Lokalplanforslag Valby Vænge

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

13.      Lokalplanforslag Valby Vænge

 

TMU 922/2006  J.nr. 611:198.0001/05

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Valby Vænge" vedtages med henblik på offentliggørelse,

at indsigelsesfristen sættes til 2 måneder,

at offentliggørelsen annonceres i Valbybladet, og

at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling og et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde.

 

 

RESUME

Bygge- og Teknikudvalget drøftede den 12. oktober 2005 en redegørelse for at igangsætte et lokalplanforslag for "Valby Vænge", som tæller i alt 65 huse.

Baggrunden er dels, at Grundejerforeningen Valby Vænge ønskede en lokalplan pga. et stigende ønske om at udvide etagearealet på de ca. 90 år gamle og relativt små dobbelthuse, dels at Valby Vænge er én af de bevaringsværdige bebyggelser, der i henhold til Kommuneplan 2005 skal fastholdes gennem bevarende lokalplaner.

Valby Vænge er omfattet af en skødeservitut fra 1918, der tillader udvidelse af boligen ved påbygning af en ekstra etage sådan, at bygningerne fremstår i 2½ etage, og fastlægger, at maksimalt 25 % af grunden må bebygges. Dette begrænser udbygningsmulighederne i form af tilbygninger. Ikke desto mindre er der - lovligt eller ulovligt - opført et antal tilbygninger i strid med skødeservitutten. Lokalplanens formål er at sikre bebyggelsens helhedspræg og arkitektoniske særpræg, samtidig med at boligerne kan udvides til en nutidig størrelse for en familiebolig. Der fastlægges en bebyggelsesprocent på 35, hvilket på en gennemsnitsgrund på ca. 350 m² giver mulighed for et samlet boligareal på ca. 123 m². Dette svarer til ca. 35 % af grundens størrelse. For at bevare bebyggelsens grønne præg fastlægges byggefelter, fortrinsvis mod havesiden.

Der gives herudover mulighed for at opføre småbygninger med tilsammen 45 m².

Lokalplanen rummer bestemmelser om bygningernes ydre fremtræden og fastlægger bevaringsværdige træer.

Der har i sagens løb været dialog mellem forvaltningen og bestyrelsen for Grundejerforeningen Valby Vænge. Her er opnået enighed om det væsentligste, herunder omfanget af tilbygninger, men ikke om nogle af "de grønne" bestemmelser.

Det er vurderet, at planen ikke har væsentlige miljømæssige påvirkninger.

I høringen af øvrige kommunale forvaltninger og enheder foreligger bemærkninger fra Vej & Park og Miljøkontrollen, der har ydet bidrag til lokalplanforslagets udformning. Bymuseet er enig i, at bygningsudvidelser skal ske mod havesiden. Valby Lokaludvalg støtter oplægget til lokalplanforslag.

For at opnå dialog om planforslaget foreslås en strategi bestående af en hjemmeside, en informerende planche og et borgermøde i lokalområdet.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 12.oktober 2005 (BTU 583/2005) drøftede Bygge- og Teknikudvalget forvaltningens redegørelse om at igangsætte et forslag til lokalplan for "Valby Vænge".

Bebyggelsen Valby Vænge tæller i alt 54 dobbelthuse, 10 huse, der er opført som halve dobbelthuse, og et enkelt hus, der i dag står som et halvt dobbelthus, idet nabohuset er revet ned.

Der er flere grunde til at udarbejde lokalplanforslag for Valby Vænge:

Dels har Grundejerforeningen Valby Vænge anmodet om at få udarbejdet lokalplan pga. et stigende ønske om at udvide etagearealet på de ca. 90 år gamle og relativt små dobbelthuse. En skødeservitut fra 1918 for området tillader udvidelse af boligen ved påbygning af en ekstra etage sådan, at bygningerne fremstår i 2½ etage, og fastlægger, at maksimalt 25% af grunden må bebygges. Dette begrænser udbygningsmulighederne i form af tilbygninger. Foreningen påpeger desuden, at der er behov for retningslinjer, der sikrer, at bebyggelsens ensartede præg og særlige arkitektoniske fremtræden fastholdes.

Det kan konstateres, at der - lovligt eller ulovligt - er opført et antal tilbygninger i strid med skødeservitutten. Det gælder både med hensyn til omfang og udformning.

Dels er bebyggelsen i Kommuneplan 2005 udpeget som  èn af kommunens bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk. Målet er at fastholde bebyggelserne gennem bevarende lokalplaner. 

I Bydelsplan Valby, der er en del af kommuneplanen, er Valby Vænge fremhævet som en bebyggelse, der ifølge Valby Lokaludvalg skal bevares og udvikles, så den lever op til nutidige krav og behov.

 

Lokalplanforslaget

Formålet med at udarbejde en lokalplan for området er dels at fastholde bebyggelsens helhedspræg og arkitektoniske særpræg, dels at muliggøre mere tidssvarende boliger ved at udvide etagearealet med respekt for bebyggelsens arkitektoniske ydre fremtræden mod vej.

Lokalplanen skal fastlægge området til helårsboliger.

Bebyggelsesprocenten på de enkelte ejendomme må ikke overstige 35, og der fastlægges bestemmelser for omfang og udformning af tilbygninger.

På en gennemsnitsgrund på ca. 350 m²  vil der med bebyggelsesprocent 35 kunne opføres en tilbygning på ca. 42 m² til det oprindelige hus på ca. 81 m² . Dette giver et samlet boligetageareal på i alt 123 m², svarende til ca. 35 % af grundens størrelse.

Til sammenligning fastlægger den gældende skødeservitut, at maksimalt 25 % af grunden, eksklusive vejudlægsarealet, kan bebygges.

Sammen med ophævelse af vejudlægsarealet udvider de nye bestemmelser mulighederne for udbygning.

 

Med forslaget om at ophæve vejudlægslinjerne "vinder" især de store hjørnegrunde relativt meget byggeretsgivende areal. For ikke at sløre det grønne gadebillede med en uforholdsmæssigt stor bebygget flade regulerer lokalplanforslaget tillige byggemulighederne ved hjælp af byggefelter.

 

Ud over tilbygninger kan der opføres 10 m² overdækket terrasse, 20 m² carport/garage og 15 m² skur/udhus.

Lokalplanen indeholder bestemmelser om bygningernes ydre fremtræden, der sikrer, at bebyggelsens arkitektoniske særpræg fastholdes og retableres ved tilbygninger.

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning om at sikre bevaringsværdige træer i lokalplaner (BR 675/05) udpeger lokalplanen et antal værdifulde træer, der ikke må fjernes uden forvaltningens tilladelse.

 

Dialog med grundejerforeningen

Forvaltningen har siden sagens start i 2002 ført en løbende dialog med bestyrelsen for Grundejerforeningen Valby Vænge om indholdet i en lokalplan. Det er lykkedes at nå til enighed om de væsentligste emner – herunder omfanget af tilbygninger. Forvaltningen har imidlertid ikke til fulde kunnet efterkomme bestyrelsens ønske om at slække på "de grønne" krav. Grundejerforeningen ønsker således, at ingen træer i private haver fastlægges som bevaringsværdige, og at det skal være muligt at placere carporte tættere på vejskel.

Heroverfor har forvaltningen måttet fastholde, at det for at udmønte intentionerne i Kommuneplan 2005 og Borgerrepræsentationens beslutning om sikring af bevaringsværdige træer er nødvendigt at fastlægge retningslinjer, der sikrer det grønne vejbillede. En kommentar til § 7 i lokalplanforslaget beskriver forvaltningens mulighed for at dispensere til beskæring eller fældning af meget store og/eller skyggevoldende træer.

Det er efterhånden kutyme, at Borgerrepræsentationen i forbindelse med vedtagelse af bevarende lokalplaner træffer beslutning om, at der foretages høring af områdets grundejerforening eller husejerforening inden meddelelse af dispensation fra visse af lokalplanens bestemmelser.

