Fremrykkede renoveringsprojekter og etablering af nye almene boliger

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til renovering af fem almene boligafdelinger, herunder nedlæggelse af 69 almene boliger med henblik på sammenlægning, nedrivning af 388 almene boliger og etablering af 60 nye almene boliger samt kommunal støtte i form af grundkapitallån, kapitaltilførsler, og garantier for realkreditlån.

Det bemærkes, at forslag til ændring af lov om almene boliger, der ventes vedtaget inden den 1. december 2021, betyder, at afdeling Folehaven bliver defineret som et såkaldt forebyggelsesområde på baggrund af de statslige kriterier: Lav gennemsnitlig indkomst, andel af dømte og antallet af beboere med ikke-vestlig herkomst.

Tabet af boliger ved sammenlægning, herunder i forhold til den boligsociale anvisning, kompenseres ved etablering af de 60 nye tagboliger. Det bemærkes, at kommunens anvisningsrettigheder vil være meget begrænsede i et forebyggelsesområde.

Ifølge lov om almene boliger skal sammenlægning af boliger uden for udsatte boligområder godkendes af Indenrigs- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen. Ministeriet kan kun godkende sammenlægninger i en boligafdeling, hvis der enten er udlejningsvanskeligheder eller sammenlægningen er nødvendig for at opnå en blandet beboersammensætning.

Godkender Borgerrepræsentationen sammenlægningerne i afdelingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen indstille til Indenrigs- og Boligministeriet, at ministeriet godkender sammenlægningerne under henvisning til behovet for en blandet beboersammensætning i afdelingen.

Vedrørende nedrivning af boliger i afdeling Frederikssundsvej/Peder Lykke Vej
Renoveringsprojekt for nedrivning af højhuset på Peder Lykke Vej blev godkendt af Borgerrepræsentationen på møde den 9. oktober 2014 med begrundelse i bygningens dårlige forfatning. Det har siden vist sig, at nedrivning af højhuset ikke kan ske uden, at plejecenteret også nedrives, hvilket er godkendt af Borgerrepræsentationen på mødet den 24. juni 2021. Udvidelsen af projektet med nedrivning af plejecentret ændrer projektøkonomien, og det samlede projekt forelægges derfor Borgerrepræsentationen på ny.

Renoveringsprojektet i afdeling Frederikssundsvej / Peder Lykke Vej vedrører således nedrivning af alle bygninger på Peder Lykke Vej 61 – 65, der omfatter et pleje- og dagcenter med 148 ældreboliger og ”Højhuset” med 68 ældreboliger og 172 ungdomsboliger, i alt 388 almene boliger. De 8 familieboliger på Frederikssundsvej bevares. Der er en lokalplan under udarbejdelse, som blandt andet skal muliggøre nye plejeboliger og et mindre antal andre nye boliger. Nedrivning af almene boliger skal godkendes af Indenrigs- og Boligministeriet, som allerede har godkendt nedrivningen af højhuset.

Vedrørende huslejekonsekvens i forlængelse af renoveringsprojekterne
Den fremtidige leje vil variere mellem de enkelte projekter og er afhængig af hidtidigt lejeniveau, renoveringens omfang samt Landsbyggefondens støtte til huslejen. I en enkelt afdeling vil lejen være uændret og i de andre afdelinger vil den stige med henholdsvis ca. 8 %, 25 %, 33 % og 44 %. Det kommer af, at der er enkelte afdelinger, hvor der er behov for omfattende renoveringer som følge af udtjente bygningsdele og indeklimaproblemer i boligerne. Afdelingerne vil efter renoveringen fortsat have en lavere leje sammenlignet med nye almene boliger, som i dag opføres med en leje på ca. 1.200-1.300 kr./m². Et overblik over huslejestigningerne for afdelingerne fremgår af et skema i bilag 2, s. 3.

Beboerdemokrati
Alle projekter forventes at have været forelagt boligorganisationernes bestyrelser og afdelingsmøder til beslutning inden Borgerrepræsentationens godkendelse. Såfremt et afdelingsmøde ikke godkender et projekt, kan boligorganisationens øverste myndighed uden afdelingens samtykke træffe beslutning om blandt andet større renoveringsarbejder, jf. Almenboliglovens § 37 stk. 4-7. Det er en betingelse for den øverste myndigheds adgang til at træffe en sådan afgørelse, at arbejderne er nødvendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtige over for en bred kreds af boligsøgende. Beslutningen skal indberettes til Indenrigs- og Boligministeriet.

