Almene familie- og ungdomsboliger på Ny Carlsbergvej og Lagergade, Carlsberg Byen, fsb afd. 48, Vesterbro/Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Ny Carlsbergvej og Lagergade i Carlsberg Byen. Sagen er atypisk, da der sjældent anmodes om grundkøbslån. Projektet kan ikke gennemføres uden beslutning om godkendelse og bemyndigelse i overensstemmelse med indstillingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2020 (BR 26. september 2019) (A, B, F, V, Ø og Å). Borgerrepræsentationen skal på denne baggrund tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti for realkreditlån og grundkøbslån.

Teknik- og Miljøudvalget har den 5. februar 2024 godkendt, at Teknik- og Miljøforvaltningen skulle arbejde for almene boliger i areal udlagt til nærgenbrugsstation. Enghave Nærgenbrugsstation ved Sønder Boulevard ligger ca. 350 meter fra byggefeltet ved Ny Carlsberg Vej, og forventes at kunne opfylde behovet for nærgenbrugsstation i Carlsberg Byen. Hvis projektet skulle afvente det nødvendige tillæg til lokalplanen af det yderligere areal, vil det udskyde projektet ca. 3 måneder. Det foreliggende projekt er på 11.981 m2 støtteberettigede m2. Det yderligere areal vil være ca. 425 m2 støtteberettiget areal. Forvaltningen vil efter godkendelse af lokalplantillægget godkende det yderligere areal som en ændring i projektet. Det beregnede grundkøbslån er inklusive de 425 m2.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele skema A til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.  

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene boliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet, med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlaget for almene byggerier (TMU 11. oktober 2021). Der er ikke stillet krav om almene boliger i lokalplanen, og projektet kan alene realiseres, hvis der gives grundkapitallån, stilles garanti, og gives grundkøbslån.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed, jf. kommunens administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Byggeriet er placeret i Carlsberg Byen. Projektet indeholder familieboliger, små familieboliger og ungdomsboliger. De små familieboliger er fordelt på alle etager og fordelt på 3 længer af bygningen. Boligerne er beliggende i en karrebebyggelse fordelt på henholdsvis 5 og 6 etager. Der er lagt vægt på, at boligerne er gennemlyste og fordelt på forskellige boligstørrelser for at tilgodese en blandet beboersammensætning. Der er altangang ud mod gårdrummet.

Grundkøbslån
Folketinget vedtog i juni 2022 en ændring af lov om almene boliger mv. Lovændringen ændrer på grundkøbslåneordningen fra 2015 og giver Landsbyggefonden mulighed for at uddele midler til grundkøbslån for Fonden for Blandede Byer, hvis kommunen giver tilsagn om at finansiere 28% af det samlede grundkøbslån. Formålet med ordningen er at opnå en alsidig boligsammensætning i de dele af byen, hvor de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri inden for maksimumbeløbet. Lovændringen har baggrund i den statslige aftale om Fonden for Blandede Byer indgået den 26. november 2021, og vil også kunne anvendes til finansiering af grundkøbslån til opførelse af op til 40% almene boliger i byudviklingsområderne, som aftalt i samarbejdsaftalen mellem regeringen og Københavns Kommune den 23. juni 2022. Grundkøbslånet er betinget af at Landsbyggefonden bevilger de resterende 72% af grundkøbslånet på i alt 29,8 mio. kr.  

Politisk handlerum
Det kan besluttes at fremsætte vilkår om ændringer til det konkrete projekt, fx yderligere begrønning. Ændringer af projektet vil bevirke en yderligere fordyrelse og forsinkelse af byggeprojektet.  Det vil betyde, at indstillingen sendes retur til forvaltningen.  

Kommunens grundkapitallån
Familieboligerne finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2% beboerindskud. Ungdomsboligerne finansieres med 88 % realkreditlån, 10% kommunalt grundkapitallån og 2% beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til fsb. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 39,4 mio. kr. (inkl. 10% til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Grundkøbslån
Det fremgår af lov om almene boliger mv., at der kan gives kommunalt tilsagn om grundkøbslån. Grundkøbslån udgør forskellen mellem 20% af maksimalbeløbet for familieboliger, uanset boligform, og de samlede grundudgifter mv. Efter ordningen kan Fonden for Blandede Byer give lån på 72% af beløbet, under forudsætning af at kommunen giver tilsagn om de resterende 28% af lånet.

Det samlede grundkøbslån for projektet udgør 29,8 mio. kr. Den kommunale andel på 28% udgør 8,4 mio. kr., jf. tabellen nedenfor. Grundkøbsaftalen er indgået med forventning om tilsagn om grundkøbslån.

Grundkøbslånet er finansieret i Overførselssagen 2014-2015 (Boligpakken) (Borgerrepræsentationen den 30. april 2015) (A, B, F, O, Ø), og udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalget bevilling finansposter, funktion 8.32.24.5 (indskud Landsbyggefonden), jf. nedenstående tabel. Grundkøbslånet ydes under samme vilkår som den kommunale grundkapital, dvs. som et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Tabel 1: Frigivelse af midler på finansposter

Kommunens garantiforpligtelse
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 357,5 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboligerne
De årlige kommunale driftsudgifter til de 115 ungdomsboligbidrag til de indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 222.000 kr. (2024-priser). Ungdomsboligbidraget er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen godkendte den 16. juni 1988 at der blev ydet tilskud og dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 115 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7%.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2020). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse

Når Borgerrepræsentationen har godkendt sagen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere Boligforeningen fsb om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                       Søren Hartmann Hede                            Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. oktober 2024