Mødedato: 31.10.2006, kl. 15:15

Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)

Se alle bilag

Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", ?Torveporten? og ?Grøndalsvænge Alle? med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 31. oktober 2006

 

 

 

J.nr.             ØU 392/2006

 

 

5.                   Redegørelse for igangsætning af 6 lokalplanforslag: "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Alle" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg for de 5 sidste (TMU og ØU)

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af områderne "Amagerfælledvej", "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" - primært til boliger.

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at drøfte redegørelsen med henblik på

at     udarbejde forslag til lokalplan "Amagerfælledvej"

 

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget at drøfte redegørelsen med henblik på

at     udarbejde forslag til lokalplan "Ragnhildgade Vest" med tilhørende kommuneplantillæg

at     udarbejde forslag til lokalplan " Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg

at     udarbejde forslag til lokalplan " Østre Gasværk" med tilhørende kommuneplantillæg

at     udarbejde forslag til lokalplan "Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg

at     udarbejde forslag til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg

at     der i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" undersøges, om den planlagte genbrugsstation ved Grøndalsvænge Allé kan flyttes til "trekantområdet" ved Bispeengbuen.

 

Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget

at godkende, at Økonomiforvaltningen foretager forudgående høring i forbindelse med kommuneplantillæggene for "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk" og "Grøndalsvænge Allé".

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 11. oktober 2006

Drøftet.

 

 

RESUME

I forbindelse med indstillingen om "billige boliger", som Borgerrepræsentationen vedtog på sit møde den 23. marts 2006, blev det godkendt, at alle egnede kommunale byggegrunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til etablering af 5x5-boliger.

I indstillingen indgik de første 7 kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere benævnt Røde Mellemvej), "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé", der alle umiddelbart er vurderet at kunne anvendes til boligbyggeri med en samlet rummelighed på 1.000 – 1.500 boliger. Den 7. grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en eksisterende lokalplan muliggør et boligbyggeri med omkring 40 boliger.

For de 6 førstnævnte grunde gælder, at der skal udarbejdes lokalplan, og for fem af disse (undtagen "Amagerfælledvej") skal der udarbejdes kommuneplantillæg, som muliggør boligbyggeri. Det er valgt at lave én redegørelsesindstilling, men det er 6 selvstændige plansager.

Teknik- og Miljøforvaltningen har foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte grunde for at belyse byggemuligheder på grundene. På de større grunde er der skitseret 2 modeller med forskellige typer af bebyggelse, for at illustrere forskelligheden i volumenet og antallet af boliger, der kan opføres. Volumenstudiernes modeller omfatter i alt 1.200 – 1.500 boliger på de 6 kommunale grunde. Fastlæggelse af egentlige bebyggelsesplaner sker i den videre lokalplanproces.

Lokalplan "Amagerfælledvej" forventes at muliggøre ca. 135 boliger. Lokalplan "Beauvaisgrunden" og "Torveporten" forventes at muliggøre omkring 100 boliger hver. På "Beauvaisgrunden" integreres boligerne med serviceerhverv, og på "Torveporten" placeres boligerne sammen med bebyggelse til butikker med særligt pladskrævende varer og kontorer mv. Kommuneplantillægget for "Beauvaisgrunden" ændrer det nuværende S2*-område til et C2*-område, og en del af det tilgrænsende T1-område langs Rovsingsgade ændres til et S1-område. I tillægget for "Torveporten" ændres en del af E1-området omkring Grønttorvet til et C1*-område. Den overvejede flytning af Grønttorvet vil øge områdets udviklingspotentiale og mulighederne for boligbyggeri.

Lokalplan "Ragnhildgade Vest" skal muliggøre boligbebyggelse på KTKs håndværksområde, eventuelt med op til 3.000 m² butiks-/erhvervsareal i bebyggelsen nærmest Haraldsgade. Foreløbige volumenstudier illustrerer to modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 365 boliger og den anden ca. 410 boliger. Det tilhørende kommuneplantillæg ændrer det nuværende T2-område til et B4-område.

