Fremtidig anvendelse af Sølund (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen vedtog den 22. august 2013, at Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skulle igangsætte en midlertidig udlejning af tomme lejligheder på plejehjemmet Sølund som ungdomsboliger. Som konsekvens heraf blev lokalplanforslag med kommuneplantillæg til ’Det Nye Sølund – et modelplejehjem’ sat i bero.

’Det Nye Sølund’ omfattede ca. 360 moderne plejeboliger, det skulle opføres som led i Sundheds- og Omsorgsforvaltningens Moderniseringsplan. Som en del af forberedelserne blev de ældre borgere fra to af de tre boligblokke på Sølund overflyttet til Plejeboligcentret Fælledgården primo 2013.

Borgerrepræsentationen vedtog den 12. december 2013 at sælge ejendommen Sølund til den almene boligorganisation SAB v/KAB med henblik på midlertidig udlejning af de to tomme blokke på grunden til unge uddannelsessøgende.

Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen er primo marts 2014 orienteret om aftalen om salg af ejendommen (købsaftalen) og status for klargøring af boligerne til udlejning, som har fulgt tidsplanen. Indflytning af unge på Sølund er således sket som planlagt den 1. maj 2014.

Det følger af købsaftalen, at handlen ophæves og ejendommen går tilbage til kommunen, såfremt der ikke inden 1. april 2016 er truffet beslutning om ejendommens permanente fremtidige anvendelse indenfor rammerne af almenboliglovgivningen, samt at der inden udgangen af 2016 skal foreligge endelig lokalplan og skema A. I købsaftalen er endvidere indskrevet, at der skal være sendt en ansøgning vedrørende lokalplanen inden d. 1.11.2014 med henblik på at sikre, at førstnævnte vilkår kan nås. Dette forudsætter, at der senest i september 2014 er truffet en principiel beslutning om den fremtidige anvendelse af Sølund.

Der lægges med denne indstilling op til en drøftelse af, samt en beslutning om, hvilken retning det kommende arbejde med Sølund skal tage.

Sølund i dag
Sølund blev bygget i 1976-1981. Det består af tre boligblokke på hver ca. 8.000 m² samt servicearealer i stueetagen på ca. 8.000 m². To af blokkene er oprindeligt indrettet med beskyttede boliger på ca. 43 m² (uden væsentlige fællesarealer på etagerne), mens den tredje blok er indrettet med traditionelle utidssvarende plejehjemsboliger på ca. 24 m². Endvidere ligger der en daginstitution på grunden på omkring 1.000 m².

Som følge af Borgerrepræsentationens beslutning den 12. december 2013 er der i dag en blok med 150 plejeboliger og to blokke med 206 almene ungdomsboliger (heraf 25 parboliger) og 18 boliger i et bofællesskab for unge med handicap.

Som følge af parkeringsforliget fra 2011 er der i dag etableret 80 offentlige parkeringspladser i en p-kælder under Sølund (jf. BR 13.10.11). Parkeringspladserne er nedslidte og har behov for en renovering for fortsat at kunne bruges.

Sølund i fremtiden
Nedenfor skitseres tre hovedscenarier (I-III), som forvaltningerne i samarbejde med SAB v/KAB har vurderet som mulige løsninger for den permanente fremtidige anvendelse af ejendommen på Sølund: I. Ombygning/modernisering af de nuværende bygninger, II. Nedrivning af de nuværende bygninger og opførelse af nybyggeri og III. En kombination af ombygning og nedrivning.

Scenarie II og III har flere underliggende kombinationsmuligheder, mens scenarie I vil medføre begrænsninger i forhold til valg af målgruppe for boligerne grundet sagens nedenstående præmisser.

Fortsat brug af Sølund som det er indrettet i dag
For at udnytte værdien af de nuværende bygninger på Sølund, og bevare stedets tidstypiske arkitektur, er det nærliggende at overveje at fortsætte den nuværende midlertidige løsning med udlejning af de eksisterende boliger på lang sigt. Det kunne her tænkes enten at klargøre den sidste blok til ungdomsboliger og have ungdomsboliger i alle tre blokke, eller lade det være som nu med fortsat udlejning af plejehjemsboligerne i den ene blok til Sundheds- og Omsorgsforvaltningen.

Sidstnævnte løsning er ikke et ønskeligt scenarie for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, der ikke på lang sigt vil kunne forsvare at drive plejehjem i de utidssvarende bygninger på Sølund, jf. nedenfor under afsnittet ”Uddybning af præmis for plejeboliger på Sølund”.

