Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)
Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 31. oktober 2006
J.nr. ØU 392/2006
5. Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Alle" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen
og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling
af områderne "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre
Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" - primært til boliger.
Teknik- og Miljøforvaltningen
indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at drøfte redegørelsen med henblik på
at udarbejde
forslag til lokalplan "Amagerfælledvej"
Teknik- og Miljøforvaltningen
og Økonomiforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget og
Økonomiudvalget at drøfte redegørelsen med henblik på
at udarbejde
forslag til lokalplan "Ragnhildgade Vest" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde
forslag til lokalplan " Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde
forslag til lokalplan " Østre Gasværk" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde
forslag til lokalplan "Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg
at udarbejde
forslag til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
at der i
forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplan "Grøndalsvænge Allé"
undersøges, om den planlagte genbrugsstation ved Grøndalsvænge Allé kan flyttes
til "trekantområdet" ved Bispeengbuen.
Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget
at godkende, at Økonomiforvaltningen foretager forudgående høring i forbindelse med kommuneplantillæggene for "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk" og "Grøndalsvænge Allé".
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 11. oktober 2006
Drøftet.
RESUME
I forbindelse med
indstillingen om "billige boliger", som Borgerrepræsentationen vedtog på sit
møde den 23. marts 2006, blev det godkendt, at alle egnede kommunale byggegrunde,
indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til etablering af
5x5-boliger.
I indstillingen indgik de
første 7 kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere benævnt Røde
Mellemvej), "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk",
"Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé", der alle umiddelbart er vurderet at
kunne anvendes til boligbyggeri med en samlet rummelighed på 1.000 – 1.500
boliger. Den 7. grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en eksisterende
lokalplan muliggør et boligbyggeri med omkring 40 boliger.
For de 6 førstnævnte grunde
gælder, at der skal udarbejdes lokalplan, og for fem af disse (undtagen
"Amagerfælledvej") skal der udarbejdes kommuneplantillæg, som muliggør
boligbyggeri. Det er valgt at lave én redegørelsesindstilling, men det er 6
selvstændige plansager.
Teknik- og Miljøforvaltningen
har foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte grunde for at belyse
byggemuligheder på grundene. På de større grunde er der skitseret 2 modeller
med forskellige typer af bebyggelse, for at illustrere forskelligheden i volumenet
og antallet af boliger, der kan opføres. Volumenstudiernes modeller omfatter i
alt 1.200 – 1.500 boliger på de 6 kommunale grunde. Fastlæggelse af egentlige
bebyggelsesplaner sker i den videre lokalplanproces.
Lokalplan "Amagerfælledvej"
forventes at muliggøre ca. 135 boliger. Lokalplan
"Beauvaisgrunden" og "Torveporten" forventes at muliggøre omkring 100 boliger
hver. På "Beauvaisgrunden" integreres boligerne med serviceerhverv, og på
"Torveporten" placeres boligerne sammen med bebyggelse til butikker med særligt
pladskrævende varer og kontorer mv. Kommuneplantillægget for "Beauvaisgrunden"
ændrer det nuværende S2*-område til et C2*-område, og en del af det
tilgrænsende T1-område langs Rovsingsgade ændres til et S1-område. I tillægget
for "Torveporten" ændres en del af E1-området omkring Grønttorvet til et
C1*-område. Den overvejede flytning af Grønttorvet vil øge områdets
udviklingspotentiale og mulighederne for boligbyggeri.
Lokalplan "Ragnhildgade Vest"
skal muliggøre boligbebyggelse på KTKs håndværksområde, eventuelt med op til
Lokalplan "Østre Gasværk"
skal muliggøre opførelse af boliger på den ubebyggede del af Østre
Gasværk-grunden vest for B93's boldbaner, og der påregnes endvidere sikret
areal til en ny større institution (gymnasium el. lign.) i området. Foreløbige
volumenstudier viser to modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 300
boliger og den anden ca. 500 boliger. I det tilhørende kommuneplantillæg ændres
det nuværende O2*-område på Østre Gasværk mm. til et B5-område og til O2/O3-områder.
Lokalplan "Grøndalsvænge Allé"
skal muliggøre
opførelse af boliger og en genbrugsstation. Foreløbige volumenstudier viser to
modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 185 boliger og den anden ca.
