Afkald på tillægskøbesum og godkendelse af ændret fysisk helhedsplan med fortætning i Samvirkende Boligselskaber (SAB), Elleparken, Valby

SABs afdeling Elleparken skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Det blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 10. december 2020. I forbindelse med helhedsplanen fortættes der med tagboliger. De nuværende anskaffelsessummer for projekterne overstiger de oprindelige økonomiske rammer. Samtidig søges der om afkald af tillægskøbesum i forbindelse med de nye almene familieboliger.

Teknik- og Miljø forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler;

SABs afdeling Elleparken skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Samtidig fortættes der med 56 nye almene familieboliger, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 10. december 2020. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende de endelige projekter under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste. Helhedsplanen er en af de 19 renoveringssager, som blev fremrykket af Landsbyggefonden og som skulle have skema A tilsagn inden udgangen af 2020. 

Da der nu er væsentlige ændringer i projekterne, skal Borgerrepræsentationen godkende de ændrede projekter. Borgerrepræsentationen skal desuden godkende, at der gives afkald på tillægskøbesum for de projekterede almene boliger i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021.

Det er en forudsætning for etableringen af de nye almene boliger, at der gives afkald på tillægskøbesum.  

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A tilsagn den 17. december 2020 til helhedsplanen og den 9. juli 2021 til de nye almene boliger.  Anskaffelsessummen for helhedsplanen udgjorde 353,3 mio. kr. og finansieres med kommunal garanti for lån til arbejderne foruden kapitaltilførsel mv. Arbejderne bestod i hovedtræk af renovering af klimaskærm, installationer, køkken og bad i boligerne, ændret boligudbud ved sammenlægninger og tilgængelighedsboliger samt støjafskærmning mod Folehaven ved et orangeri.  Anskaffelsessummen for de 56 nye almene familieboliger udgjorde 102,4 mio. kr.

Grundet byggetekniske og økonomiske udfordringer kan helhedsplan og fortætning ikke gennemføres uden en overskridelse af de godkendte rammer. Fordyrelsen skyldes øgede udgifter til materialer og løn mv. da priserne er steget kraftigt i byggebranchen. Derudover er finansiering og renter på lån steget i perioden.  

Projekterne indeholder overordnet forsat de samme arbejder. Fortætningen i taget udvides fra 3.858 m2 til 4.893 m2, da man efter skema A har revurderet det samlede bruttoetageareal grundet ændrede konstruktioner og planløsninger. Grundkapitallånet øges fra 8,6 mio. kr. (inkl. 5 % regulering) til 11,7 mio. kr. (inkl. 5% regulering).  

Derudover har det vist sig, at der kan være behov for en mindre opjustering af antallet af sammenlægninger af boliger i den eksisterende afdeling grundet afdelingens opbygning. Ifølge lov om almene boliger skal sammenlægning af boliger uden for udsatte boligområder godkendes af Social-, Bolig- og Ældreministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen.  

Borgerrepræsentationen har den 24. august 2023 godkendt forhøjelse på op til 20% af skema A anskaffelsessummen for fortætningen, så projektet kunne søge om forhøjet anskaffelsessum på særlige vilkår hos Landsbyggefonden. Da arealet er steget siden, forelægges den yderligere forhøjelse til godkendelse. Kommunens andel anslås til samlet at være 2,9 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Se nærmere bilag 3.

Huslejekonsekvens
Afdelingen har nu en husleje for henholdsvis ungdomsboliger og familieboliger på 839 kr. og 892 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Det tidligere projekt havde en forventet husleje på ca. 853 kr. og 975 kr. pr. m2 pr. år. for hhv. ungdoms- og familieboliger.  Det nye projekt vil bevirke en gennemsnitlig huslejestigning på 26,70 % i den eksisterende afdeling til hhv. 1.077 kr. pr. m2 for ungdomsboliger og 1.130 kr. for familieboliger pr. m2 eksklusive forbrug. Det svarer til en samlet forhøjelse på henholdsvis 238 kr. pr. m2 for ungdoms- og familieboliger. Den månedlige husleje for en familiebolig på 60 m2 stiger således fra 4.460 kr. til 5.650 kr. Den månedlige husleje for en ungdomsbolig på 55 m2 stiger fra 3.845 kr. til 4.936 kr.  Ungdomsboligerne modtager støtte til nedsættelse af huslejen i form af grundskyldstilskud.

Huslejen for de nye almene familieboliger forventes at blive 1.339 kr. pr. m2. eksklusive forbrug.  

Genhusning
SAB vurder, at omfanget og typen af arbejder betyder, at genhusning er nødvendig. Som forudsat ved skema A tilsagnet tilbydes beboerne i de kommende sammenlagte og tilgængelighedsboliger permanent genhusning. Øvrige beboere tilbydes midlertidig genhusning.

Beboerdemokrati
Beboerne har på et ekstraordinært afdelingsmøde den 19. marts 2024 stemt ja til den reviderede helhedsplan. Der er afgivet 52 ja-stemmer og 2 nej-stemmer. Organisationsbestyrelsen har godkendt den 21. februar 2024.

Økonomiforvaltningens bemærkninger til projektet
I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021 og den vedtagne hjemmel hertil i Almenboligloven indstilles det, at kommunen giver afkald på tillægskøbesum for de projekterede almene boliger på ejendommen matr.nr. 2015 Valby, København, idet ejendommen ikke er beliggende i et udsat boligområde, betinget af samtidig godkendelse og efterfølgende frigivelse af grundkapitallån til boligprojektet. Teknik- og Miljøforvaltningen vil - på baggrund af bemyndigelse til forvaltningerne - i forbindelse med skemagodkendelser påse, at afkaldet på tillægskøbesum ikke bevirker en forhøjet grundkøbesum for den nye boligafdeling, men kommer denne til gode i form af billigere og/eller bedre byggeri.   

Politisk handlerum
Det er muligt at afvise indstillingen om forhøjelse af rammen for både helhedsplan og fortætning. Dette vil betyde, at helhedsplanen skal nedskaleres yderligere, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne.

Forvaltningen vurderer, at det ikke er muligt at foretage besparelser i den planlagte renovering, der vil medføre en lavere samlet husleje i afdelingen. Det er muligt at afvise at godkende de få yderligere lejlighedssammenlægninger, som ikke blev godkendt ved skema A. Det vil medføre omprojektering og vil forventeligt ikke medføre lavere husleje. Hvis projektet ikke modtager skema B tilsagn inden 30. juni 2024 bortfalder muligheden for at godkende 20 % forhøjelse af maksimumbeløbet for fortætningen, der må forventes opgivet. 

Ændringerne i projekter indebærer, at kommunen skal godkende at stille kommunal garanti for lån på op til 100 % for de samlede realkreditlån på 685,9 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Den samlede anskaffelsessum for tagboligerne er steget til 166,9 mio. kr. inkl. en forhøjelse på 20 % af det gældende maksimumbeløb. Økonomien i projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

I forhold til afkald på tillægskøbesum har sagen ingen bevillingsmæssig virkning. Afkaldet er en følge af Borgerrepræsentationens beslutning den 4. februar 2021. 

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (Skema B), hvorefter renoveringsarbejderne og fortætningen kan påbegyndes.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om de endelige kommunale garantier for lån til arbejderne.

                         Søren Hartman Hede                                 Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 6. maj 2024

Indstillingens 1.-4. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 1. 1 undlod at stemme.

For: A, B, F, Ø og Å

Imod: C

Undlod: V

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning: