Afkald på tillægskøbesum og godkendelse af ændret fysisk helhedsplan med fortætning i Boligforeningen 3B (3B), Lønstrupgård, Vanløse

Boligforeningen 3Bs afdeling Lønstrupgård skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Det blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 20. september 2018. I forbindelse med helhedsplanen fortættes der med almene boliger. De nuværende anskaffelsessummer for projekterne overstiger de oprindelige økonomiske rammer. Samtidig søges der om afkald af tillægskøbesum i forbindelse med de nye almene boliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

3Bs afdeling Lønstrupgård skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Samtidig fortættes der med 60 nye almene familieboliger og 10 nye almene ungdomsboliger, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 20. september 2018. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende de endelige projekter under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Da der nu er væsentlige ændringer i projekterne, skal Borgerrepræsentationen godkende de ændrede projekter. Borgerrepræsentationen skal desuden godkende, at der gives afkald på tillægskøbesum for de projekterede almene boliger i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021.

Det er en forudsætning for etableringen af de nye almene boliger, at der gives afkald på tillægskøbesum.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A tilsagn den 21. december 2018 til både helhedsplanen og de 70 nye almene boliger. Anskaffelsessummen for helhedsplanen udgjorde 237,9 mio. kr. og finansieres med kommunal garanti for lån til arbejderne foruden kapitaltilførsel mv. Arbejderne bestod i hovedtræk af efterisolering af facader og tag, renovering af installationer og badeværelser samt ændret boligudbud ved ombygning af boliger til tilgængelighedsboliger. Anskaffelsessummen for de 60 nye almene familieboliger udgjorde 147 mio. kr. og 8,7 mio. kr. for de 10 nye almene ungdomsboliger.

Grundet byggetekniske og økonomiske udfordringer kan helhedsplan og fortætning ikke gennemføres uden en overskridelse af de godkendte rammer samt en ændring af projektet. Fordyrelsen skyldes øgede udgifter til konstruktion, materialer og løn mv., da priserne er steget kraftigt i byggebranchen. Derudover er renter på lån steget i perioden.

Ved en besparelsesrunde er antallet af tilgængeligboliger nedjusteret, herunder antallet af elevatorer, og samtidig udgår solceller på tagboligerne.

Fortætningen i tagetagen nedjusteres fra 6.323 m2 til 5.676 m2, da man efter skema A har revurderet det samlede bruttoetageareal. Grundkapitallånet ændrer sig fra 16,3 mio. kr. (inkl. 5 % regulering) til 16,9 mio. kr. (inkl. 5% regulering).

Borgerrepræsentationen har den 24. august 2023 godkendt forhøjelse på op til 20% af skema A anskaffelsessummen for fortætningen, så projektet kunne søge om forhøjet anskaffelsessum på særlige vilkår hos Landsbyggefonden. Kommunens andel anslås til samlet at være 3,4 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Se nærmere i bilag 3.

Huslejekonsekvens

Afdelingen har nu en husleje for henholdsvis ungdomsboliger og familieboliger på 792 kr. og 908 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Det tidligere projekt havde en forventet husleje på ca. 912 kr. pr. m2 pr. år for begge boligtyper. Det nye projekt vil bevirke en gennemsnitlig huslejestigning på 30 % i den eksisterende afdeling til hhv. 1.029 kr. pr. m2 for ungdomsboliger og 1.180 kr. for familieboliger pr. m2 eksklusive forbrug. Den månedlige husleje for en familiebolig på 77 m2 stiger således fra 5.826 kr. til 7.572 kr. Den månedlige husleje for en ungdomsbolig på 17m2 stiger fra 1.122 kr. til 1.456 kr. Almene ungdomsboliger i Københavns Kommune modtager som udgangspunkt støtte til nedsættelse af huslejen i form af ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud.

Huslejen for de nye almene familieboliger forventes at blive 1.255 kr. pr. m2. eksklusive forbrug og 1.186 kr. pr. m2. eksklusive forbrug for ungdomsboligerne.

Genhusning

3B har oplyst, at hvis boligen nedlægges, ombygges væsentligt eller bliver særlig påvirket af byggeriet tilbydes midlertidig eller permanent genhusning. Det er boligforeningens forventning, at en større del skal genhuses.

Beboerdemokrati

Beboerne forventes at godkende projekterne på et ekstraordinært afdelingsmøde den 28. maj 2024. Organisationsbestyrelsen forventes at godkende herefter.

Økonomiforvaltningens bemærkninger til projektet

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021 og den vedtagne hjemmel hertil i Almenboligloven indstilles det, at kommunen giver afkald på tillægskøbesum for de projekterede almene boliger på ejendommene matr.nr. 2082, 2778, 3565 og 3575 Vanløse, København, idet ejendommene ikke er beliggende i et udsat boligområde, betinget af samtidig godkendelse og efterfølgende frigivelse af grundkapitallån til boligprojektet. Teknik- og Miljøforvaltningen vil - på baggrund af bemyndigelse til forvaltningerne - i forbindelse med skemagodkendelser påse, at afkaldet på tillægskøbesum ikke bevirker en forhøjet grundkøbesum for den nye boligafdeling, men kommer denne til gode i form af billigere og/eller bedre byggeri

Politisk handlerum

Det er muligt at afvise indstillingen om forhøjelse af rammen for både helhedsplan og fortætning. Dette vil betyde, at helhedsplanen skal nedskaleres yderligere, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne. Hvis projektet ikke modtager skema B tilsagn inden 30. juni 2024 bortfalder muligheden for at godkende 20 % forhøjelse af maksimumbeløbet for fortætningen, der må forventes opgivet.

Ændringerne i projekterne indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for lån på op til 100 % for de samlede realkreditlån på 563,4 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Den samlede anskaffelsessum for tagboligerne er steget til 193,1 mio. kr. inkl. en forhøjelse på 20 % af det gældende maksimumbeløb. Økonomien i projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

I forhold til afkald på tillægskøbesum har sagen ingen bevillingsmæssig virkning. Afkaldet er en følge af Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (Skema B), hvorefter renoveringsarbejderne og fortætningen kan påbegyndes.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om de endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

 

            Søren Hartman Hede                                 Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. maj 2024

 

Indstillingens 1-4. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.