Endelig vedtagelse af lokalplan Kvarteret ved Bella Center Nord, Amager Vest

Se alle bilag

En bygherre har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag for at udvikle den sidste del af Kvarteret ved Bella Center. Teknik- og Miljøforvaltningen har derfor udarbejdet et lokalplanforslag, der muliggør boliger, plejehjem, en daginstitution og et parkeringshus. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring. Høringssvarene vedrører bl.a. synspunkter om, at bebyggelsen er for tæt, om manglende sammenhængende grønne områder og om trafikafvikling. Den offentlige høring har givet anledning til, at forvaltningen foreslår mindre ændringer. Borgerrepræsentationen skal nu tage stilling til, om lokalplanen skal vedtages endeligt.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Kvarteret ved Bella Center Nord (bilag 2) med miljørapport (bilag 8) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 6.

Problemstilling

Lokalplanforslaget blev godkendt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 2. december 2024 med et ændringsforslag om, at det frem mod den endelige vedtagelse af lokalplanen undersøges, om vejtype b kan minimeres – evt. ved at vejen bliver ensporet via ensretning, så der frigives areal til begrønning. Forslaget har været i høring fra den 11. december 2024 til den 10. februar 2025. Forvaltningen har modtaget 11 henvendelser, som har givet anledning til mindre ændringer (jf. bilag 6).

Løsning

Lokalplanområdet udgør den nordlige del af Kvarteret ved Bella Center og består af en del af Hotel Bella Sky og de tilstødende arealer med terrænparkering samt den tilgrænsende strækning af Nordre Landkanal. Mod nord afgrænses området af Vejlands Allé, Amager Fælled samt Fælledby, hvor de første byggerier er under opførelse. Mod vest ligger Center Boulevard og Kalvebod Fælled med naturområder og golfbane. Mod øst og syd ligger de allerede byudviklede dele af Bella Kvarter og Ørestad samt Bella Center Metrostation.

Lokalplanområdet opdeles i tre delområder, hvor område I og II er det fremtidige boligområde, mens område III er den nordlige del af hotellet. Der fastlægges fire boligbyggefelter, et byggefelt til parkeringshus med en nærgenbrugsstation og et byggefelt til daginstitution. Det samlede etageareal er 80.000 m2, eksklusive parkeringshus og nærgenbrugsstation, og etageantallet er 6-7 etager plus to bygningsdele nærmest Vejlands Allé i op til 12 etager. Daginstitutionen er i 3 etager. I planen arbejdes der med en delvis bilfri by, idet kørselsarealer til betjening af bebyggelsen begrænses til de eksisterende veje Martha Christensens Vej og Gertrude Steins Vej samt Virginia Woolfs Vej i en reduceret udstrækning rundt om Hotel Bella Sky. Alle andre arealer mellem byggefelterne er friholdt for biltrafik, bortset fra brandredning. Der tages højde for sikker skolevej til den kommende skole i Fælledby ved at muliggøre udvidelse af Center Boulevard med en dobbeltrettet cykelsti samt interne cykelmuligheder fra Gertrude Steins Vej til krydset ved Center Boulevard/Vejlands Allé.

Forvaltningen samt bygherre og dennes rådgivere har vurderet forslag om ensretning af vejtype b (Gertrude Steins Vej). Vurderingen er, at det vil være meget begrænset, hvad der kan opnås af ekstra begrønnede arealer, da det er vanskeligt at reducere kørebanebredden på grund af køreradius i sving og i forbindelse med busparkering, varelevering og renovation mv. Desuden vil ensretningen resultere i en mindre robust trafikløsning, der kan vise sig problematisk ved større arrangementer i Bella Center (jf. bilag 4, henvendelse nr. 4, og bilag 5). Heraf fremgår, at forvaltningen indstiller, at der ikke i lokalplanen stilles krav om ensretning og ændret vejprofil. I forbindelse med godkendelse af vejanlægget kan en ensretning for tunge køretøjer overvejes.

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 2. december 2024 blev der afgivet en protokolbemærkning om, at der er politisk beslutning om maksimalt syv grupper i nye daginstitutioner, mens der i lokalplanforslaget muliggøres en daginstitution med plads til ni grupper. Børne- og Ungdomsforvaltningen oplyser, at det på mødet i Børne- og Ungdomsudvalget den 11. december 2024 er besluttet at arbejde videre med en ni-gruppers daginstitution i kvarteret ved Bella Center Nord. Dette er Teknik- og Miljøudvalget blevet orienteret om via TMU-portalen den 17. december 2024. Økonomiforvaltningen oplyser, at kommunens prognose for antal børn i Ørestad viser, at der er behov for udbygning af kapaciteten. Desuden ønsker Københavns Kommune, at lokalplanforslaget muliggør et plejehjem med et etageareal på mindst 13.000 m2.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen mindre ændringer. Det foreslås bl.a., at stibredden ændres fra 5,5 m til 4 m på en kort strækning, at et træ flyttes fra en beplantningszone til en anden, at en zone til cykelparkering udvides, og at der muliggøres vinduer til gulv i stueetagen i boliger overfor parkeringshuset. Alle ændringer fremgår af bilag 6.

Høring
De 11 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der er afholdt borgermøde den 15. januar 2025 i samarbejde med Amager Vest Lokaludvalg om lokalplanforslaget og om Trafik- og Byrumsplan Amager. De primære emner var trafik og parkering. Referat fra Borgermødet er vedlagt som bilag 7. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Amager Vest Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 3)

Lokaludvalget anser ikke områdets trafikale problemer for løst.
Lokaludvalget er betænkeligt ved trafikstøj og luftforurening.
Lokaludvalget efterlyser sammenhængende grønne områder og adgang til Nordre Landkanal.
Lokaludvalget er betænkelige ved kvaliteten af udearealer og landskabets arkitektur i forbindelse med 40 m høje bygninger.
Lokaludvalget ønsker plads til handicapbusser i p-hus og mulighed for indpasning af skæve boliger.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at den forøgede trafikmængde kun vil udgøre en begrænset påvirkning af trafikken i området, jf. miljørapporten. Der er i lokalplanen fokus på at sikre en skolevej gennem området.
Med placering af bebyggelse, der kan fungere som støjskærm i forhold opholdsarealer og bagved liggende bebyggelse, og med krav til overholdelse af indendørs støjniveau, vurderer forvaltningen, at forholdene er acceptable. Kommuneplanens retningslinjer for støj i områder med blandede byfunktioner om maksimalt 68 dB på facaden er overholdt. Trafikforøgelsen vurderes at have marginal betydning for støj og luftforurening.
I lokalplanen, der muliggør en relativ tæt bebyggelse, er der arbejdet med grønne områder. Der indgår således et fælles grønt område Bella Have samt krav om plantning af 196 nye træer i gårdrum og i byrummene mellem byggefelterne. Hvis der kan opnås tilladelse fra ejerne af kanalen, er bygherre indstillet på at etablere adgang til kanalen ved etablering af træbrygger.
Der muliggøres kun to 40 m høje bygningsdele. De er placeret nærmest Vejlands Allé, hvor de har begrænset skyggevirkning i forhold til udearealerne i gårdrummene, og hvor de er med til at markere området som en del af Bella Kvarter, der har højere bygninger i randen som et karakteristisk element.
En højere stueetage i p-huset af hensyn til handicapbusser vil betyde, at totalhøjden øges, og huset vil dermed give større skyggegener. Handicapbusser henvises derfor til at parkere langs veje. Lokalplanen fastlægger boligbebyggelsen som etageboliger, og Socialforvaltningen har tilkendegivet, at de ikke ønsker skæve boliger i et opgangsbyggeri. Et byggeri med skæve boliger i 1-2 etager vil medføre et behov for et grundareal på 1.200-2.000 m2, hvilket der ikke er plads til i området med den givne tæthed.

