Dispensation til overskridelse af bygningshøjde grundet teknik på tag, Østerbro

Se alle bilag

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om dispensation til overskridelse af den tilladte bygningshøjde grundet teknik på tag på Helsinkigade 5-11 i Nordhavn. Forvaltningen har modtaget 266 henvendelser i forbindelse med naboorientering om dispensationen, og sagen forelægges udvalget på grund af antallet af henvendelser. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der meddeles dispensation til punktvis overskridelse af den i lokalplan 463 Århusgadekvarteret i Nordhavn tilladte bygningshøjde på 20 m grundet teknikområder med ventilationsanlæg på tag.

Problemstilling

I forbindelse med byggeriet Ripple Residence på matr.nr. 2t og 2v i Nordhavn er der ansøgt om dispensation til overskridelse af den foreskrevne maksimale bygningshøjde på 20 m i lokalplan 463 Århusgadekvarteret i Nordhavn. Byggeriet har fokus på at minimere CO2-udledning, hvorfor det ikke er muligt at etablere kælder, hvor ventilationsanlæggene kan placeres, da etablering af kælder er meget CO2-tungt. Derfor placeres teknikområderne med ventilationsanlæggene på taget, som dermed overskrider den i lokalplanen tilladte højde på 20 m. Bygningshøjden vil punktvis blive overskredet med 2,7 m (se bilag 3 og 7).

Løsning

På Helsinkigade 5-11, matr.nr 2t og 2v, Frihavnskvarteret, København skal der opføres nyt etagebyggeri. Der er søgt om dispensation til, at bygningshøjden inkl. teknikområde på tag kan ligge udover lokalplanens fastsatte maksimale højde på 20 m. Afskærmningen omkring teknikken trækkes 2,2 m tilbage fra skæringspunktet mellem facade og tag, så den kun ses i minimal grad fra gadeplan. Ved udformningen af bygningen er synlig teknik samlet i fire områder på bygningens hjørner, som er afskærmet i overensstemmelse med myndighedernes krav. På to af hjørnerne overskrides bygningshøjden med 2,2 m. Afskærmningen er indhegninger i træ, som er tilpasset højden på teknikken bagved. Teknikområderne i de fire hjørner vil resultere i en punktvis samlet bygningshøjde på 22,2 m. Teknik udover det, som findes i de fire afskærmede områder, er integreret i bygningens skrå tagprofiler og beklædt med solceller og følger herved lokalplanens intention om at indarbejde tekniske installationer i bygningens volumen. Hvor der er indarbejdet teknik i tagprofilet, overskrider disse enkelte steder den fastsatte bygningshøjde, så den samlede bygningshøjde inkl. teknik vil være 22,7 m, som er i tilsvarende skala, som de omkringliggende bygninger.

Forvaltningen vurderer, at teknikområderne på tag i mindre grad vil påvirke sollys og skyggevirkninger, da de er trukket tilbage, så de ikke kan ses fra gaden. Ekstra skyggevirkninger er belyst i bilag 6. Forvaltningen vurderer ydermere, at løsningen harmonerer arkitektonisk med bebyggelsen.

Forvaltningen er i forbindelse med denne sag blevet opmærksom på, at der tidligere er meddelt byggetilladelse til byggerier, der overskrider den maksimale højde, som er fastsat i lokalplan 463 Århusgadekvarteret i Nordhavn (BR 15. december 2011), uden at der er blevet dispenseret fra lokalplanen. Tilladelserne er givet mellem 2014 og 2021. Forvaltningen vurderer, at en del af tilladelserne er givet, da teknikken er i relation til elevatortårne, som betyder, at det er tilladt at overskride den fastsatte bygningshøjde på 20 m, da etablering af elevatortårne udover de 20 m er tilladt for at imødekomme kravet om elevatorer i bygninger på over tre etager, jf. BR18. Forvaltningen er ved at afdække, hvor mange sager, der er tale om, og hvordan de pågældende sager skal håndteres fremadrettet.

Høring

Dispensation har været i naboorientering fra den 6. september til den 27. september 2024 (bilag 2). Der er indkommet 266 høringssvar fra borgere, jf. bilag 4. Forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 5. Østerbro Lokaludvalg har ikke afgivet høringssvar.

Følgende hovedsynspunkter er modtaget i forbindelse med naboorienteringen:

Der gives udtryk for generel modstand mod dispensationen (264 henvendelser).
Der gives udtryk for, at lokalplanen rent principielt bør respekteres (177 henvendelser).
Der udtrykkes bekymring for reduceret sollys og lysindfald samt øgede skyggevirkninger (185 henvendelser).
Der udtrykkes bekymring for nedgang i ejendomsværdien af indsigernes boliger (54 henvendelser).
Der udtrykkes bekymring om forringet udsigt og ændring af områdets karakter samt nedsat trivsel (49 henvendelser).
Der udtrykkes bekymring for at ansøgningen kommer sent i byggeprocessen (21 henvendelser).
Det æstetiske aspekt af den foreslåede bygning kritiseres. Der gives udtryk for, at den ekstra højde vil få bygningen til at fremstå dominerende og disharmonisk i forhold til de omkringliggende strukturer (13 henvendelser).

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at en punktvis overskridelse af den maksimalt tilladte bygningshøjde ikke vil få store negative konsekvenser for området, da Nordhavn i forvejen er et tæt bebygget område med høje bygninger, herunder nabobygningen på 21 m og Kronløbsøen på 23 m.
Teknik- og Miljøudvalget kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan mv., der er opretholdt, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. Planlovens § 19, stk. 1. Den maksimale tilladte bygningshøjde udgør ikke et af lokalplanens principper.
Forvaltningen bemærker, at der efter gældende lokalplan 463 Århusgadekvarteret i Nordhavn er mulighed for at bygge op til 20 m. I forhold til bekymringer om reduceret sollys og lysindfald vurderer forvaltningen, at der i minimalt omfang vil komme mere skygge, som følge af at der dispenseres til en bygningshøjde på 22,7 m, jf. bilag 6, hvor de røde markeringer viser den ekstra skyggevirkning. Den ekstra skygge vil hovedsageligt ramme i vandet og i mindre grad opholdsrummet ved vandet på Kronløbsøen. Skyggediagrammer er eftersendt til forvaltningen og til borgere, der har efterspurgt dem, efter naboorienteringen har været sendt ud.
Forvaltningen bemærker, at det i henhold til planloven ikke er muligt at inddrage økonomiske hensyn.
Forvaltningen bemærker, at byggefeltet er defineret i lokalplan 463 Århusgadekvarteret i Nordhavn, og at der er muliggjort en bygningshøjde på 20 m. Forvaltningen vurderer ikke, at en punktvis overskridelse grundet teknik på tag vil bidrage til øget følelse af tæthed og indelukkethed.
Forvaltningen er blevet oplyst at grave- og støbearbejde er i gang. Grave- og støbearbejdet kræver ikke tilladelse iht. BR18 og dermed ikke tilladelse fra bygningsmyndigheden. Derfor vurderes dette ikke at være for sent ift. byggeprocessen.
Forvaltningen vurderer ikke, at teknikområderne på taget vil få bygningen til at fremstå mere dominerende og disharmonisk i forhold til de omkringliggende strukturer.

Samlet set har bemærkningerne ikke givet anledning til ændringer i projektforslaget.

Politisk handlerum

Udvalget kan beslutte, at der skal meddeles afslag på ansøgning om dispensationen. Ved afslag på dispensationen vil det medføre en pause i projektet samt en ny projektering. Bygherre har ikke nogen vurdering af, om det vil betyde færre kvadratmeter og færre boliger.