Startredegørelse for lokalplan København Syd Bykvarter med kommuneplantillæg, Valby

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der på baggrund af vedlagte startredegørelse skal udarbejdes forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for at udvikle København Syd Bykvarter med boliger og serviceerhverv.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan København Syd Bykvarter på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på de uafklarede spørgsmål om 1) bebyggelsens omfang og anvendelse, 2) et bolighøjhus på ca. 100 m, 3) størrelse og kvalitet af bolignære opholdsarealer, 4) en parkeringsdækning med en reduktion på mellem 75 og 100 %, (0-norm) samt 5) placering af en stibroforbindelse for fodgængere og cyklister på tværs af stationen.

Metroselskabet har anmodet forvaltningerne om et nyt plangrundlag for området mellem København Syd og ejendommene langs Carl Jacobsens Vej på strækningen mellem Gammel Køge Landevej og et punkt ca. 50 m øst for forpladsen. Her ønsker selskabet, at der kan opføres bebyggelse til boliger og serviceerhverv. På baggrund af resultatet af behandlingen af startredegørelsen vil selskabet udbyde området til salg med henblik på, at køberen kan medvirke ved udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg.

Planområdet ligger ved København Syd og indgår i byudviklingsområdet Valby Industrikvarter.

København Syd åbnede som Ny Ellebjerg Station på Køge Bugt-banen i 2007 og var samtidig endestation for Ringbanen. Omkring stationen ligger Ny Ellebjerg-området, der er udviklet efter lokalplan 448 fra 2010 (BR 23. september 2010). I overensstemmelse med denne plan er der sket en fortætning med ombygning af bevaringsværdige industribygninger til nye formål og nybyggerier primært til boliger. Tæt på ligger byudviklingsområderne F.L. Smidth og Grønttorvsområdet.

En ændring af lov om Cityring fra 2018 pålægger Metroselskabet at udarbejde en helhedsplan og efterfølgende udvikle området ved baneterrænet ved Ny Ellebjerg Station (nu København Syd). Baggrunden for loven er en aftale fra 2016 mellem staten og henholdsvis Københavns og Frederiksberg Kommune om finansiering af en underjordisk metrostation, der muliggør en forlængelse af Sydhavnsmetroen mod Hvidovre og/eller Bispebjerg. Staten bidrager med 120 mio. kr. ved at overdrage byggeret over baneterrænet til Metroselskabet (146 mio. kr. i 2023 priser).

Metroselskabet har undersøgt muligheden for at bygge over baneterrænet, men af tekniske og økonomiske årsager er det ikke muligt. Derfor ønsker selskabet kun at planlægge for et afgrænset område langs den nordlige del af stationen og har i 2023 gennemført en helhedsplankonkurrence, hvor Københavns Kommune havde repræsentanter i dommerpanelet. Konkurrencen omhandlede en bebyggelse med to scenarier på henholdsvis 33.000 m2 og 40.000 m2 med en boligandel på 25% af etagearealet. Konkurrencen blev vundet af et team med Holscher Nordberg som arkitekter. Der er herefter i dialog med forvaltningerne sket en bearbejdning af forslaget, som selskabet har fremsendt som grundlag for en startredegørelse.

Metroselskabet vurderer nu, at det vil være nødvendigt med et etageareal på 40.000 m2 og en bolig- og erhvervsfordeling på 45/55 for at opnå det ønskede provenu. Såfremt værdien af byggeretten mod forventning ikke kan realiseres, vil mindreindtægten skulle dækkes inden for Metroselskabets langtidsbudget.

Metroselskabet ønsker at udvikle det nye byområde som blandet bolig- og erhvervsområde med byrumsfunktioner, der understøtter stationen med nemme adgangsforhold og cykelparkering og samtidig løfter bykvaliteten i området og bidrager til et godt lokalmiljø. Med projektet tages der højde for en række komplicerede tekniske bindinger, som placering oven på en metrostation medfører. Byområdets stationsnære placering med ekstraordinær god kollektiv trafikbetjening betyder, at det ud fra bl.a. klimahensyn påtænkes at muliggøre en meget tæt og høj bebyggelse i området for derved at fremme brugen af kollektiv transport.

1. Bebyggelsens omfang og anvendelse
Det ønskede byggeri har en bebyggelsesprocent på 241 og ligger på en lang smal grund. Da der kun kan bygges på den midterste bredere del, bliver bebyggelsen høj og tæt og vil dominere byområdet, der rummer bevaringsværdige industribygninger og boliger. I dag er det Sukkertoppen, der med sin højde på ca. 28 m er områdets mest markante vartegn. Forslaget til helhedsplan viser tre byggefelter, der rummer serviceerhverv i op til 7 etager og 32 m, et hotel i op til 6 etager og 28 m samt boliger (herunder 25 % almene) i et højhus i 32 etager og ca. 100 m samt et længehus i op til 6 etager og 23 m. Det samlede etageareal er 40.000 m2, hvoraf boligerne udgør 18.000 m2 svarende til 45 % af etagearealet. I forbindelse med konkurrencen til nærværende startredegørelse har Metroselskabet ønsket at øge boligandelen fra 25 til 45 %. Det giver anledning til overvejelser om, hvorvidt bebyggelsen er for høj og for tæt, og om der er tilstrækkelige opholdsarealer til så mange boliger.

2. Bolighøjhus
Det er tilstræbt, at der sker en tilpasning til nabobebyggelserne, men nybyggeriet er lidt højere og rummer desuden et højhus. Det medfører påvirkning af nabobebyggelser og friarealer med skygger og vind. Et højhus på 100 m afviger fra den skala, der findes i Valby, hvor højhusene i Grønttorvsområdet er ca. 50-70 m. Højhuset har betydning for realisering af et byggeri i 4-5 etager med mulighed for boliger i de øverste etager i et byggefelt fastlagt i den gældende lokalplan 448 i en afstand af ca. 13 m fra højhuset. Højhuset kan pga. den underliggende metro ikke placeres andre steder i området. Det giver anledning til overvejelser om, hvorvidt højhuset skal reduceres i højden, og om bebyggelsesprocenten dermed skal reduceres.

3. Bolignære opholdsarealer
Friarealer på terræn, der overholder de vejledende støjgrænser for vej- og jernbanestøj, udgør ca. 5.900 m2, og friarealer på fælles tagterrasser udgør ca. 3.900 m2. De lever dermed op til kravene om 30 % af boligetagearealet (5.400 m2) og 10% af erhvervsetagearealet (2.200 m2). I friarealerne indgår cykelrute, cykelparkering og offentligt tilgængelige adgangsarealer til stationen.

Friarealerne nærmest boligerne består af 1) arealet langs banen vest for boligbyggefeltet, som er smalt og også rummer cykelrute og offentligt tilgængeligt fodgængerareal, 2) det ubebyggede areal nord for byggefeltet, der rummer færdselsareal for bløde trafikanter og en brandvej, og som ligger i skygge det meste af tiden, 3) tagterrasserne på den lave del af boligbebyggelsen med adgang fra højhuset, og som ligger i tre forskellige niveauer og 4) en hævet terrasse, der er placeret over en pavillon og en vendeplads mellem byggefelt 2 og 3, og som har adgang fra højhuset via en stibro. Disse opholdsarealer tæt på boligerne udgør tilsammen ca. 2.200 m2 til omkring 700 beboere. Opholdsarealer på tagterrasser, der er forbeholdt beboerne, udgør ca. 1.090 m2 svarende til ca. 6 % af etagearealet, mens arealerne på terræn skal deles med de mange, der færdes i området. Til sammenligning udgør terrasserne ved Nordbro-tårnet på Nørrebro ca. 14 % af etagearealet.

Hvis boligetagearealet fastholdes, er det Teknik- og Miljøforvaltningens anbefaling, at det som minimum bør medføre en forøgelse af opholdsarealerne fx ved etablering af en tagterrasse, der dækker hele området mellem byggefelt 2 og 3, og eventuelt også en overdækning på en strækning af det nærmeste spor og perronen på Ringbanen. Det skønnes, at det vil kunne forøge de bolignære opholdsarealer med op til ca. 1.800 m2. Det er dog Metroselskabets vurdering, at overdækning af spor er uforholdsmæssig dyr. Der skal herudover arbejdes med kvaliteten af opholdsarealerne, herunder begrønning.