 

Miljøvurdering

Miljøvurdering af planer og programmer

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der foretages en vurdering af, om en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger. Der henvises til vedlagte bilag, afsnit om "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning".

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af planforslaget har Plan & Arkitektur den 28. marts 2006 foretaget høring af  Økonomiforvaltningen 8. kontor, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Børne- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Socialforvaltningen, Beskæftigelses- og integrationsforvaltningen, Miljøkontrollen, Byggeri & Bolig, Vej & Park, Københavns Energi, Københavns Bymuseum og Valby Lokaludvalg.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Børne- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen,  Byggeri & Bolig og Københavns Energi har ingen bemærkninger.

Vej & Park, der har deltaget i udarbejdelsen af lokalplanforslaget, henholder sig til udtalelse af 15. februar 2005, afgivet i forbindelse med startredegørelsen: Ubebyggede arealer skal anlægges som have, arealer mod vej kan fremstå åbne, hegn mod vej skal ske med træstakit eller klippede levende hegn i maximalt 1,6 m højde, hegn mellem private haver skal ske med træstakit eller klippede levende hegn i maximalt 1,8 m højde, sunde træer skal bevares i videst mulige omfang, markerede værdifulde træer skal bevares og må ikke fjernes uden Teknik- og Miljøforvaltningens tilladelse og vejudlæg ved Eschrichtsvej skal vedligeholdes som offentligt grønt anlæg. Udtalelsen er suppleret med et forslag om, at der skal sikres helhedspræg på forarealerne, så der skabes sammenhæng mellem dobbelthusene.

Miljøkontrollen foreslår indarbejdet afsnit i lokalplanredegørelsen om miljørigtigt byggeri, trafikstøj, virksomheder, jordforurening, regnvand- og miljøvurdering og i lokalplanteksten afsnit om Foranstaltninger mod forureningsgener.

Lokalplanen muliggør ikke aktiviteter af et omfang eller medfører en så væsentlig påvirkning af miljøet, at en miljøvurdering er påkrævet.

Hvis der skal bygges ny bolig eller institution på den ubebyggede ejendom matr.nr. 1349 Valby, anbefaler Miljøkontrollen, at et konsulentfirma forinden undersøger jorden for indhold af miljøfremmede stoffer.

Københavns Bymuseum er enig i startredegørelsens betragtninger, herunder særligt, at bygningsudvidelser skal ske mod havesiden.

Valby Lokaludvalg støtter oplægget til lokalplanforslag.

Økonomiforvaltningen og Socialforvaltningen har ikke afgivet udtalelse.

 

 

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af hidtidig praksis i forbindelse med lokalplanlægning foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i og omkring Valby Vænge:

• Etablering af en særlig hjemmeside med en informationsdel og en dialogdel.
• Opstilling af en informerende planche i lokalområdet (Valby Bibliotek).
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Mødet afholdes som et orienteringsmøde med deltagelse af repræsentanter fra forvaltningen. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere i mødet med henblik på at kunne besvare spørgsmål og indgå i en debat om planens indhold.

 

 

 

 

 

 

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Valby Vænge"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Mail af 31. marts 2006 fra Børne- og Ungdomsforvaltningen

Bilag B: Mail af 4. april 2006 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

Bilag C: Mail af 7. april 2006 fra Byggeri & Bolig

Bilag D : Mail af 20. april 2006 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Bilag E: Brev af 27. april 2006 fra Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen

Bilag F: Mail af 2. maj 2006 fra Københavns Bymuseum

Bilag G: Mail af 10. maj 2006 fra Valby Lokaludvalg

Bilag H: Mail af 22. maj 2006 fra Miljøkontrollen

Bilag I: Mail af 23. juni 2006 fra Vej & Park

Bilag J: Telefonnotat af 25. oktober 2006 fra Københavns Energi

 

 

Ulrik Winge