Redegørelse om igangsættelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for onsdag den 5. april 2006

 

 

Sager til drøftelse

 

17.      Redegørelse om igangsættelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005

 

TMU 192/2006  J.nr. 611:219.0001/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til udvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg.

 

 

RESUME

Sct. Johannes Plejehjem Johannesgården ønsker at opføre en ny plejeboligbebyggelse med ca. 70 plejeboliger på ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj, København. Bebyggelsen skal erstatte et eksisterende plejehjem.

Bebyggelsen er af et sådan omfang, at det udløser krav om tilvejebringelse af lokalplan, der foreslås alene at omfatte denne matrikel, som mod nord begrænses af Fuglsang Allé.

Den eksisterende plejehjemsbygning der er fra 1966, fremstår som en firelænget karré omkring et gårdrum anlagt som have.

Med lokalplanen, tilstræbes en bedst mulig tilpasning til områdets bebyggelsesstruktur samtidig med at der tages hensyn til lysforhold.

Lokalplanforslaget respekterer med hensyn til anvendelsen de i Kommuneplan 2005 fastlagte rammer for lokalplanlægning, hvor arealet er fastlagt til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter, som naturligt kan indpasses i det pågældende område.

Opførelse af ca. 6.800 m² som skitseret i programoplægget medfører en bebyggelsesprocent på 126. Dette er imidlertid i strid med rammerne i Kommuneplan 2005, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 110 (O3-område). Forslaget forudsætter således tillæg til kommuneplanen, der ændrer området til et O4-område, der har en maksimal bebyggelsesprocent på 130.

Forvaltningen finder ikke, at det fremsendte programoplæg med skitseforslag, der viser en aftrappet bebyggelse med 4 etager mod nord mod Fuglsang Allé, 3 etager mod øst og vest og 2 etager mod syd, giver en tilfredsstillende tilpasning af bygningen til området og har derfor fået udarbejdet et alternativt forslag. I bilag til redegørelsen er vist det oprindelige forslag, forslag 1 og det alternative forslag 2, og forvaltningen anbefaler forslag 2, der med 3 etager på alle 4 længer vurderes at give den bedste tilpasning til den eksisterende bebyggelsesstruktur.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har i mail den 13. marts 2006 tilkendegivet, at bygherre samt tekniske rådgivere har taget den af Teknik- og Miljøforvaltningen foreslåede udformning med 3 etager på alle 4 længer til efterretning. Dette er efterfølgende bekræftet af plejehjemmets administrator, KAB Bygge- og Boligadministration, pr. mail den 14. marts 2006.

Forvaltningen har vurderet om der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslagene. Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages miljøvurdering heraf.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Plan og Arkitektur modtog den 9. december 2005 en henvendelse fra Sundhedsforvaltningen, Københavns Kommune med anmodning om at udarbejde en lokalplan for et plejeboligbyggeri som skitseret i et programoplæg udarbejdet af arkitektfirmaet Brunsgaard + Lauersen.

 

Området

Forvaltningen foreslår en afgrænsning af lokalplanområdet som vist på bilag 1. Bilag 2 er et luftfoto af området.

 

Eksisterende forhold

Den eksisterende plejehjemsbygning der er fra 1966 fremstår som en firelænget karré omkring et gårdrum anlagt som have. Bygningen der har høj kælder foruden 2 etager i fuld højde samt en tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og nordfløjen, har ifølge BBR et etageareal på 5.288 m². Grunden udgør ifølge BBR 5.380 m², og bebyggelsesprocenten er beregnet til ca. 98. Bygningen er i dag indrettet med 61 1-værelses boliger samt servicefunktioner, kontorer, personalerum og teknikrum. Tagetagen er indrettet med klubværelser samt funktionærboliger. Bilag 3 viser foto af plejehjemmet og nabobebyggelserne.

Kvarteret

Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Vanløse på grænsen til Brønshøj-Husum og er overvejende omgivet af velstrukturerede homogene villakvarterer med mange fine énfamiliehuse fra 1920'erne, 1930'erne og enkelte fra 1940'erne. Homogeniteten brydes af enkelte større bebyggelser i form af række- eller etagehuse, tekniske anlæg og institutioner.

