Bevarende lokalplan for Forfatterkvarteret, Valby

En grundejer har i april 2024 ansøgt om tilladelse til at opføre et enfamiliehus på Karensgade 18 i Valby beliggende i Forfatterkvarteret med villaer fra starten af 1900-tallet. Projektet forudsætter, at den eksisterende villa nedrives. Udvalget skal tage stilling til, om der skal nedlægges et § 14-forbud på Karensgade 18 og udarbejdes en bevarende lokalplan for området med henblik på at sikre et helhedspræg, regulere ny bebyggelse og udpege bevaringsværdig bebyggelse. Forvaltningen anbefaler, at Karensgade 18 herefter kan nedrives, og at der kan opføres ny bebyggelse, under hensyn til bestemmelser i ny lokalplan.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 8. april 2024 en ansøgning om opførelse af et enfamilieshus på Karensgade 18. Projektet har været i partshøring, da det ansøgte byggeri er placeret anderledes på grunden end det eksisterende, og fordi det ikke overholder byggeretten, hvad angår højde og bebyggelsesprocent. Forvaltningen har modtaget 22 indsigelser. Hovedparten af høringssvarene gør indsigelse mod nedrivning og det ansøgte projekt, mens seks svar er positive overfor nedrivning. Den 1. juli 2024 anmodede Marcus Vesterager (A) forvaltningen om at forelægge en sag om mulighederne for at forhindre nedrivning og regulere nybyggeri på Karensgade 18, såvel som for hele Forfatterkvarteret.

Forvaltningen har den 4. juli 2024 meddelt ansøger, at sagen skal forelægges Teknik- og Miljøudvalget med henblik på, at udvalget skal træffe beslutning om, hvorvidt bygningen skal bevares.

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud på Karensgade 18, har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af sagshistorikken kan være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet bygningens og områdets bevaringsværdi (bilag 2).

Forvaltningen har indledt en proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i tre uger, fra den 4. til den 25. september 2024. Partshøringen har til formål at sikre, at ejeren af ejendommen har mulighed for at udtale sig. Resumé af partshøringen fremgår nedenfor.

Forvaltningen foreslår, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for hele kvarteret, jf. afgrænsningen i bilag 2, hvor bevaringsværdig bebyggelse og beplantning udpeges. Ligeledes skal der fastlægges bestemmelser for ny bebyggelse - i den udstrækning bygningerne ikke vurderes som bevaringsværdige - for at sikre helhedspræget i området. Dette betyder bl.a., at Karensgade 18 vil kunne nedrives og bebygges i henhold til en ny lokalplan. Lokalplanen vil sikre bevaring af bevaringsværdige bygninger, samt sikre bevaring af områdets tidstypiske karakteristika, såsom strukturen i området.

Historik og procesrisiko
Den 19. januar 2022 modtog Teknik- og Miljøforvaltningen en ansøgning om nedrivning af bygningen på Karensgade 18 og opførelse af en ny enfamiliebolig. Den 15. februar 2022 blev der givet nedrivningstilladelse. Den 2. juni 2022 blev der givet afslag på opførelse af det ansøgte nybyggeri, da det blev vurderet, at byggeriet var større end hvad der er sædvanligt i området. Nedrivningstilladelsen blev ikke udnyttet, og den 22. marts 2023 udløb fristen for at udnytte den. Der er efterfølgende indsendt en revideret ansøgning den 8. april 2024.

Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er udvist passivitet i sagen, da der er ansøgt om opførelse af enfamiliehus den 8. april 2024, og forvaltningen den 4. juli 2024 har meddelt ansøger, at sagen skal forelægges Teknik- og Miljøudvalget med henblik på, at udvalget træffer beslutning om, hvorvidt bygningen skal bevares. Den 6. september 2024 er der sendt § 14-varsel til grundejer.

Partshøring af nybyggeri
Området er ikke lokalplanlagt, men er udover boligrammen i Kommuneplan 2019, omfattet af en villaservitut, der indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser, såsom at ejendommene må bebygges i tre fulde etager og tagetage, samt at der må indrettes op til to boliger per etage, dog ikke i tagetagen. Herudover indeholder servitutten bestemmelser om, hvor stor en del af grunden, der må bebygges, samt hvor bebyggelse må placeres på grunden. Det ansøgte projekt overholder servitutten.

