Endelig vedtagelse af tillæg 1 til Lokalplan Nansensgade, Indre By

Se alle bilag

En grundejer ønsker at udvide anvendelsen af sin ejendom til at kunne rumme bolig og serviceerhverv, herunder hotel. Ejendommen fremstår i dag som erhvervsejendom med kontor med boliger i tagetagen. Forslaget til tillæg til lokalplan skal muliggøre boliger og serviceerhverv. Forvaltningen foreslår ingen ændringer på baggrund af indkomne høringssvar.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan 234 Nansensgade tillæg 1 (bilag 2) uden ændringer.

Problemstilling

Grundejer ønsker at udvide anvendelsen af ejendommen fra bolig til bolig og serviceerhverv, herunder hotel. Gældende lokalplan 234 Nansensgade (bekendtgjort den 24. februar 1994) fastlægger området til boligformål med mulighed for at indrette butiks- og kontorlokaler og lignende i stueetagen mod Nørre Søgade. I Kommuneplan 2019 er ejendommen en B4-ramme (boliganvendelse) med stjernebemærkning, der tillader serviceerhverv. Anvendelsen af ejendommen i dag er overvejende kontor og bolig i tagetagen. Det er i gældende lokalplan ikke muligt at etablere flere boliger på ejendommen, da krav til friareal ikke kan imødekommes. Derudover er bygningen SAVE registreret med værdi 3 (høj bevaringsværdi).

I forbindelse med Kommuneplan 2019 vedtog Borgerrepræsentationen den 27. februar 2020 en tilføjelse til den politiske hovedstruktur: ”Kommunen vil, på baggrund af en analyse af udviklingen i hotelkapacitet, udarbejde et administrationsgrundlag for, hvor fremtidig hotelkapacitet skal placeres.” Analyse af udviklingen i hotelkapacitet i Københavns kommune blev udarbejdet i december 2022. I analysens sammenfatning vurderes det at være usikkert om et administrationsgrundlag vil kunne medvirke til at sprede turismen og reducere antallet af turister i udvalgte dele af byen. Hvis hotelkapaciteten begrænses, forventes det, at efterspørgslen bl.a. vil blive imødekommet ved kortidsudlejning af boliger. Turister forventes desuden fortsat at ville opsøge de historiske byområder og attraktioner, selvom nye hoteller etableres uden for de centrale byområder. Med vedtagelse af Kommuneplanstrategi 2023 (BR 14. december 2023) besluttede Borgerrepræsentationen ikke at gå videre med et administrationsgrundlag/kvoter for hotellers placering. Analysen af udviklingen i hotelkapacitet i Københavns Kommune er baggrunden for, at hotelanvendelsen lægges op til politisk beslutning.

Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et forslag til tillæg til lokalplan 234 Nansensgade, som har været i høring fra den 31. maj 2024 til den 26. august 2024. Forvaltningen har modtaget 29 henvendelser, hvoraf 26 inklusiv Indre By Lokaludvalg ikke ønsker hotelanvendelse på ejendommen. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan 234 Nansensgade, tillæg 1, har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Den gældende lokalplan 234 Nansensgade ligger i området Nørrevold Kvarter i Indre By og afgrænses af Nørre Søgade, Kjeld Langes Gade, Nansensgade og Turesensgade. Lokalplanområdet udgøres af et etagebyggeri fra 1917, bestående af et forhus, en mellem-bygning og et baghus i 5 etager samt en tagetage. Bygningen er oprindelig opført som erhvervsbygning og er blevet anvendt til erhverv siden, med undtagelse af tagetagen.

Tillægget giver mulighed for etablering af helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundheds- og miljømæssige servicefunktioner.

Ydermere begrænser tillægget boliger til kun at blive etableret i baghuset på grund af trafikstøj fra Nørre Søgade. For at imødekomme Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser, er det en forudsætning, at vinduerne på facaden mod Nørre Søgade lydisoleres. Bygningens trefagsvinduer fremstår oprindelige fra 1917 og indgår som en del af facadens bevaringsværdier. Særligt bygningens facade mod Nørre Søgade vurderes som bevaringsværdig. Forvaltningen kender ikke til alternative vinduesløsninger som håndterer støj, som samtidig kan åbnes, og som sikrer vinduernes udformning og detaljegrad. Derfor vurderer forvaltningen, at forhuset med de eksisterende vinduer ikke er egnet til boliger. Tillægget sikrer, at boligerne i baghuset får gode vilkår, med altaner mod fælles baggård på bygningens østlige facade.

Det foreslås, at bygningen udpeges som bevaringsværdig på baggrund af, at bygningen er SAVE registreret med værdi 3 (høj bevaringsværdi). Det gælder særligt bygningens facade mod Nørre Søgade og Peblinge sø. Facaden mod Nørre Søgade fremstår i murværk med fremspring i facaden. Facadens enkelhed og udsmykning peger mod nyklassicismen og understøtter den tidsepoke bygningen er opført i.

Som en del af boligernes opholdsareal er der adgang til fælles gård. Det er vurderet, at der er tilstrækkeligt opholdsareal og tillægget fraviger derfor friarealkravet. Tillægget sikrer, at bygningerne ikke må nedrives eller ombygges uden tilladelse, dog tillades altaner mod den store fælles gård.

Høring

Forvaltningen har modtaget 29 henvendelser i høringsperioden der fremgår af bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor. 26 af 29 høringssvar inklusiv Indre By Lokaludvalg ønsker ikke hotel.