Lokalplan "Østre Gasværk" skal muliggøre opførelse af boliger på den ubebyggede del af Østre Gasværk-grunden vest for B93's boldbaner, og der påregnes endvidere sikret areal til en ny større institution (gymnasium el. lign.) i området. Foreløbige volumenstudier viser to modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 300 boliger og den anden ca. 500 boliger. I det tilhørende kommuneplantillæg ændres det nuværende O2*-område på Østre Gasværk mm. til et B5-område og til O2/O3-områder.

Lokalplan "Grøndalsvænge Allé" skal muliggøre opførelse af boliger og en genbrugsstation. Foreløbige volumenstudier viser to modeller, hvor den ene muliggør etablering af ca. 185 boliger og den anden ca. 220 boliger. Det tilhørende kommuneplantillæg ændrer det nuværende T2-område til et B3*-område.

På Borgerrepræsentationens møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet kapitalbevilling på 3,5 mio. kr. til projektering og klargøring af et ca. 5.000 m2 stort areal til en genbrugsstation inden for lokalplanområdet. For at sikre bedre muligheder for en homogen og hensigtsmæssig bebyggelse i lokalplanområdet foreslås det i forbindelse med planarbejdet undersøgt, om genbrugsstationen kan placeres alternativt på "Trekantgrunden" ved Bispeengbuen. En forudsætning herfor er bl.a., at de kommunale arealer på dette sted kan udvides med tilgrænsende vejarealer langs Bispeengbuen samt eventuelt med et smalt bælte af Ringbanens arealer.

Med indstillingen foreslås udarbejdet følgende lokalplaner: "Amagerfælledvej" "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé" med kommune-plantillæg for de 5 sidste.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen vedtog på mødet den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns Kommune 2005 – 08" (BR755/05). I forbindelse hermed besluttede Borgerrepræsentationen, at der med udgangspunkt i boligplanens mål om billigere nybyggeri udarbejdes et særskilt oplæg om billigere boliger, som fremlægges for Borgerrepræsentationen i 2. kvartal 2006.

I forlængelse heraf godkendte Borgerrepræsentationen på mødet den 23. marts 2006 indstillingen "Billige Boliger" (BR114/06). Et af punkterne heri var, at alle egnede kommunale byggegrunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til etablering af 5x5-boliger.

I indstillingen indgik de første 7 kommunale grunde: "Amagerfælledvej" (tidligere benævnt Røde Mellemvej), "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk", "Torveporten" og "Grøndalsvænge Allé", der alle umiddelbart er vurderet at kunne gøres anvendeligt for boligbyggeri med en samlet rummelighed på i alt 1.000 - 1.500 boliger. Den 7. grund er en mindre del af Karens Minde, hvor en eksisterende lokalplan muliggør et boligbyggeri med ca. 40 boliger.

I 4 af kommuneplantillæggene påregnes der rammeændringer af en sådan karakter, at der er behov for at foretage en forudgående høring og indkalde forslag og ideer til planlægningen. Dette gælder ikke for "Torveporten", hvor ændringerne er varslet i Kommuneplan 2005 og den tilhørende Valby Bydelsplan.

 

Redegørelse for planlægningen

Det er valgt at lave én redegørelsesindstilling for igangsætning af lokalplaner samt kommuneplantillæg for de første 6 kommunale grunde. Der skal laves 6 selvstændige lokalplaner og 5 kommuneplantillæg, hvor der skal tages stilling til den enkelte plansag. I øvrigt er der forskellige forhold, der skal vurderes nærmere - jordforurening, støj, lejeforhold, tidligere Borgerrepræsentationsbeslutninger mv. - ved planforslagenes udarbejdelse. Den egentlige redegørelse for igangsætning af de enkelte plansager er vedlagt som bilag 1 - bilag 6.

Modellen med én redegørelsesindstilling er et forsøg på at forenkle planprocessen med én indstilling med ét fælles tema og en overvejende fælles tidsramme.

