Garantibevilling til nye almene boliger i 2024 og 2025

Borgerrepræsentationen skal bevilge en beløbsramme til Teknik- og Miljøudvalget for garantistillelse til boligorganisationers lån til almene nybyggerier, der forventes at blive godkendt i den resterende del af 2024 og 2025. Garantirammen er nødvendig for, at nybyggeri af almene boliger kan godkendes administrativt uden politisk forelæggelse, som besluttet af Borgerrepræsentationen den 30. maj 2024. Dette vil nedbringe sagsbehandlingstiden væsentligt.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

I forlængelse af Borgerrepræsentationens beslutning om at delegere godkendelsen af støtte (skema A) til nye almene ungdoms- og familieboliger til Teknik- og Miljøforvaltningen skal Borgerrepræsentationen nu tage stilling til at bevilge en garantiramme til Teknik- og Miljøudvalget for at implementere delegationen. Skema A er et tilsagn fra kommunen om at yde støtte til det almene byggeri. Da påtagelse af garantiforpligtigelser ifølge loven ikke kan delegeres til en forvaltning, skal Borgerrepræsentationen bevilge en prissat garantiramme, som Teknik- og Miljøudvalget kan anvende til at garantere for lån til byggerierne. Garantirammen er tilpasset forventningerne til godkendelser i 2024 og 2025 og er tillagt en tilstrækkelig regulering, der tager højde for eventuelt forhøjede priser og uforudsete forhold.

Godkendelse af støtte til nye almene boliger forudsætter kommunal garantistillelse for de lån, der optages ved opførelse af en ny boligafdeling. Lånebekendtgørelsen sætter dog den begrænsning, at kompetencen til at stille lånegaranti kun kan bemyndiges til et politisk udvalg inden for en beløbsramme fastsat af Borgerrepræsentationen.

Ved at beslutte at bevilge en ramme for garantistillelse til Teknik- og Miljøudvalget sikres det, at de almene byggerier kan godkendes, uden der skal træffes politisk beslutning ved hvert byggeprojekt. Tiltaget er en opfølgning på én af anbefalingerne fra den af staten nedsatte Taskforce for hurtigere opførelse af almene boliger i København. Det forventes, at tiltaget vil bidrage til en reduktion af sagsbehandlingstiden på almene nybyggerisager for almene familie- og ungdomsboliger. Almene ældre- eller plejeboliger er ikke omfattet af tiltaget.

Bemyndigelsen gælder til og med 31. december 2025. En ny garantiramme skal derpå bevilges ultimo 2025, der vil være gældende for 2026.

Garantistillelse for lån til nybyggeri ved skema A i 2024 og 2025
Det er erfaringsmæssigt svært at forudse, hvornår en byggemulighed påbegyndes i form af et skema A tilsagn, da projekter både kan fremskyndes og forsinkes. Teknik- og Miljøforvaltningen fremskriver derfor løbende data for, hvor mange nybyggeriprojekter der forventes at få skema A tilsagn de kommende år. Teknik- og Miljøforvaltningen opgørelser viser i øjeblikket, at der vil kunne gives op mod 13 skema A-tilsagn i 2024 og 2025 (se bilag 3 - fortroligt).

Københavns Kommune har siden 2018 gennemsnitligt forpligtet sig til at garantere for ca. 441 mio. kr. årligt – eller i alt lidt over 3 mia. kr. fordelt på 34 projekter (2.411 boliger) – i forbindelse med godkendelse af skema A for nybyggeri af familie- og ungdomsboliger. I enkelte år har kommunen forpligtet sig til garantistillelse på ca. 650 mio. kr.

