Indstilling om opførelse af fem skæve boligafdelinger

Resumé

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til fem udvalgte placeringer til skæve boliger samt indgåelse af et strategisk partnerskab med en almen boligorganisation.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Socialforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der placeres i alt 10 skæve boliger og et fælleshus på Vasbygade, 2450 Vesterbro
2. at der placeres i alt 12 skæve boliger og et fælleshus Bådehavnsgade Syd, 2450 Kgs. Enghave
3. at der placeres i alt 10 skæve boliger og et fælleshus på Lindholmsvej, 2700 Brønshøj
4. at der placeres i alt 10 skæve boliger og et fælleshus på Radisevej, 2300 Amager
5. at der placeres i alt 12 skæve boliger og et fælleshus i Valby Idrætspark, 2500 Valby
6. at der indgås et strategisk partnerskab med en almen boligorganisation om at opføre og drifte skæve boliger på alle politisk godkendte placeringer i nærværende indstilling.

Problemstilling

I Budget 2024 blev der afsat en pulje til etablering af 5x12 skæve boliger til udsatte borgere. Skæve boliger er målrettet hjemløse og særligt udsatte grupper, som har svært ved at indpasse sig eller ikke magter at bo i traditionelt boligmiljø. Baggrunden for forslaget er hjemløsereformen, der blev vedtaget i maj 2023 af Folketinget, og som har til hensigt at reducere brugen af herberger og i stedet tilbyde borgerne en permanent bolig. De skæve boliger vil udgøre én af flere permanente boligformer. Den nye hjemløsereform har medført et behov for 112 skæve boliger i København ud over de 42 skæve boliger, der allerede er truffet politisk beslutning om, og som skal placeres på Scherfigsvej, Strødam, Kofoeds Skole og Emdrupvej. Det svarer til, at der samlet set skal findes 10 nye placeringer med 10-12 skæve boliger på hver.

En taskforce med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen samt Socialforvaltningen har gennemført en bydækkende screening af mulige placeringer til skæve boliger i København. Taskforcen har fundet placeringer til det opgjorte behov, som er indarbejdet i arealplanen for botilbud og skæve boliger.

Screeningen har taget udgangspunkt i Socialforvaltningens arealkrav til skæve boliger:

• Max. 12 skæve boliger pr. placering
• Skæve boliger i 1 plan: 2000 m2
• Skæve boliger i 2 plan: 1200 m2
• Et fælleshus på 60 m2 pr. placering

Taskforcen har undersøgt alle muligheder for placering af skæve boliger og ikke på forhånd frasorteret lokationer, som f.eks. placeringer på grønne områder.

Kriterier for placeringer

• Arealer, som ikke er fredet
• Arealer, som ikke bruges til andet formål, fx kunstgræsbaner, legeplads, driftsplads m.v. Arealer som har en mere uformel rekreativ anvendelse er inddraget
• Opmærksomhed i forhold til udsatte by- og boligområder
• Opmærksomhed på afstand til eksisterende skæve boliger
• Opmærksomhed på ligelig fordeling mellem bydelene

Løsning

Med udgangspunkt i bevillingen fra Budget 2024 skal Borgerrepræsentation tage stilling til de fem første placeringer, som er Lindholmsvej, Radisevej, Valby Idrætspark, Vasbygade og Bådehavnsgade Syd. Disse placeringer er valgt som de første, da de vurderes at kunne realiseres først. De resterende placeringer ligger fortrinsvist i fremtidige byudviklingsområder for eksempel Nordhavn og Refshaleøen.

For fire af de fem placeringer er der blevet udarbejdet volumenstudier og indledende afklaring af myndighedsforhold, herunder vurdering af planforhold, miljøforhold mv. Der er ikke udarbejdet volumenstudier og tidlig myndighedsvurdering af placeringer i Bådehavnsgade Syd, da den endelige placering først vil blive fastlagt i lokalplanen for det nye byområde. Det har ikke været muligt at pege på andre mulige placeringer, end dem taskforcen har identificeret, og som er indarbejdet i arealplanen for botilbud og skæve boliger. Hvis en eller flere af de fem placeringer i denne indstilling fravælges, vil disse ikke blive erstattet af andre placeringer, da de alternative placeringer som nævnt fortrinsvist er beliggende i byudviklingsområderne og derfor ligger for langt ude i fremtiden til at kunne indgå i denne runde af nye skæve boliger.

