Partnerskab med byggebranchen om at fremme byggeri af almene boliger i lokalplaner med almenboligkrav

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag om etablering af et partnerskab med private grundejere og udviklere om fremme af alment byggeri i lokalplaner, hvor der er stillet almenboligkrav.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der etableres et partnerskab med de private grundejere og udviklere, der bygger i lokalplaner med almenboligkrav, som fremover mødes halvårligt
2. at der med denne indstilling er gjort op med medlemsforslag om partnerskabsaftale med byggebranchen om at fremme byggeri af almene boliger, der blev udvalgshenvist den 25. marts 2021 (bilag 2).

Problemstilling

Københavns Kommune stiller jævnligt krav om 25 % almene boliger i nye lokalplaner, jf. administrationsgrundlaget herfor (BR 9. maj 2019). Forvaltningen monitorerer løbende udnyttelsesgraden af almenboligkravet, som pr. 15. september 2021 er anvendt i 30 lokalplaner. Der er i disse lokalplaner i alt skabt plads til 287.583 almene boligetagemeter, men det er kun halvdelen af denne rummelighed, som er udnyttet til konkrete almene boligprojekter (jf. bilag 3). På nuværende tidspunkt er der 147.814 almene boligetagemeter på vej svarende til 51 % af rummeligheden. Der er dermed fortsat en stor rummelighed til almene boliger i lokalplanerne, som ikke er udnyttet. Monitoreringen viser desuden, at de almene boliger samlet set halter efter de private ift. byggetakten. Kommunen har på nuværende tidspunkt ikke hjemmel til at sikre, at de almene boliger bliver bygget samtidigt med de private, eller at de almene byggeretter rent faktisk bliver solgt fra til en almen boligorganisation. Derfor udvalgshenviste Borgerrepræsentationen den 25. marts 2021 et medlemsforslag til Teknik- og Miljøudvalget om, at indgå et partnerskab med de private bygherrer i lokalplanerne, for at fremme eksekveringen af de almene boligprojekter.

Løsning

Partnerskab
Ovenstående problemstilling blev drøftet på et indledende opstartsmøde for partnerskabet den 25. oktober 2021 på rådhuset med bygherrer fra de 30 bekendtgjorte lokalplaner, hvor der er stillet almenboligkrav. Emnet for mødet var, hvordan kommunen og de private udviklere sammen kan nå i mål med at få bygget 15.000 almene boliger de næste 10 år (jf. Kommuneplan 2019), som primært skal ske ved realisering af de almene byggeretter i lokalplaner.

Der deltog 14 private udviklere og grundejere i mødet, og der var tilslutning til at opstarte et partnerskab og gentage mødet halvårligt for løbende at følge op på monitoreringen af almenboligkravets eksekvering.

Teknik- og Miljøforvaltningen har været i dialog med Økonomiforvaltningen om mødet, men de deltog ikke.

Formålet med partnerskabet er at skabe et dialogforum, hvor kommunen med de private bygherrer fremover kan videndele og drøfte udfordringerne med at eksekvere almenboligkravet og muligheder for at optimere samarbejdet med de almene boligorganisationer. På mødet blev det bl.a. drøftet, hvad kommunen kan gøre for at fremme samarbejdet mellem private og almene aktører, så der bliver bygget flere almene boliger.

Deltagerne blev fx præsenteret for forvaltningens monitorering af almenboligkravet, som kan tilgås på kommunens hjemmeside og Københavnerkortet. Monitoreringen giver et løbende overblik over almenboligkravets udnyttelse.

Derudover har forvaltningen taget forskellige redskaber i brug, der skal fremme almene boliger i lokalplanprocesser og sagsbehandlingen. Disse tiltag er udviklet med inddragelse af  repræsentanter fra den almene boligsektor over de seneste år.

For det første har forvaltningen udarbejdet nye processer i lokalplanlægningen. I dag søger forvaltningen at opfordre private grundejere til hurtigere (indenfor to måneder fra opstart af lokalplan) at finde en almen samarbejdspartner for tidligere at kunne prækvalificere de almene boligprojekter. Hvis ikke den private bygherre kan finde en almen samarbejdspart, vil forvaltningen udbyde grundkapitalen til de almene byggeretter åbent blandt boligorganisationerne. Sidstnævnte har dog ikke været nødvendigt endnu.

Der er dog aktuelt flere almene boligprojekter i støbeskeen, som er blevet prækvalificeret meget tidligere, inden lokalplanen er vedtaget. Forvaltningen forventer dermed, at dette tiltag løbende vil bidrage til en stigning i antallet af boligetagemeter.

Derudover søger forvaltningen i højere grad i samarbejde med bygherrer i lokalplanprocessen at indtegne de almene boliger i lokalplanernes tegningsmateriale, som skal sikre, at de får en ligeværdig placering, og at der ikke opføres andet på det reserverede almene boligetageareal. Forvaltningen har på den baggrund udarbejdet Administrationsgrundlag for placering af almene boliger i lokalplaner, som blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 11. oktober 2021. Det blev også drøftet på mødet, hvilke fordele og ulemper der kan være ved dette tiltag, men grundlæggende var der enighed om, at det er uhensigtsmæssigt, når de almene byggefelter bliver skubbet for meget rundt.

Endelig har forvaltningen digitaliseret støttesagsbehandlingen af almene boligprojekter samt lokalplanarbejdet. Desuden er der afsat flere ressourcer til støttesags- og byggesagsbehandling af almene projekter ved kommunens budgetforhandlinger. Disse tiltag skal bidrage til at smidiggøre sagsbehandlingen af almene byggesager, og der var på mødet et ønske om fortsat prioritering af ressourcer i forvaltningen til at behandle de almene byggesager i samme takt som de private.

Kommende lovforslag om rækkefølgeplanlægning m.m.
Regeringens nye boligudspil ’Tættere på II – boliger til alle’ indeholder forslag til et nyt redskab i planloven om rækkefølgeplanlægning, som forventes at kunne styrke kommunernes mulighed for at sikre opførsel af de almene boliger. Det blev også drøftet på mødet, hvad det vil kunne betyde i kommende lokalplaner. Derudover indeholder udspillet et forslag om at øge andelen til 33 % almene boliger. Generelt forventes den kommende lovgivning dog, hvis vedtaget i nuværende form, ikke at få nogen betydning for eksekveringen af de almene boliger i de eksisterende lokalplaner, hvor der allerede er stillet almenboligkrav.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen   indkalde til nyt møde 1. halvår 2022 med henblik på at indgå en samarbejdsaftale med partnerskabet og fortsætte dialogen om almenboligkravets eksekvering.

                                        Søren Wille

                                                          /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. december 2021

Indstillingen blev godkendt med 9 stemmer mod 1. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, V, Ø og Å.

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Vi ønsker at respektere den grundlovssikrede private ejendomsret, og vil derfor ikke blande os i, hvordan og hvornår private beslutter at bebygge deres egen jord.”