§ 14-forbud mod opførelse af nybyggeri på Bjørnsonsvej 45C (Forfatterkvarteret), Valby

En grundejer har ansøgt om tilladelse til at opføre et enfamilieshus på Bjørnsonsvej 45C i Forfatterkvarteret i Valby. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 18. november 2024, at der skulle indledes en proces for nedlæggelse af et § 14-forbud på Karensgade 18 med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan, der regulerer ny bebyggelse på ejendommen og i Forfatterkvarteret i øvrigt samt udpeger kvarterets bevaringsværdige bebyggelser. Forvaltningen anbefaler derfor, at der nedlægges et § 14-forbud på Bjørnsonsvej 45C, der forbyder det ønskede nybyggeri på ejendommen. § 14 forbuddet vedr. Bjørnsonsvej 45C skal således sikre, at et kommende byggeri på ejendommen vil være omfattet af den bevarende lokalplan, der udarbejdes for Forfatterkvarteret. Det bemærkes, at den eksisterende bygning på ejendommen er nedrevet uden gyldig tilladelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 18. november 2024 besluttede udvalget, at der skulle nedlægges et § 14-forbud på Karensgade 18 samt udarbejdes bevarende lokalplan for hele området (Forfatterkvarteret). Forvaltningen har den 11. november 2024 modtaget ansøgning om opførelse af nyt byggeri på ejendom på Bjørnsonsvej 45C i Forfatterkvarteret. Hvis det skal sikres, at et kommende byggeri på Bjørnsonsvej 45C vil være reguleret af den bevarende lokalplan, det er besluttet at udarbejde for området, skal der nedlægges et § 14-forbud mod opførelse af nyt byggeri på ejendommen. Det bemærkes, at hvis der ikke nedlægges et § 14-forbud, vil forvaltningen meddele byggetilladelse til projektet, da det er i overensstemmelse med bygningsreglementet.

Forvaltningen har den 31. oktober 2024 meddelt ansøger, at Teknik- og Miljøudvalget skal træffe beslutning om, hvorvidt der skal udarbejdes en bevarende lokalplan for området (Forfatterkvarteret).

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud på Karensgade 18 har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af sagshistorikken kan være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet områdets bevaringsværdi (bilag 2).

Forvaltningen har indledt en proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i tre uger, fra den 24. januar til den 14. februar 2025. Partshøringen har til formål at sikre, at ejeren af ejendommen samt andre, som forbuddet retter sig imod (fx lejere), har mulighed for at udtale sig. Forvaltningen har modtaget et høringssvar fra ejer, der ikke har givet anledning til ændringer (bilag 4 og 5). Høringssvaret er beskrevet nærmere nedenfor.

Historik og procesrisiko

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog den 11. november 2024 en ansøgning om opførelse af et enfamilieshus på Bjørnsonsvej 45C, Valby (bilag 3).

Forvaltningen oplyste den 31. oktober 2024 ansøger om, at Teknik- og Miljøudvalget skulle træffe beslutning om, hvorvidt der skulle udarbejdes en bevarende lokalplan for Forfatterkvarteret, herunder for ejendommen beliggende Bjørnsonsvej 45C. Ansøger er på ansøgningstidspunktet således oplyst om, at der skal træffes politisk beslutning om bevaring.

Forud for ansøgning af 11. november 2024 har ejer af ejendommen tilbage i juli 2023 også ansøgt om henholdsvis nedrivning af eksisterende bygning samt opførelse af et enfamilieshus. I forbindelse hermed var det ansøgte projekt i partshøring. Der kom høringssvar fra ejer af en naboejendom beliggende Bjørnsonsvej 47, der blandt andet mente, at byggeriet var i modstrid med områdets karakter med henvisning til typen af tegl, store vinduespartier samt fladt tag og udtrykte bekymring for, at byggeriet ville skabe præcedens for nybyggeri i området. Derudover kom der indsigelse fra Ejerforeningen Bjørnsonsvej, der blandt andet gjorde opmærksom på, at byggeriet er i modstrid med områdets karakter på grund af typen af tegl, store vinduespartier og fladt tag. Ejerforeningen udtrykte bekymring for, at nybyggeriet vil skabe præcedens for nybyggeri i området og ønskede derfor, at der blev udarbejdet bevarende lokalplan for området. Forvaltningen meddelte nedrivningstilladelse den 14. juli 2023 og byggetilladelse til opførelse af enfamilieshus den 25. september 2023.

Nedrivningstilladelsen og byggetilladelsen bortfaldt imidlertid – henholdsvis den 14. juli 2024 og den 25. september 2024 – som følge af, at ansøger ikke udnyttede tilladelserne inden for fristen på et år. Ansøger meddelte forvaltningen den 5. november 2024, at den eksisterende bygning var nedrevet. Det bemærkes, at nedrivning af eksisterende bygning er sket efter, at nedrivningstilladelsen er bortfaldet. Forvaltningen henlagde byggesagen den 6. november 2024 på grund af manglende rettidig påbegyndelse.

Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er udvist passivitet i sagen, da der er ansøgt den 11. november 2024, og forvaltningen forud herfor – den 31. oktober 2024 – har oplyst ansøger om, at Teknik- og Miljøudvalget skal træffe politisk beslutning om, hvorvidt der skal udarbejdes en bevarende lokalplan for området.

Vurdering af områdets bevaringsværdi

Villaområdet ligger syd for Vigerslev Allé og omfatter Bjørnsonsvej og Strindbergsvej med tilhørende tværveje. Området er bebygget med individuelle villaer i starten af 1900-tallet. Bebyggelsen er kendetegnet ved at være ensartet i skala i nogenlunde samme højde og drøjde. Bebyggelsen er overvejende 1-etages og har typisk høj tagrejsning. Nogle bygninger er placeret med gavl mod gaden, og andre er placeret med langsiden mod gaden. Derudover er der enkelte 2-etagers bygninger og lavere tage. Villaerne ligger lettere tilbagetrukket på de små matrikler, så der opretholdes en gennemgående facadelinje. Ejendommene er karakteriseret ved at være forholdsvis tæt bebygget i en beslægtet arkitektur i ensartede materialer med tegltage og facader i enten blank mur i røde sten eller med pudsede overflader. Disse forhold gør, at området har et udpræget helhedspræg, selv om der er tale om individuelle villaer. Et helhedspræg der yderligere bindes sammen af havernes frodige og ældre vegetation med mange flotte enkelttræer.

På baggrund af en samlet vurdering af ejendommen og områdets bevaringsværdi vurderer forvaltningen, at ejendommens placering i området kan understøtte nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14 og udarbejdelse af en bevarende lokalplan. 

Partshøring vedr. § 14-forbud

Forvaltningen har modtaget høringssvar fra grundejers repræsentant, hvor der blandt andet gøres opmærksom på, at der ikke længere er bebyggelse på ejendommen, og at der ikke på noget tidspunkt har været bebyggelse på ejendommen med en arkitektur, der er sammenlignelig med de arkitektoniske forhold, som forvaltningen vurderer, er bevaringsværdige i området. Derudover gøres der opmærksom på, at hensigten er at opføre et kvalitetshus, og at det er en klar ambition at blive en del af fortællingen om Forfatterkvarterets velbevarede miljø. Grundejers repræsentant gør således gældende, at det ansøgte projekt respekterer principperne for bedre byggeskik samtidig med at bruge de arkitektoniske virkemidler anno 2025 for at synliggøre, at det er muligt at bygge moderne i en gammel kontekst, uden at bebyggelsen bliver fremmed for miljøet. Afslutningsvist gøres der opmærksom på, at projektet er udformet på en sådan måde, at der opstår et samspil og en fortolkning af stedets karakter med respekt for området og de eksisterende villaer.

Forvaltningens bemærkninger til høringssvar

Forvaltningen bemærker, at der i forbindelse med udarbejdelse af den bevarende lokalplan for Forfatterkvarteret vil blive taget nærmere stilling til placering, omfang og ydre fremtræden af ny bebyggelse på ejendommen.

Forvaltningens vurdering

I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud på Bjørnsonsvej 45C har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af sagshistorikken kan være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet områdets bevaringsværdi (bilag 2). Som det fremgår ovenfor, er den eksisterende bygning nedrevet, hvorfor der ikke er foretaget en vurdering af bevaringsværdien af denne.

Forvaltningen vurderer, at der kan nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i den lave procesrisiko for sagens videre behandling på grund af det korte sagsforløb og dernæst i ejendommens bevaringsværdi, der er vurderet på baggrund af ejendommens placering i området, der vurderes til at være bevaringsværdigt som et ældre villakvarter med et tidstypisk velbevaret helhedspræg.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen påbegynde proces med nedlæggelse af et § 14-forbud.

                                        Søren Wille

                                                                  / Karsten Biering Nielsen