 

Volumenstudier

På nuværende tidspunkt foreligger der ikke konkrete projekter for bebyggelsen på de enkelte grunde, og disse vil først være kendt, når grundene har været i udbud eller sælges. I forbindelse med redegørelserne, har Teknik- og Miljøforvaltningen foretaget foreløbige volumenstudier på de enkelte grunde for at belyse byggemulighederne på grundende.

I volumenstudierne er der, hvor det umiddelbart har været muligt, forsøgt taget hensyn til forurening på grundene således, at bebyggelsen er placeret mest hensigtsmæssigt i forhold hertil. Dette er beskrevet nærmere i de enkelte redegørelser.

Volumenstudierne er alene en foreløbig analyse af, hvor meget en bebyggelse fylder på grunden, hvor meget friareal, der bliver til rådighed, og hvor mange parkeringspladser, der kan etableres. Der er dermed ikke taget stilling til den egentlige placering og udformning af bebyggelsen, friarealer, parkering mv.. Det vil først ske i forbindelse med lokalplanforslagenes udarbejdelse. Der er heller ikke taget egentlig stilling til bevaring/nedrivning af eksisterende bygninger, hvilket ligeledes sker i den videre planlægning.

I "Ragnhildgade Vest", "Østre Gasværk" og Grøndalsvænge Allé" er der skitseret 2 volumenstudier for at afprøve 2 bebyggelsesformer ("byggeforeningshuset" i op til 3 etage r, og "byhuset" i mere end 3 etager). Disse modeller giver et godt indblik i, hvad valg af bebyggelse betyder for boligantal, friarealer og parkering. Ved "byhuset" (etagebebyggelse) kan der opnås en bymæssig tæthed med mange boliger, men friareal- og parkeringskrav medfører, at en del af parkeringen må i konstruktion. Ved "byggeforeningshuset" opnås færre boliger, men til gengæld kan al parkering oftest placeres på terræn, hvis det i øvrigt er hensigtsmæssigt. De 3 grunde er af en sådan størrelse, at der på den enkelte grund kan skabes en egen identitet.

Modellerne i de foreløbige volumenstudier viser mulighed for opførelse af ca. 135 boliger på Amagerfælledvej, omkring 100 boliger på hver af Beauvaisgrunden og Torveporten, 365-410 boliger i Ragnhildgade, 300-500 boliger på Østre Gasværk og 185-220 boliger på Grøndalsvænge Allé. Dette giver i alt ca. 1.200-1.500 boliger på de første 6 kommunale grunde, hvor der ønskes opført billige boliger.

Til brug for volumenstudierne er der anvendt en række forudsætninger, som i hovedtræk er i overensstemmelse med de kriterier, som forvaltningerne ellers anvender i lokalplanlægningen ved boligbebyggelse. Boligstørrelsen af de billige boliger forventes at blive på 85 m², men der forventes også andre boligtyper i områderne, hvorved den gennemsnitlige boligstørrelse på 95 m², jf. kommuneplan 2005 bliver overholdt. I det videre forløb ses der nærmere på boligstørrelsen i forhold til de enkelte områder og de konkrete bebyggelsers udformning.

 

Parkering

Københavns Kommuneplan fastlægger parkeringsdækningen til normalt at være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal for bolig og erhvervsbebyggelse. I lokalplanerne fastsættes parkeringskravet i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Kravet skal som udgangspunkt kunne opfyldes på ejendommen. Hvis det er nødvendigt, bliver udformning af parkeringen (i p-hus, kælder eller anden konstruktion) og dens konkrete placering (under eller på terræn) præciseret. Placering herudover kan evt. muliggøres andetsteds i kvarteret.

Kommunen fastholder parkeringskravet ved alt nybyggeri. Hvor særlige forhold gør sig gældende, f.eks. ved huludfyldning hvor anlæg af tilstrækkelig parkering ikke er mulig, bliver der i forbindelse med byggesagsbehandlingen tinglyst bestemmelse om deltagelse i fælles parkeringsanlæg eller indbetaling til en evt. parkeringsfond, når kommunen måtte forlange det.

De konkrete bebyggelsesønsker på hver af de 6 grunde er endnu ikke fastlagt. Den konkrete parkeringsløsning på den enkelte grund vil blive fastlagt i de enkelte lokalplanforslag. Her vil endvidere muligheden for dobbeltudnyttelse af parkering i områder med både boliger og erhverv blive vurderet.

 


Lokalplanforslag "Amagerfælledvej"

Ejendommen ligger kommuneplanmæssigt i et boligområde sammen med boligbebyggelsen Hørgården. En ny bebyggelse på området har samtidig en markant beliggenhed over for DR-Byen i Ørestad. Redegørelsen for "Amagerfælledvej" er vedlagt som bilag 1.

Med beslutningen om, at der kan opføres boliger samtidig med opretholdelsen af omfanget af beboerhaver på ca. 5.000 m2, sker der en afrunding af bebyggelsesforholdene ved Hørgården. Omfanget af beboerhaver kan opretholdes som et led i en fælles ordning med Hørgården af friarealer og evt. også af parkeringen på terræn.

I de foreløbige volumenstudier er der vist en bebyggelse i 5 etager med udnyttet tagetage, som muliggør etablering af ca. 135 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 105. Al parkering foreslås placeret på terræn, som den øvrige parkering i området. Kommuneplanens ramme på maksimalt 110 i bebyggelsesprocent er overholdt.

 

Lokalplanforslag "Ragnhildgade Vest" med tilhørende kommuneplantillæg

Lokalplan "Ragnhildgade Vest" og kommuneplantillægget skal muliggøre boligbebyggelse på KTK´s håndværksområde, eventuelt med op til 3.000 m² butiks-/erhvervsareal i bebyggelsen nærmest Haraldsgade. I kommuneplantillægget påregnes det nuværende T2-område ændret til et B4-område. Der overvejes endvidere at udpege et lokalcenter ved Haraldsgade. Redegørelsen for "Ragnhildgade Vest" er vedlagt som bilag 2.

I volumenstudierne er der valgt 2 modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.

I model 1 etableres ca. 365 boliger ("byggeforeningshuse") samt 1.800 m² butiks-/erhvervsareal ved en mindre plads på hjørnet af Ragnhildgade og Haraldsgade. Bebyggelsen er udformet som stokbebyggelse i 2½-3 etager. Nærmest Haraldsgade er bebyggelsen udformet med boliger i 2 etager placeret ovenpå en butiks-/erhvervsetage. Bebyggelsesprocenten er ca. 105. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion langs Rovsingsgade. Friarealerne er af størrelsesordenen 60 pct. af etagearealet til boliger og 15 pct. til erhverv.

I model 2 etableres ca. 410 boliger samt 3.000 m² butiks-/erhvervs­areal ved en mindre plads på hjørnet af Ragnhildgade og Haraldsgade. Bebyggelsen er udformet som en randbebyggelse varierende mellem 4½ og 5½ etager langs Rovsingsgade, Ragnhildgade og Haraldsgade og som stokbebyggelse i 2½ etage på de indre arealer. Bebyggelses­procenten er ca. 120. Halvdelen af parkeringspladserne er også her placeret i konstruktion og den anden halvdel placeres på terræn.

 

Lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg

Lokalplanen og kommuneplantillægget skal muliggøre opførelse af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse på "Beauvaisgrunden" samt evt. bebyggelse med serviceerhverv på et tilgrænsende DSB-areal langs Rovsingsgade. Der er tidligere gennemført en proces for udvikling af grunden med indkaldelse af idéoplæg fra 3 rådgiverteams og inddragelse af lokale interessenter i processen. Teamet Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S og SLA landskabsarkitekters projekt blev valgt som det, der skal arbejdes videre med.

De 3 idéoplæg, bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den 25. oktober 2005 er fremlagt i borgmester Klaus Bondams forkontor til gennemsyn som bilag B, og den egentlige redegørelse for "Beauvaisgrunden" er vedlagt som bilag 3.

