Endelig vedtagelse af lokalplan Bryggervangen med udbygningsaftale, Østerbro

Se alle bilag

Grundejere af tre grunde på Bryggervangen 7-19 og Sejrøgade 10-14, Østerbro ønsker at udvikle området, heriblandt til ungdomsboliger, daginstitution, supermarked og serviceerhverv. Ejendommen opføres som karré med randbebyggelse i seks-syv etager. Lokalplanen har været i høring, som har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer til lokalplanforslaget, bl.a. en tilbagetrækning af karréen fra Skt. Kjelds Plads pga. bekymring for skygge på Skt. Kjelds Plads.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Bryggervangen (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og bilag 6.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

Problemstilling

Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 22. august 2024 og har siden været i høring fra den 30. august 2024 til den 25. oktober 2024. Forvaltningen har modtaget 28 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Ejerne af tre grunde på Bryggervangen 7-19 og Sejrøgade 10-14 ønsker at udvikle området til boliger, heriblandt almene ungdomsboliger, daginstitution, et supermarked og serviceerhverv. Den eksisterende erhvervsbygning, som indeholder supermarked, engrosvirksomhed, daginstitution og to kampsportsklubber, forudsættes nedrevet, mens den eksisterende parkeringskælder til bygningen på grunden ønskes bevaret og fortsat anvendt som parkeringskælder. Bygningen, der ønskes nedrevet, er ét volumen, der er ca. 60 x 80 m, som ikke egner sig til konvertering til boliger.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Østerbro og grænser op til Skt. Kjelds Plads i Klimakvarteret. Lokalplanområdet ligger lige vest for karrékvarteret på Ydre Østerbro, som er opført i seks etager fra 1900-1960. Karrékvarteret dominerer området med fem etager plus tag, bygningshøjder på ca. 20-24 m samt teglfacader. Derudover er de omkringliggende matrikler præget af en varieret bebyggelse, med byggeri opført fra 1972-1991 med henholdsvis erhverv, kontorer og boliger. Byggerierne har et etageantal fra 4-11 etager med bygningshøjder, der spænder fra ca. 15-33 m. Området har en variation i bygningsmaterialer, farver og udtryk. I lokalplanområdet er der i dag én stor erhvervsbygning på to etager fra 1960, der ikke vurderes at være bevaringsværdig.

I lokalplanområdet muliggøres boliger, heriblandt almene ungdomsboliger og private familieboliger, samt en daginstitution, supermarked og en mindre andel serviceerhverv. Projektet skal opføres som en karré i seks-syv etager med en bygningshøjde på højst 24 m, så den dermed får en bygningshøjde, der svarer til det omkringliggende kvarter. Mod Skt. Kjelds Plads er karréen trukket tilbage for at give plads til et grønt bed med tre træer, der skaber sammenhæng med Skt. Kjelds Plads. I karréens stueetage ligger publikumsorienteret erhverv, boliger og daginstitution. Karréen har boliger fra anden etage og op.

Karréens facader bliver brudt op af tilbagetrækninger og to store portåbninger. Facaderne er bygget op over en base, midterdel og tag, der i udtryk lægger sig op ad den klassiske karrébebyggelse.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til fem grupper, der forventes ibrugtaget samtidig med resten af byggeriet.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår otte ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser. Den ene omhandler placering af byggefelt med en yderligere tilbagetrækning af karréen fra Skt. Kjelds Plads for at imødekomme et ønske om mere luft og lys til pladsen. Desuden foreslås en ændring af lokalplanforslagets bestemmelse om flere træer plantet i bedet ud mod Skt. Kjelds Plads for at imødekomme ønsket om, at der i by- og gaderummet bliver plantet lige så mange træer, som bliver fældet inde på grunden. Forvaltningen foreslår også en ændring af bestemmelserne, herunder stammebredden af nye træer på daginstitutionens legeplads, så de er mere robuste ved plantningen, pba. af høringssvar fra Børne- og Ungdomsforvaltningen (bilag 4). Derudover foreslår forvaltningen ændring af redegørelsen, med en uddybende beskrivelse af eksisterende bygning i lokalplanområdet og arkæologi indsendt af Københavns Museum. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 6.

Høring

Forvaltningen har modtaget 28 henvendelser i høringsperioden (bilag 4). I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 1. oktober 2024, hvor ca. 80 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 7). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Østerbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 11):