Der er indkommet i alt 22 høringssvar, herunder fra grundejerforeningen, samt et fællesbrev fra borgere med 29 underskrivere (bilag 4). Hovedparten af høringssvarene gør indsigelse mod nedrivning og det ansøgte projekt, mens seks er er positive overfor nedrivning. Grundejerforeningen har den 12. september trukket ønsket om en bevarende lokalplan tilbage, efter der er opstået juridisk usikkerhed om fortolkningen af formålsparagraffen i foreningens vedtægter. Efterfølgende har forvaltningen modtaget underskrifter fra 148 af grundejerforeningens 266 stemmeberettigede ejendomme, som ønsker en bevarende lokalplan for området. Opsummering af høringssvar og forvaltningens bemærkninger kan læses i bilag 5.

Vurdering af bygningens bevaringsværdi
Karensgade 18 er en hjørnegrund og ligger ud til kvarterets grønne fællesområde. Villaen er opført i 1913 og er som mange af de omkringliggende villaer præget af tidens strømninger som nybarok og bedre byggeskik. Villaen er i én etage og med saddeltag med høj rejsning og bygget i mursten. Villaen er tidstypisk med murede detaljer, men bærer dog også præg af at være tilbygget over tid. Villaen er som ét af få huse i Forfatterkvarteret registreret med en SAVE-værdi 7 (lav bevaringsværdi), mens øvrige villaer i området har SAVE-værdier mellem 3 og 6 (høj til middel bevaringsværdi). SAVE registreringen er foretaget i 1993 og vurderingen på 7 forekommer i dag lav. Det er forvaltningens vurdering, at det i dag ville blive bedømt højere (4-5), men vigtigst, at villaen er en del af en bevaringsværdig helhed og sammenhæng med naboejendommenes villabebyggelse og grønne struktur. Bygningen vurderes derfor ikke i sig selv til at være bevaringsværdig, men som en del af en bevaringsværdig bebyggelse.  

Hvad angår muligheden for tilbygning af Karensgade 18 i stedet for nedrivning, har grunden Karensgade 18 i dag en bebyggelsesprocent på 17,4 % og et bebygget areal på 90 m2. Da villakvarteret har grunde med en bebyggelsesprocent på op til 30 % vurderer forvaltningen, at der ifht. arealopgørelser af de godkendte forhold på ejendommen, vil der være mulighed for en tilbygning, der i stueplan kan være op til 60 m² og på 1. sal kan være op til 24 m².

Vurdering af områdets bevaringsværdi
Villaområdet er beliggende umiddelbart syd for Vigerslev Allé og omfatter en række smalle langstrakte karréer mellem Trekronergade og Bjørnsons Allé helt ned til banelinjen ved Sjælør Station. Området omfatter ca. 350 ejendomme. Området er bebygget med individuelle villaer i starten af 1900-tallet. Villaerne ligger lettere tilbagetrukket på de små matrikler, så der opretholdes en gennemgående facadelinje, og er karakteriseret ved at være forholdsvis tæt bebygget i en beslægtet arkitektur i ensartede materialer. Disse forhold gør, at området har et udpræget helhedspræg, selv om der er tale om individuelle villaer. Et helhedspræg der yderligere bindes sammen af havernes frodige og ældre vegetation med mange flotte enkelttræer. 

I umiddelbar tilknytning til området ligger Kløverbladsgade med ens små dobbelthuse, der trods en lidt anden karakter ligger i naturlig forlængelse af villakvarteret. Området vurderes til at være bevaringsværdigt som et ældre villakvarter med et tidstypisk velbevaret helhedspræg.

Forvaltningens anbefaling
Forvaltningen vurderer, at der kan nedlægges et forbud mod nedrivning af Karensgade 18 efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i den lave procesrisiko for sagens videre behandling på grund af det korte sagsforløb og dernæst ejendommens placering i en bevaringsværdig kulturhistorisk villabebyggelse. 

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for hele Forfatterkvarteret, hvor bevaringsværdige bebyggelser og bevaringsværdig beplantning udpeges. Det anbefales derudover, at der i lokalplanen fastsættes bestemmelser om omfang og placering af ny bebyggelse, herunder for Karensgade 18, så villakvarterets helhedspræg bevares i fremtiden. Forvaltningen bemærker, at det er hensigten at udarbejde et lokalplanforslag, der muliggør nybyggeri på Karensgade 18 med en bebyggelsesprocent på maksimalt 30. I arbejdet med bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanforslaget vil man desuden skele til villaservituttens bestemmelser vedr. omfang, udformning og placering af bebyggelse. Da grundejers projekt har et større omfang med en bebyggelsesprocent på 32,5 %, vil nedlæggelse af 14-forbud og udarbejdelse af lokalplan betyde, at grundejer vil være nødt til at reducere omfanget af byggeriet for at kunne opnå byggetilladelse.

