Indretning af 12 nye familieboliger som ny tagetage samt facaderenovering på Middelgrundsvej 6-18

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

18.      Indretning af 12 nye familieboliger som ny tagetage samt facaderenovering på Middelgrundsvej 6-18

 

TMU 882/2006  J.nr. 631.0056/05

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at    der i forbindelse med indretning af tagboliger i PAB's afdeling Middelgrundsvej ikke stilles krav om elevatorbetjening, da etablering af elevator er konstruktiv uhensigtsmæssig, arkitektonisk uacceptabel og økonomisk urealistisk.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller herefter, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at    godkende projekt til indretning af 12 nye boliger i tagetagen samt facaderenovering i Postfunktionærernes Andels-Bolig­forening, afdeling 10, Middelgrundsvej 6-18

at    bemyndige Teknik- og Miljø udvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen til tagboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbygggefonden), og

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke sker væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

RESUME

Bygge- og Teknikudvalget kunne på mødet den 5. oktober 2005 ikke anbefale, at Postfunktionærernes Andels-Boligforenings projekt om støtte til indretning af 12 tagboliger i PAB's afdeling Middelgrundsvej blev fremmet på grund af manglende elevatorbetjening.

Efterfølgende har Borgerrepræsentationen og Teknik- og Miljøudvalget i møderne henholdsvis den 31. august 2006 og den 9. august 2006 vedtaget, at der i forbindelse med kommunal støtte til etablering af tagboliger i eksisterende alment byggeri som udgangspunkt fortsat skal stilles krav om elevatorbetjening, idet kravet dog efter beslutning i Teknik- og Miljøudvalget kan fraviges, såfremt etablering af elevator er konstruktivt uhensigtsmæssig, arkitektonisk uacceptabelt eller økonomisk urealistisk.

Da det konstruktivt, arkitektonisk og økonomisk ikke er muligt at installere elevatorer i bebyggelsen, indstiller forvaltningen, at Teknik- og Miljøudvalget fraviger elevatorkravet og samtidig overfor Borgerrepræsentationen anbefaler at meddele støtte til projektet.

I kvarterplanen for områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret præsenteres etablering af tagboliger som et væsentligt indsatsområde.

Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 %.

Postfunktionærernes Andels-Boligforening, afdeling 10, der er opført i 4 etager med fladt tag i 1978 og rummer et samlet boligareal på 4.690 m² med 60 lejligheder, har fremsendt ansøgning om støtte til renovering af facaden og påbygning af en tagetage. Mere konkret omfatter ansøgningen etablering af 12 nye boliger på taget af den eksisterende bygning samt fornyelse og efterisolering af bebyggelsens facader. De 12 boliger indrettes med 9 stk. 3-værelses og 3 stk. 4 værelseslejligheder på mellem ca. 80 m² til 109 m², svarende til et samlet areal på i alt 1.070 m².

Der er niveaufri adgang til bebyggelsen stuelejligheder. Installering af elevator anses ifølge Triarc Arkitekter ikke hensigtsmæssig, da en placering i trappeopgangen ikke er mulig, og en altangangsløsning vil medføre såvel indbliksgener som hindrer dagslysadgang samt være økonomisk bekostelig.

Tilbygningen kræver ikke bygherreudbud, og der er givet byggetilladelse til projektet.

Tagboligprojektets anskaffelsessum er anslået til i alt 18.939.000 kr. incl. moms, svarende til 17.700 kr./m². Huslejen for tagboligerne udgør 925 kr./m².

Kommunens grundkapitallån til tagboligerne vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage godt 1,3 mio. kr. Kommunens garantiforpligtelse for tagboligerne beløber sig til ca. 4,9 mio. kr.

Anlægsudgifterne til facaderenoveringen er kalkuleret til 7.061.000 kr. 2/3 af udgifterne, eller 4.707.000 kr., finansieres via afdelingens trækningsret i Landbyggefonden (tilskud). Den resterende 1/3, eller 2.354.000 kr., finansieres ved et realkreditlån uden kommunegaranti. Facaderenoveringen medfører en huslejestigning på ca. 1 % for afdelingen, hvilket for en bolig på 83 m² betyder en huslejestigning på godt 50 kr. om måneden.

Samtidig forsynes afdelingen med bredbånd, der er kalkuleret til 539.000 kr. Udgifterne finansieres ligeledes via trækningsretten (2/3) samt via afdelingens egne midler (1/3). Denne udgift medfører således ingen lejeforhøjelse.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bebyggelsen er opført i 1978 og består af én bygningsstok i 4 etager med 7 opgange. Der er fladt tag med tagpap, og taget står overfor en renovering. Kort over området samt luftfoto af bebyggelsen vedlægges som bilag 1 og 2. De eksisterende facader er hen­holdsvis mod nord/nordøst pladebeklædt med lange vandrette vinduesbånd og mod syd/syd­vest pladebeklædt med vinduesbånd afbrudt af indeliggende altaner (se bilag 2 og 3). Gavlene er murede i gule sten.

Postfunktionærernes Andels-Boligforening har fremsendt fornyet ansøgning med bilag til et projekt omfattende facaderenovering af den eksi­sterende bygning og indretning af 12 nye familieboliger i tagetagen.

Planforhold

I Kommuneplan 2005 er ejendommen fastlagt som et B3-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Friarealkravet er 60 % af etage­arealet til boliger og 15 % af erhvervsareal. Det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 5 etager. Der skal anlægge 1 p-plads pr. 100 m² etageareal, ligesom der er krav om fællesgård.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan, byplan eller andre bebyggelsesregulerende deklarationer.

Den eksisterende bygning er på 4 etager med et etageareal på 4.690 m² og en bebyggelsesprocent på 124. Friarealprocenten er i dag på ca. 35 for den aktuelle matrikel, men friarealet indgår i fællesgård. På grunden er anlagt p-plads med ca. 40 pladser, og den resterende parkering foregår på Middelgrundsvej. Det kan i denne forbindelse oplyses, at der pr. 1 . januar 2004 for karreen som helhed i Centralmotorregistret var ejer- og brugerregistreret 62 køretøjer svarende til 1 bil pr. 285 m² etageareal.

Med en ekstra etage på ejendommen vil bygningen højdemæssigt svare til den omliggende bebyggelse i området. Etagearealet forøges til 5.760 m² og bebyggelsesprocenten til 152. Friarealprocenten ændres til 28.

Påbygning af en ekstra etage, der øger bygningshøjden fra ca. 11 m til 15 m, findes acceptabel, idet friarealerne må betragtes som tilfredsstillende, ligesom lysforholdene ikke forringes i fællesgården, idet bygningen er placeret øst-vest og nord for denne. I forhold til den modstående bygning på Middelgrundsvej vil lysforholdene ikke blive mærkbart forringet, idet afstanden mellem bygningerne er ca. 19 m.

 

Bebyggelsen indgår som nævnt i fælles gårdanlæg, således at kravet herom allerede er opfyldt.

Med hensyn til den manglende parkering, forudsættes sædvanlig parkeringsdeklaration om, at parkeringspladserne skal etableres andetsteds i kvarteret, når kommunen måtte forlange dette, eller at der skal indbetales til en parkeringsfond, hvis en sådan skulle blive oprettet.

Der er givet byggetilladelse til projektet den 25. november 2004. Tilladelsen er efterfølgende forlænget til 31. januar 2007.

Projektet

Projektet omfatter etablering af 12 nye boliger på taget af den eksisterende bygning samt fornyelse og efterisolering af eksisterende facader (se bilag 3-5). De 12 boliger påtænkes opført med et gennemsnitsareal på ca. 89 m² og et samlet areal på i alt 1.070 m². Der indrettes 9 stk. 3-værelses og 3 stk. 4-værelseslejligheder med et bruttoareal på mellem ca. 80 m² til 109 m². Alle lejligheder bliver med gennemlyste opholdsrum, altaner til begge sider og en stor kvist/karnapaltan. Trapperne forlænges og føres igennem til den nye etage.

Det nye tag får ensidig taghældning med fald mod gadesiden (nord) og den høje facade mod gårdsiden (syd). Rumhøjden udnyttes fuldt ud for at give forøget lysindfald. Tagfladen belægges med tagpap.

De eksisterende ret monotone facader får et løft med den nye opdeling af facaden. Gadefacaden efterisoleres og beklædes med alupaneler i en sølvgrå farve. De vandrette vinduesbånd opdeles lodret i felter med et mørkere spor. De eksisterende vinduer bevares, males i en grå farve, og for at bryde den lange facade indpasses der enkelte farvede paneler med et varieret interval mellem vinduerne.

Gårdfacadens indeliggende altaner inddækkes med klart skydeglas. Facadens faste brystninger efterisoleres som gadefacaden. De eksisterende vinduer bevares og males som på gadefacaden.