Hele Beauvaisgrunden er belastet med en trafikstøj på 60-70 dB(A), grunden ligger op til jernbanen og der er konstateret en kraftig forurening på grunden. Ud fra en afvejning i forhold til disse miljømæssige belastninger er det umiddelbart vurderet, at der kan indpasses omkring 100 boliger i området. Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S er blevet bedt om at viderebearbejde deres projekt med henblik på at indpasse "billige boliger", herunder at vurdere om der kan indpasses flere boliger. Arkitekten forventes at præsentere sin bearbejdning af projektet ultimo oktober 2006.

En overvejende del af parkeringen er forudsat etableret i konstruktion. Det vurderes, at der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen.

Anvendelse af Beauvaisgrunden til blandet boliger og erhverv forudsætter, at det nuværende S2*-område ændres til et C2-område. I kommuneplantillægget påregnes endvidere muliggjort erhvervsbebyggelse på et tilgrænsende DSB-areal ved, at en del af T1- området langs Rovsingsgade ændres til et S1-område.

 

Lokalplanforslag "Østre Gasværk" med tilhørende kommuneplantillæg

Lokalplanen og det tilhørende kommuneplantillæg skal muliggøre etablering af boliger på den ubebyggede del af Østre Gasværksgrun­den vest for B93's boldbaner. Det betyder, at boldbanerne ikke bliver berørt. Der påregnes endvidere sikret areal til en ny større institution (gymnasium el. lign) i området. Redegørelsen for "Østre Gasværk" er vedlagt som bilag 4.

I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2 modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.

Model 1 tager udgangspunkt i den eksisterende lave og åbne bebyggelse på Gasværksgrunden og det tilstødende Øresundshospital. Bebyggelsen er udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt mønster, som muliggør etablering af ca. 300 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 75. Al parkering - ca. 285 pladser - kan placeres på terræn, heraf en stor del på et servitutbælte, der ikke må bebygges.

Model 2 er inspireret af det tætte Østerbros etagehusbebyggelser og er udformet med bebyggelse i 6 etager, og den rummer ca. 500 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 140. Halvdelen af parkeringen er placeret i konstruktion og de resterende ca. 240 pladser er placeret på terræn.

Grunden er forurenet efter ca. 90 års gasproduktion, og det må forven­tes, at den endelige udformning af bebyggelsen må bearbejdes med henblik på en optimering af mulighederne i forhold til udbredelsen af forureningen. Hvis den tredjedel af grunde n, der er mest forurenet friholdes for bebyggelse, betyder det, at der med den i modellerne viste bebyggelse kun kan opføres ca. 200 byggeforeningshuse og ca. 350 etageboliger. Det har stor betydning for de økonomiske beregninger af forureningsomkostningerne, hvor boliger og friarealer placeres.

En anvendelse af Østre Gasværksgrunden til boliger mv. forudsætter, at det nuværende O2*-område med Østre Gasværk og Øresundshospitalet ændres til et B5-område og til O2/O3-områder. Den endelige afklaring af rammernes indhold fastsættes ud fra en nærmere vurdering af anvendelsen og byggemulighederne i området.

 

Lokalplanforslag "Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg

Kommunens ubebyggede areal ved Torveporten, der indgår i et større erhvervsområde ved Grønttorvet, er af Økonomiforvaltningen udpe­get som salgsegnet areal i forlængelse af beslutningen i 2004 om at opføre et Vandkulturhus i Valby. Området er i kommuneplanen fastlagt til blandet erhverv (E1-område), hvori der kan placeres butikker med pladskrævende varer. Redegørelsen for "Torveporten" er vedlagt som bilag 5.

De omkringliggende erhvervsarealer er under omdannelse, og det er målet at kæde de eksisterende kvarterer sammen på tværs af de gamle industriområder. Lokalplanarbejdet har været under forberedelse gennem længere tid for erhvervsarealerne på begge sider af Gammel Køge Landevej – bl.a. på baggrund af flere henvendelser om etablering eller renovering af butikker med særlig pladskrævende varer. Den overvejede fraflytning af Grønttorvet vil øge områdets udviklingspotentiale og mulighederne for boligbyggeri.

