Administration af villaservitut til byggeri på Hjortdalsvej 14, Vanløse

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen undlader at håndhæve villaservitutbestemmelse om bebyggelsesgrad, så der kan gives byggetilladelse til et enfamiliehus med en bebyggelsesgrad på 1/3 på Hjortdalsvej 14.

Problemstilling

Forvaltningen har modtaget en ansøgning om opførelse af et enfamiliehus på 185 m2 på Hjortdalsvej 14, hvor der er to divergerende servitutter. Den ene er en villaservitut, der tillader en bebyggelsesgrad på 2/7, dog 1/3 for hjørneejendomme, og hvor Københavns Kommune er påtaleberettiget. Den anden er en skødeservitut, hvor der er tilladt en bebyggelsesgrad på 1/3. Villaservitutten har dog forrang i den konkrete sag og fodaftrykket af det ansøgte enfamiliehus, er ikke i overensstemmelse med villaservitutten. Hvis der skal gives byggetilladelse til projektet, skal forvaltningen således undlade at håndhæve servituttens bestemmelse om bebyggelsesgrad på 2/7. Forvaltningens administration af bygge- og villaservitutter i byggesager er restriktiv, og forvaltningen har kun begrænset bemyndigelse til ikke at håndhæve villaservitutterne. 

Løsning

Bortset fra enkelte områder i København, der efterfølgende er lokalplanlagt, fungerer bygge- og villaservitutter som plangrundlag i villaområderne. Den overordnede hjemmel og kommunens adgang til at håndhæve privatretlige servitutter følger af planlovens § 43. Efter denne bestemmelse kan kommunalbestyrelsen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitutbestemmelser om forhold, der kan optages bestemmelser om i en lokalplan.

I de gamle servitutter er omfanget af bebyggelse på grunden angivet som bebyggelsesgrad, der svarer til bebyggelsens fodaftryk. På den konkrete ejendom er der to divergerende servitutter hvad angår bestemmelser om bebyggelsesgrad. Den ene servitut er tinglyst den 17. maj 1920 og er en typisk villaservitut, hvor kommunen er påtaleberettiget, og hvor der er tilladt en bebyggelsesgrad på 2/7, dog 1/3 for hjørneejendomme. Servitutten dækker et område på ca. 530 ejendomme, jf. bilag 5. Den anden servitut er tinglyst den 13. november 1929, og her er der tale om en skødeservitut, hvor der er tilladt en bebyggelsesgrad på 1/3. I dette ekstrakt af skødet er der ikke angivet nogen påtaleberettigede.

I den konkrete sag, hvor de to servitutter ikke kan håndhæves samtidig, er det villaservitutten med en bebyggelsesgrad på 2/7, der har forrang. Det skyldes, at Københavns Kommune er påtaleberettiget, at den er ældst og fordi den har 1. prioritet i tingbogen. Forvaltningen er dog indstillet på at undlade at håndhæve villaservitutten med henblik på at give byggetilladelse til det ansøgte projekt og med den konsekvens, at der fremover kan bygges mere på grundene i servitutområdet dog begrænset til en bebyggelsesgrad på 1/3, da det vil svarer til bebyggelsesgraden i de omkringliggende villa- og servitutområder jf. bilag 5.

Et eksempel på forskel i bebyggelsesgrad illustreret med en grund på 600 m2, med et vejudlæg på 74 m2, giver følgende tilladeligt bebygget areal:

Bebyggelsesgrad på 1/3 = 175 m2
Bebyggelsesgrad på 2/7 = 150 m2

For yderligere information og illustration af forskel i bebyggelsesgrad se bilag 2, s. 10.

Det ansøgte projekt

Der er ansøgt om tilladelse til at opføre et enfamiliehus på 185 m2 i ét plan. Huset er 4,85 m højt og har en samlet bebyggelsesprocent på 27 %. Projektet overskrider villaservituttens bestemmelse om maksimalt bebygget areal på 2/7 med 14,43 m2, men holder sig under det maksimalt tilladte bebyggede areal i skødeservitutten på 1/3. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan, og derfor skal projektet behandles ift. villaservitutten og de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet BR18, hvad angår bebyggelsens omfang, højde og placering. Da grunden er mindre end 700 m2 skal det ansøgte byggeri helhedsvurderes, alle øvrige forhold om omfang, højde og placering overholder de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Efter helhedsvurderingen skal projektet formentlig sendes i partshøring efter forvaltningsloven.

Den 25. november 2024 modtog forvaltningen en ny ansøgning om et enfamiliehus på 170 m2, hvilket er i overensstemmelse med servitutbestemmelsen om en bebyggelsesgrad på 2/7. Den 4. december 2024 har forvaltningen givet byggetilladelse til det ansøgte. Ansøger ønsker fortsat at opføre det oprindeligt ansøgte enfamiliehus med en højere bebyggelsesgrad, hvis indstillingen godkendes.

Høring af servitutområdet
Forvaltningen har gennemført en høring af ejere, lejere og to grundejerforeninger indenfor servitutområdet, samt Vanløse og Brønshøj-Husum lokaludvalg om sagen. Høringen er sendt til mere end 1.400 personer og høringsmaterialet findes i bilag 2, høringssvarene i bilag 3. I høringsperioden fra den 22. oktober 2024 til den 6. november 2024, er der indkommet 62 høringssvar. Hovedparten (58) af høringssvarene gør indsigelse mod en ændret bebyggelsesgrad for servitutområdet, mens fire er er positive. Vanløse Lokaludvalg har ingen bemærkninger. Indsigelserne går primært på, at en ændret servitutadministration kan medføre øget klimabelastning, negativ indvirkning på biodiversiteten og ændre villaområdets karakter ved at muliggøre yderligere byggeri i 1 plan. Resume af alle henvendelserne, samt forvaltningens bemærkninger findes i bilag 4.

Det er forvaltningens anbefaling, at der fremadrettet håndhæves et maksimalt bebygget areal på 1/3 for hele servitutområdet, da dette vil svare til bebyggelsesgraden i de omkringliggende villa- og servitutområder, som dette boligområde er en del af.

Politisk handlerum
Udvalget kan beslutte, at

• forvaltningen skal håndhæve villaservitutten fra 1920 med bestemmelsen om en bebyggelsesgrad på 2/7. Det vil i det konkrete tilfælde betyde, at det ansøgte enfamiliehus med fodaftryk på 185 m2 ikke kan opføres, men at der i stedet kan tillades et enfamiliehus med et fodaftryk på maksimalt 170,5 m2 og etageareal på 203,1 m2, hvis der bygges i 1 ½ eller 2 etager. Det vil også betyde, at fremadrettet byggeri i servitutområdet maksimalt vil kunne opnå en bebyggelsesgrad på 2/7.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen fortsætte sagsbehandlingen og i den forbindelse undlade at håndhæve villaservituttens bestemmelse om en bebyggelsesgrad på 2/7 og give byggetilladelse til det ansøgte, hvis betingelserne herfor er opfyldt. Ved lignende sager vil forvaltningen fremadrettet håndhæve et maksimalt bebygget areal på 1/3 for hele servitutområdet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach