Forslag til lokalplan Beauvaisgrunden Øst, Østerbro

En bygherre ønsker at udvikle et område på Lyngbyvej 97 med en svømmehal, et botilbud og et plejecenter, og der forventes samlet af blive bygget ca. 18.000 m2. Området er omfattet af lokalplan 522 Beauvaisgrunden II. Projektet kan ikke rummes indenfor rammerne af den eksisterende lokalplan, og kræver derfor at der udarbejdes et nyt plangrundlag. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om lokalplansforslaget skal sendes i offentlig høring i otte uger.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

En bygherre har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag, da de ønsker at udvikle et område på Lyngbyvej 97 mellem Lyngbyvej og Rovsinggade med en offentlig svømmehal, et botilbud med ca. 35 boliger og et plejecenter med 75-80 boliger, i alt ca. 18.000 m2. Området er omfattet af lokalplan 522 Beauvaisgrunden II, som fastlægger anvendelsen til serviceerhverv, herunder bl.a. kollektive anlæg, institutioner samt andre sociale og sundheds- og miljømæssige funktioner, der er forenelige med placeringen i et trafikstøjfølsomt område. Da det er ikke muligt at indpasse det ønskede byggeri indenfor de i lokalplanen fastsatte byggefelter, foreslås et nyt plangrundlag for de ønskede funktioner.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Østerbro ved Ryparken Station og grænser op til bydelen Bispebjerg. Lokalplanområdet er mod nord afgrænset af S-togbanen og Kolonihaveparken, der er en del af Lersøparken i Bispebjerg. Syd for lokalplanområdet starter karrébebyggelsen på Østerbro med røde teglstensbygninger. Mod øst afgrænses området af det markante byggeri Kollektivhuset med Helsingørmotorvejen/Lyngbyvej i forgrunden. Mod vest, langs S-togbanen, er blandede typer erhvervsbebyggelse placeret sporadisk. Ved afgrænsningen mod vest, står High Five; tre punktbygninger i fem-otte etager, der anvendes som almene boliger. Lokalplanområdet er ubebygget, bortset fra en mindre teknikbygning for Banedanmark. Det har en grøn karakter med selvgroet beplantningen og trampestier. Der muliggøres opførelse af to nye byggerier i op til 5 etager. Mod vest muliggøres et nyt plejecenter i to blokke, forbundet af en mellembygning og mod øst muliggøres en offentlig svømmehal i 2 etager. Ovenpå svømmehallen opføres der et botilbud i 3 etager mod Lyngbyvej. Der kan indrettes café i både svømmehal og plejecenter. Taget på svømmehallen vest for botilbuddet indrettes til friareal som et grønt byrum til botilbuddet. Der etableres en ny adgangsvej til området fra Rovsinggade langs Banedanmarks baneareal, bag det eksisterende boligbyggeri High Five. Facaden på svømmehal og botilbud mod Lyngbyvej udformes med en række korte, forskudte facadepartier, der giver den lange facade et markant og varieret udtryk. Hovedindgang til svømmehallen placeres på hjørnet mod Rovsinggade, hvor der samtidig indrettes et byrum. Plejecenteret placeres som to forskudte blokke bundet sammen af en mellembygning. Den ene blok har facade mod Rovsinggade og den anden er placeret sydøst/nordvest på grunden, så den danner afgrænsning mod den eksisterende bebyggelse på den vestlige del af grunden.

Lokalplanområdet har midlertidigt fungeret som rekreativt areal, hvor der er selvgroet beplantning, trampestier, opstillet en skaterbane og enkelte bord/bænkesæt. Med realisering af lokalplanen, nedlægges anvendelsen til rekreative formål. Lokalplanforslaget muliggør, at der mod Rovsinggade indrettes en grøn ankomstplads til svømmehallen. Her etableres cykelparkering tæt på svømmehallens indgang. Mellem svømmehal og plejecenter indrettes et byrum med varieret terræn, planteøer og lavninger med træer og buske og opholdsmuligheder. Der etableres et sammenhængende stinet internt med forbindelse til området i øvrigt. Der kan indpasses regnvandsbede, -render eller lignende i byrummet. Byrummet, der indrammer plejecenteret mod syd og vest, indrettes med henblik på ophold og rekreation for beboerne. Terrænet reguleres, så det tilpasses friarealer på nabogrunden mod syd. Tagterrassen ovenpå svømmehallen indrettes som friareal for beboerne i botilbuddet. Tre tagterrasser på plejecenteret indrettes som byrum med opholdsmuligheder for beboerne i plejecenteret.

Lokalplanområdet ligger ca. 800 m. fra metrostationen Vibenshus Runddel og 150 m. fra S-togsstationen Ryparken og er dermed stationsnært. Bilparkeringen for anvendelse til svømmehal og botilbud er fastsat efter en konkret vurdering på baggrund af antal ansatte og besøgende og lokalisering i forhold til kollektiv trafik. Parkeringsnormen er fastsat til 1 plads pr. 280 m² for svømmehallen og 1 plads pr. 1.000 m² for botilbud. Det betyder, at der etableres omkring 26 bilparkeringspladser, når området er fuldt udbygget. Hovedparten af parkeringspladserne, herunder handicapparkering, placeres i trafikloopet tæt på plejecenter og svømmehal, mens de resterende placeres parallelt med adgangsvejen.

