Dispensation fra lokalplan 425 ”Krimsvej” til udnyttelse af Krudthusets 1. sal, Amager Øst

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltning indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der meddeles dispensation fra § 5, stk. 1 i lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” til indretning af restaurant på 1. sal af Amager Strandvej 110.

2. at der med denne indstilling er gjort op med medlemsforslag om restaurant i krudthus på Amager Strandve stillet af Det Konservative Folkeparti og Venstre på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. januar 2016.

Problemstilling

Arkitektfirmaet Christensen & Co har på vegne af Anno 1779 ApS søgt om tilladelse til at indrette det fredede krudthus, beliggende Amager Strandvej 110 (matr.nr. 3391b Sundbyøster), kaldet Krudthuset, til restaurant.

Udnyttelse af 176 m² på Krudthusets 1. sal forudsætter dispensation fra lokalplan nr. 425 ’Krimsvej’, idet udnyttelsen forudsætter, at der tilføres matriklen 176 m2 byggeret, hvorved etagearealet overstiger lokalplanens bebyggelsesprocent på 130 på ejendommens matrikel, jf. lokalplanens § 5, stk. 1. 

Løsning

Beslutningen om dispensation sker i forlængelse af medlemsforslag fra Det Konservative Folkeparti og Venstres medlemsforslag ved møde i Teknik- og Miljøudvalget den 18. januar 2016, jf. bilag 2.

Forvaltningen vurderer, at udnyttelsen af Krudthusets 1. sal er af underordnet betydning, idet projektet ikke ændrer på husets ydre omfang. Endvidere er genanvendelsen af det fredede hus til restaurant i overensstemmelse med lokalplanens formål om at tilvirke et alsidigt byområde og styrke bylivet langs Amager Strand Promenade, samt lokalplanens krav om publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen ud til Amager Strandvej, jf. lokalplanens §§ 1 og 3, stk. 2. Dispensationen er ikke i konflikt med principperne i lokalplanen.

Forvaltningen kan på den baggrund anbefale en dispensation fra lokalplanens § 5 stk. 1 på betingelse af, at der tinglyses en deklaration på matr. nr. 3391b Sundbyøster og den ejendom/de ejendomme i lokalplanområdet, hvor den manglende byggeret er placeret, om at bebyggelsesprocenten skal regnes under ét for disse ejendomme således, at det sikres, at bebyggelsesprocenten på 130 er overholdt for lokalplanområdet under ét.

Hvis der ikke meddeles dispensation til det ansøgte, vil det kun være muligt, at indrette en restaurant i stueetagen.

Hovedsynspunkterne i høringssvarene er:

• At bygherre ikke kan få tillagt byggeret uden, at han har ret til den, d.v.s. at det forudsættes, at han har købt den tilbage, hvis han tidligere har solgt den.

• At det vil give indbliksgener og et øget pres på parkeringspladser og mere støj.

Amager Øst Lokaludvalg
Lokaludvalget er positiv overfor en dispensation, hvis det inddragede areal ikke har indgået i den samlede arealopgørelse. Dette indebærer dog, at det samlede etageareal for hele lokalplanen øges lidt. Hvis arealet derimod indgår i den oprindelige arealopgørelse og er frasolgt eller benyttet andre steder af ejeren, kan lokaludvalget ikke støtte dispensationen, idet det kræver, at ejeren køber byggeretten tilbage fra andre i området.

Forvaltningens bemærkninger:
Der er tale om en udnyttelse af en fredet bygning i overensstemmelse med den gældende lokalplan. De 176 m2 byggeret, som bygherre mangler, købes andet steds i området. Det betyder, at den samlede bebyggelsesprocent på 130 for området under ét ikke overskrides. Det er således ikke en korrekt antagelse, at det samlede etageareal for området øges. Arealet tilbagekøbes i denne anledning med henblik på at kunne realisere udnyttelsen af 1. salen. Grunden til, at det kræver en dispensation, er fordi matriklens bebyggelsesprocent vil overskride de 130, hvis 1. salen udnyttes.

Beboere, Amager Strandvej 110B, 1. th.
Beboerne udtrykker bekymring for indbliksgener, da den ekstra 1. sal vil gøre, at der kan ses ind i deres badeværelse og soveværelse gennem vinduerne i taget.

Ligeledes udtrykkes der bekymring for det øgede pres på parkeringspladserne fra restaurantens gæster, der vil giver flere støjgener og indbliksgener.

Sand og Mejlvang henstiller til, at der ikke gives dispensation, men at lokalplanen opretholdes i det format, den var da lejligheden blev købt, ift. anvendelse af krudthuset. Alternativt forventes en økonomisk kompensation, da den omtalte dispensation vil forringe salgsværdien af lejlighed.

Forvaltningens bemærkninger:
Anvendelsen af Krudthuset til publikumsorienteret serviceerhverv har været en forudsætning i den gældende lokalplan, der ikke begrænser anvendelsen til kun stueetagen.

Huset er fredet, hvilket betyder, at der ikke vil tillades større vinduesåbninger i taget, end der allerede er i dag. Eventuelle indbliksgener vurderes derfor at være minimale.

I forhold til parkering vil de ekstra 176 m2 udløse krav om 1 parkeringsplads, der vil skulle tilvejebringes i området som forudsætning for byggetilladelsen. Der er i øvrigt tale om erstatningsfri regulering i medfør af planlovgivningen, hvorfor der ikke kan blive tale om økonomisk kompensation.

Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Efter godkendelse af Teknik- og Miljøudvalget, vil forvaltningen meddele ansøger den ønskede dispensation og orientere dem, som har fremsat indsigelser, om afgørelsen.

         Pernille Andersen

                                                                  /Jakob Møller Nielsen