I de foreløbige volumenstudier er det vurderet, at der kan indpasses ca. 100 boliger i 5 etager i den sydøstlige del af grunden op mod de eksisterende etageboliger, og der kan opføres butikker og serviceerhverv i op til 5 etager mod Gammel Køge Landevej. 63 parkeringspladser er vist etableret på terræn, og de sidste 33 forudsættes etableret i konstruktion i et anlæg sammen med erhvervsbebyggelserne. Det vurderes, at der er mulighed for dobbeltudnyttelse mellem erhvervs- og boligparkeringen. I det videre forløb undersøges muligheden for at indpasse flere boliger i området.

En anvendelse af arealerne ved Torveporten til boliger, butikker og kontorer forudsætter, at en del af E1-området ændres til et C1*-område til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110.

 

Lokalplanforslag "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende kommuneplantillæg

Lokalplanen og det tilhørende kommuneplantillæg omfatter den tidligere vandværksgrund og skal muliggøre etablering af boliger på den sydvestlige del og en genbrugsstation på den nørdøstlige del nærmest KPMGs kontorhus. Redegørelsen for "Grøndalsvænge Allé" er vedlagt som bilag 6.

Adgang til både boliger og genbrugsstation skal sikres, så den kan ske så hensigtsmæssigt som muligt. Det er endvidere hensigten med lokalplanforslaget at muliggøre etablering af en parkeringskælder, som kan løse KPMGs parkeringsproblemer og samtidig ved dobbeludnyttelse give parkeringsmuligheder for boligbebyggelsen.

På Borgerrepræsentationens møde den 15. december 2005 (BR 736/05) blev der givet kapitalbevilling på 3,5 mio. kr. til projektering og klargøring af et ca. 5.000 m2 stort areal til en genbrugsstation inden for lokalplanområdet.

Genbrugsstationen placeres nærmest KPMG-bygningen og optager ca. 5.000 m² grundareal med adgang enten via KPMGs indkørsel fra Borups Allé eller fra Hillerødgade. Mellem genbrugsstationen og boligerne kan der etableres en støjvold, som kan anvendes af boligområdet som friareal. Genbrugsstationen dækker et areal, der kan rumme 50-60 boliger.

For at sikre bedre muligheder for en homogen og hensigtsmæssig bebyggelse i lokalplanområdet foreslås det i forbindelse med planarbejdet undersøgt, om genbrugsstationen kan placeres på "Trekantgrunden" ved Bispeengbuen. En forudsætning herfor er bl.a., at de kommunale arealer på dette sted kan udvides med tilgrænsende vejarealer langs Bispeengbuen samt eventuelt med et smalt bælte af Ringbanens arealer.

I de foreløbige volumenstudier er der valgt 2 modeller til illustration af forskellige bebyggelsesprincipper.

Model 1 tager udgangspunkt i karakteren fra det tilstødende område med villa- og rækkehusbebyggelse og er udformet som "byggeforeningshuse" i 3 etager i et tæt stramt mønster, som muliggør etablering af ca. 185 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 85. Halvdelen af parkeringspladserne er placeret i konstruktion, og de øvrige ca. 90 er placeret på terræn.

Model 2 tager udgangspunkt i stationsnærheden, KPMG-bygningen i 6 etager og boligbebyggelse på Frederiksbergsiden af banedæmningen i 6 etager. Bebyggelsen er udformet som punkthuse og bygningsstokke i 4 – 6 etager. Denne bebyggelse rummer ca. 220 boliger, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 100. Lidt under halvdelen af de krævede parkeringspladser er placeret i konstruktion, og ca. 120 pladser kan placeres på terræn.

Ved det endelige valg af bebyggelsesprincip er det vigtigt, at der tages hensyn til de omkringliggende villabebyggelser på den ene side, så der formidles en overgang hertil og til KPMGs kontorbygning på den anden.

Boliganvendelsen af området forudsætter, at det nuværende T2-område ændres til et B3*-område med særlige bestemmelser, som tillader, at der kan etableres en genbrugsstation i den østlige del af området.

 

Planproces

Såfremt udvalgene er enige i intentionerne i redegørelsen udarbejdes 6 selvstændige lokalplaner med tilhørende kommuneplantillæg på de 5 grunde.

For "Ragnhildgade Vest", "Beauvaisgrunden", "Østre Gasværk" og "Grøndalsvænge Allé" vil der - betinget af Økonomiudvalgets godkendelse - blive holdt en forudgående høring med indkaldelse af forslag og ideer til kommuneplanprocessen. Denne indkaldelse vil finde sted ved annoncering i de lokale aviser.

 

Tidsplaner

Planforslagene vil blive behandlet selvstændigt og vil alt efter den videre bearbejdning af forureningsundersøgelser, eventuel forudgående høring af kommuneplantillæg, miljøvurderinger, inddragelse af borgere mv. blive fremlagt til politisk vedtagelse i den takt, de er færdige hertil, hvilket også afhænger af sagernes kompleksitet.

Med forbehold for udvalgenes behandling samt den videre bearbejdning af planforslagene, forventes følgende tidsplaner:

Lokalplanforslag "Amagerfælledvej" forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007 og sendt i offentlig høring i 2 måneder primo 2007. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i 2.-3. kvartal 2007.

Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget for "Ragnhildgade Vest" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007. Frigørelsen af KTKs område forventes afsluttet medio 2007.

For lokalplanforslag "Beauvaisgrunden" med tilhørende kommuneplantillæg forventes der i løbet af efteråret 2006 udarbejdet et revideret forslag til bebyggelsesplan, der kan danne grundlag for lokalplanforslaget. Der forventes herefter gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007 og sendes herefter i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endelig vedtaget i 3. kvartal 2007.

Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget for "Østre Gasværk" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.

Lokalplanforslag "Torveporten" med tilhørende kommuneplantillæg forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.

Der forventes gennemført en forudgående høring om kommuneplantillægget for "Grøndalsvænge Allé" i 4. kvartal 2006. Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg færdiggøres herefter og forventes politisk behandlet i 1. kvartal 2007, hvorefter de sendes i offentlig høring i 2 måneder. Plansagerne forventes endeligt vedtaget i 3. kvartal 2007.

 

Forureningsundersøgelser

Miljøkontrollen har på vegne af Økonomiforvaltningen i april-maj 2006 fået udført forureningsundersøgelser på de 6 aktuelle lokalplangrunde plus yderligere én. Resultaterne viser, at alle grundene er forurenet i større eller mindre grad, og at forureningen i nogle tilfælde er afgørende for bebyggelsernes placering. Der er vedlagt et notat om konklusionerne af forureningsundersøgelserne i bilag 7.

Der kan ikke foretages egentlige beregninger af omkostningerne til afværgeforanstaltninger af jordforureningen ved boligbyggeri på grundene, da en sådan beregning kræver fastlagte bebyggelsesplaner, idet oprensning og afværgeforanstaltninger afhænger af den præcise placering af bebyggelse, friarealer og befæstede arealer. Samtidig er der også en række andre usikkerheder.

Der er dog foretaget nogle skønsmæssige overslagsberegninger, for at få en fornemmelse af størrelsesorden af de økonomiske omkostninger ved jordforureningen. Til brug herfor er der opstillet en række forudsætninger, som f.eks. at overslagsberegningerne tager udgangspunkt i forureningsundersøgelserne, med de usikkerheder der ligger heri, der er anvendt erfaringstal og ikke konkret indhentede tilbud, der er alene regnet på bebyggelsernes størrelser og ikke den konkrete placering, og der er en række andre tekniske forudsætninger.

