Startredegørelse for lokalplan "Østerport II"

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1.                  at der udarbejdes forslag til lokalplan for et område nord for Oslo Plads på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

2.                  at der udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, som ændrer kommuneplanrammerne for området på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag1.

Problemstilling

Lars Kragh Consult har på vegne af grundejeren API Property Fond Denmark A/S ved Aberdeen Asset Management Denmark A/S, anmodet om at få udarbejdet en lokalplan, der muliggør opførelse af nybyggeri, der supplerer eksisterende bygning på ejendommen matr. nr. 939 Østervold Kvarter, København, beliggende Oslo Plads 2.

Den eksisterende bebyggelse på ejendommen, der fremstår ekstensivt udnyttet i henholdsvis 1 etage mod Oslo Plads og 3 etager mod baneterrænet, rummer butikker samt nedgang til den østligste perron på Østerport Station. Sideløbende med lokalplanen udarbejdes et tillæg til kommuneplan 2011, som vil muliggøre serviceerhverv i lokalplanområdet samt en bebyggelsesprocent på 205.

Løsning

Fortætning med bebyggelse til kontor og serviceerhverv, vil øge udbuddet af arbejdspladser og serviceerhverv i et særdeles stationsnært område, hvilket understøtter princippet om en bæredygtig by. Forvaltningen vurderer derfor, at der er gode muligheder for en fortætning på dette sted.

Pladsen ved Østerport fortjener en mere markant arkitektonisk markering, som kan tilføre pladsen og området nye kvaliteter. Samtidig vurderer forvaltningerne, at hensynet til områdets kulturhistoriske elementer i form af Kastellet, Østre Anlæg og Østerport Station er varetaget i projektet.

Intentionen er, at den 24 m høje bebyggelse dels understreger stedets bymæssige karakter og markerer hjørnet ved Oslo Plads/Folke Bernadottes Allé, dels skaber ramme om fortidsminderne. Der foreslås indrettet udendørs opholdsarealer på dele af bebyggelsens tage, og der bliver offentlig adgang til et nyt offentligt tilgængeligt byrum i 1. sals niveau ud mod Oslo Plads. Pladsen og det nye byrum forbindes med en bred sydvendt trappe, der også kan bruges til ophold. Med projektet tilføres stedet dermed forskellige nye udfoldelsesmuligheder. Derudover foreslås en bearbejdning af
forpladsen, der i dag domineres af cykelparkering. Cykelparkeringen bibeholdes men forsænkes med henblik på at skabe en større ro og visuel kontakt mellem butikker og selve Oslo Plads. 
Flade tage begrønnes og byggeriet opføres som lavenergibyggeri.

Projektet indeholder et samlet etageareal på ca. 16.650 m². Det svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 205. Kommuneplanens parkeringskrav er i størrelsesordenen og højst 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal for områder til serviceerhverv (S). Parkeringspladserne, foreslås placeret dels på terræn langs banen, dels i konstruktion i nederste del af bygningen langs baneterræn.

Forvaltningen finder, at de vigtigste målsætninger med en ændret planlægning af dette område nær Østerport station er:

• At udnytte den stationsnære beliggenhed ved en fortætning af området
• At styrke den byrumsmæssige afgrænsning af Oslo Plads og tilføre stedet mere bymæssig karakter
• At indrette nye attraktive opholdsarealer
• At vartegnene og fortidsminderne, herunder Østerport Station, Den Svenske Kirke, Østre Anlæg og Kastellet, fremstår som de særligt identitetsskabende elementer.

Kulturstyrelsen har vurderet det foreliggende skitseprojekt for grunden, og udtaler på den baggrund, at det planlagte kontorbyggeri vil få negativ indflydelse på forståelsen af det unikke forsvarsværk, der er bevaret med Kastellet og voldene i Østre Anlæg. Styrelsen anbefaler, at byggeri holdes indenfor rammerne af den gældende lokalplan, der bl.a. fastlægger en maksimal bygningshøjde på 7 meter og en maksimal gesimshøjde mod Oslo Plads på 4 meter i forhold til gadeniveau, svarende til den eksisterende bebyggelse.

Forvaltningen bemærker hertil, at projektet er beliggende uden for fortidsmindebeskyttelseslinjen. Bygningshøjden svarer til den generelle bygningshøjde i brokvartererne og projektet holder sig indenfor den eksisterende bygnings grundplan mod henholdsvis Folke Bernadottes Allé og Oslo Plads. Den visuelle forbindelse mellem Kastellet og Østre Anlæg påvirkes således kun i mindre grad. Fra lavere liggende områder i henholdsvis Østre Anlæg og Kastellet er der allerede i dag kun begrænset eller ingen visuel forbindelse mellem de to anlæg.

Det foreslåede projekt er efter forvaltningens vurdering arkitektonisk afdæmpet i sit udtryk og tilpasset placeringen, og tilfører stedet værdi med et gedigent teglstensbyggeri i klare bygningsvolumener. Forvaltningen vurderer således, at hensynet til fortidsminderne Kastellet og Østre Anlæg er varetaget i projektet.

På grund af projektets beliggenhed uden for fortidsmindebeskyttelseslinjen vurderer forvaltningen, at Kulturstyrelsen ikke kan nedlægge veto mod byggeriet på grunden.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2011 er den største del af ejendommen fastlagt til serviceerhverv (S1), der bl.a. fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent til 110, og den maksimale bygningshøjde til 20 m. Den resterende del af grunden er fastlagt til tekniske anlæg (T-område) (sporanlæg og togstation m.v.).

Byggeønsket vil indebære en fortætning af områdets bebyggelse og realisering kræver, at der udarbejdes et kommuneplantillæg i tilknytning til en ny lokalplan, der ændrer områdets kommuneplanramme til S3*-område med en særlig bemærkning om en maksimal bebyggelsesprocent på op til 205.

Lokalplanområdet ligger indenfor lokalcenter Østerport Station.

Borgerdialog

I den forventede offentlighedsfase i maj-juni 2013 inviteres til borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde og planforslagene lægges på kommunens hjemmeside ”Bliv hørt” med mulighed for indlæg/høring.

Miljøvurdering

Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Økonomi

Planforslagene medfører ikke udgifter for kommunen.

Videre proces

Når startredegørelse er godkendt af udvalgene gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Indre By Lokaludvalg og Kulturstyrelsen med henblik på bidrag til udarbejdelse af planforslagene.

Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg forventes forelagt udvalgene og borgerrepræsentationen med henblik på gennemførelse af den offentlige høring først i år 2013 og endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen ultimo 2013.

         Claus Juhl                                                     Hjalte Aaberg