er kritiske overfor byggeriets bygningshøjde.
udviser bekymring over byggeriets påvirkning af Skt. Kjelds Plads.
har et ønske om en passage fra Bryggervangen til Lyngbyvej.
støtter ikke stigningen i bebyggelsesprocent fra 185 til 245.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen ligger med en maksimal bygningshøjde på 24 m inden for egenartet i Østerbrokvarteret. Den konkrete bygningshøjde er således fastsat i lokalplanen på baggrund af en vurdering af områdets eksisterende karakter og skala og indenfor kommuneplanens rammer. For at sikre, at byggeriet får en sammenhæng med resten af Ydre Østerbro, ønskes projektet derfor opført som en karré med randbebyggelse.
Forvaltningen har været i dialog med bygherrerne efter den offentlige høring sluttede. Bygherrerne vil imødekomme indsigerne ved at trække bygningen yderligere 2 m tilbage fra Skt. Kjelds Plads, så der kommer mindre skygge ned over pladsen, og pladsen får mere luft.
Passagen eksisterer allerede på matrikel 6023, Udenbys Klædebo Kvarter. Matriklen er imidlertid ikke en del af lokalplanområdet. Lokalplanen forhindrer ikke, at der gives adgang til passagen fra lokalplanområdet.
Med Kommuneplan 2024 følger en ændring af rammen for området, så der tillades en bebyggelsesprocent på maksimalt 245. Rammeændringen giver mulighed for, at grunden kan udvikles, så den tilpasses områdets eksisterende karakter og bygningsmæssige kontekst, der er kendetegnet ved Østerbros karréstruktur. Bebyggelsesprocenten i området omkring planområdet for boligkarréer er generel høj og ligger mange steder mellem 200 og 350.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Syv henvendelser udtrykker bekymring over trafikafvikling og støj under byggeprocessen.
Otte henvendelser er utilfredse med parkeringsløsningen i projektet og udbygningsaftalen.
18 henvendelser er imod, at der bygges så højt lige op ad klimakvarteret.
Ni henvendelser er bekymrede for skyggerne, som den nye karré afgiver.
Otte henvendelser er utilfredse med, at det grønne areal ud til Sejrøgade forsvinder.
Seks henvendelser er bekymret for projektets påvirkning på Skt. Kjelds Plads.

Forvaltningens bemærkninger

Der er regler for, hvor meget og hvornår en byggeplads må støje. Hvis dette ikke bliver overholdt, er det muligt at klage til Københavns Kommune. Dette kan dog ikke reguleres i en lokalplan.
Projektet udnytter en eksisterende parkeringskælder, som ligger under størstedelen af lokalplanområdet. Parkeringskælderen kan indeholde alle de parkeringspladser, som lokalplanen stiller krav om, jf. Kommuneplan 2024. Udbygningsaftalen har til formål at forbedre forholdende for trafiksikkerhed i form af forlængelse af cykelstien på Sejrøgade, give mulighed for trafiksikker håndtering af varelevering og renovationshåndtering. Derudover bygges videre for klimakvarterets karakter, ved at begrønne nedlagte overkørsler på Bryggervangen og tilføje beplantning langs Sejrøgade. Tællinger i området kl. 12, kl. 17 og kl. 22 viser, at Bryggervangen kl. 17 er belagt 80-90 %, mens Sejrøgade er belagt med under 80 % kl. 12 og kl. 22.
Se forvaltningens bemærkninger ovenfor til Østerbro Lokaludvalgs henvendelse om byggeriets bygningshøjde.
Forvaltningen har været i dialog med bygherrerne efter den offentlige høring sluttede. Bygherrerne er indstillet på at imødekomme indsigelserne ved at trække bygningen yderligere 2 m væk fra Skt. Kjelds Plads, så der kommer mindre skygge ned over pladsen, og pladsen får mere luft.
Det begrønnede areal langs Sejrøgade er allerede i dag et privatejet areal, der har ligget åbent hen og dermed været offentligt tilgængeligt. Forslag til ændring om yderligere tilbagetrækning af bygning ud mod Skt. Kjelds Plads muliggør plads til flere træer.
Bygherre imødekommer ønsket om at trække bygningen yderligere 2 m tilbage fra Skt. Kjelds Plads for at give pladsen mere luft og lys. Bygherre imødekommer også ønsket om, at der plantes lige så mange træer ude i gaderummet og ved pladsen, som fældes på lokalplanområdet på grund af opførelsen af byggeri.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at

godkende lokalplanforslaget uden de foreslåede ændringer.
ændre fx den maksimale bygningshøjde, bebyggelsesprocent, placering og/eller, bestemmelser om facadeudtryk. Såfremt større ændringer besluttes, skal sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på udarbejdelse af revideret lokalplanforslag og supplerende høring i fx 4 uger.
færre træer skal fældes fra lokalplanområdet, og at der skal være mere begrønning af byrum. Såfremt større ændringer besluttes, skal sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på udarbejdelse af revideret lokalplanforslag og supplerende høring i fx 4 uger.

Økonomi

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 9). Grundejer har med aftalen tilbudt at omlægge Sejrøgade, Bryggervangen og Skt. Kjelds Plads, så det tilpasses de fremtidige forhold og beliggenheden i Klimakvarteret, herunder omlægning af overkørsler, fortov og cykelsti, etablering af helleanlæg samt nye bede og træer. I forbindelse med udbygningsaftalen skal der nedlægges ca. 20 parkeringspladser på Sejrøgade. Området har en dækningsgrad på 85%. Formålet med udbygningsaftalen er etablering af en krydsningshelle, reducere barriereeffekten og hastigheden på vejen, etablering af læssezone til varelevering samt at flette cykelstien op til rundkørslen med en mere trafiksikker udformning. Derudover bliver Sejrøgade begrønnet, så det grønne udtryk på Skt. Kjelds Plads bliver udvidet.

Nedlæggelsen af parkeringspladser vil medføre årlige mindreindtægter på ca. 78.000 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget. Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 142.600 kr. i afledt drift til vedligehold af beplantningen i udbygningsaftalen. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter projektet fra udbygningsaftalen er gennemført og ibrugtaget.