220 boliger. Det tilhørende
kommuneplantillæg ændrer det nuværende T2-område til et B3*-område.
På Borgerrepræsentationens
møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet kapitalbevilling på 3,5
mio. kr. til projektering og klargøring af et ca.
Med indstillingen foreslås udarbejdet følgende lokalplaner: "Amagerfælledvej" "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" med kommune-plantillæg for de 5 sidste.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen vedtog på mødet
den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns Kommune
2005 – 08" (BR755/05). I forbindelse hermed besluttede Borgerrepræsentationen,
at der med udgangspunkt i boligplanens mål om billigere nybyggeri udarbejdes et
særskilt oplæg om billigere boliger, som fremlægges for Borgerrepræsentationen
i 2. kvartal 2006.
I forlængelse heraf godkendte Borgerrepræsentationen på mødet den 23. marts 2006 indstillingen "Billige Boliger" (BR114/06). Et af punkterne heri var, at alle egnede kommunale byggegrunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til etablering af 5x5-boliger.
I indstillingen indgik de første 7
kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere benævnt Røde Mellemvej), "Ragnhildgade
Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge
Allé", der alle umiddelbart er vurderet at kunne gøres anvendeligt for
boligbyggeri med en samlet rummelighed på i alt 1.000 - 1.500 boliger. Den 7.
grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en eksisterende lokalplan muliggør
et boligbyggeri med ca. 40 boliger.
I 4 af kommuneplantillæggene påregnes
der rammeændringer af en sådan karakter, at der er behov for at foretage en
forudgående høring og indkalde forslag og ideer til planlægningen. Dette gælder
ikke for "Torveporten", hvor ændringerne er varslet i Kommuneplan 2005 og den
tilhørende Valby Bydelsplan.
Redegørelse
for planlægningen
Det er valgt at lave én
redegørelsesindstilling for igangsætning af lokalplaner samt kommuneplantillæg
for de første 6 kommunale grunde. Der skal laves 6 selvstændige lokalplaner og 5
kommuneplantillæg, hvor der skal tages stilling til den enkelte plansag. I
øvrigt er der forskellige forhold, der skal vurderes nærmere - jordforurening,
støj, lejeforhold, tidligere Borgerrepræsentationsbeslutninger mv. - ved
planforslagenes udarbejdelse. Den egentlige redegørelse for igangsætning af de
enkelte plansager er vedlagt som bilag 1
- bilag 6.
Modellen med én
redegørelsesindstilling er et forsøg på at forenkle planprocessen med én
indstilling med ét fælles tema og en overvejende fælles tidsramme.
Volumenstudier
På
nuværende tidspunkt foreligger der ikke konkrete projekter for bebyggelsen på
de enkelte grunde, og disse vil først være kendt, når grundene har været i
udbud eller sælges. I forbindelse med redegørelserne, har Teknik- og
Miljøforvaltningen foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte grunde for
at belyse byggemulighederne på grundende.
I
volumenstudierne er der, hvor det umiddelbart har været muligt, forsøgt taget
hensyn til forurening på grundene således, at bebyggelsen er placeret mest
hensigtsmæssigt i forhold hertil. Dette er beskrevet nærmere i de enkelte
redegørelser.
Volumenstudierne
er alene en foreløbig analyse af, hvor meget en bebyggelse fylder på grunden,
hvor meget friareal, der bliver til rådighed, og hvor mange parkeringspladser,
der kan etableres. Der er dermed ikke taget stilling til den egentlige
placering og udformning af bebyggelsen, friarealer, parkering mv.. Det vil
først ske i forbindelse med lokalplanforslagenes udarbejdelse. Der er heller
ikke taget egentlig stilling til bevaring/nedrivning af eksisterende bygninger,
hvilket ligeledes sker i den videre planlægning.
I
"Ragnhildgade Vest", "Østre Gasværk" og Grøndalsvænge Allé" er der skitseret 2
volumenstudier for at afprøve 2 bebyggelsesformer ("byggeforeningshuset" i op
til 3 etage
r, og "byhuset" i mere end 3 etager). Disse modeller giver et godt
indblik i, hvad valg af bebyggelse betyder for boligantal, friarealer og
parkering. Ved "byhuset" (etagebebyggelse) kan der opnås en bymæssig tæthed med
mange boliger, men friareal- og parkeringskrav medfører, at en del af
parkeringen må i konstruktion. Ved "byggeforeningshuset" opnås færre boliger,
men til gengæld kan al parkering oftest placeres på terræn, hvis det i øvrigt
er hensigtsmæssigt. De 3 grunde er af en sådan størrelse, at der på den enkelte
grund kan skabes en egen identitet.
