Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2006

 

 

Sager til beslutning

 

14.      Støtte til opførelse af 70 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger) ved Verdisvej i Karen Minde området

 

TMU 863/2006  J.nr. 631.0070/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at godkende projekt til opførelse af 70 almene ældreboliger med serviceareal,

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kommunal grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),

at  bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne,

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,

at der gives kapitalbevilling på 4,8 mio. kr. eksklusive moms til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne,

at  der fraviges fra miljøretningslinierne for etablering af gas og

at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

RESUME

På baggrund af Sundheds- og Omsorgsudvalgets program for opførelse a f en plejeboligbebyggelse i Kongens Enghave og lokalplan nr. 395 "Karens Minde" udbød kommunen som grundejer grunden ved Verdisvej til salg samt byg- og driftsherreopgaven til opførelse af 70 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger). Der indkom flere tilbud, hvoraf tilbudet fra Boligselskabet Kærbo v/ Domea blev valgt.

Domea har som forretningsfører for Kærbo som byg- og driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lovbekendtgørelse nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger m.v. til opførelse af 70 almene ældreboliger med serviceareal.

Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at projektet vil imødekomme lokalområdets behov for tidssvarende plejeboliger, da Kongens Enghave er en bydel uden plejeboliger.

Projektet udformes som en F-formet bebyggelse i 4 etager.  Plejeboligerne placeres delvist i stueetagen samt i fuld udstrækning på 1.-3. sal. De 70 boliger opdeles i 7 boenheder á 10 boliger. Hver boenhed er samlet omkring et fælles opholdsrum med køkken. Det samlede boligareal udgør 4.774 m², svarende til 68,2 m² pr. bolig. Servicearealerne udgør 1.585 m² og rummer mulighed for forskellige aktiviteter af social og forebyggende karakter, rettet mod såvel husets beboere, pårørende, samt øvrige pensionister i lokalområdet.

Mod nord/vest er bebyggelsen tilpasset områdets øvrige bebyggelse, og mod syd/øst åbner bygningen sig op mod naturområdet. Bygningen opføres i gule mursten med fladt tag og facaderne fremstår med altaner, glaspartier og sol-afskærmende espallier placeret i en rolig takt.

Plejeboligbebyggelsen er rummelig, velbelyst og funktionel i bygningsmæssige rammer, hvor det er muligt at understøtte beboernes trivsel, sundhed og sociale relationer.

Anskaffelsessummen er anslået til 132.385.000 kr., inkl. moms, der fordeler sig med 99.394.000 kr. til ældreboligerne og 32.991.000 kr. til servicearealet, svarende til henholdsvis 20.820 kr. og 20.814 kr. pr. m². Ældreboligernes anskaffelsessum overholder således maksimumsbeløbet for 2006 på 20.820 kr. pr. m². Der findes ingen maksimumsbeløb for serviceareal.

Finansiering af plejeboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. Det kommunale lån andrager ca. 7,0 mio. kr. og kommunens samlede garantiforpligtelse beløber sig til ca. 25,8 mio. kr.

Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil det betyde, at det kommunale lån fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.

Servicearealet finansieres med realkreditlån med 100 % kommunal garanti. Staten yder tilskud til etableringen af servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed.

Huslejen for en plejebolig på gennemsnitlig 68 m² kan anslås til ca. 5.960 kr. pr. måned. Efter fratræk af boligstøtten giver det et rådighedsbeløb, der ligger over det vejledende minimumsrådighedsbeløb på 1.400 kr. for en plejebolig for en enlig, ubemidlet pensionist uden anden indtægt end folkepension og ATP.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Projektet er fremkommet som led i Sundheds- og Omsorgsforvaltningens ønske om at opføre ældreboliger med serviceareal i Kongens Enghave, som er en bydel uden plejeboliger. I 2005 vedtog Sundheds- og Omsorgsudvalget et program for opførelse af 70 ældreboliger med serviceareal, som skulle danne grundlag for en udbudsforretning, omfattende grundsalg samt valg af byg- og driftsherre. Borgerrepræsentationen vedtog den 22. september 2005 den nødvendige lokalplan nr. 395 "Karens Minde" for byggeriets gennemførelse. Beslutningen om projektet blev truffet før Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, men boligtallet indgår i moderniseringsplanens samlede demografiovervejelser.

Kommunen udbød i januar 2006 det pågældende areal til salg og samtidig byg- og driftsherreopgaven i åben konkurrence. Tilbudet fra Boligselskabet Kærbo v/ Domea s.m.b.a., som var højstbydende, blev valgt. Borgerrepræsentationen tiltrådte salget den 14. juni 2006 (BR 385/06), og grunden er overdraget den 1. juli 2006.

På denne baggrund har Domea som forretningsfører for boligselskabet Kærbo som byg- og driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lovbekendtgørelse nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger m.v. til opførelse af plejeboligerne ved Verdisvej i Kongens Enghave.

