Dispensation fra lokalplan til tagboliger på Tordenskjoldsgade 19, Indre By

Teknik-og Miljøudvalget skal tage stilling til, om forvaltningen skal give dispensation fra lokalplanen til et tagboligprojekt efter, at ansøger har justeret kvistenes placering siden udvalgets tidligere behandling af sagen. Ansøger ønsker fortsat at indrette tre nye boliger i tagetagen, som kræver, at taget forhøjes og ændrer udformning. Projektet kræver dispensation fra lokalplanen, da bygningen er udpeget som bevaringsværdig i lokalplanen og ombygningen medfører en ændring af bygningens ydre fremtræden. Forvaltningen anbefaler at give dispensation, fordi den midterste del af taget ikke hæves mere end lokalplanens maksimalt beskrevne 0,7 m for københavnertage.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan 512 ”Nyhavn og Gammelholm ” til at ombygge taget på Tordenskjoldsgade 19 for at indrette tagboliger.

Problemstilling

Tordenskjoldsgade 19 er omfattet af lokalplan 512 ”Nyhavn og Gammelholm ” fra 2015, som udpeger en række ejendomme i området som bevaringsværdige, herunder Tordenskjoldsgade 19 (SAVE 3). Ifølge lokalplanen kræver enhver ombygning eller ændring af bygningers ydre fremtræden dispensation.

I 2019 udgav forvaltningen de politisk vedtagne tagboligretningslinjer. Tagboligretningslinjerne tager udgangspunkt i det politiske ønske om flere tagboliger, hvor fortætning med nye boliger sker inden for den eksisterende bygningsmasse. Der er altså på den ene side et ønske om flere tagboliger og på den anden side hensynet til bevaringsværdige bygninger. Projektet er ikke i fuld overensstemmelse med tagboligretningslinjerne.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi udvalget tidligere har behandlet sagen pga. mange høringssvar i forbindelse med naboorienteringen.

Løsning

Udvalget har tidligere behandlet sagen (den 4. december 2023), hvor udvalget besluttede, at der ikke skulle meddeles dispensation på det foreliggende grundlag, og forvaltningen meddelte afslag til projektet. Afslaget var begrundet i projektets samlede udtryk og helhedsvirkning, herunder særligt kvistenes placering i tagfladen, som blev vurderet ikke at være i overensstemmelse med bygningens individuelle arkitektoniske udtryk. Et flertal afgav følgende protokolbemærkning:  ”Partierne er indstillet på at give en dispensation til et lignende projekt, såfremt kvistene i højere grad placeres, så de er konsistente med de eksisterende linjer i byggeriet.”. Ansøger har revideret projektet ved at centrere kvistene i forhold til underliggende vinduesranker for at imødekomme protokolbemærkningen. Tegninger af projektet fremgår af bilag 2, og ændringen af kvistenes placering fremgår på s. 2. De øvrige forhold i projektet, som forudsætter dispensation fra lokalplanen, er identiske med det tidligere tagboligprojekt, som udvalget behandlede i 2023.

Byggeprojektet
Det oprindelige tag har ikke tilstrækkelig loftshøjde til at kunne rumme tagboliger, hvorfor ansøger ønsker at ombygge taget på den 5-etages karréejendom fra 1907 for at etablere tre nye boliger i tagetagen (6. etage). Med ombygningen opføres en ny tagkonstruktion, hvor den midterste del af tagkonstruktionen hæves 0,7 m over nuværende tagryg. Den maksimale højdeforskel mellem eksisterende og nye tagkonstruktion er cirka 2 m. Mod gaden monteres ti kviste og to tagvinduer. Mod gården isættes fem tagvinduer og to mindre indeliggende tagterrasser. Der monteres elevator i trappehullet på hovedtrappen. Toppen af elevatortårnet går knap 0,6 m over den nye tagryg mod gården. Snittegning af hhv. nyt og eksisterende tag er vist i bilag 2.

Lokalplandispensation
Udover lokalplanens bestemmelser om at sikre husenes bevaringsværdige karakter indeholder lokalplanen også anvisninger om vedligehold og nye bygningsdele, herunder kviste og muligheden for at hæve tagkonstruktionen på såkaldte ”københavnertage” (tagtype med to skrå tagflader, der forbindes med en bred, næsten vandret top), når tagetagen udnyttes til beboelse.

Da taget på Tordenskjoldsgade 19 ikke er et københavnertag, ændres tagformen på en anden måde end beskrevet i lokalplanen. Den nye tagform, taghældning, tagbeklædning, tilhørende kviste med glassider, tagvinduer, ovenlys, lysbånd, tagterrasser og elevatortårn kræver dispensation ift., at bygningers ydre fremtræden kun må ændres, hvis der meddeles en dispensation (lokalplanens §7, stk. 2, litra b). Lokalplanbestemmelsen fremgår i sin helhed af bilag 3 og selve lokalplanen af bilag 7.

Forvaltningens vurdering
Ejendommen ligger i en karré, hvor de fleste af ejendommene har udnyttet tagetagen og har kviste samt enkelte større tagvinduer i tagfladen. Forvaltningen kan anbefale dispensation, fordi den midterste del af taget ikke hæves mere end lokalplanens maksimalt beskrevne 0,7 m, som gælder for københavnertage. Taget får karakter af et københavnertag, som er sædvanligt i området. Forvaltningen vurderer, at den ansøgte tagform svarer til, hvad der ellers findes på andre naboejendomme i karréen og i Gammelholm.

Forvaltningen kan desuden anbefale dispensation, fordi kviste, tagvinduer og indskårne tagaltaner er tilpasset bygningen. Efter projektets revidering er kvistene centreret i forhold til underliggende vinduesranker, så kvistene i højere grad placeres, så de er konsistente med de eksisterende linjer i byggeriet.

Naboorientering
 Sagen har været i naboorientering fra den 11. december 2024 - 8. januar 2025. Der er modtaget 18 høringssvar, dels fra Indre By Lokaludvalg, naboer og beboerne i ejendommen, som har indsendt et samlet høringssvar. Beboerne er imod tagboligprojektet. Udover det konkrete tagboligprojekt nævner beboerne en række øvrige forhold på ejendommen. Forvaltningen er opmærksom på dette og har løbende fulgt op på det bygningsmæssige og vil tage hånd om eventuelle nye forhold. Høringssvarene fremgår af bilag 4. Forvaltningens uddybende bemærkninger fremgår af bilag 5. Ansøgers bemærkninger til høringssvar fremgår af bilag 6.

Høringssvar fra Indre By Lokaludvalg
Indre By Lokaludvalg giver udtryk for, at lokalplanen bør overholdes, da tagudformningen vil ændre bygningens udseende og symmetrien med Holbergsgade 8, der har samme tagform som Tordenskjoldsgade 19. Indre By Lokaludvalg anmoder om, at forvaltningen vurderer projektet i kulturhistorisk sammenhæng og ikke sammenligner med nye projekter.

Forvaltningen vurderer, at den ansøgte tagform svarer til andre tagudformninger i området og karréen, og tagformen dermed ikke er ny i forhold til den kontekst, ejendommen indgår i. Ejendommens øvrige facadeudtryk bevares, så Tordenskjoldsgade 19 fortsat vil have en sammenhæng med Holbergsgade 8 bl.a. i vinduesopdeling og facadeudtryk.

Hovedsynspunkter om dispensationen i øvrige høringssvar

1. 14 høringssvar og Indre By Lokaludvalg mener, at en ny tagform bryder med ejendommens og området bevaringsværdige sammenhæng. Herunder indvender enkelte, at projektet strider mod lokalplanens principper og ”Retningslinjer for tagboliger”.

2. Syv høringssvar og Indre By Lokaludvalg kritiserer, at den ændrede taghældning og tagbeklædning, kviste med glassider, tagvinduer, ovenlys, lysbånd, tagterrasser og elevatortårn ikke følger lokalplanen ift. placering og udformning, som de mener ikke passer med ejendommen og naboejendommen.

3. Tre høringssvar og Indre By Lokaludvalg mener, at projektet forudsætter for mange dispensationer fra lokalplanen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Lokalplanens formål åbner mulighed for en afvejning af hensynet til bevaring i forhold til hensynet til fornyelse, så det er muligt at dispensere. Forvaltningen vurderer, at tagudformningen er tilpasset områdets øvrige ældre bygningsmasse. Projektet holder sig ikke inden for tagboligretningslinjerne ift. afstand til modstående bygning, men forvaltningen skal i en helhedsvurdering efter byggeloven foretage en konkret vurdering af bl.a. dagslysforholdene. Forvaltningen vurderer, at dagslysforholdene vil ændre sig i gården og naboejendommen Holbergsgade 7-7a. Forvaltningen vurderer dog, at ændringen ligger indenfor, hvad der må forventes i området, hvor der er tætbebygget og gårdarealerne er små. I vurderingen er der lagt vægt på, at den midterste del af taget ikke hæves mere end lokalplanens maksimalt beskrevne 0,7 m for københavnertage.

2. Kvistene er centreret i forhold til underliggende vinduesfag. Dette resulterer i, at afstanden mellem kvistene afspejler afstanden mellem vinduesfagene, som er forskelligt fordi murpillerne har forskellige dimensioner. Alle øvrige forhold vedrørende placering og sammensætning af bygningselementer er uændret i forhold til tidligere fremlagt version af projektet.

3. Antallet af forhold, der skal dispenseres fra, er uændret i forhold til det tidligere projekt. Projektet kræver fortsat en dispensation fra lokalplanen, fordi alle ændringer af den ydre fremtræden kræver dispensation. Lokalplanen muliggør kviste, tagvinduer og indskårne tagaltaner, men dele af udformningen og placeringen indgår i dispensationen, fordi de afviger fra enkelte af lokalplanens beskrivelser i blad 2 og 3.

Politisk handlerum
Udvalget kan beslutte at,

• der ikke skal gives dispensation til projektet. Et afslag kan begrundes med, at en ny tagudformning kan give bygningen en anden karakter, og det kan have indflydelse på helheden og oplevelsen af den bygningsmæssige sammenhæng i området, hvor flere ejendomme oprindeligt er opført med fokus på symmetri og sammenhæng på tværs af gadeforløbet. Et afslag vil betyde, at der ikke kan indrettes tagboliger i ejendommen.

• sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at indhente dagslysberegninger, hvorefter sagen skal i fornyet politisk behandling.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation og byggetilladelse til projektet.

Søren Wille                                                                                                                                                                                / Lena Kongsbach

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. marts 2025

Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til af 1. at-punkt:

“dog således, at der ikke må indsættes glas i kvistens sider (flunkerne)”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt med 10 stemmer mod 1. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, V og Ø

Imod stemte: Å

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ser gerne, at forvaltningen har en skærpet opmærksomhed på sagen og følger arbejdet grundet de mange klager.”