Hovedsynspunkter i henvendelser fra borgere og offentlige myndigheder

Danmarks Naturfredningsforening, København m.fl. er betænkelige ved de trafikale problemer og foreslår, at den planlagte skole i Fælledby flyttes til det aktuelle lokalplanområde, så færre skoleelever skal krydse Vejlands Allé.
Fælledby beskriver de trafikale tiltag og problemer, som byudviklingen i området medfører, og anbefaler, at der iværksættes en gennemgribende analyse af trafikafviklingen i hele nærområdet omkring krydset mellem Vejlands Allé og Center Boulevard.
En borger (henvendelse nr. 6) er kritisk over for parkeringsdækningen, der findes at være for lav i betragtning af, at Bella Center fortsat skal fungere som et vigtigt internationalt kongrescenter.
Danmarks Naturfredningsforening, København m.fl. mener, at bebyggelsen er alt for tæt, hvilket går ud over kvaliteten.
En borger (henvendelse nr. 1) opfordrer til, at der sikres ordentlig udluftning fra nærgenbrugsstationen, så de problemer, der er ved genbrugscentret på hjørnet af Dea Trier Mørchs Vej og Ørestads Boulevard, undgås.
En borger (henvendelse nr. 2) anfører, at bygningen på hjørnet af Center Boulevard godt kan tåle at være væsentligt højere end 12 etager og dermed danne en flot indgang, når man kommer fra nord, hvis bygningen har omtrent samme højde som Bella Tower på hjørnet af Ørestads Boulevard.
Bygherre har en række konkrete forslag til mindre ændringer bl.a. vedrørende frihøjde under altan, stibredde, placering af træer og cykelparkering og ydre fremtræden. Desuden omtales mulighed for adgang til Nordre Landkanal og ensretning af Virginia Woolfs Vej.

Forvaltningens bemærkninger

Der henvises til bemærkningerne pkt. 1 og 2 i høringssvaret fra Amager Vest Lokaludvalg. Med hensyn til placering af skolen i Fælledby er denne politisk besluttet i forbindelse med lokalplan Vejlands Kvarter (BR 4. februar 2021).
Der er afsat midler i Budget 2024 (BR 5. oktober 2023) (A, B, C, F, I, O, V) og i Overførselssagen 2023/2024 (BR 2. maj 2024) til udarbejdelse af en Trafik- og Byrumsplan Amager. Heri vil indgå en analyse af trafikafviklingen også i nærområdet omkring Vejlands Allé/Center Boulevard/Ørestads Boulevard. Desuden blev det i forbindelse med behandling af en foranalyse af sikre skoleveje ved den kommende skole i Fælledby (TMU 10. juni 2024) besluttet, at løsningsforslaget skulle indgå i forhandlingerne om Budget 2025, men forslaget fik ikke finansiering.
Parkeringsdækningen, herunder dispensation fra lokalplan Kvarteret ved Bella Center II til en lavere parkeringsdækning og Bella Center og Hotel Bella Sky, tager udgangspunkt i analyser af belægningsgraden for de eksisterende parkeringsanlæg, der viser, at der er et overskud af pladser. Desuden er det forvaltningens vurdering, at den stationsnære beliggenhed er med til at reducere behovet.
I henhold til Kommuneplan 2024 er der fortsat et stort behov for boliger, og for boligdelen af området fastlægges et maksimalt etageareal på 80.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 156 for boligområdet under ét. Forvaltningen vurderer ikke, at det er en for tæt bebyggelse i forhold til den stationsnære beliggenhed i Ørestad.
Ved indretning af den kommunale nærgenbrugsstation vil det blive sikret, at udluftning ikke er til gene for omgivelserne.
Det er forvaltningens vurdering, at det er Hotel Bella Sky, der skal være områdets dominerende bygning, og at yderligere en høj bygning vil sløre dette træk.
Forvaltningen indstiller, at nogle af bygherres ønsker om ændringer imødekommes. Andre anses allerede for opfyldt, mens et ønske om cykelparkering langs kanalen ikke kan anbefales imødekommet (jf. bilag 6).

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at

godkende lokalplanforslaget uden de foreslåede ændringer.
ændre fx den maksimale bygningshøjde og det maksimale etageareal og dermed imødekomme ønsket om sammenhængende grønne områder. Større ændringer vil kræve, at sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på at revidere planforslaget, inden det sendes i høring.
undlade at reducere parkeringsdækningen med 20 %.