I følge ansøgningsmaterialet forudsættes byggeriet påbegyndt 1. juli 2007 med forventet færdiggørelse omkring 1. januar 2009.

Nærmere oplysninger om eksisterende forhold, boligpolitik, planforhold, projektets indhold fremgår af vedlagte redegørelse (bilag 1).

Økonomi

Anskaffelsessum er af Domea kalkuleret til i alt 132.385.000 kr., inkl. moms. Anskaffelsessummen for ældreboligerne er kalkuleret til 99.394.000 kr., svarende til 20.820 kr. pr. m². Anskaffelsessummen for servicearealet, er kalkuleret til 32.991.000 kr. inkl. moms. svarende til 20.814 kr. pr. m².

Finansiering af ældreboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v.

På baggrund af den skønnede anskaffelsessum vil kommunens grundkapitallån udgøre ca. 7,0 mio. kr. for ældreboligerne. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Godkendelse af projektet (skema A) i BR inden udgangen af 2006 vil bl.a. betyde, at den kommunale grundkapital fortsat vil kunne fastholdes på 7 % af anskaffelsessummen. Senere godkendelse medfører, at den kommunale grundkapital øges til 14 %.

Kommunens garantiforpligtelse beløber sig til ca. 25,8 mio. kr. for plejeboligerne.

Huslejen for en plejebolig på gennemsnitlig 68 m² vil andrage ca. 5.960 kr. pr. mdr. Efter fratræk af boligstøtte kan nettohuslejen for en plejebolig for en enlig, ubemidlet pensionist uden anden indkomst end folkepension og ATP beregnes til 1.213 kr. pr. måned. Dette giver et rådighedsbeløb (pension minus almindeligt kendte faste udgifter) på 1.901 kr. pr. måned, hvilket er over det vejledende minimumsrådighedsbeløb på 1.400 kr. Såfremt pensionisten har yderligere indkomster eller formue, vil det i henhold til boligstøttereglerne kunne reducere boligydelsen.

Anskaffelsesudgiften for servicearealet eksklusive engangstilskud fra staten finansieres fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.

Det er i Moderniseringsplan I forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, når der er tale om erstatning af servicearealer på selvejende plejehjem, idet der kan anvises dækning for deponeringen til disse servicearealer på de nuværende lejemål.

Montering af servicearealerne, herunder EDB udstyr og de nødvendige hjælpemidler til udførelsen af plejen af beboerne, anslås at udgøre ca. 68.000 kr. eksklusive moms pr. bolig eller i alt 4.760.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling. Udgifterne forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og Omsorgsforvaltningens konto 5.32.3 (Pleje og Omsorg m.v.).

Udgiften forventes afholdt i 2008. Der vil i budgetforslaget blive søgt opført de fornødne midler hertil.

De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles til rådighed for den organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen.

Nærmere oplysninger om økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte redegørelse (bilag 1).

 

Miljøvurdering

Sagen er miljøvurderet, da sagen er omfattet af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål: "Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige regningsliner inden for bygge- og anlægsområdet." Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger, som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg"

Pjecen fokuserer på 9 områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig projektering, energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima og byggepladsen.

Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte emner på nær for etablering af gas (se næste afsnit om Høring).

Nærmere oplysninger om Miljøforhold fremgår af vedlagte redegørelse (bilag 1).

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelse fra Byggeri & Bolig, Miljøkontrollen og Københavns Energi.

Byggeri & Bolig og Miljøkontrollen kan godkende det foreliggende projekt.

Københavns Energi har udtalt, at området ligger indenfor bygassens forsyningsområde, og at kravet om, at nybyggeri skal tilsluttes bygasforsyningen derfor er gældende. Københavns Energi accepterer en dispensation for gas i plejeboliger og fællesophold ud fra en sikkerhedsmæssig risikovurdering. Det anbefales, at der dispenseres for gas for hele bebyggelsen, idet produktionskøkkenet anvender kendte el-baserede teknikker, og det så udelukkende ville være en tørretumbler i beboervaskeriet, som kunne være gasdrevet, hvilket ikke findes økonomisk rentabelt.

Projektforslaget er gennemgået med det lokale ældreråd den 25. oktober 2006 og ældrerådet var positiv. Ældrerådets udtalelse vil blive fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. november 2006 og Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 9. november 2006.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1 - Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering m.v.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGENS BORGMESTERS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A -       Skema A-ansøgninger af 11. oktober 2006 om støtte til opførelse af 70 almene plejeboliger og serviceareal.

Bilag B - Tegningsmateriale udarbejdet af tegnestuen Arkitema.

Bilag C - Omslag med høringssvar.

 

 

 

Hjalte Aaberg                                                                 Jesper Fisker