På hver af de fem placeringer vil der blive placeret 10–12 boliger i enten ét plan eller etagebyggeri i to plan afhængig af grundens størrelse. På de fem placeringer vil der blive tilvejebragt i alt 54 nye skæve boliger.

Målgruppen for de traditionelle skæve boliger er borgere, der ikke kan bo i en traditionel lejlighed i en boligforening, men som er vurderet til at kunne bo i egen bolig og ønsker at bo selv. Målgruppen er tidligere hjemløse, som ofte er fysisk og psykisk nedslidte efter et hårdt liv. Borgerne er typisk lidt ældre borgere, der kan have psykiske lidelser og som følge heraf misbrugsproblemer. Borgerne har ofte brug for fred og ro og har derfor et meget begrænset behov for et socialt fællesskab. Beboerne visiteres til boligerne af Socialforvaltningens hjemløseenhed. I vurderingen indgår blandt andet borgerens evne til at bo i egen bolig.

Målgruppen til boliger i to etager er borgere, der har begrænsede misbrugsproblemer og som i højere grad kan fungere i et mere kompakt miljø med mindre afstand til naboer mv., hvis der er støtte tilknyttet boligen i form af en social vicevært.

Nedenfor er en kort beskrivelse af hver lokation samt et resume af lokaludvalgenes bemærkninger. Lokaludvalgenes fulde høringssvar fremgår i bilagene med de konkrete placeringer. Nogle lokaludvalg har valgt at kontakte de berørte grundejerforeninger for at indhente input til et høringssvar. Erfaringerne fra dette tiltag viser, at der på Lindholmsvej og Radisevej vil forekomme stor modstand mod projekterne, som følge af at de skæve boliger placeres tæt på privatejede boliger.

Vasbygade: 10 skæve boliger i to plan

De skæve boliger placeres på et ubebygget areal mellem byudviklingsområdet Jernbanebyen og Vasbygade. Københavns Kommune ejer ikke arealet og skal derfor erhverve arealet til formålet. Arealet ejes af Metroselskabet. Støj fra Vasbygade og metroklargøringscentret medfører, at der skal etableres en støjskærm rund om bebyggelsen. Etablering af de skæve boliger vil blive muliggjort i lokalplanen for Jernbanebyen. Forslag til lokalplan Jernbanebyen forventes forelagt til endelig vedtagelse primo 2025.    

Vesterbro Lokaludvalg ser positivt på projektet i Vasbygade. Det ærgrer dog lokaludvalget, at man har valgt at reducere antallet af skæve boliger fra 12 til 10, samt at bebyggelsen opføres i to etager(se bilag 2)

Bådehavnsgade Syd: 12 skæve boliger i to plan

Der arbejdes med en placering til skæve boliger i den nordlige del af byudviklingsområdet Bådehavnsgade Syd. Københavns Kommune ejer ikke arealerne og skal derfor erhverve arealet til formålet. Området er ejet af forskellige grundejere. Den endelige placering vil blive fastlagt og muliggjort i lokalplanen for Bådehavnsgade Syd. Forslag til lokalplan Bådehavnsgade Syd forventes forelagt til endelig vedtagelse ultimo 2025.

Kgs. Enghave Lokaludvalg har ingen bemærkninger.

Lindholmsvej: 10 skæve boliger i ét plan

De skæve boliger placeres på et mindre grønt areal, hvor der i dag ligger en bunker. Arealet ejes af Københavns Kommune og administreres henholdsvis af Københavns Ejendomme, Teknik- og Miljøforvaltningen og Københavns Brandvæsen (da der er en bunker på arealet). Arealet ligger op til Slotsherrensvej og Husumvej. En forudsætning for placering af de skæve boliger er, at bunkeren nedlægges, og at der etableres en støjskærm. Hovedstadens Beredskab vurderer, at bunkeren kan nedlægges. Nedlæggelse af bunkeren og etablering af støjskærm vil medføre øgede udgifter til klargøring af grunden. Der er registreret flere træer på det grønne areal. De skæve boliger vil blive placeret, så mest muligt af det grønne areal og flest mulige træer kan bevares. Forslag til Kommuneplan 2024 indeholder en rammeændring, der vil muliggøre skæve boliger på den del af arealet, hvor der i dag ikke er mulighed for bebyggelse. Kommuneplan 2024 vil forventeligt blive vedtaget ultimo 2024.

Brønshøj-Husum Lokaludvalg er bekymret for, at boligerne bliver placeret for tæt på eksisterende boliger. Hvis placeringen fastholdes, mener lokaludvalget, at antallet af skæve boliger skal reduceres. Brønshøj-Husum Lokaludvalg har orienteret berørte grundejerforeninger, en nyttehaveforening og Vanløse Lokaludvalg. Brønshøj-Husum Lokaludvalg har efterfølgende modtaget 195 underskrifter imod projektet og 20 skriftlige input med bekymring og utryghed overfor projektet (se bilag 4).

Radisevej: 10 skæve boliger i ét plan

De skæve boliger placeres på et smalt grønt område, som ligger mellem et af Socialforvaltningens botilbud til borgere med handicap og boliger. Arealet ejes af Københavns Kommune og administreres af Københavns Ejendomme. I den eksisterende lokalplan for området er der registreret en bevaringsværdig trærække langs arealet, som skal bevares. De skæve boliger vil blive placeret, så de bevaringsværdige træer kan bevares, og så de har mest mulig afstand til de omkringliggende boliger, herunder særligt boligerne, som har baghaver direkte ud til arealet. Mellem boligernes baghave og de kommende skæve boliger løber et trådhegn, en sti samt grøn beplantning.

I hver sin ende af det grønne areal er der parkeringspladser. Boligerne er derfor i volumenstudiet i bilag 5 centreret midt på det samlede areal med parkeringsareal i hver ende.  

På p-pladserne mod syd har KEJD indgået en kontrakt med en privat udbud af el-ladestandere, hvor gravearbejde og opsætning går i gang inden for den kommende måned. P-pladserne mod nord kan muligvis inddrages til et mindre grønt areal, hvilket der vil blive set på i forbindelse med en ny lokalplan.

Der skal udarbejdes en ny lokalplan for området, da anvendelsen i den eksisterende lokalplan ikke indeholder mulighed for skæve boliger. Dato for igangsættelse af lokalplan kendes endnu ikke.

Amager Vest Lokaludvalg er imod en placering af skæve boliger på Radisevej, da det vil betyde nedlæggelse af et grønt område. Ifølge lokaludvalget har Københavns Kommune i anden sammenhæng talt for, at området har en stor betydning, og at området skal bevares. Lokaludvalget har orienteret berørte naboer.

Amager Vest Lokaludvalg har efterfølgende modtaget en række input (se bilag 5).

Valby Idrætspark: 12 skæve boliger i ét plan

De skæve boliger placeres i det nordlige hjørne af Valby Idrætspark mellem jernbanen og boldbanerne i Valby Idrætspark. Valby Idrætspark ejes af Københavns Kommune og administreres af Københavns Ejendomme. Støj fra boldbanerne i Valby Idrætspark medfører, at der skal etableres en støjskærm mod boldbanerne. Etablering af støjskærm vil medføre øgede udgifter til klargøring af grunden. Etablering af de skæve boliger vil blive muliggjort i lokalplanen for Valby Idrætspark. Forslag til lokalplan Valby Idrætspark II forventes forelagt til endelig vedtagelse ultimo 2026.  

Valby Lokaludvalg er positive over for placeringen af skæve boliger, men de bemærker, at det nu er anden gang, at der placeres et kommunalt byggeri i Valby Idrætspark, som ikke har noget med idræt at gøre, hvilket reducerer antallet af kvadratmeter til idrætsformål. (se bilag 6)

Strategisk partnerskab
I henhold til almenboligloven skal de skæve boliger driftes af en almen organisation. I Københavns Kommune er det de almene boligorganisationer, der både anlægger og drifter de skæve boliger, hvilket også forventes at være tilfældet med de fem placeringer i nærværende indstilling. 

Kommunen kan i henhold til lovgivningen stille kommunens grunde vederlagsfrit til rådighed til etablering af skæve boliger. De fem foreslåede placeringer vil blive stillet vederlagsfrit til rådighed.

Det foreslås, at der indgås et strategisk partnerskab med én almen boligorganisation om anlæg og drift af de skæve boliger på alle fem placeringer. Formålet med et strategisk partnerskab er følgende:

• Flere byggesager kan give økonomiske stordriftsfordele, der sikrer den lavest mulig anlægsudgift pr. bolig. 
• En samlet driftsaftale sikrer et gennemarbejdet og fælles serviceniveau for de fem afdelinger.
• Med et strategisk samarbejde over længere tid med flere lignende byggesager, er det muligt at afklare principielle spørgsmål, som kan indgå i sagsbehandlingen af de enkelte sager.

Københavns Kommune vil som et led i det strategiske partnerskab have fokus på at understøtte realiseringen af de skæve boliger. 