4. Parkeringsdækning
Området er i Kommuneplan 2019 udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at fastsætte parkeringsnormen efter et konkret skøn. I forslaget til Kommuneplan 2024 kan parkeringsnormen reduceres med 20 %. Metroselskabet foreslår en reduktion i normerne for bilparkering på 75 % på baggrund af den stationsnære beliggenhed ved den vigtige knudepunktstation København Syd. Alternativt foreslår selskabet en 0-norm, men ønsker samtidig at den kommende investor får mulighed for at medvirke ved fastsættelse af den endelige p-norm i planforslagene. Hvis der planlægges med en 75 % reduktion, ønskes der mulighed for, at der kan etableres en parkeringskælder under forplads A med ca. 40 pladser via rampeanlæg på pladsen, hvilket yderligere vil komplicere trafikafviklingen på pladsen. Movia vurderer, at det kan resultere i øgede driftsomkostninger i busdriften, da adgangen til parkeringsanlægget kan skabe forsinkelser for de to A buslinjer samt linje 17, som planlægges at holde på pladsen. I den videre proces skal der i samarbejde med den kommende køber ses på mulighed for at indgå aftaler med ejere af naboejendomme om fælles adgangs- og parkeringsløsninger.

Forvaltningerne anbefaler, at der frem mod den politiske behandling af planforslagene gives mandat til at forhandle en bedre parkeringsløsning – gerne i samarbejde med ejere af naboejendomme med en reduktion på mellem 75 og 100 % (0-norm).

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal svarende til ca. 1.400 cykelparkeringspladser. Hertil kommer 700 pladser til betjening af stationen. På de øvrige forpladser etableres der yderligere ca. 500 pladser til stationen, der primært er en omstigningsstation. Der etableres cykelparkering på terræn i nærheden af de forskellige stationsadgange samt pladser integreret i nybyggeriet. Sker der ændringer i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2024, tilpasses bestemmelserne.

5. Placering af en stibroforbindelse
Forvaltningen har i planlægningsforløbet fremhævet ønsket om en stiforbindelse for fodgængere og cyklister på tværs af stationen mellem forplads C ved Følager og forplads A ved Carl Jacobsens Vej med et broanlæg langs nordsiden af Køge Bugt-banen og rampeanlæg langs den eksisterende sti fra Følager og i baneskråningen øst for forplads A til Trekronergade. Fra et sådant stibroanlæg kunne der etableres adgang til den nordlige perron på Køge Bugt-banen. Det nye underjordiske stationsanlæg vil gøre det lettere for fodgængere at komme på tværs af stationen i modsætning til i dag, hvor man skal op over Køge Bugt-banens perron. For cyklister vil det fortsat være besværligt, hvilket kan løses med en stibroforbindelse. Det er dog en dyr løsning, der af Metroselskabets rådgiver er vurderet at koste 160-180 mio. kr.

Forvaltningen anbefaler et alternativ med stibro over Øresundsbanen mellem forplads D ved Pilestykket og forplads E ved Strømmen. Der er i forvejen en forbindelse under Køge Bugtbanen mellem forplads C og forplads D. Den vil have en kortere bro over Øresundsbanen og kortere ramper, og den vil kunne fortsætte i en stiforbindelse over kommunens grund ved Strømmen og herfra til Trekronergade. Det er vigtigt for den videre proces, at der bliver truffet beslutning om, hvorvidt der i projektet fortsat skal tages højde for den nordlige stibro. De ovenfor nævnte stibroforbindelser forudsætter finansiering.

Kort over de to stiforbindelser fremgår af bilag 2.

Byliv
Nybyggeriet kan være med til at skabe mere liv og tryghed i stationsområdet, hvilket kan ske ved en blandet anvendelse, der kan skabe aktivitet over døgnet, og ved indretning af udadvendte funktioner i stueetager.

Bynatur
Der er ikke i dag træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. I planen indgår plantning af 58 nye træer, og der arbejdes med begrønning af facader og tagterrasser.

Mobilitet
Der er fem forpladser til stationen, hvor to (A og B) ligger inden for lokalplanområdet. Forplads A har adgang fra Carl Jacobsens Vej og forplads B bl.a. fra naboejendommen, der rummer NEXT Sukkertoppen Gymnasium. Forplads C ligger vest for stationen med adgang fra Følager, og forplads D ligger syd for stationen med en stiadgang fra Ellebjergvej. Forplads E er den kommende forplads øst for stationen med adgang fra Strømmen.

Området er vanskeligt at bilbetjene på grund af den smalle langstrakte form, hvor den eneste adgang for biler er via forplads A, hvor der også skal afvikles bustrafik med tre holdepladser samt af- og påsætning til stationen. Metroselskabet ønsker, at der skal være mulighed for togbusser i ekstraordinære situationer, hvilket vil give udfordringer for Movia’s busdrift. Metroselskabet forudsætter endvidere, at der kan ske servicekørsel til nybyggeriet med adgang fra forpladsen og langs nordskellet med vendemulighed mellem byggefelt 2 og 3. Kørslen, der er beregnet til ca. 200 biler i døgnet, foregår på et sted, hvor der også vil være mange bløde trafikanter. Der arbejdes i det videre forløb for en bedre samlet trafikløsning sammen med naboejendommen.

Gammel Køge Landevej grænser op til området, men der er kun adgang herfra for fodgængere til København-Ringsted perronen og til stien langs nordsiden af banen via en trappe på en privat grund. Denne sti er en del af Valbyruten, som indgår i det overordnede cykelstinet, og den bliver et vigtigt element i den nye plan med et forløb langs banen og delvis under og gennem bygninger for cyklister og gående.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er området udlagt til offentlige tekniske anlæg, herunder baneanlæg (T1*) og til boliger og serviceerhverv (C3*). Området grænser op til lokalcenter Ny Ellebjerg, hvor det maksimale butiksareal er 3.000 m2. I forslag til Kommuneplan 2024 ændres området til en ny S*-ramme til serviceerhverv med særlig bemærkning: Området er omfattet af rækkefølgebestemmelser. Rammen vil blive fastsat ved kommende kommuneplanlægning. Der kan inden for området anlægges en station i terræn for metro til Sydhavnen med dertil hørende funktioner i overensstemmelse med VVM-redegørelsen herfor. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Lokalplanlægning for området forudsætter, at der med lokalplanen ikke planlægges for en anvendelse, der vil kunne have konsekvenser for drifts- og udviklingsmuligheder for produktions-, transport- og logistikvirksomheder af national interesse. Lokalplanbestemmelser om anvendelse og afskærmningsforanstaltninger mv. nær virksomheden skal sikre den fremtidige anvendelse mod gener fra støj, lugt, støv eller anden luftforurening, jf. planlovens § 15 a og § 15 b, så planlægningen ikke vil kunne medføre skærpede miljøkrav for virksomheden på matr.nr.1289a Valby, København.

Byggeønsket kræver et kommuneplantillæg, da anvendelse, bebyggelsesprocent og bygningshøjde overskrides, og da der foreslås en reduceret parkeringsnorm for biler på 75-100 % eller eventuelt en 0-norm. Lokalplanen bliver først udarbejdet i 2025, og kommuneplantillægget bliver til Kommuneplan 2024. Hvis der i den videre dialog om projektet vurderes at være tilstrækkeligt friareal, og projektet i øvrigt vurderes tilfredsstillende, forventes kommuneplanrammen ændret til en C3*-ramme med kommuneplantillægget. Der ønskes et etageareal på op til 40.000 m2, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 241 og en bygningshøjde på op til 100 m. Ændringen vil understøtte kommuneplanens mål om, at der i stationsnære områder prioriteres en udvikling med en højere bebyggelsesprocent end i den øvrige by. Dette kan betyde færre bilture, idet der sikres større passagerunderlag for kollektiv trafik. Da grunden ligger helt op til København Syd, og da adgange til metroen og den underjordiske forbindelse til den øvrige del af stationen integreres i nybyggeriet, vurderer forvaltningerne, at grunden kan udvikles med en reduceret parkeringsnorm for biler på mellem 75 og 100 %.

Indledende høring om lokalplanen
Der er foretaget indledende høring, herunder af Valby Lokaludvalg, der har været repræsenteret i en følgegruppe, hvor Metroselskabet løbende har orienteret om projektet. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

1. Der er lagt op til et meget tæt og højt byggeri, herunder et bolighøjhus på op til 100 m, på et ret lille område, og det kan være meget svært at skabe gode udearealer til boliger.