Partshøring vedr. § 14-forbud
Forvaltningen har modtaget ét høringssvar fra grundejers repræsentant (bilag 6). Grundejers repræsentant fastholder ønske om nedrivning og opførelse af et nyt større enfamiliehus. Dette begrundes med, at boligens størrelse ikke opfylder familiens behov. Derudover mener repræsentanten, at forvaltningen i byggesagsbehandlingen har givet udtryk for, at den ansøgte bebyggelsesprocent ligger inden for rammerne af, hvad der kan tillades. Det bemærkes, at grundejers repræsentant ikke er enig i forvaltningens vurdering af sagsbehandlingstiden og henviser til, at grundejer har arbejdet på projektet i 32 måneder. Derudover gøres der opmærksom på forvaltningens vurdering af, at villaen på Karensgade 18 ikke i sig selv er bevaringsværdig, hvilket underbygger deres ønske om nedrivning.

Forvaltningens bemærkninger til partshøring vedr. § 14-forbud
Forvaltningen gør opmærksom på, at ansøger kan være af den opfattelse, at forvaltningen har givet ansøger forventninger til, at det ansøgte projekt kan opføres. Det skyldes, at ansøger i forbindelse med en tidligere ansøgning på samme ejendom har været i dialog med forvaltningen om mulighed for fradrag ved beregning af bebyggelsesprocent ift. at bygge en overdækket terrasse, som er hævet. Forvaltningens vejledning om fradrag ved beregning af bebyggelsesprocent har dog gjort sig gældende for ikke overdækkede terrasser. Der er desuden tale om en generel vejledning og ikke et forhåndstilsagn.

Politisk handlerum
Det kan besluttes,

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen påbegynde proces med nedlæggelse af et § 14-forbud og udarbejdelse af en bevarende lokalplan.

                                               Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. november 2024

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som erstatning af 1. at-punkt:

”at der ikke indledes et §14-forbud, og at beslutning om udarbejdelse af en bevarende lokalplan udskydes til udvalget har haft en generel drøftelse af ventelisterne på lokalplaner.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F og V

Imod stemte: A, C, Ø og Å

Socialdemokratiet stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som erstatning af 1. at-punkt:

”at der indledes en proces for nedlæggelse af §14-forbud på Karensgade 18 og udarbejdes en bevarende lokalplan for hele Forfatterkvarteret, der udpeger både Karensgade 18 samt kvarterets bevaringsværdige bebyggelser i øvrigt som bevaringsværdige.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A og Å

Imod stemte: B, C, F, V og Ø

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, C, Ø og Å

Imod stemte: B, F og V

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

"Partierne mener, at den bevarende lokalplan for Forfatterkvarteret skal være rummelig, så det vil være muligt at renovere og ombygge/omdanne bygninger til at huse større familier/flerfamiliehuse i respekt for de arkitektoniske kvaliteter medmindre den enkelte bygning er særligt bevaringsværdig i sig selv."

Radikale Venstre og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Forfatterkvarteret, der alene er navngivet efter områdets vejnavne, er et alsidigt område med forskellige typer af enfamiliehuse fra forskellige årstal. Vi mener ikke, at en bevarende lokalplan for hele området og et nedrivningsforbud for den konkrete bolig kan retfærdiggøres med den viden, vi er blevet forelagt for området og det indgreb, som det er overfor boligejerne i området, den potentielle forbedrede boligmasse og omkostningerne for andre lokalplaner, der skal udskydes for at prioritere denne.”

Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”SF ønsker et bevar-eller-forklar-princip for byggerier, især fordi nedrivning af sunde huse belaster klimaet med unødvendigt nybyggeri. Det kræver desværre ny lovgivning at indføre sådan et princip. I dag vil en beslutning om et §14-forbud og en bevarende lokalplan have konsekvenser andre steder i byen, hvor fx billige almene boliger vil blive forsinket fordi denne lokalplan kommer foran i køen på lokalplansventelisten. I december skal udvalget drøfte ventelisten til lokalplaner, som desværre er meget lang, og derfor ønskede SF at vi ventede med en beslutning om en bevarende lokalplan, til vi kender konsekvenserne af beslutningen.”