De murede gavle øges til brystningshøjde på den nye etage. Den nye etages facaders lette overdel beklædes med aluplader eller en anden passende let beklædning.

Der er niveaufri adgang til bebyggelsen stuelejligheder. Ifølge Triarc Arkitekter er installering af elevator ikke hensigtsmæssig, da en placering i trappeopgangen ikke er mulig, ligesom en altangangsløsning vil medføre såvel indbliksgener som hindrer dagslysadgang, idet der i så fald skal etableres en omfattende bærende konstruktion, som er både udgiftskrævende og lidet bidragende til en forbedret arkitektur.

I kvarterplanen for områdefornyelsen i Øresundsvejkvarteret præsenteres etablering af tagboliger som et væsentligt indsatsområde.

Projektet er tiltrådt af beboerne på et beboermøde.

Da bebyggelsen ligger indenfor bygassens forsyningsområde skal tagboligerne som udgangspunkt ifølge Københavns Energi tilsluttes bygas. Da der imidlertid er tale om tilbygning på en ejendom, der i øvrigt ikke er tilsluttet gasforsyningen, findes det ikke hensigtsmæssigt at stille krav om installering af gas til tagboligerne.

Førsynsrapport

I forbindelse med udarbejdelse af renoverings- og tilbygningsprojektet har SJconsult, Byggerådgivning, i november 2004 udarbejdet førsynsrapport. Ifølge rapporten tilfører den ekstra ejendommen en bedre økonomi, og den foreslåede tagudbygning i sammenhæng med facaderenovering højner i øvrigt den arkitektoniske kvalitet betydeligt. Projektet er således egnet til genopretning af bygningsdelen.

Vurdering

Udskiftningen af den eksisterende tagbelægning var forventet indenfor ca. 3 -5 år. Med opførelsen af den nye ekstraetage vil ejendommen blive forøget med 12 gode og velbelyste familieboliger i en god kvalitet og være med til at give en bedre driftsøkonomi for hele ejendommen. Den nye ekstra etage og facaderenoveringen tilfører bygningen et tiltrængt arkitektonisk løft. Facadebeklædningen og tagetagen vil medføre et fald i varme-/energiforbruget pr. m². Materialevalget er nutidigt og vurderes til at have en lang levetid.

Københavns Kommunes boligpolitik

Boligplan for Københavns Kommune 2005 – 2008 er godkendt den 15. december 2005 af Borgerrepræsentationen (755/05). Indholdsmæssigt har planerne bl.a. til formål at åbne mulighed for at flere kan blive boende i byen samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger, herunder ved udnyttelse af tagetager. Desuden sigtes mod, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Projektet harmonerer med de boligpolitiske intentioner om at skabe flere familieboliger i København bl.a. ved udnyttelse af tagetager, ligesom det er medvirkende til at sikre mulighed for udbud af boliger med rimelig social afbalancering.

Økonomi

Anskaffelsessummen for tagboligerne er anslået til i alt 18.939.000 kr. incl. moms, og fordeler sig således:

 

	I alt kr.	Kr./m² (1.070 m²)
Grundudgiftlign. udgifter	2.500.000	2.336
Håndværkerudgifter	13.300.000	12.430
Omk. incl. gebyrer	3.139.000	2.934
I alt	18.939.000	17.700

Anskaffelsessummen for tagboligerne overholder maksimumbeløbet for 2006 på 17.700 kr./m². De 2,5 mio. kr. til grundudgiftslignende udgifter er sat af til trykfordelingskonstruktion, som fundament til opbygning af den nye tagetage.

Det bemærkes, at på- og tilbygninger til almene boligafdelingers ejendomme ikke kræver bygherreudbud.

Udgiften til facaderenovering m.m. er anslået til i alt 7.600.000 kr. eller 1.620 kr./m² (4.690 m²).

Den endelige prisfastsættelse vil ske ved begrænset udbud i hovedentreprise. For byggeriet gælder i øvrigt reglerne om pris og tid for bygge- og anlægsarbejder, jfr. Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991.

Finansiering

Finansiering af tagboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. Lånerammen udgør 91 % af anskaffelsessummen med kommunegaranti for den del af lånet, som får sikkerhed udover 65 % af værdien. Lånet ydes som 30-årigt kontantlån med årlig rentetilpasning, således at lånets kontantrestgæld refinansieres fuldt ud hvert år pr. 1. januar. Ved finansiering af almene boliger er lånetypen fastsat af staten. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden til videre udlån på 7 % og et beboerindskud på 2 %.

