtilslutning nord for broen i forlængelse af Sundkrogsgade over nyanlagt kanal vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene, miljørapport og væsentlighedsvurdering i høring i otte uger (ekskl. juli måned). Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen efteråret 2025.

Søren Hartmann Hede Søren Wille