Modellerne i de foreløbige
volumenstudier viser mulighed for opførelse af ca. 135 boliger på Amagerfælledvej, omkring 100
boliger på hver af Beauvaisgrunden og Torveporten, 365-410 boliger i Ragnhildgade, 300-500 boliger på Østre Gasværk og
185-220 boliger på Grøndalsvænge Allé. Dette giver i alt ca. 1.200-1.500
boliger på de første 6 kommunale grunde, hvor der ønskes opført billige boliger.
Til brug for
volumenstudierne er der anvendt en række forudsætninger, som i hovedtræk er i
overensstemmelse med de kriterier, som forvaltningerne ellers anvender i
lokalplanlægningen ved boligbebyggelse. Boligstørrelsen af de billige boliger
forventes at blive på
Parkering
Københavns Kommuneplan
fastlægger parkeringsdækningen til normalt at være af størrelsesordenen 1
parkeringsplads pr.
Kommunen fastholder parkeringskravet ved alt nybyggeri. Hvor særlige forhold gør sig gældende, f.eks. ved huludfyldning hvor anlæg af tilstrækkelig parkering ikke er mulig, bliver der i forbindelse med byggesagsbehandlingen tinglyst bestemmelse om deltagelse i fælles parkeringsanlæg eller indbetaling til en evt. parkeringsfond, når kommunen måtte forlange det.
De konkrete bebyggelsesønsker på hver af de 6 grunde
er endnu ikke fastlagt. Den konkrete parkeringsløsning på den enkelte grund vil
blive fastlagt i de enkelte lokalplanforslag. Her vil endvidere muligheden for
dobbeltudnyttelse af parkering i områder med både boliger og erhverv blive
vurderet.
Lokalplanforslag "Amagerfælledvej"
Ejendommen ligger kommuneplanmæssigt i et boligområde sammen med
boligbebyggelsen Hørgården. En ny bebyggelse på området har samtidig en markant
beliggenhed over for DR-Byen i Ørestad. Redegørelsen for "Amagerfælledvej" er
vedlagt som bilag 1.
Med
beslutningen om, at der kan opføres boliger samtidig med opretholdelsen af omfanget
af beboerhaver på ca. 5.000
m2 , sker der en afrunding af bebyggelsesforholdene
ved Hørgården. Omfanget af beboerhaver kan opretholdes som et led i en fælles
ordning med Hørgården af friarealer og evt. også af parkeringen på terræn.
I de foreløbige volumenstudier er der vist en bebyggelse i 5 etager med
udnyttet tagetage, som muliggør etablering af ca. 135 boliger, svarende til en
bebyggelsesprocent på ca. 105. Al parkering foreslås placeret på terræn, som
den øvrige parkering i området. Kommuneplanens ramme på maksimalt 110 i bebyggelsesprocent
er overholdt.
Lokalplanforslag
"Ragnhildgade Vest" med tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplan "Ragnhildgade
Vest" og kommuneplantillægget skal muliggøre boligbebyggelse på KTK´s
håndværksområde, eventuelt med op til 3.000 m² butiks-/erhvervsareal i bebyggelsen
nærmest Haraldsgade. I kommuneplantillægget påregnes det nuværende T2-område ændret
til et B4-område. Der overvejes endvidere at udpege et lokalcenter ved
Haraldsgade. Redegørelsen for "Ragnhildgade Vest" er vedlagt som bilag 2.
I volumenstudierne er der
valgt 2 modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
I model 1 etableres ca. 365 boliger
("byggeforeningshuse") samt 1.800 m² butiks-/erhvervsareal ved en mindre plads på hjørnet af Ragnhildgade og Haraldsgade. Bebyggelsen er udformet som stokbebyggelse i 2½-3
etager. Nærmest Haraldsgade er bebyggelsen
udformet med boliger i 2 etager placeret ovenpå en butiks-/erhvervsetage. Bebyggelsesprocenten
er ca. 105. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion langs
Rovsingsgade. Friarealerne er af størrelsesordenen 60 pct. af etagearealet til
boliger og 15 pct. til erhverv.