Indre By Lokaludvalgs hovedsynspunkter (Bilag 4, henvendelse nr. 23)

1. Indre By Lokaludvalg er imod, at ejendommens anvendelse ændres fra ”bolig” til ”bolig og serviceerhverv.” Beboerne i området ser ingen grund til, at boligerne skal anvendes til hotel og service, da der mangler boliger.

2. Herudover lægges det vægt på, at der er et stort antal hoteller i og tæt på Indre By, samt at boligkvarteret allerede er belastet af hoteldrift.

3. Hvis der tillades hoteldrift på ejendommen, beder lokaludvalget om at der sættes et vilkår om, at der ikke må foretages ændringer i ejendommen, som hindrer at lejlighederne i ejendommen en gang i fremtiden kan anvendes til beboelse.

Forvaltningens bemærkninger

1. Kommuneplan 2019 er ejendommen en B4-ramme med stjernebemærkning, der tillader serviceerhverv, herunder hotel. Ejendommen er opført som erhvervsbygning, og har været anvendt til erhverv siden opførslen. Da det ikke er muligt at opføre flere boliger med udgangspunkt i gældende lokalplan, muliggør tillægget dette, men boliganvendelsen begrænses til baghuset på bygningen. Forvaltningen vurderer, at forhuset ikke er egnet til bolig på grund af trafikstøj fra Nørre Søgade. Forvaltningen kender ikke til alternative vinduesløsniger, som håndterer støj, samtidig kan åbnes og som sikrer vinduernes udformning og detaljegrad. Derfor vurderer forvaltningen, at forhuset med de eksisterende vinduer ikke er egnet til boliger.

2. Der ligger indenfor en radius på ca. 300m i dag 3 hoteller. Forvaltningen vurderer dog ikke at boligkvarteret er belastet af dette. Forvaltningen vurderer det ikke er et planmæssigt argument for ikke at muliggøre hotel på ejendommen. Ifølge Kommuneplanstrategi 2023 er der ikke afsat kvoter på hotel i Indre By, men fokus på tætte og funktionsblandede bykvarterer, hvilket er i overensstemmelse med forslaget.

3. Ud fra forvaltningens oplysninger, har der ikke tidligere været etableret lejligheder i bygningen, undtagen i tagetagen. Lokalplanen kan ikke stille krav til bevaring af bygningernes indretning.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (Bilag 4, henvendelse nr. 1-2, 5- 19, 21-22, 24- 29)

1. Andelsboligforening Søblik bemærker, at der ikke er brug for flere hoteller i Indre By.

2. Øvrigt udtrykker andelsforeningen at en hotelanvendelse vil ændre sammenhængskraften og trygheden i fællesgården hvis der bliver direkte adgang for hotel med skiftende gæster.

3. Nørre Søgade Kareens Gårdlaug deler synspunkt med høringssvaret fra Andelsboligforeningen Søblik, og tilføjer at de ikke ønsker et kvarter som servicerer den voksende turisme på præmis af, at beboere bliver skubbet til hjørnet.

4. Øvrige henvendelser ønsker ikke flere hoteller, på baggrund af bekymringer knyttet til øget turisme og/eller hotelkapacitet i Indre By og det gældende kvarter. Det er også bekymringer til støj og et evt. hotels påvirkning af miljøet i fællesgård.

Forvaltningens bemærkninger

1. Henviser til forvaltningens svar til 2. punkt til Indre By Lokaludvalg ovenfor

2. Henviser til forvaltningens svar til 1. punkt til Indre By Lokaludvalg ovenfor

3. Dette tillæg muliggør også boliger i baghuset på ejendommen. Forvaltningen har vurderet, at det ikke er muligt at sikre gode vilkår for boliger i forhuset, på baggrund af trafikstøj fra Nørre Søgade uden at skulle ændre væsentligt på den bevaringsværdige facade.

4. Virksomheder skal overholde miljøstyrelsen vejledende støjgrænser.

Øvrige henvendelser

Københavns Museum hovedsynspunkter (Bilag 4, henvendelse nr. 4)

1. Museet vurderer, at de primære kulturhistoriske værdier ikke vil blive påvirket væsentlig af tillæggets angivelser. Som anført tidligere, anbefaler museet, at de kommende vilkår i videst mulige omfang bør sikre en uændret facadestruktur og fremtoning også i forhold til vinduernes udtryk.

Forvaltningens bemærkninger

1. Med lokalplanforslagets § 5 stk 2. fastlægges bygningerne som bevaringsværdige der ikke må ændres, ombygges eller nedrives.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at,

hotel udgår som en del af anvendelsesbestemmelserne i tillægget, på baggrund af de indkomne høringssvar. Da ændringen er en del af anvendelsesbestemmelsen, forudsætter ændringen en politisk beslutning om, at lokalplansforslaget udsendes i fornyet høring i mindst fire uger.
bygningerne ikke udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen. Det vil give mulighed for etablering af boliger i forhuset, med evt. støjdæmpende vinduesløsninger som også kan åbnes.
udskyde vedtagelse af lokalplanen til, at der er fundet en løsning, der sikrer, at lokalplanen ikke vil have en uhensigtsmæssig påvirkning på lokalmiljøet. Det kan f.eks. ske ved, at bygherre og grundejerforeningen indgår en privatretlig aftale om brug af gårdrummet, opsætning af hegn eller lignende. Det er dog ikke Teknik- og Miljøforvaltningens ansvar at tilvejebringe en sådan aftale.
ændre lokalplanforslaget, så hotelanvendelsen begrænses kun til forhuset på ejendommen. Det vurderes at ville have en afskærmende effekt ift. potentielle hotelgæsters adgang til gårdrummet. Ændring af anvendelse forudsætter en supplerende høring i mindst fire uger.