Cykelparkeringen er for anvendelse til svømmehal og botilbud fastsat efter en konkret vurdering på baggrund af antal ansatte og besøgende, samt lokalisering i forhold til kollektiv trafik. Normen for cykelparkering er fastsat til to pladser pr. 100 m² for svømmehallen og 0,75 pladser pr. 100 m² for botilbuddet. Det betyder, at der etableres ca. 150 cykelparkeringspladser, når området er fuldt udbygget.

Der etableres biladgang til området via en eksisterende overkørsel fra Rovsinggade over for Studsgaardgade. Hvis oversigtsforholdene ved højresving er utilstrækkelige i forhold til fremtidig øget trafik med bl.a. varelevering og buskørsel, kan det blive nødvendigt at nedlægge op til seks offentlige parkeringspladser på Rovsinggade.

Der indrettes flere grønne byrum i området både på terræn og på tagterrasser. Byrummene indrettes med træer og buske samt opholdsmuligheder for beboere og brugere af området. Der er ikke udpeget bevaringsværdige træer i gældende lokalplan. Der er 23 træer i området, som lever op til kriterierne for at være bevaringsværdige. Det er ikke muligt at opføre de ønskede byggerier og samtidig bevare disse. Ved opførelse af det nye byggeri skal der plantes ca. 65 nye træer, og 80 % skal være hjemmehørende arter.

Jf. Kommuneplan 2024 kan der i eksisterende boligområder og områder til blandede byfunktioner, som er særligt belastet af trafikstøj, planlægges for støjfølsom anvendelse, uanset at grænseværdierne for støj på facaden ikke kan overholdes, når det sikres, at grænserne for trafikstøj er overholdt indendørs og på udendørs opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligerne.

Grænseværdien på 58 dB kan ikke overholdes på facaden mod Lyngbyvej og Rovsinggade. I stedet er der krav om, at bygningerne støjisoleres, så grænseværdien for det indendørs støjniveau kan overholdes. Støjmålinger viser, at støjniveauet på friarealer kan overholde miljøstyrelsens vejledende støjkrav (bilag 5).

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 4). Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

Forvaltningens bemærkninger

Ad. 1. Botilbuddet og svømmehallen danner støjskærm for området i øvrigt.

Ad 2. Botilbuddet støjisoleres mod øst. Støjberegninger viser, at facader mod vest ikke er støjbelastede, ligesom områdets opholdsarealer overholder miljøstyrelsens vejledende støjgrænser. Bygherre oplyser, at af hensyn til botilbuddets funktionalitet forventes gangarealer lagt mod vest og boligerne mod Lyngbyvej.

Ad. 3 Forvaltningen er enig i at grunden er velegnet til en svømmehal.

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Det lokalplanen muliggør, er omfattet af bilag 2 til loven. Lokalplanen fastlægger anvendelse af et mindre område på lokalt plan. Derudover vurderes det, at den ikke muliggør projekter, der i størrelse og omfang, og i forhold til lokalplanområdets nuværende omfang og karakter, får væsentlig indvirkning på dette eller omliggende områder og bebyggelser.

Lokalplanområdet omfatter del af Banedanmarks matrikel 6337a og de muliggjorte bebyggelser grænser op til baneterrænet. Banedanmark er en virksomhed af national interesse og derfor skal de miljømæssige gener i forhold til lokalplanområdet vurderes. Jf. planlovens § 15 a og § 15 b er det en forudsætning, at der ikke planlægges for en anvendelse, der vil kunne have konsekvenser for drifts- og udviklingsmuligheder for virksomheden, ligesom planlægningen ikke må medføre skærpede miljøkrav for virksomheden.

Lygten Varmeværk er også en virksomhed af national betydning. Den ligger ca. 1.350 m fra lokalplanområdet, og dermed indenfor konsekvenszonen på 1.500 m omkring virksomheden

Det vurderes, at planen ikke vil påvirke drift og udvikling for virksomhederne, ligesom planen ikke medfører skærpede miljøkrav til disse.

Det kan besluttes,

Ovenstående ændringer vil kræve, at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på at revidere projektet før lokalplanforslaget kan sendes i offentlig høring. Hvis lokalplanforslaget sendes retur til forvaltningen, vil det betyde en omkalfatring af projektet.

Det kan blive nødvendigt at nedlægge op til seks offentlige parkeringspladser på Rovsinggade. Da området ligger i gul zone, vil dette medføre et provenutab på 5.100 kr. pr. plads pr. år. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, sendes lokalplanforslaget i offentlig høring i otte uger. Efter den offentlige høring, vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling.

                       Søren Wille

                                                   / Karsten Biering Nielsen