I model 2 etableres ca. 410 boliger samt 3.000 m²
butiks-/erhvervsareal ved en mindre plads på hjørnet af Ragnhildgade og
Haraldsgade. Bebyggelsen er udformet som en randbebyggelse varierende mellem 4½
og 5½ etager langs Rovsingsgade, Ragnhildgade og Haraldsgade og som
stokbebyggelse i 2½ etage på de indre arealer. Bebyggelsesprocenten er ca.
120. Halvdelen af parkeringspladserne er også her placeret i konstruktion og
den anden halvdel placeres på terræn.
Lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med
tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen
og kommuneplantillægget skal muliggøre opførelse af en blandet bolig- og
erhvervsbebyggelse på "Beauvaisgrunden" samt evt. bebyggelse med serviceerhverv
på et tilgrænsende DSB-areal langs Rovsingsgade. Der er tidligere gennemført en
proces for udvikling af grunden med indkaldelse af idéoplæg fra 3 rådgiverteams
og inddragelse af lokale interessenter i processen. Teamet Lundgaard &
Tranberg Arkitektfirma A/S og SLA landskabsarkitekters projekt blev valgt som det,
der skal arbejdes videre med.
De
3 idéoplæg, bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den
25. oktober 2005 er fremlagt i borgmester Klaus Bondams forkontor til gennemsyn
som bilag B, og den egentlige redegørelse for "Beauvaisgrunden" er vedlagt som bilag
3.
Hele
Beauvaisgrunden er belastet med en trafikstøj på 60-70 dB(A), grunden ligger op
til jernbanen og der er konstateret en kraftig forurening på grunden. Ud fra en
afvejning i forhold til disse miljømæssige belastninger er det umiddelbart
vurderet, at der kan indpasses omkring 100 boliger i området. Lundgaard &
Tranberg Arkitektfirma A/S er blevet bedt om at viderebearbejde deres projekt
med henblik på at indpasse "billige boliger", herunder at vurdere om der kan
indpasses flere boliger. Arkitekten forventes at præsentere sin bearbejdning af
projektet ultimo oktober 2006.
En
overvejende del af parkeringen er forudsat etableret i konstruktion. Det vurderes,
at der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen.
Anvendelse
af Beauvaisgrunden til blandet boliger og erhverv forudsætter, at det nuværende
S2*-område ændres til et C2-område. I kommuneplantillægget påregnes endvidere
muliggjort erhvervsbebyggelse på et tilgrænsende DSB-areal ved, at en del af
T1- området langs Rovsingsgade ændres til et S1-område.
Lokalplanforslag "Østre Gasværk" med
tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen og det tilhørende
kommuneplantillæg skal muliggøre etablering af boliger på den ubebyggede del af
Østre Gasværksgrunden vest for B93's boldbaner. Det betyder, at boldbanerne
ikke bliver berørt. Der påregnes endvidere sikret areal til en ny større
institution (gymnasium el. lign) i området. Redegørelsen for "Østre Gasværk" er
vedlagt som bilag 4.
I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2
modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
Model 1 tager udgangspunkt i den eksisterende lave og åbne bebyggelse på Gasværksgrunden og det tilstødende Øresundshospital. Bebyggelsen er udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt mønster, som muliggør etablering af ca. 300 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 75. Al parkering - ca. 285 pladser - kan placeres på terræn, heraf en stor del på et servitutbælte, der ikke må bebygges.
Model 2 er inspireret af det tætte Østerbros
etagehusbebyggelser og er udformet med
bebyggelse i 6 etager, og den rummer ca. 500 boliger, svarende
til en bebyggelsesprocent på ca. 140. Halvdelen af parkeringen er placeret i
konstruktion og de resterende ca. 240 pladser er placeret på terræn.
Grunden er forurenet efter ca. 90 års gasproduktion, og det må forventes,
at den endelige udformning af bebyggelsen må bearbejdes med henblik på en
optimering af mulighederne i forhold til udbredelsen af forureningen. Hvis den
tredjedel af grunde
n, der er mest forurenet friholdes for bebyggelse, betyder
det, at der med den i modellerne viste bebyggelse kun kan opføres ca. 200
byggeforeningshuse og ca. 350 etageboliger. Det har stor betydning for de
økonomiske beregninger af forureningsomkostningerne, hvor boliger og friarealer
placeres.