Grøn revurdering
I forlængelse af den grønne boligaftale skal alle renoveringsprojekter igennem en grøn revurdering for at kunne få støtte fra Landsbyggefonden. Resulterer dette i krav om energibesparende tiltag, indarbejdes disse i projekterne. Udgiften til energibesparende tiltag må maksimalt øge den støtteberettigede del af anlægsudgiften med ca. 5 %. Omfanget af tiltag og udgiften hertil kendes endnu ikke. Forvaltningen har reguleret de støttede renoveringslån med 5 % i de projekter, der er omfattet af kravet, jf. bilag 3.

Projekterne skal opfylde kommunens miljøkrav for almene boliger. Det betyder, at omfattende renoveringer skal DGNB-sølv certificeres, Svanemærkes eller tilsvarende efter de krav, som Borgerrepræsentationen besluttede den 24. juni 2020, og mindre omfattende renoveringer skal opfylde de reviderede miljøkrav til anlæg og mindre byggeri, som Borgerrepræsentationen vedtog den 23. september 2021. 

Hvis Borgerrepræsentationen godkender de fremrykkede renoveringsprojekter og nybyggeriet, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og nybyggeriet og ved at yde lån til kapitaltilførsler og lån til grundkapital.

Kommunal garanti for lån til renoveringsprojekterne

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom.

Garantibehovet er anslået til 100 % af den samlede ansøgte byggeudgift. Størrelsen på garantierne afklares endeligt med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden re garanterer for 50 % af kommunens garanti for de støttede lån på i alt 742 mio. kr. Kommunens samlede nettogaranti vil derfor maksimalt udgøre 371 mio. kr. af de samlede støttede lån til renoveringsprojekterne.

Kapitaltilførsler til renoveringsprojekterne

En kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingen. Den enkelte kapitaltilførsel består af bidrag fra Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet. Landsbyggefonden bidrager med 2/5 og de øvrige med hver 1/5. Behovet for kapitaltilførsler afgøres i forbindelse med ansøgningen, når projektets indhold er afklaret med Landsbyggefonden. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsler til fem projekter. Kapitaltilførslen tilbagebetales, når Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen har mulighed for det. Lån til kapitaltilførsler til de fremrykkede projekter i 2021 ydes fra de resterende midler afsat til renovering af almene boliger i Budget 2013 (Borgerrepræsentationen 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø) og finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) (bilag 4). Der resterer 14,3 mio. kr. af puljen til renoveringsprojekter efter bevilling af 1,9 mio. kr. til de fem fremrykkede renoveringssager.

Lån til grundkapital og kommunal garanti for lån til de nye boliger

Finansieringen af de nye familieboliger sker i henhold til almenboligloven med 2 % beboerindskud, 90 % realkreditlån og 8 % kommunalt grundkapitallån. Forvaltningen vurderer, at garantien for realkreditlånet til nybyggeriet maksimalt vil udgøre 102,7 mio. kr. Grundkapitallånet etableres ved et rentefrit kommunalt lån til Landsbyggefonden, som udbetaler lånet til den almene afdeling. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år. Lån til grundkapital til nybyggeri er afsat i Budget 2017 (Borgerrepræsentationen 13. september 2016) (A, B, C, F, I, O, V, Ø og løsgænger Kasper Heumann Kristensen). Det kommunale grundkapitallån er 11,3 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer). Se tabellen nedenfor. 

Tabel lån til kapitaltilførsel og grundkapital. Finansbevilling – frigivelse af midler

Fælles for den kommunale garantistillelse for renoveringsprojekterne og nybyggeriet er, at garantierne er såkaldte eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantierne kommer kun til udbetaling, såfremt en afdeling ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling. 

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn inden udgangen af 2021.

Inden igangsætning af renoveringerne og nybyggeriet skal forvaltningen godkende de endelige projekter.  De første renoveringsarbejder forventes at kunne påbegyndes i 2022.  

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for lån til arbejderne.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil ansøge Indenrigs- og Boligministeriet om godkendelse af boligsammenlægningerne i afdeling Folehaven, Boligforeningen 3B.

Søren Wille

                                                      /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. november 2021

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”For partierne er det afgørende, at der sikres reelle beboerdemokratiske processer i forbindelse med de fremrykkede renoveringssager. Herunder ønsker Partierne, at beboerne sikres mulighed for at stille ændringsforslag og dermed få reel indflydelse på de alternativer, der kan vælges mellem. Partierne mener også, at der ved store huslejestigninger bør sikres permanente genhusningsmuligheder for beboere, der ikke kan blive boende efter huslejestigningerne. ”