Muligheder for fremme af tagboliger i Københavns Kommune

Se alle bilag

På baggrund af bl.a. et politisk ønske om flere tagboliger og rapport om potentialerne herfor, skal Teknik- og Miljøudvalget tage stilling til forvaltningens tiltag for fremme af tagboliger i eksisterende byggeri. Forvaltningen har været i dialog med branchen, herunder flere af aktørerne bag rapporten, evalueret Københavns Kommunes tagboligretningslinjer samt trukket på erfaringer fra byggesagsbehandlingen og vurderer, at økonomiske faktorer, samt nationale byggelovkrav er de største barrierer ift. realiseringen af tagboligprojekter. Som løsning foreslår forvaltningen at gå i dialog med relevante parter om lovkravene, en optimering af myndighedsbehandlingen af tagboligprojekter på nationalt plan samt bedre udnyttelse af eksisterende byggeri ved ombygning, renovering og ændret anvendelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen arbejder videre med de foreslåede tiltag, om at arbejde for optimering af rammerne for etablering af tagboliger på nationalt plan, jf. løsningsafsnittet.

Problemstilling

Forvaltningen vurderer, at der er muligheder for bedre at udnytte potentialet for etablering af flere tagboliger, ved at se på de økonomiske barrierer, samt krav til friareal og tekniske løsninger. Rapporten fra VELUX (bilag 2 og 3) peger på en række problemstillinger herunder, at kravene i bygningsreglement 2018 (BR18) kan hæmme realiseringen af tagboligprojekter. Forvaltningens evaluering af Københavns Kommunes ”Retningslinjer for Tagboliger” identificerer flere af de samme problemstillinger. Teknik- og Miljøudvalget er orienteret om evalueringen den 4. december 2023 og igen den 8. april 2024.

Løsning

Overordnet set er Teknik- og Miljøforvaltningen positive overfor etablering af tagboliger, der repræsenterer en mulighed for at udnytte den eksisterende bygningsmasse. Denne tilgang understøtter Københavns Kommunes klimadagsorden og kan muliggøres indenfor nuværende rammer. Ifølge Rådet for Grøn Omstilling er der et teoretisk potentiale for at øge etagearealet svarende til ca. 10.000 boliger i København. Med udgangspunkt i BBR-registrerede uudnyttede tag- og loftarealer kan potentialet estimeres til ca. 2.000 boliger. Den 3. december 2018 vedtog Teknik- og Miljøudvalget, at der skulle udarbejdes tagboligretningslinjer, der har til hensigt at gøre det lettere at etablere tagboliger i København. Dette til trods, er der de sidste 15 år kun givet byggetilladelse til ca. 25 tagboligprojekter årligt jf. bilag 4, hvilket kan skyldes flere forhold.

Barrierer

Der er generelt stor interesse blandt rådgivere og entreprenører til etablering af tagboliger, men i forvaltningens dialog med branchen fortæller flere, at de oplever barrierer ifm. realisering af projekterne. På baggrund af VELUX-rapportens udpegede problemstillinger, forvaltningens dialog med branchen (bilag 5), evaluering af ”Retningslinjer for Tagboliger” (TMU 04.12.2023 og 08.04.2024), samt forvaltningens erfaringer fra byggesagsbehandlingen af konkrete tagboligprojekter, vurderes de største barrierer for etablering af tagboliger i den eksisterende boligmasse at være følgende:

1. Krav om etablering af elevator ved opførelse af ny etage

Elevatorkravet i BR18, kan være en hindring for nogle tagboligprojekter. Kravet betyder, at hvis der ifm. et tagboligprojekt opføres en helt ny tagetage, skal der etableres elevator, hvilket ofte ikke er økonomisk rentabelt.

2. Friarealkrav i lokalplaner

Lokalplaner med bestemmelser om friarealkrav kan være en hindring for tagboligprojekter i ejendomme, hvor det ikke vil være muligt at kompensere med bl.a. hævede opholdsarealer i form af tagterrasser i tilknytning til boligerne. Der er en meget begrænset mulighed for at dispensere fra friarealkravet i lokalplaner, da fordelingen mellem friareal og bebyggede arealer er en del af planens principper. Der hvor ejendommen ikke er omfattet af en lokalplan, giver kommuneplan 2024 mulighed for at overskride friarealprocent ifm. udnyttelse af tagetager.

3. Krav om pulterrum

BR18 stiller krav om pulterrum til boliger. Eksisterende pulterrum må ikke nedlægges uden at disse erstattes ved genetablering andet sted på ejendommen.