Proces for tidlig inddragelse og håndtering af modstand fra lokalområdet
Kommunen har fokus på den bedst mulige borgerdialog og er tovholder på dialogen med borgerne i de relevante bydele. Det betyder, at der ved partnerskabets indledning er taget fat på den indledende dialog med lokaludvalgene, der skal sikre, at udvalgenes holdninger indgår i den politiske proces. Efter en godkendelse af nærværende indstilling vil der blive gennemført en naboorientering, så de berørte naboer vil få mulighed for at stille spørgsmål til projektet. Socialforvaltningen vil i samarbejde med lokaludvalgene arbejde for en god inddragelse, hvor der kan nedsættes følgegrupper af lokale repræsentanter, der løbende kan forelægges projekternes udvikling. Herudover vil der for minimum fire ud af fem placeringer skulle udarbejdes forslag til ny lokalplan, som indebærer en lovpligtig høring, hvilket giver beboerne mulighed for at komme med indsigelser til projekterne.

Tidsplan
Tre placeringer til skæve boliger bliver indarbejdet i kommende lokalplaner for Jernbanebyen, Valby Idrætspark og Bådehavnsgade. Placeringen på Radisevej har en eksisterende lokalplan, der ikke muliggør skæve boliger og skal derfor have udarbejdet en ny lokalplan. Placeringen ved Lindholmsvej skal afvente vedtagelsen af Kommuneplan 2024, der forventeligt ændrer kommuneplanrammen. Grundene vil derfor først kunne tages i anvendelse i perioden primo 2025 til primo 2027. Det forventes, at det valgte boligselskab påbegynder opførelsen af Vasbygade og Lindholmsvej, mens de øvrige tre projekter forventes påbegyndt i 2026 og 2027. 

For de placeringer, som omfatter grundkøb, vil Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen blive forelagt en særskilt sag om de konkrete grundkøb.

Det må forventes, at projekterne som minimum vil tage 2 ½ år fra der udarbejdes et myndighedsprojekt, til boligerne står klar til ibrugtagning.

Tidsplan over byggeproces

Som det fremgår af nedenstående tabel 1 indebærer ovenstående tidsplan, at boligerne kan ibrugtages i perioden medio 2027 til 2029.

Tabel 1: Tidsplan for de konkrete projekter

Politisk handlerum

Udvalgene kan beslutte ikke at arbejde videre med en eller flere foreslåede placeringer. Forvaltningerne kan dog ikke umiddelbart pege på alternative placeringer, som kan realiseres i den eksisterende by. Det vil være muligt at bruge midlerne på skæve boliger i fremtidige byudviklingsområder i stedet. Dette vil dog betyde, at boligerne først kan realiseres efter 2030 , da placeringerne skal udpeges ifm. en lokalplan for området. Desuden vil der mangle placeringer til skæve boliger på sigt, da forvaltningerne kun akkurat har fundet placeringer til de 112 skæve boliger, der er behov for. 

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

September 2024: Politisk behandling af placeringerne af de skæve boliger og rammer for strategisk partnerskab – Socialudvalget den 18. september 2024, Teknik- og Miljøudvalget den 30. september 2024) og Borgerrepræsentationen den 7. november 2024.

Januar-februar 2025: Udsendelse af strategisk partnerskab ogvalg af almen boligorganisation.

Maj–juni 2025: Politisk behandling af valg af almen boligorganisation og finansiering i Socialudvalget, Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Medio 2025-2026:Lokalplanproces.  

Medio 2027-2029:Forventet ibrugtagning af de skæve boliger.

Mikkel Boje

/ Søren Wille

Bilagsoversigt

Bilag 1 Overblik over politisk behandling

Bilag 2 Skæve boliger ved Vasbygade

Bilag 3 Skæve boliger ved Bådehavnsgade Syd

Bilag 4 Skæve boliger ved Lindholmsvej

Bilag 5 Skæve boliger ved Radisevej

Bilag 6 Skæve boliger ved Valby Idrætspark

Et enigt Socialudvalg besluttede at sende sagen tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere oplysninger og afgav følgende protokolbemærkning:

”Socialudvalget sender sagen tilbage til Socialforvaltningen med henblik på fornyet behandling i udvalget, når forvaltningen har haft mulighed for at afklare en række faglige spørgsmål til etableringen af fem nye skæve boligafdelinger.”  

Kontorchef Anders Johannes Kristensen og vicekontorchef Helle Marianne Obers deltog under punktets behandling.