I ByskabsAtlas København 2003 er Hegnshusene, der ligger umiddelbart syd for lokalplanområdet, fremhævet som en karakteristisk bebyggelse i Vanløse.  Hegnshusene, der er opført i 1941, er tegnet af Kaj Fisker, C. F. Møller og Erik Jensen med C. Th. Sørensen som landskabsarkitekt og består af 13 nord-sydorienterede rækkehusstokke.

Transformerstationen på hjørnet af Fuglsang Allé og Brønshøjvej, der er opført i 1943, fremstår med en fin typisk københavnsk elværksgavl ud mod Fuglsang Allé. Bygningen, der er markant i området, har en højde svarende til en 3½ etagers bygning.   

Med ca. 1,2 km til Vanløse Station og ca. 1,4 km til hhv. Grøndal Station, Flintholm Station og Jyllingevej Station ligger området udenfor de stationsnære områder i Kommuneplan 2005, dvs. områder der ligger indenfor 1000 m fra en station (tog, S-tog eller metro station). På Brønshøjvej er der busforbindelse mod City, og på Bellahøjvej er der tværgående forbindelse til bl.a. Vanløse Station.

Planforhold

I rammerne i Kommuneplan 2005 er den aktuelle ejendom udlagt som et O3-område, der kan anvendes til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter, som naturligt kan indpasses i det pågældende område, jf. bilag 4.

Opførelse af ca. 6.800 m² som skitseret i programoplægget medfører en bebyggelsesprocent på 126, hvilket forudsætter tillæg til Kommuneplan 2005, hvor lokalplanområdet ændrer status fra O3-område med maksimal bebyggelsesprocent 110 til O4-område med maksimal bebyggelsesprocent 130.

Plejehjemsbygningen er ikke med i kommunens registrering af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen.

 

Projekter

Det fremsendte programoplæg blev godkendt til viderebearbejdning af Sundhed- og Omsorgsudvalget på mødet den 8. december 2005. 

Plan & Arkitektur havde forinden stillet sig positiv overfor det skitserede byggeri.

I programoplægget foreslås den eksisterende bygning revet ned til kælderplan og en ny plejeboligbebyggelse foreslås opført oven på den eksisterende kælder med 2 etager mod syd, 3 etager mod øst og vest samt 4 etager mod nord mod Fuglsang Allé, jf. jf. forslag 1 bilag 5, 6 og 8. Den nye plejeboligbebyggelse forventes at rumme et etageareal på ca. 6.750 m², hvoraf ca. 900 m² udgøres af den eksisterende kælder. Bygningen foreslås indrettet med ca. 70 2-rums plejeboliger samt dertilhørende servicearealer.

Der er i forslaget ikke gjort rede for anlæg af de ubebyggede arealer, herunder etablering af parkeringspladser m.m.

Bebyggelsens arkitektoniske udtryk redegøres der ikke for i programoplægget.

Der er planlagt en totalentreprisekonkurrence hvor der ud fra lokalplanforslagets overordnede rammer for bebyggelsen forventes udarbejdet forslag til bygningens detailudformning.

Totalentreprisekonkurrencen forventes at løbe fra medio maj til ultimo juni hvorefter de indkomne forslag bedømmes. En afgørelse forventes i begyndelsen af august måned, dvs. efter udarbejdelsen af lokalplanforslaget.

Vurdering

Lokalplanområdet er overvejende omgivet af villakvarterer, og forvaltningen finder, at 4 etager mod Fuglsang Allé virker fremmed i området og uden byarkitektonisk tilpasning til hverken nabobebyggelser eller området som helhed, jf. forslag 1 bilag 5 og 6.

En nærmere analyse viser, at det er karakteristisk for bebyggelsesstrukturen i Vanløse, at villabebyggelsen brydes af velafgrænsede enklaver af anden bebyggelse, der set i profil stikker op i Vanløse. Dette ses hovedsagelig i form af parkbebyggelser med stok- og vinkelbygninger, der optræder som selvstændige enheder, som f.eks. Hegnshusene i 2 etager eller med karrebebyggelse, som f.eks. området ved Sandbygårdvej i 3½ etager sydøst for lokalplanområdet. 