2. Følgegruppen har gennem forløbet været kritiske overfor argumenter om, at hvis højhuset ikke blev accepteret, så skulle højden i det øvrige byggeri forøges. Lokaludvalget finder området bedre egnet til erhvervsbyggeri end boliger.

3. Lokaludvalget mener ikke, at det er kommunens opgave at sikre bygherrens provenu, og at der ikke bør gives mulighed for at bygge så meget og tæt, som Metroselskabet ønsker, hvis der ikke kan skabes et projekt, der giver kvalitet til brugere af stationen samt beboerne og de beskæftigede i nybyggeriet. I givet fald må selskabet acceptere et lavere provenu eller opgive projektet i dets nuværende form, hvis et projekt ikke kan generere overskud.

Forvaltningens bemærkninger

1. Der henvises til pkt. 3 i afsnittet Løsning.

2. Der henvises til pkt. 1 og 2 i afsnittet Løsning.

3. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig i, at et provenu ikke må være afgørende for kvaliteterne i planen, idet der ikke må planlægges ud fra økonomiske hensyn.

DSB Ejendomme har afgivet høringssvar. DSB har, i henhold til en aftale indgået i 2010 med Københavns Kommune, beholdt byggeretten til et areal på 1.217 m². Dette areal er overdraget til kommunen og er efterfølgende for en dels vedkommende eksproprieret af Metroselskabet. Arealet indgår i det område, som i henhold til ændring af lov om en Cityring kan overdrages til Metroselskabet. DSB opfordrer til, at kommunen foranlediger, at Metroselskabet indleder dialog med DSB om en overdragelsesaftale. DSB opfordrer endvidere til, at der i lokalplanen tages højde for tilstrækkelig cykelparkeringskapacitet og trygge adgangsveje til stationen, og at lokalplanen forudsætter, at Københavns Kommune fortsat driver forpladsarealet ved Carl Jacobsens Vej.

Økonomiforvaltningen bemærker, at Metroselskabet har oplyst, at selskabet ikke vurderer, at der er behov for indgåelse af en overdragelsesaftale med DSB om byggeret, idet arealet ligger inden for det område, der i henhold til ændring af lov om Cityring kan overdrages til Metroselskabet. Økonomiforvaltningen tager Metroselskabets vurdering til efterretning. Københavns Kommune vil stå for driften af forpladsarealet.

Indledende høring om kommuneplantillægget
Movia, DSB, Freja Ejendomme, Valby Lokaludvalg, Kgs. Enghave Lokaludvalg, Københavns Museum og flere borgere har indsendt høringssvar med forslag til den kommende planlægning om blandt andet trafik, parkering, forbindelser til og fra stationen og de omkringliggende områder samt inddragelse af tilstødende ejendomme og tidligere indgåede aftale om byggeret. Forvaltningerne tager bemærkningerne med i det videre arbejde. Høringssvarene og hvidbog om forudgående høring af kommuneplantillægget fremgår af bilag 5 og 6.

Afgivelse af kommunale stiarealer
Metroselskabet er i dialog med Københavns Ejendomme om køb af kommunale stiarealer, som ligger op ad Metroselskabets udviklingsområde i henhold til lov om en Cityring. Det er en forudsætning for projektets realisering, at stiarealerne indgår i projektområdet.

Anbefalinger til den videre planlægning
Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med Metroselskabet og den kommende køber særligt fokusere på følgende temaer:

Økonomiforvaltningen vil i det videre samarbejde med Metroselskabet og den kommende køber særligt fokusere på:

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte at fastlægge større eller mindre ændringer, der skal indgå i den videre planlægning. Det kan fx være:

Økonomiudvalget kan beslutte:

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, og Metroselskabet har fundet en køber til området, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i 4. kvartal 2025, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget senest i 4. kvartal 2024.

                    Søren Hartmann Hede                                   Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. september 2024

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere oplysning.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at der i lokalplanen ikke stilles krav om 25% almene boliger samt, at der indarbejdes en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig. Det Konservative Folkeparti er ligeledes bekymret for, at der placeres boliger i et så støjplaget område, og det er derfor væsentlig for os, at der laves tilstrækkeligt med støjdæmpende foranstaltninger.”