En anvendelse af Østre Gasværksgrunden til boliger mv. forudsætter, at
det nuværende O2*-område med Østre Gasværk og Øresundshospitalet ændres til et B5-område
og til O2/O3-områder. Den endelige afklaring af rammernes indhold fastsættes ud
fra en nærmere vurdering af anvendelsen og byggemulighederne i området.
Lokalplanforslag "Torveporten" med
tilhørende kommuneplantillæg
Kommunens ubebyggede areal
ved Torveporten, der indgår i et større erhvervsområde ved Grønttorvet, er af
Økonomiforvaltningen udpeget som salgsegnet areal i forlængelse af
beslutningen i 2004 om at opføre et Vandkulturhus i Valby. Området er i
kommuneplanen fastlagt til blandet erhverv (E1-område), hvori der kan placeres
butikker med pladskrævende varer. Redegørelsen for "Torveporten" er vedlagt
som bilag 5.
De omkringliggende
erhvervsarealer er under omdannelse, og det er målet at kæde de eksisterende
kvarterer sammen på tværs af de gamle industriområder. Lokalplanarbejdet har
været under forberedelse gennem længere tid for erhvervsarealerne på begge
sider af Gammel Køge Landevej – bl.a. på baggrund af flere henvendelser om
etablering eller renovering af butikker med særlig pladskrævende varer. Den
overvejede fraflytning af Grønttorvet vil øge områdets udviklingspotentiale og
mulighederne for boligbyggeri.
I de foreløbige
volumenstudier er det vurderet, at der kan indpasses ca. 100 boliger i 5 etager
i den sydøstlige del af grunden op mod de eksisterende etageboliger, og der kan
opføres butikker og serviceerhverv i op til 5 etager mod Gammel Køge Landevej.
63 parkeringspladser er vist etableret på terræn, og de sidste 33 forudsættes etableret
i konstruktion i et anlæg sammen med erhvervsbebyggelserne. Det vurderes, at
der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen. I
det videre forløb undersøges muligheden for at indpasse flere boliger i
området.
En anvendelse af arealerne
ved Torveporten til boliger, butikker og kontorer forudsætter, at en del af
E1-området ændres til et C1*-område til boliger og serviceerhverv med en
maksimal bebyggelsesprocent på 110.
Lokalplanforslag "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
Lokalplanen og det tilhørende kommuneplantillæg omfatter den tidligere vandværksgrund og skal muliggøre etablering af boliger på den sydvestlige del og en genbrugsstation på den nørdøstlige del nærmest KPMGs kontorhus. Redegørelsen for "Grøndalsvænge Allé" er vedlagt som bilag 6.
Adgang til både boliger og genbrugsstation skal sikres, så den kan ske så hensigtsmæssigt som muligt. Det er endvidere hensigten med lokalplanforslaget at muliggøre etablering af en parkeringskælder, som kan løse KPMGs parkeringsproblemer og samtidig ved dobbeludnyttelse give parkeringsmuligheder for boligbebyggelsen.
På
Borgerrepræsentationens møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet
kapitalbevilling på 3,5 mio. kr. til projektering og klargøring af et ca.
Genbrugsstationen
placeres nærmest KPMG-bygningen og optager ca.
For at sikre bedre muligheder for en homogen og hensigtsmæssig bebyggelse i lokalplanområdet foreslås det i forbindelse med planarbejdet undersøgt, om genbrugsstationen kan placeres på "Trekantgrunden" ved Bispeengbuen. En forudsætning herfor er bl.a., at de kommunale arealer på dette sted kan udvides med tilgrænsende vejarealer langs Bispeengbuen samt eventuelt med et smalt bælte af Ringbanens arealer.
I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2 modeller
til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.
Model 1 tager udgangspunkt i
karakteren fra det tilstødende område med villa- og rækkehusbebyggelse og er
udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt stramt mønster, som
muliggør etablering af ca. 185 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på
ca. 85. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion, og de
øvrige ca. 90 er placeret på terræn.
Model 2 tager udgangspunkt i
stationsnærheden, KPMG-bygningen i 6 etager og boligbebyggelse på
Frederiksbergsiden af banedæmningen i 6 etager. Bebyggelsen er udformet som
punkthuse og bygningsstokke i 4 – 6 etager. Denne bebyggelse rummer ca. 220
boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 100. Lidt under halvdelen af
de krævede parkeringspladser er placeret i konstruktion, og ca. 120 pladser kan
placeres på terræn.