Det er forvaltningens vurdering, at en garantiramme på 1 mia. kr. er hensigtsmæssig på baggrund af projekternes anslåede anskaffelsessummer (jf. bilag 3 - fortroligt) tillagt en regulering, der tager højde for forhøjelse i projekternes økonomi. Reguleringen sikrer, at forvaltningen kan meddele de nødvendige tilsagn i 2024 og 2025, uden en ny indstilling om forhøjet garantiramme skal forelægges Borgerrepræsentationen og således forsinke igangsætningen af nye almene boliger. Reguleringen tager også højde for en mulig forhøjelse af det lovbestemte maksimumsbeløb, der sætter en øvre grænse for, hvor meget almene boliger må koste at opføre.

Af konkurrencehensyn er oplysninger om projekterne, der ventes at modtage skema A tilsagn alene tilgængelige i et fortroligt bilag.

Almene boliger på vej 2024-2029
Den foreslåede garantiramme på 1 mia. kr. tager udgangspunkt i Teknik- og Miljøforvaltningens historiske erfaringer og forventninger til opførelsestakten af nye almene boliger.

Det forventes således i øjeblikket, at der opføres lidt over 5.000 nye almene boliger frem mod udgangen af 2029. Der forventes et nogenlunde lige antal ungdomsboliger og familieboliger (ca. hhv. 39 % og 40 %). Ældreboliger/plejeboliger udgør lidt under 22 %.

Forvaltningen bemærker, at prognosen er forbundet med usikkerhed, og at der fx gennem fortætningsmuligheder eller vedtagelse af nye lokalplaner med almenboligkrav i perioden vil kunne tilvejebringes yderligere byggemuligheder for almene boligorganisationer.

Siden 2014 er der i alt opført og ibrugtaget lidt under 4.500 almene boliger. Heraf er opført omtrent samme antal ungdomsboliger som familieboliger (hhv. 44 % og 38 %). Ældreboliger/plejeboliger udgør 18 %. Tendensen viser overordnet set, at der tilføres forholdsmæssigt få almene boliger til byens boligmasse sammenlignet med tidligere år. Tallet for ibrugtagninger af almene boliger har således været faldende siden 2019 (se bilag 2).

Det kan besluttes, at Teknik- og Miljøforvaltningen skal indstille nybyggeriprojekterne og deres garantibehov enkeltvis til politisk godkendelse som hidtil. Det vil betyde, at den ventede besparelse i sagsbehandlingstiden ikke opnås. Det vil også betyde, at de nybyggerier, der ventes at kunne få skema A tilsagn i 2024 eller begyndelsen af 2025, vil blive forsinkede med 3-4 måneder. Hvis det i stedet besluttes at nedjustere beløbet på garantirammen, vil der være risiko for, at rammen opbruges og en ny ramme skal bevilges ved ny indstilling.

Kommunal garanti
De kommunale garantier kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Der er ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantier vil komme til udbetaling. Der er historisk ingen eksempler på, at der er udbetalt en garanti for en boligafdelings lån i København. Lånene regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %.

Kommunal støtte til nye almene boliger
Når kommunen godkender skema A tilsagn, gives der tilsagn om støtte i form af en grundkapitallån (mellem 8-12 % af anskaffelsessummen) og evt. et grundkøbslån de steder, hvor grundudgiften er for høj (differencen mellem 20 % af maksimumbeløbet og grundudgiften). Der er i kommunens budget bevilget midler til begge lån. Begge lån skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Der vil ikke kunne anvendes beløb til støtte, ud over hvad der er bevilliget midler til i kommunens budget.

Driftsudgifter til ungdomsboliger
Ved opførelse af almene ungdomsboliger får kommunen øgede driftsudgifter til ungdomsboligbidrag. Ungdomsboligbidraget er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor de godkendte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen umiddelbart efter kunne påbegynde administrativ godkendelse af skema A tilsagn til almene familie- og ungdomsboliger. Bemyndigelsen til at stille garanti inden for den foreslåede ramme gælder til den 31. december 2025, og der vil i slutningen af 2025 blive indstillet en ny garantiramme gældende for 2026.

                                    Søren Wille         

                                                                  Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. november 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.