Udlejning af kommunale arealer (udsat sag)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til generelle principper for udleje af kommunale arealer uden bygninger (jordarealer) til kommunale som private lejere.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der ved udleje af kommunale arealer uden bygninger (jordarealer) administreres efter nedenstående generelle principper om lejebetaling m.v.,
2. at forvaltningerne bemyndiges til at indgå aftaler i op til 30 år uden Borgerrepræsentationens godkendelse, når der er tale om målerskabe, antennemaster og lignende mindre infrastrukturelle projekter, og at medlemsforslag om lejevilkår for udlejning af arealer til idrætsaktiviteter (2012-25450) stillet af Lars Weiss, Socialdemokraterne, hermed er adresseret.

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 27. februar 2012, stillede Lars Weiss (S) et medlemsforslag om lejevilkår for udlejning af arealer til idrætsaktiviteter (2012-25450). Teknik- og Miljøforvaltningen blev herefter bedt om at udarbejde en indstilling vedr. vilkår for udlejning af arealer til idræt i byens parker og andre arealer under Teknik- og Miljøforvaltningen. I Borgerrepræsentationens beslutning af 5. november 2005 (BR 619/05) om etablering af Københavns Ejendomme blev der truffet beslutning om en huslejemodel for kommunale bygninger. Der er ikke vedtaget en tilsvarende model for udlejning af kommunale jordarealer.

I overensstemmelse med BR 619/05 administreres veje, parker og parkbygninger, kirkegårde og kirkegårdsbygninger af Teknik- og Miljøforvaltningen. Øvrige arealer uden bygninger (jordarealer) administreres af Københavns Ejendomme.

I forbindelse med udlejning af kommunens jordarealer ønsker Teknik- og Miljøforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen at skabe et ensartet administrationsgrundlag og gennemsigtighed i de lejekontrakter, som indgås med såvel kommunale som private lejere samt foreninger og institutioner, der modtager tilskud fra kommunen. De foreslåede principper herfor har været drøftet i kredsen af administrerende direktører.

Nærværende indstilling omhandler ikke udlejning af arealer til kortvarige arrangementer eller begivenheder, eksempelvis 1. maj-arrangementer, pinsekarneval eller diverse festivaler.

Når forvaltningerne indgår interne lejekontrakter, er det blandt andet for at få entydige aftaler, som fastlægger ansvar og pligter, samt sikrer gennemskuelighed ved at synliggøre alle udgifter.

Lejens størrelse

Københavns Kommune har forskellige typer af lejere af kommunens jordarealer. I nærværende indstilling er de forskellige typer af lejere blevet kategoriseret som henholdsvis kommunale lejere samt foreninger og institutioner, der modtager tilskud fra kommunen og private lejere.  

A. Kommunale lejere samt foreninger og institutioner, der modtager tilskud fra kommunen, har driftsoverenskomst med kommunen m.v.:

Her er tale om situationer, hvor en forvaltning under Københavns Kommune lejer et kommunalt jordareal, typisk af enten Københavns Ejendomme eller Teknik- og Miljøforvaltningen. Det kan eksempelvis være et jordareal til brug for legeplads i forbindelse med en skole, institution eller andet. Der kan endvidere være situationer, hvor en selvejende institution har driftsoverenskomst med kommunen. Den kommunale forvaltning står som lejer og stiller arealet vederlagsfrit til rådighed for den pågældende selvejende institution.

Der kan tillige opstå behov for en kommunal forvaltning for at fremleje et areal til tredjemand. I den forbindelse foreslås det at tilføje en betinget fremlejeret i kontrakten med forbehold for udlejers skriftlige og forudgående godkendelse af fremlejemålet.

Lejen for kommunale lejere m.v. fastsættes efter principperne fra huslejemodellen, som anvendes ved udlejning af bygninger, dvs. med en husleje, et administrationshonorar og med afholdelse af driftsudgifter.

Huslejemodellens lejefastsættelse som en procentsats af grundværdien foreslås forenklet til en standardleje på 25 kr. pr. m² (niveau 2013). Dette niveau er udtryk for et gennemsnit fremkommet ved stikprøver i Københavns Ejendommes nuværende arealudlejning. Forenklingen er begrundet i, at den offentlige vurdering fastsætter de fleste af kommunens parkarealer til 0 kr.

Der opkræves tillige et administrationshonorar af lejekontrakten. Honoraret fastsættes til 1/10 af det honorar, der i dag opkræves af lejekontrakter for bygninger. Administrationshonoraret for ubebyggede arealer udgør således 1,64 kr. pr. m² årligt (niveau 2013 p/l), idet der dog gives mulighed for at fastsætte et minimumsbeløb på 4.000 kr. årligt. Begge beløb prisfremskrives årligt. 

Der skal tillige opkræves dokumenterede driftsudgifter, da der typisk er væsentlige afledte driftsomkostninger på tilstødende arealer til det lejede areal. Der foretages en skønsmæssig beregning af driftsudgifterne ved kontraktindgåelse, og der betales á conto driftsudgifter. Beløbet reguleres efterfølgende på baggrund af de faktisk dokumenterede udgifter.

