Ændret fysisk helhedsplan, Samvirkende Boligselskaber (SAB), Fynshuse, Bispebjerg

SABs afdeling Fynshuse skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 10. december 2020. Den nuværende anskaffelsessum overstiger den oprindelige økonomiske ramme. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller derfor, at Borgerrepræsentationen godkender ændringer i renoveringen, forøger den kommunale garanti til renovering samt godkender det endelige projekt og anskaffelsessum.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

SABs afdeling Fynshuse med 140 familieboliger og 27 ungdomsboliger skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 10. december 2020. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste. Helhedsplanen er en af de 19 renoveringsager, som blev fremrykket af Landsbyggefonden og som skulle have skema A tilsagn inden udgangen af 2020.

Det har efterfølgende vist sig, at den samlede anskaffelsessum for projektet overstiger den oprindelige ramme. Projektet er fordyret grundet øgede bygge- og finasieringsudgifter. På trods af nedskalering er det ikke muligt, at projektet kan gennemføres inden for den godkendte ramme.

Den samlede anskaffelsessum stiger fra 186,3 mio. kr. til 243,9 mio. kr., og garantibehovet stiger tilsvarende. Da økonomien er væsentligt ændret, skal Borgerrepræsentationen godkende det ændrede projekt og den kommunale garantistillelse.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A tilsagn den 17. december 2020. Anskaffelsessummen udgjorde 186,3 mio. kr. og finansieres med kommunal garanti for lån til arbejderne foruden kapitaltilførsel mv. Arbejderne bestod i hovedtræk af renovering af baderum, køkkener, nye installationer samt duplex-boliger (eksisterende boliger udvides op i tagetagen, så de bliver i to plan) og nyt beboerlokale i tidligere institution.

Grundet byggetekniske og økonomiske udfordringer, kan projektet ikke gennemføres uden en overskridelse af den godkendte ramme samt en gennemsnitlig huslejestigning på 26 %. Fordyrelsen af projektet skyldes øgede udgifter til materialer og løn mv. da priserne er steget kraftigt i byggebranchen siden 2021. Derudover er finansiering og renter på lån også steget i perioden fra 2020 til 2023.

Desuden har der været øgede myndighedskrav til brandsikring af opgange i forbindelse med duplexboligerne. 

Projektet indeholder overordnet fortsat de samme arbejder samt kviste mod gården på duplex boliger og to nye familieboliger i forbindelse med ombygning af den tidligere institution.

Institutionen var tidligere udlejet til Københavns Kommune, men står nu tom. Ombygningen af institutionen til beboerlokale samt to nye almene familieboliger er med til at sikre en hensigtsmæssig anvendelse til gavn for beboerne.

En stor del af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger med 57,6 mio. kr. til i alt 243,9 mio. kr. Landsbyggefonden har accepteret overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Huslejekonsekvens

Afdelingen har en husleje på 905 kr. og 997 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug for henholdsvis ungdomsboliger og familieboliger. Det tidligere projekt som Borgerrepræsentationen godkendte, havde en forventet lejeforhøjelse på ca. 67 kr. pr. m2 pr. år. Det nye projekt vil bevirke en stigning til hhv. 1.138. pr. m2 for ungdomsboliger og 1.253 kr. for familie pr. m2 eksklusive forbrug. Det svarer til en samlet forhøjelse på henholdsvis 233 kr. og 256 kr. pr. m2 for ungdomsboliger og familieboliger. Den månedlige husleje for en familiebolig på 53 m2 stiger fra 4.403 kr. til 5.534 kr. Den månedlige husleje for en ungdomsbolig på 53m2 stiger fra 3.997 kr. til 5.026. kr. Almene ungdomsboliger i Københavns Kommune modtager som udgangspunkt støtte til nedsættelse af huslejen i form af ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud.

Den gennemsnitlige leje for nybyggede almene familieboliger og ungdomsboliger ligger på ca. 1.300 kr. pr. m2 pr. år. Lejen vil forventeligt stige i løbet af årene, da der skal henlægges mere til vedligeholdelse henset til bygningsdelenes forventede levetid.

Genhusning

SAB vurderer, at omfanget og typen af arbejder betyder, at genhusning er nødvendigt. Beboerne i de kommende duplexboliger tilbydes permanent genhusning. Øvrige beboere tilbydes midlertidig genhusning, primært i afdelingen.

Beboerdemokrati

Beboerne har på et ekstraordinært afdelingsmøde den 21. september 2023 stemt ja til den reviderede helhedsplan.  Der blev afgivet 35 ja-stemmer, 12, nej-stemmer, 2 blanke stemmer og 1 afgav ikke stemme. Organisationsbestyrelsen i SAB forventes at godkende den 20. november 2023.

Politisk handlerum
Det er muligt at afvise indstillingen om forhøjelse af rammen for helhedsplanen. Dette vil betyde, at projektet enten skal nedskaleres yderligere, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne.

Økonomi

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for lån på op til 100 % for de samlede realkreditlån på 243,9 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 122,6 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 61,3 mio. kr. for dette lån.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Det samlede kommunale garantibidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 243,9 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Det bemærkes, at Borgerrepræsentationen har godkendt en kapitaltilførsel (lån) på 0,1 mio.kr ved den tidligere godkendelse af 10. december 2020.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B). De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i 2. kvartal 2024.

                                    Søren Wille

                                                                            / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 20. november 2023

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.