Området bestående af 3 ejendomme, med Plejehjemmet Johannesgården mod vest, en børneinstitution og en transformerstation på hjørnet af Fuglsang Allé og Brønshøjvej, kan i byarkitektonisk/topologisk sammenhæng opfattes som en afgrænset enklave med bygninger, der med hensyn til størrelse og udformning har en væsentlig anden karakter end den omgivende villabebyggelse, jf. bilag 2.

På den baggrund har forvaltningen overvejet et alternativt forslag til udformning af byggeriet, hvor den nye plejeboligbebyggelse opføres med 3 etager på alle 4 længer, jf. forslag 2 bilag 5 og 7. Konklusionen er, at det findes væsentligt, at etageantallet ikke overstiger det etageantal man finder i karrébebyggelsen Sandbygårdvej. En bygning i 3 etager vil i området få en monumental karakter men skal ses i sammenhæng med transformerstationens ligeledes monumentale karakter.

Idet en ny plejeboligbebyggelse opført med 3 etager på alle fire længer ligger nord for Hegnshusene og i en tilpas afstand til disse, vurderes bebyggelsen ikke at medføre væsentlige skyggemæssige gener for Hegnshusene, jf. bilag 8 og 9.

Efter forvaltningens opfattelse vil forslag 2 give den bedste tilpasning mellem den eksisterende bebyggelse og nybyggeriet.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har i mail den 13. marts 2006 tilkendegivet, at bygherre samt tekniske rådgivere har taget den af Teknik- og Miljøforvaltningen foreslåede udformning med 3 etager på alle 4 længer til efterretning. Dette er efterfølgende bekræftet af plejehjemmets administrator, KAB Bygge- og Boligadministration, pr. mail den 14. marts 2006.

 

Lokalplanindhold

Anvendelsen fastlægges til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ungdoms-, kollegie- og ældreboliger samt administration.

Der vil i lokalplanforslaget blive fastlagt en bebyggelsesplan i princippet svarende til den eksisterende og bestemmelser om etageantal. Bebyggelsesprocenten foreslås fastlagt til maksimalt 130 og der foreslås et maksimalt etageantal på 3.

Lokalplanforslaget vil indeholde bestemmelser om bygningens fremtræden, der sikrer at ny bebyggelse udformes i et nutidigt arkitektonisk formsprog.

Vejudlægslinien mod Fuglsang Allé forventes flyttet så den kommer til at ligge ca. 8 m fra vejmidten.

Der vil i planforslaget blive fastlagt bestemmelser om indretning af friarealer som opholdsarealer for beboere og brugere. Parkeringsdækningen forudsættes at være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal dog sådan at for plejeboliger, ældrebolig og ungdomsboliger skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 plads for hver 5 boliger og for dertil hørende servicearealer 1 plads pr. 200 m² etageareal, dette vil for det aktuelle byggeri forudsætte ca. 24 parkeringspladser.

I forbindelse med lokalplanudarbejdelsen vil forvaltningen registrere eventuelle bevaringsværdige træer og buske i området.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Forvaltningen har vurderet, om der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslagene. I vurderingen er indgået de modtagne høringssvar fra Københavns Bymuseum, Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg kommuner og Miljøkontrollen, jf. de til gennemsyn vedlagte bilag A, B og C. 

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretage s en miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser.

Lokalplanområdet bevarer i al væsentlighed den karakter, det har i dag. De ændringer der muliggøres vil dog overvejende have en positiv miljøeffekt i form af bedre og mere tidssvarende boliger til de ældre.

Indstillingen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1           Oversigtskort med angivelse af lokalplanområdet.

Bilag 2           Luftfoto.

Bilag 3           Foto fra området.

Bilag 4           De gældende rammer i Kommuneplan 2005.

Bilag 5            Principsnit der viser, eksisterende forhold, forslag 1 og forslag 2.

Bilag 6           Volumenstudier, forslag 1.

Bilag 7           Volumenstudier, forslag 2.

Bilag 8           Skyggediagrammer, forslag 1

Bilag 9           Skyggediagrammer, forslag 2.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A           Høringssvar af 27. februar 2006 fra Københavns Bymuseum.

Bilag B           Høringssvar af 27. februar 2006 fra Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg kommuner.

Bilag C           Høringssvar af 7. marts 2006 fra Miljøkontrollen.

 

 

 

Mette Lis Andersen                                                         Claus Juhl