Ved det endelige valg af
bebyggelsesprincip er det vigtigt, at der tages hensyn til de omkringliggende
villabebyggelser på den ene side, så der formidles en overgang hertil og til
KPMGs kontorbygning på den anden.
Boliganvendelsen af området
forudsætter, at det nuværende T2-område ændres til et B3*-område med særlige
bestemmelser, som tillader, at der kan etableres en genbrugsstation i den østlige
del af området.
Planproces
Såfremt udvalgene er enige i intentionerne i
redegørelsen udarbejdes 6 selvstændige lokalplaner med tilhørende
kommuneplantillæg på de 5 grunde.
For "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk" og
"Grøndalsvænge Allé" vil der - betinget af Økonomiudvalgets godkendelse - blive
holdt en forudgående høring med indkaldelse af forslag og ideer til
kommuneplanprocessen. Denne indkaldelse vil finde sted ved annoncering i de
lokale aviser.
Tidsplaner
Planforslagene vil blive behandlet selvstændigt og vil alt efter den videre
bearbejdning af forureningsundersøgelser, eventuel forudgående høring af
kommuneplantillæg, miljøvurderinger, inddragelse af borgere mv. blive fremlagt
til politisk vedtagelse i den takt, de er færdige hertil, hvilket også afhænger
af sagernes kompleksitet.
Med forbehold for udvalgenes behandling samt den videre bearbejdning af
planforslagene, forventes følgende tidsplaner:
Lokalplanforslag "Amagerfælledvej" forventes politisk behandlet i 1.
kvartal 2007 og sendt i offentlig høring i 2 måneder primo 2007. Lokalplanen
forventes endeligt vedtaget i 2.-3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget
for "Ragnhildgade Vest" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende
kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1.
kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne
forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007. Frigørelsen af KTKs område
forventes afsluttet medio 2007.
For lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg forventes der i løbet af efteråret 2006 udarbejdet et revideret forslag til bebyggelsesplan, der kan danne grundlag for lokalplanforslaget. Der forventes herefter gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007 og sendes herefter i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endelig vedtaget i 3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget
for "Østre Gasværk" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende
kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1.
kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne
forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.
Lokalplanforslag "Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg
forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig
høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.
Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget
for "Grøndalsvænge Allé" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende
kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1.
kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne
forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.
Forureningsundersøgelser
Miljøkontrollen har på vegne af
Økonomiforvaltningen i april-maj 2006 fået udført forureningsundersøgelser på
de 6 aktuelle lokalplangrunde plus yderligere én. Resultaterne viser, at alle
grundene er forurenet i større eller mindre grad, og at forureningen i nogle
tilfælde er afgørende for bebyggelsernes placering. Der er vedlagt et notat om
konklusionerne af forureningsundersøgelserne i bilag 7.
Der kan ikke foretages egentlige
beregninger af omkostningerne til afværgeforanstaltninger af jordforureningen
ved boligbyggeri på grundene, da en sådan beregning kræver fastlagte
bebyggelsesplaner, idet oprensning og afværgeforanstaltninger afhænger af den
præcise placering af bebyggelse, friarealer og befæstede arealer. Samtidig er
der også en række andre usikkerheder.
Der er dog foretaget nogle skønsmæssige
overslagsberegninger, for at få en fornemmelse af størrelsesorden af de
økonomiske omkostninger ved jordforureningen. Til brug herfor er der opstillet
en række forudsætninger, som f.eks. at overslagsberegningerne tager
udgangspunkt i forureningsundersøgelserne, med de usikkerheder der ligger heri,
der er anvendt erfaringstal og ikke konkret indhentede tilbud, der er alene
regnet på bebyggelsernes størrelser og ikke den konkrete placering, og der er
en række andre tekniske forudsætninger.
