Forslag til lokalplan Bryggervangen med udbygningsaftale, Østerbro

En bygherre ønsker at opføre nybyggeri på en grund på Ydre Østerbro, der ligger ved Sejrøgade og Bryggervangen. Nybyggeriet opføres som en karré i seks-syv etager med familie- og ungdomsboliger, daginstitution, et supermarked samt serviceerhverv. Der stilles krav om mindst 25% almene boliger. Der etableres syv byrum, som skal være attraktive opholdssteder for bebyggelsens og områdets brugere. Der plantes minimum 17 nye træer og 282 nye buske, hvoraf mindst 75% er af hjemmehørende- eller spiselige arter.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Ejerne af tre grunde på Bryggervangen 7-19 og Sejrøgade 10-14 ønsker at udvikle området til boliger, heriblandt almene ungdomsboliger, daginstitution, et supermarked og serviceerhverv. Den eksisterende erhvervsbygning, som indeholder supermarked, engrosvirksomhed, daginstitution og to kampsportsklubber, forudsættes nedrevet, mens den eksisterende parkeringskælder til bygningen på grunden ønskes bevaret og fortsat brugt som parkeringskælder. Bygningen, der ønskes nedrevet, er ét volumen, der er ca. 60 x 80 m og egner sig derfor ikke til konvertering til boliger. Projektets omfang forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan.

Planforslaget ligger i bydelen Ydre Østerbro og grænser op til Skt. Kjelds Plads i Klimakvarteret. Lokalplanområdet ligger lige vest for karrékvarteret på Ydre Østerbro, som er opført i seks etager fra 1900-1960. Derudover er det omkringliggende område præget af en varieret bebyggelse, der er opført fra starten af 1970’erne til starten af 1990’erne med henholdsvis erhverv, kontor og boliger. Bygningerne har et etageantal fra 4-11 etager med bygningshøjder, der spænder fra ca. 15 m til ca. 33 m. Området har en variation i bygningsmaterialer, farver og udtryk. Karrékvarteret øst for lokalplanområdet dominerer hele området med deres teglfacader og bygningshøjder på ca. 20-24 m i området. Lokalplanområdet har i dag én stor erhvervsbygning på to etager fra 1960, der ikke vurderes til at være bevaringsværdig.

I lokalplanområdet muliggøres boliger, heriblandt almene ungdomsboliger og private familieboliger, samt en daginstitution, supermarked og en mindre andel serviceerhverv. Det skal opføres som en karré i seks-syv etager med en bygningshøjde på højst 24 m, så den dermed får en bygningshøjde, der svarer til karrébyen. Mod Skt. Kjelds Plads er karréen trukket tilbage for at give plads til et begrønnet bed med tre træer, der skaber sammenhæng med Skt. Kjelds Plads.

Langs Sejrøgade og ud til Skt. Kjelds Plads ligger supermarkedet og mindre butikker i stueetagen. Ud mod Bryggervangen er der mulighed for både boliger og serviceerhverv i stueetagen. Mod syd har karréen boliger i stueetagen, mens der mod vest og bag Pelican Store er henholdsvis en daginstitution og en udvidelse af Pelican Store. Fra anden etage og op har karréen boliger.

Karréens facader bliver mod vejene og mod syd brudt op af tilbagetrækninger og to store portåbninger. Facaderne er bygget op over en base, midterdel og tag, der ligner den klassiske karrébebyggelse.

Et ønske fra bygherre om mindre familieboliger betyder, at en del af boligerne vil blive ensidige belyste. Ud mod gaderne og pladsen kan støjgrænserne for ophold ikke overholdes. Boliger ud mod Bryggervangen eller plads kan derfor ikke have en opholdsaltan. Derfor indstilles det, at altanerne ud mod gaderne og pladsen kun bliver 0,4 m dybe fra facaden. Hvis der laves boliger med facade til både gade og gård, skal der etableres en altan på mindst 1,5 x 1,5 m mod gården. En stor del af tagene etableres som tagterrasser for alle beboere. Derudover har karréen et stort gårdrum i to niveauer, da en del af det ligger på supermarkedets tag.

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til fem grupper, der forventes ibrugtaget samtidig med resten af byggeriet.

Byliv

Boligerne vil sammen med supermarked og daginstitution tilføre nyt byliv til området. Opgange ud til gaden, daginstitutionen og dagligvarebutikken vil skabe et levende gaderum med en naturlig blanding af beboere og brugere af området.

Bynatur

Der er i dag seks træer i lokalplanområdet, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Projektet med boliger og supermarked forudsætter, at fire træer fældes for, at byggeriet kan placeres bedst muligt på grunden. Det foreslås, at der i lokalplanen stilles krav om plantning af 17 nye træer og 282 nye buske. Lokalplanen stiller krav om klatreplanter op ad facader og hegn samt vækstforhold. Derudover stiller lokalplanen krav til mindst 20-35 % beplantning i byrummene. Til sammen bliver der sat krav om, at mindst 75 % af nye træer og buske skal tilhøre hjemmehørende arter for at højne biodiversiteten i området. Derudover stilles der krav til dybden på vækstlag.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Bæredygtighedsværktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 6 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de fire anvendte initiativer er krydset af, suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet i projektet.

Det er blandt andet indarbejdet i lokalplanforslaget, at boliger og daginstitution, der ikke har opgange ud til gader, har brede, åbne, trygge vej- og stiadgange til opgange og indgang. Lokalplanforslaget sikrer en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet. Bygherre vil genbruge den eksisterende parkeringskælder i projektet og forventer at sortere byggematerialer fra bygningen, som rives ned, så de så vidt muligt kan bruges i projektet eller andre projekter. Bygherre vil opføre byggeriet med certificering til DGNB guld. Bevaring af parkeringskælderen kan ikke sikres i lokalplanforslaget.

Kunst i lokalplaner

Bygherre har udtalt interesse for at udsmykke portrummet i to etager ud mod Bryggervangen. Portrummet får en højde på ca. 6,5 m, så det er muligt for forbipasserende at opleve kunsten. Dermed vil udsmykningen kunne være et bidrag til nærområdet.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. kommuneplanen. De almene boliger forventes at blive opført som ungdomsboliger. Vurderingen er uddybet i bilag 4.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m² etageareal for boliger, 857 m² etageareal for ungdomsboliger, 143 m² etageareal for erhverv, 286 m² etageareal for daginstitutioner samt 100 m² for butikker. Det svarer til, at der i projektet skal være plads til ca. 110 parkeringspladser. Pladserne skal placeres i den eksisterende parkeringskælder, dog kan syv pladser placeres på terræn.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om 4 parkeringspladser pr. 100 m² etageantal til boliger, ungdomsboliger og butikker, 2,5 parkeringsplads pr. 100 m² til daginstitutioner og 3 parkeringspladser pr. 100 m² til erhverv. Dette svarer til ca. 1.200 cykelparkeringspladser, hvoraf størstedelen placeres i den eksisterende parkeringskælder.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til bolig og serviceerhverv (C3*-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter. Det forudsættes, at kommuneplanen ændres til boligformål (B5*-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 245 i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2024. Derudover skal lokalplanen være i overensstemmelse med de ændringer i de generelle rammebestemmelser, som Borgerrepræsentationen vedtager i forbindelsen med kommuneplanrevisionen.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der ikke sendte et høringssvar. Østerbro Lokaludvalg vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Økonomi

Udbygningsaftale

På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 8). Grundejer har med aftalen tilbudt at omlægge Sejrøgade, Bryggervangen og Sankt Kjelds Plads, så det tilpasses de fremtidige forhold og beliggenheden i Klimakvarteret. Herunder omlægning af overkørsler, fortov og cykelsti etablering af helleanlæg samt nye bede og træer. 

I forbindelse med udbygningsaftalen skal der nedlægges ca. 20 parkeringspladser på Sejrøgade. Belægningsgraden ligger for det meste af dagen under 85%. Formålet med udbygningsaftalen er etablering af en krydsningshelle, reducering af barriereeffekten og hastigheden på vejen, etablering af læssezone til varelevering samt at flette cykelstien op til rundkørslen med en mere trafiksikker udformning. Derudover trækkes det grønne udtryk fra Sankt Kjelds plads ind, så Sejrøgade får samme udtryk som de andre nærliggende veje. 

Det vil medføre årlige mindreindtægter på ca. 78.000 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget. Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 142.600 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter projektet er gennemført og ibrugtaget.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslaget med udbygningsaftale, sender forvaltningerne planforslaget med udbygningsaftale i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2025.

Lokalplanforslaget følger forslag til Kommuneplan 2024 og indeholder derfor ændringer i forhold til Kommuneplan 2019. Hvis det er påkrævet, vil lokalplanforslaget blive sendt i en supplerende høring inden endelig vedtagelse.

                          Søren Hartmann Hede                      Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. juni 2024

 

Indstillingen 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Vi skal fra Rådhusets side skabe de bedste mulige rammer for familierne, rammer der gør at de kan få hverdagen til at fungere. Det skaber på ingen måde en god hverdag for familierne, hvis vi nedlægger parkering i områder hvor belægningsprocenten når over 85%, samtidig med at der udbygges med flere boliger, med for lav parkeringsnorm, det gør blot problemet endnu større, og gør at familierne spilder endnu mere tid på at finde parkering, derfor kan vi ikke støtte indstillingen.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen justeres til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker, at der anlægges erstatningsparkeringspladser i forhold til de 20 pladser der nedlægges i forhold til gennemførslen af udbygningsaftalen.”