Landsbyggefondens lån er rentefrit og afdrages, n år ejendommens økonomi kan ændres ved omprioritering eller ændrede forhold for byggeriet, f.eks. en stigning i det almindelige lejeniveau, taler herfor. Tilbagebetalingen skal dog påbegyndes senest 50 år efter lånets udbetaling. Ydelsesstøtte – den del af ydelsen, der ikke dækkes af låntagers bidrag – betales af staten.

Låntagers betaling (beboernes andel) på lånet beregnes som 3,4 % af anskaffelsessummen, hvortil kommer løbende bidrag på realkreditlånet. Beboerbetalingen reguleres i en fast periode på 35 år med 75 % (valsetakt) af prisudviklingen eller lønudviklingen, såfremt denne er lavere. Efter det 35. år fastfryses beboerbetalingen i henhold til derom gældende regler.

Kommunens lån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage ca. 1,3 mio. kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i landsbyggefonden).

Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.

Kommunens garantiforpligtelse for tagboligerne beløber sig til ca. 4,9 mio. kr.

Til illustration kan sammenfattende opstilles følgende oversigt:

Realkreditlån 91 % Kommunalt lån 7 % Beboerindskud 2 %	17.234.000 kr.   1.326.000 kr.      379.000 kr.
I alt	18.939.000 kr.
Helårlig ydelses på realkreditlån, ca. Heraf beboerbetaling, første år, ca. Heraf statsstøtte, første år, ca.	862.000 kr.      691.000 kr.      171.000 kr.

Anlægsudgifterne til facaderenovering m.m. er kalkuleret til 7.600.000 kr. 2/3 af udgifterne, eller 5.065.000 kr., finansieres via afdelingens trækningsret i Landbyggefonden (tilskud). Den resterende 1/3 finansieres for så vidt angår facaderenoveringen ved et realkreditlån uden kommunegaranti på 2.354.000 kr., mens installering af bredbånd finansieres via afdelingens egne midler.

Lejeberegning

På grundlag af forannævnte anskaffelsessum og finansieringsordning kan opstilles følgende kalkulatoriske lejeberegning for tagboligerne på baggrund af et boligareal på 1.070 m².

Beboerbetaling på lån, første år Øvrige driftsudgifter	646 kr./m²          279 kr./m²
Boligleje ekskl. varme	925 kr./m²

Huslejen for en bolig på gennemsnitlig 89 m² kan på baggrund heraf beregnes til årligt ca. 82.000 kr. eller ca. 6.900 kr. pr. måned.

Facaderenoveringen m.m. medfører en huslejestigning på ca. 1 % for afdelingen, hvilket for en bolig på 83 m² betyder en stigning af den nuværende månedlige leje på ca. 4.950 kr./m² med ca. 50 kr. om måneden til i alt ca. 5.000 kr.

Udlejning/anvisning

Boligerne vil være omfattet af den aftale om fleksibel udlejning, som forudsættes indgået mellem Plan & Arkitektur og Postfunktionærernes Andels-Boligforening, jfr. den samtidig hermed forelagte indstilling om nye udlejningsmodeller og ændrede anvisningsregler i den almene boligsektor.

Totaløkonomisk vurdering

For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der foretages totaløkonomisk vurderinger af de ansøgte projekter.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver dermed mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen samt ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end mer- investeringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.

Der er i projektet lagt vægt på valgt af gode materialer med lang levetid og med særlig hensyntagen til kommende vedligeholdelsesudgifter. Den nye etage udføres efter kravene i "Miljø i byggeri og anlæg", jfr. dog den tidligere bemærkning om undladelse af installering af gas alene til tagboligerne. I projektmaterialet er nævnt, at der ved projekteringen vil blive anvendt paradigmer fra blandt andet "Håndbog i miljørigtig projektering".

Den totaløkonomiske vurdering kan tiltrædes af Teknik og Miljøforvaltningen.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra København Energi, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Byggeri og Bolig. De hørte instanser kan godkende det foreliggende projekt, under forudsætning af at nærmere specificerede krav opfyldes.

 

BILAG VEDLAGT

1. Kort over området omkring Middelgrundsvej 6-18

2. Luftfoto/skråbillede af bebyggelsen fra 2005

3. Facadeopstalter(foto/grafik) før / efter

4. Facadeopstalter, snit og lejlighedsplaner, efter 

5. Den nye gadefacade og den nye tagetages lejlighedsplaner

 

Ulrik Winge