De skønsmæssige
overslagsberegninger viser, at den for boligbyggeri nødvendige oprensning
af jordforureningen vil koste:
- mindst 1 mio. kr.
svarende til ca. 75 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 135 boliger
på Amagerfælledvej
- mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 250 kr. pr. m2
boligetageareal i Ragnhildgade Vest ved ca. 365 byggeforeningshuse og mindst
7,5 mio. kr. svarende til ca. 200 kr. pr. m2 boligetageareal
ved ca. 410 etageboliger
- mindst 6,5 mio. kr.
svarende til ca. 700 kr. pr. m2 boligetageareal på Beauvaisgrunden
ved ca. 100 boliger
- på Østre Gasværk er en tredjedel af grunden
stærkt forurenet, og der er derfor stor forskel på omkostningerne ved
oprensningen om denne del medtages eller ej. Udgifterne til oprensning af de
mindre jordforurenede dele af grunden forventes at blive af størrelsesordenen
29 mio. kr. I Volumenstudierne rummer disse dele af grunden 200 byggeforeningshuse
eller 350 etageboliger, og oprensningsudgifterne vil få en størrelse på
henholdsvis ca. 1.500 kr. og 900 kr. pr. m² boligetageareal. Hvis hele grunden
oprenses til boligbyggeri, forventes der en samlet oprensningsudgift på 125
mio. kr. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse vil bebyggelsens placering
blive søgt optimeret i forhold til jordforureningen.
- mindst 1 mio. kr.
svarende til ca. 100 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 100 boliger
på Torveporten
- mindst 7,5 mio. kr.
svarende til ca. 450 kr. pr. m2 boligetageareal på Grøndalsvænge
Allé ved ca. 185 byggeforeningshuse og mindst 7 mio. kr. svarende til ca. 350
kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 220 etageboliger.
Overslagsberegningerne peger i retning af,
at det samlet vil koste mindst omkring 50 mio. kr. til oprensning og
afværgeforanstaltninger at opføre boliger på de 6 kommunale grunde. I
forbindelse med de endelige bebyggelsesplaner vil der så vidt muligt blive taget
hensyn til at mindske de økonomiske konsekvenser.
ØKONOMI
-
Udbud/salg af de kommunale grunde
Indstilling om salg af ejendommene vil blive forelagt Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen i hvert enkelt tilfælde.
Lov
om miljøvurdering af planer og programmer
Teknik- og Miljøforvaltningen skal vurdere
de enkelte boligplaner i henhold til lov om miljøvurdering af planer og
programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004
(BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til
forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan
karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at
være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt
naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Det skal i den enkelte lokalplansag
vurderes, om der ved tilvejebringelse af lokalplanen evt. med tilhørende
kommuneplantillæg er tale om planer, som fastlægger rammerne for fremtidige
anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning
på miljøet (VVM), jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3).
I den videre lokalplanproces vil denne
vurdering blive foretaget. Hvis Teknik- og Miljøforvaltningen efter høring af
relevante instanser ikke finder, at der skal foretages en strategisk miljøvurdering
i den enkelte sag offentliggør forvaltningen denne beslutning.
Hvis forvaltningen i nogle af sagerne finder, at
projekterne er af en sådan karakter, som
vurderes at kunne få væsentlig
indvirken på miljøet, skal der udarbejdes en miljørapport. Forvaltningen vil i
givet fald foretage høring af de myndigheder som planforslagene berører, jf. lovens § 4, stk. 2, med henblik på endelig beslutning
om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med
planforslagene.
Miljøvurdering af indstillinger
Sagstypen er ikke omfattet af Miljø- og
Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der
skal miljøvurderes.
Høring
Redegørelsen
for "Torveporten" er den 31. maj 2006 sendt i høring hos Valby Lokaludvalg.
Udvalgets bemærkninger er fremlagt i borgmesterens forkontor til gennemsyn som bilag C.
ANDRE KONSEKVENSER
-
BILAG VEDLAGT
1. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Amagerfælledvej"
2. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Ragnhildgade Vest" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
3. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Beauvaisgrunden" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
4. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Østre Gasværk" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
5. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Torveporten" med tilhørende forslag
til kommuneplantillæg
6. Redegørelse
for igangsætning af forslag til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg
7. Notat
vedrørende forureningsundersøgelser, 5 x 5 boliger på de kommunale grunde maj
2006
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTER KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Indstilling
vedr. "Billige Boliger" behandlet i Borgerrepræsentationen den 23. marts 2006
B. Beauvaisgrundens
3 idéoplæg, bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den
25. oktober 2005
C. Valby
Lokaludvalgs bemærkninger til redegørelsen for "Torveporten"