De skønsmæssige overslagsberegninger viser, at den for boligbyggeri nødvendige oprensning af jordforureningen vil koste:

-   mindst 1 mio. kr. svarende til ca. 75 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 135 boliger på Amagerfælledvej

-   mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 250 kr. pr. m2 boligetageareal i Ragnhildgade Vest ved ca. 365 byggeforeningshuse og mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 200 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 410 etageboliger

-   mindst 6,5 mio. kr. svarende til ca. 700 kr. pr. m2 boligetageareal på Beauvaisgrunden ved ca. 100 boliger

-   på Østre Gasværk er en tredjedel af grunden stærkt forurenet, og der er derfor stor forskel på omkostningerne ved oprensningen om denne del medtages eller ej. Udgifterne til oprensning af de mindre jordforurenede dele af grunden forventes at blive af størrelsesordenen 29 mio. kr. I Volumenstudierne rummer disse dele af grunden 200 byggeforeningshuse eller 350 etageboliger, og oprensningsudgifterne vil få en størrelse på henholdsvis ca. 1.500 kr. og 900 kr. pr. m² boligetageareal. Hvis hele grunden oprenses til boligbyggeri, forventes der en samlet oprensningsudgift på 125 mio. kr. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse vil bebyggelsens placering blive søgt optimeret i forhold til jordforureningen.

-   mindst 1 mio. kr. svarende til ca. 100 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 100 boliger på Torveporten

-   mindst 7,5 mio. kr. svarende til ca. 450 kr. pr. m2 boligetageareal på Grøndalsvænge Allé ved ca. 185 byggeforeningshuse og mindst 7 mio. kr. svarende til ca. 350 kr. pr. m2 boligetageareal ved ca. 220 etageboliger.

Overslagsberegningerne peger i retning af, at det samlet vil koste mindst omkring 50 mio. kr. til oprensning og afværgeforanstaltninger at opføre boliger på de 6 kommunale grunde. I forbindelse med de endelige bebyggelsesplaner vil der så vidt muligt blive taget hensyn til at mindske de økonomiske konsekvenser.

 

ØKONOMI

-

 

Udbud/salg af de kommunale grunde

Indstilling om salg af ejendommene vil blive forelagt Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen i hvert enkelt tilfælde.

 

MILJØVURDERING

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Teknik- og Miljøforvaltningen skal vurdere de enkelte boligplaner i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.

Der er ikke tale om anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

Det skal i den enkelte lokalplansag vurderes, om der ved tilvejebringelse af lokalplanen evt. med tilhørende kommuneplantillæg er tale om planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet (VVM), jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3).

I den videre lokalplanproces vil denne vurdering blive foretaget. Hvis Teknik- og Miljøforvaltningen efter høring af relevante instanser ikke finder, at der skal foretages en strategisk miljøvurdering i den enkelte sag offentliggør forvaltningen denne beslutning.

Hvis forvaltningen i nogle af sagerne finder, at projekterne er af en sådan karakter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirken på miljøet, skal der udarbejdes en miljørapport. Forvaltningen vil i givet fald foretage høring af de myndigheder som planforslagene berører, jf. lovens § 4, stk. 2, med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslagene.

 

Miljøvurdering af indstillinger

Sagstypen er ikke omfattet af Miljø- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

Høring

Redegørelsen for "Torveporten" er den 31. maj 2006 sendt i høring hos Valby Lokaludvalg. Udvalgets bemærkninger er fremlagt i borgmesterens forkontor til gennemsyn som bilag C.

 

ANDRE KONSEKVENSER

-

BILAG VEDLAGT

1.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Amagerfælledvej"

2.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Ragnhildgade Vest" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

3.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Beauvaisgrunden" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

4.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Østre Gasværk" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

5.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Torveporten" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

6.   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Grøndalsvænge Allé" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

7.   Notat vedrørende forureningsundersøgelser, 5 x 5 boliger på de kommunale grunde maj 2006

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

 

A.  Indstilling vedr. "Billige Boliger" behandlet i Borgerrepræsen­tationen den 23. marts 2006

B.   Beauvaisgrundens 3 idéoplæg, bedømmelseskomiteens betænkning, samt referat fra borgermøde den 25. oktober 2005

C.  Valby Lokaludvalgs bemærkninger til redegørelsen for "Torveporten"

 

 

Claus Juhl                                                  Hjalte Aaberg

 

Til top