4. Brand- og konstruktionsmæssige forhold

Når et eksisterende loftsrum (fx tørreloft) i en etageejendom søges ændret til beboelse (tagboliger), sker der en væsentlig anvendelsesændring. Projektet kræver derfor typisk tilknytning af både en certificeret brandrådgiver og statiker i forbindelse med byggeansøgning. Tagboliger kan udføres enten inden for eksisterende tagkonstruktion eller som en helt ny konstruktion. Fælles for begge modeller er, at det skal undersøges om konstruktionen og de bærende bjælker i etageadskillelsen kan bære vægten af den nye anvendelse. Ved indplacering af et projekt i brand- og konstruktionsklasse, har bygningens højde stor indflydelse. Bl.a. skærpes kravene til de bærende konstruktioners brandmodstandsevne, jo højere bygningen er.

5. Økonomisk incitament

Der er store økonomiske omkostninger forbundet med at inddrage loftareal til boliger. Der vil derfor typisk kun ske etablering af nye tagboliger i forbindelse med større og i forvejen omkostningstunge renoveringer, f.eks. ved udskiftning af tag. Derudover er forvaltningen blevet gjort opmærksom på, at det nye ejendomsvurderingssystem hindrer muligheden for gradvis indfasning af grundskyld, når der udføres tagboligprojekter. Dette kan få konsekvenser for udnyttelsen af tagetagerne i eksisterende etageejendomme, herunder andelsboligforeninger. Problematikken vedrører dog national skattelovgivning og er dermed udenfor Teknik- og Miljøforvaltningens ressort.

Særligt om fortætning i almene boligbebyggelser

Ønsker til fortætning med tagboligprojekter gælder også i flere større almene boligbebyggelser omfattet af fysiske helhedsplaner. De almene projekter har typisk et stort volumen i de enkelte sager, hvilket betyder, at der i én byggesag oftest etableres mange tagboliger.

Projekterne indeholder ofte ønske om forhøjelse af de eksisterende boligblokke med en ekstra tagetage med boliger. Den ekstra etage udløser krav om etablering af elevator, hvilket er en udfordring økonomisk, da almene boliger skal etableres indenfor en meget begrænset økonomisk ramme. Kravet medfører typisk, at elevatoren skal etableres i et selvstændigt elevatortårn, hvilket kan udfordre bebyggelsens arkitektoniske kvaliteter, hvis disse er udpeget bevaringsværdig i f.eks. kommuneplan eller lokalplan. Dertil kommer, at et separat elevatortårn også skal trækkes fra det eksisterende friareal, hvilket også kan være en udfordring, hvis der i forvejen mangler friareal på ejendommen.

Forvaltningens anbefaling

Forvaltningen vurderer, at økonomiske problemstillinger og lovgivningsmæssige krav er de største barrierer ift. realiseringen af tagboligprojekter. Et generelt øget fokus på økonomiske problematikker relateret til national lovgivning, samt lovændringer på nationalt plan, er derfor centrale forudsætninger for at styrke incitamenterne og potentielt fremme mulighederne for etablering af flere tagboliger i den eksisterende boligmasse.

Forvaltningen anbefaler at arbejde for en optimering af sagsbehandlingen af tagboligprojekter på nationalt plan. Ved at gå i dialog med Social- og Boligstyrelsens (SBST), Kommunernes Landsforening (KL) og andre sammenlignelige kommuner og interessenter fra branchen, kan relevante erfaringer ift. de lovgivningsmæssige krav bringes i spil. Forvaltningen er allerede i dialog med andre kommuner om deres erfaringer i regi af 6-by-samarbejdet og deltager i styrelsens arbejde med udvikling af et nyt helhedsorienteret bygningsreglement. Arbejdet har fokus på forenkling af de tekniske krav i bygningsreglementet til renovering og anvendelsesændring, så den eksisterende bygningsmasse kan udnyttes bedre.

Forvaltningen forventer ikke, at antallet af ansøgte tagboliger øges med de ovenfor nævnte tiltag, da dette vil kræve ændringer i nationale lovkrav, der er til hinder for etablering af nye boliger i eksisterende byggeri.

Forvaltningen tilbyder i dag forhåndsdialog, hvor ansøger har mulighed for at få afklaret væsentlige spørgsmål om deres konkrete projekt, herunder tagboligprojekt, inden de søger om byggetilladelse.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan foreslå at forvaltningen kontakter social- og boligministeren for at gøre opmærksom på problemstillingerne ved etablering af tagboliger i eksisterende byggeri og øge styrelsens fokus på udfordringerne, bl.a. i arbejdet med det nye bygningsreglement.