Eksempel: Da Bispebjerg Boldklub modtager tilskud fra kommunen er den omfattet af denne kategori. Det foreslås derfor, at lejeniveauet for Bispebjerg Boldklub fast-sættes til 25 kr. plus administrationshonorar og afledte dokumenterede driftsudgifter. Det vil føre til, at den samlede årlige leje for Bispebjerg Boldklub i 2013 vil være på 19.500 (25,00 kr. pr. m2 -780 m²= kr. 19.500 kr.), administrationshonorar vil være 4.000 kr. årligt (minimumsbeløb) og driftsomkostningerne sættes til 2.000 årligt ved kontraktindgåelse. Den samlede årlige leje vil være 25.500 kr. i 2013-niveau.

Opstår der i administrationen af udlejningen efter ovennævnte principper åbenbare urimelige lejebetingelser, er der mulighed for at foretage lejefastsætte m. v. efter en nærmere konkret vurdering af lejeforholdet. Det forventes, at sådanne situationer kun opstår undtagelsesvis.

B. Kommercielle lejere:

Udlejning til kommercielle lejere må kun ske, hvor kommunen har en ”overkapacitet” (ubrugte lokaler eller arealer). Lejen for kommercielle lejere fastsættes efter almindelige markedslejeprincipper, som kommunalfuldmagten foreskriver.

Hvis der i forbindelse med en ikke kommerciel lejers brug af et areal fra egne lokaler drives en café eller lignende som en kommerciel virksomhed, skal der udlejes til markedsleje for hele det benyttede areal.

Lejekontrakternes løbetid

Forvaltningerne foreslår, at den nuværende praksis med indgåelse af lejekontrakter på maksimalt 10 år stadfæstes, men at forvaltningerne fremover bemyndiges til at indgå aftaler i op til 30 år uden Borgerrepræsentationens godkendelse, når der er tale om målerskabe, antennemaster og lignende mindre infrastrukturelle projekter.

Grønne arealer uden bygninger

Udleje af park- og naturområder sker altid på kortvarige midlertidige kontrakter på op til 10 år, og dispositionsretten til arealet fastholdes i Teknik- og Miljøforvaltningen, der årligt redegør for størrelsen af kommunens grønne arealer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning om ’forslummelsesstop’. I Borgerrepræsentationens beslutning fastslås, at kommunens grønne arealer i fremtiden mindst skal være på samme størrelse som pr. 1. januar 2008 (BR 29/1 2009).

Ikrafttræden

Ordningen træder i kraft den 1. januar 2014. Det er dog nødvendigt for Teknik- og Miljøforvaltningen at indgå lejekontrakter med enkelte boldklubber på grundlag af de nye regler allerede nu, såfremt Borgerrepræsentationen vedtager disse. Der vil ikke ske en budgetkompensation i disse tilfælde i 2013, da de pågældende beløb er meget små og vil kunne afholdes indenfor eksisterende driftsbevillinger.

For så vidt angår leje fra kommunale lejere og foreninger og institutioner med kommunalt tilskud, vil ordningen blive en nulløsning for kommunen for så vidt angår eksisterende lejemål, idet lejer vil blive budgetkompenseret (mellem forvaltningerne) for leje og administrationsbidrag samt eventuelle andre udgifter, man ikke har haft hidtil. Udlejer, dvs. Københavns Ejendomme eller Teknik- og Miljøforvaltningen, vil få pålagt et tilsvarende indtægtskrav til kommunekassen (dog med fradrag af administrationsbidrag, ejendomsskatter og forbrugsudgifter).

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen skønner, at der skal indgås kontrakter på jordarealer efter de nye retningslinjer for mellem 1,3 og 2,2 mio. kr. på eksisterende ca. 40 kontrakter, hvilket bevirker en budgetkorrektionssag på omkring 1,1 mio. kr. 

For nye lejemål, der indgås efter denne indstillings vedtagelse i Borgerrepræsentationen, vil kommunale lejere skulle anvise finansiering af leje, administrationshonorar og driftsudgifter. De vil med andre ord ikke blive budgetkompenseret, men den udlejende forvaltning vil få et øget indtægtskrav. Således ændrer nye udlejninger ikke på kommunens samlede servicemåltal. Systematikken svarer til huslejemodellen for bygninger.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen vil i fællesskab udarbejde paradigmer til lejekontrakter. Paradigmerne vil være baseret på principperne i denne indstilling.

Den eksisterende kontraktportefølje kan afvente budgetkorrektion til januar 2014, men Teknik- og Miljøforvaltningen har i hvert fald tre lejekontrakter, som skal færdiggøres nu.

Pernille Andersen                                      Carsten Haurum

Socialdemokraterne stillede følgende ændringsforslag til ekstra 3. at.:
”At forvaltningen bemyndiges til at indgå lejekontrakter for bebyggede arealer med løbetid på op til 30 år med frivillige folkeoplysende organisationer/foreninger”

Der blev stemt om ændringsforslaget:
For ændringsforslaget stemte 9 udvalgsmedlemmer: F, A, Ø, B, I, O
Imod ændringsforslaget stemte ingen udvalgsmedlemmer
1 udvalgsmedlem undlod at stemme: C
Ændringsforslaget blev vedtaget.

Indstillingen blev anbefalet.