Førstnævnte løsning med 100 pct. ungdomsboliger kræver, at den tredje blok tømmes for plejehjemsbeboere og klargøres på samme måde som de to øvrige blokke, så den ligeledes lever op til lovkrav mv. i forhold til at kunne udlejes som ungdomsboliger. Klargøringen vurderes at koste ca. 5 mio. kr. Bygningen vil med denne klargøring - i lighed med de nuværende to blokke med ungdomsboliger - ikke leve op til kommunes ønsker vedr. energi- og miljøkrav. Løsningen vil samlet give ca. 350-400 ungdomsboliger på Sølund.

Når boligerne drives som ustøttede almene ungdomsboliger, vil de ikke uden særlig aftale være dækket af de almindelige bestemmelser omkring Landsbyggefondens støttevirksomhed, ligesom de heller ikke vil være omfattet af Byggeskadefonden. Det vil på sigt fordyre driften, idet der ikke kan forventes støtte fra Landsbyggefonden til nødvendige renoveringsopgaver på ejendommene. Det betyder i givet fald, at renoveringsarbejdet skal lånefinansieres med ustøttede lån eller via henlæggelser. Begge dele vil medføre, at lejer vil skulle finansiere renoveringsarbejdet.

Det vurderes, at bygningerne er af en sådan stand, at de omkring 2018 vil have brug for nye tekniske installationer mv. og omkring 2022 for yderligere større renovering, bl.a. af taget. De nye tekniske installationer anslås alene at koste ca. 80 mio. kr. i 2018. Omkostningerne kan betales via låneoptag, såfremt kommunen vil stille garanti, og dermed vil de kunne fordeles ud over huslejen i en 30-årig periode. Huslejen vil fra 2018 dermed stige til et niveau på 5.230 kr. for ca. 50 m². Fire år senere i 2022 vil der skulle foretages yderligere renoveringer, hvormed huslejen igen vil stige.

En permanentliggørelse af den nuværende udlejning vil tillige medføre, at prisen for ejendommen skal genforhandles, da den nuværende købspris er baseret på en forudsætning om, at ejendommen rives ned. En supplerende købesum vil ligeledes have en betydning for huslejeniveauet grundet balancelejeprincippet, og vil således medføre endnu en stigning, som skal lægges oveni i ovenstående.

Et huslejeniveau på væsentlig over 5.000 kr. for ca. 50 m² vurderes at være for højt til, at boligerne kan udlejes til unge uddannelsessøgende. Boligerne vil jf. ovenstående således allerede i 2018, efter 1-2 års forlængelse, ramme en husleje, der blive for dyr.

Løsningen vil endvidere medføre, at der skal etableres nye alternative plejeboliger i byen og at den nuværende daginstitution ikke fornyes.

Endelig vil det ikke være inden for rammerne af den aftale, der er indgået med SAB v/KAB i forbindelse med salget af grunden, at den permanente løsning bliver en, der ikke indebærer støtte efter almenboligloven. TMF/tilsynet med støttet boligbyggeri kan ikke tiltræde, at SAB v/KAB påtager sig den driftsmæssigt risiko, der er ved at fortsætte driften af bygningerne uden, at de ombygges/moderniseres med støtte. 

Forvaltningerne og SAB v/KAB vurderer på denne baggrund, at det ikke er en mulighed blot at gøre den nuværende midlertidige anvendelse af Sølund permanent. Derfor er dette scenarie ikke medtaget som en mulig fremtidig løsning.

Præmisser for opstillede scenarier
Præmisserne for de opstillede scenarier er følgende:

• Som følge af de nuværende bygningers stand er det som udgangspunkt ikke en mulighed at fortsætte den midlertidige udlejning længere end den nuværende periode frem til 31.12.2016.
• Det er udgangspunktet, at SAB v/KAB, som nu ejer Sølund, fortsat skal eje og drive ejendommen efter den midlertidige udlejning ophører. Indenfor rammerne af almenboligloven kan der bygges almene ældreboliger, almene ungdomsboliger eller almene familieboliger. Det bemærkes, at sidstnævnte ikke er medtaget i de opstillede scenarier. 
• Af købsaftalen fremgår, at: ”Det er aftalt mellem parterne, at såfremt det ikke bliver muligt at realisere enten ’Det Nye Sølund’ i en tillempet form eller omdanne ejendommen til andre former for støttet byggeri efter lov om almene boliger, som kan rummes indenfor det fastsatte maksimumbeløb, ophæves handlen og ejendommen går tilbage til sælger”.
• Af købsaftalen fremgår endvidere en genforhandlingsret, der betyder, at aftalen om salget af ejendommen, herunder købesummen, skal genforhandles, når der er truffet beslutning om den fremtidige brug af ejendommen.
• I henhold til Moderniseringsplanen skal der etableres nye plejeboliger med henblik på at sikre moderne og tidssvarende rammer for alle plejehjemsbeboere i København frem til 2022.
• Såfremt der skal bygges ungdomsboliger på Sølund, er der således behov for at finde alternativ placering til plejeboligerne i København, som kan bygges indenfor den økonomiske ramme af Moderniseringsplanen og almenboligloven (jf. bilag 2).
• SAB v/KAB driver deres boliger efter almenboliglovgivningens princip om balanceleje. Det betyder, at hver boligafdeling er en selvstændig økonomisk enhed, der ikke må budgettere med under- eller overskud. Huslejen skal derfor afspejle de omkostninger, der er forbundet med driften af afdelingerne.
• Huslejen i det følgende er beregnet på en boligstørrelse på 50 m2 inkl. fællesarealer, med henblik på at kunne sammenligne huslejeniveauet. 50 m2 er den maksimale størrelse for støttede ungdomsboliger. Huslejen er eksklusiv forbrug (el, vand og varme). For studerende på SU kan der søges om boligstøtte til huslejen. Boligstøtten vil maks. udgøre 15 % af huslejen (for enlige over 18 uden børn).
• Det nuværende antal offentlige parkeringspladser (ca. 80) på grunden skal opretholdes.
• Der vil i den videre proces skulle tages stilling til opfyldelse af gældende parkeringsnormer i henhold til byggeloven (byggelovspladser) i forbindelse med evt. ny/ombyggeri (jf. bilag 3).
• Der skal fortsat være daginstitution på Sølund.
• De unge med handicap, der bor på Sølund under den midlertidige udlejningsperiode, vil flytte til andre boliger, når udlejningen udløber d. 31.12.2016.
• Udlejning af evt. varige ungdomsboliger på Sølund skal som udgangspunkt ske efter den til enhver tid gældende rammeaftale om udlejning, det vil pt. betyde boligsocial udlejning af hver 3. ledige bolig.
• I ombygningsperioden vil det som udgangspunkt ikke være muligt at anvende boligerne i den/de berørte bygningsblokke på Sølund.

Det bemærkes, at Socialforvaltningen fortsat er interesseret i at have et botilbud på ca.12-24 boliger til unge med handicap på Sølund, såfremt der i en fremtidig løsning fortsat skal være ungdomsboliger på grunden.

Uddybning af præmis for plejeboliger på Sølund
De nuværende plejehjemspladser på Sølund er utidssvarende, og lever ikke op til de almindelige krav om et moderne plejecenter, hverken i forhold til beboernes boliger og fællesfaciliteter eller i forhold til de ansattes arbejdsmiljø. De nuværende bygningers struktur, som påvirker de plejefaglige hensyn, er det ikke muligt grundlæggende at ændre via en ombygning.

Såfremt det alligevel vælges at anvende de eksisterende bygninger i nuværende eller ombyggede form til moderniserede plejeboliger, vil det derfor have følgende konsekvenser for de plejefaglige hensyn:

• Den fysiske betonstruktur vil medføre, at der stadig vil være meget lange og mørke gange med for få fællesrum på etagerne.
• Der vil stadig være en uhensigtsmæssig personalelogistik.  
• Der vil stadig være uhensigtsmæssige boligstørrelser og boligantal pr. etage.
• Gangene vil være svære at bryde op i nye og inspirerende lyse og oplevelsesrige miljøer.
• Den lave etagehøjde vil besværlig- eller umuliggøre fremførelse af nutidig ventilation og installationstekniske løsninger til velfærdsteknologi.
• De manglende muligheder for installering af velfærdsteknologi i boligerne vil ligeledes mindske muligheden for at skabe et bedre arbejdsmiljø.
• Det vil ikke være muligt at skabe fleksibilitet i forhold til imødekommelse af fremtidige forandringer (for ekstempel ændringer i boligstørrelser).
• Der vil kun være en vertikal sammenhæng mellem de enkelte afdelinger (etager), og blokkene vil således også fremadrettet fremstå som monolitter uden nogen oplevelsesmæssig eller plejefaglig sammenhæng.
• Det vil ikke være muligt at leve op til de i Sundheds- og Omsorgsudvalget vedtagne ’principper for fremtidens plejeboliger’ (SOU 18. december 2013).

Forhindringen af mulighederne for at integrere nye velfærdsteknologiske foranstaltninger vil endvidere dels medføre, at plejeboliger ikke vil være fremtidssikrede og dels, at Sølund ikke, som ønsket, vil kunne blive et velfærdsteknologisk model- og forskningsplejehjem.

Det er i forbindelse med den tidligere beslutning om at modernisere Sølund vurderet, at en ombygning af de eksisterende bygninger vil blive så omfattende, at entrepriseudgifterne vil være så høje, at det bedre kan svare sig at nedrive bygninger og bygge nyt. Nybyggede bygninger vil derudover selvsagt kunne fremtidssikres og energioptimeres, hvorved driftsudgifterne kan minimeres.

På baggrund af ovenstående forhold er det Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at de eksisterende bygninger på Sølund ikke kan ombygges til et velfungerende moderne plejecenter.

Det er dog en mulighed at kombinere en evt. ombygning af ungdomsboligerne i dele af de nuværende bygninger med en nybygget plejeboligblok på grunden, jf. scenarie III.   

Mulige scenarier for fremtidig brug af Sølund

Ovenstående præmisser medfører følgende mulige scenarier for permanent fremtidig anvendelse af Sølund:

       I.            Ombygning af de nuværende bygninger med støtte efter almenboligloven

a)      Til 100 pct. ungdomsboliger

    II.            Nedrivning af nuværende bygninger og opførelse af nybyggeri med støtte efter almenboligloven

a)      Til 100 pct. plejeboliger (genoptagelse af ”Det Nye Sølund”)

b)      Til ca. 30 pct. ungdomsboliger og ca. 70 pct. plejeboliger (en bearbejdning af ”Det Nye Sølund”)

c)      Til ca. 30 pct. ungdomsboliger og ca. 70 pct. plejeboliger (ny arkitektkonkurrence)

 III.            Delvis ombygning og delvis nedrivning af nuværende bygninger og opførelse af nybyggeri med støtte efter almenboligloven

a)      Til ca. 70 pct. ungdomsboliger og ca. 30 pct. plejeboliger

b)      Til ca. 40 pct. ungdomsboliger og 60 pct. plejeboliger

I nedenstående beskrives kort de enkelte scenarier og konsekvenserne heraf, herunder blandt andet konsekvenser for ungdomsboligernes huslejeniveau. Plejeboligernes huslejeniveau vil i alle scenarier følge samme niveau som øvrige moderniseret plejeboliger i København.

De økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune fremgår af bilag 1. De forventede afledte parkeringskrav i de forskellige scenarier er beskrevet i bilag 3. I bilag 4 ses endvidere en visuel oversigt over de forskellige scenarier.

I. Ombygning af de nuværende bygninger med støtte efter almenboligloven

a)      100 pct. ungdomsboliger
Det vurderes, at det er muligt at opfylde de generelle kriterier for at etablere moderne tidssvarende ungdomsboliger i henhold til bygningsreglementet - således at de nuværende bygninger kan ombygges til ungdomsboliger efter almenboligloven. Med denne løsning kan bygningernes volumen og placering på grunden forblive, som den er i dag. Løsningen kræver dermed hverken ny lokalplan eller kommuneplantillæg.

De eksisterende bygninger skrælles og råhuset vil få en gennemgribende ombygning, hvor boliger og fællesarealer redesignes til nye moderne ungdomsboliger. Ombygningen medfører, at bygningerne vil leve op til bygningsreglementets 2020 krav til miljø og energi.

Endvidere vil ombygningen gøre det muligt at etablere en tilvækst i boligantallet, hvilket er en af betingelserne for støtte efter almenboligloven. Der vil kunne etableres i alt ca. 570 ungdomsboliger ved denne løsning.  Eftersom boligerne mærkes som ungdomsboliger efter almenboligloven, vil de fremover kunne søge om tilskud til betaling af grundskyld, der i givet fald skal afholdes over Teknik- og Miljøudvalgets budget.

Løsningen vil kræve et indskud i form af kommunal grundkapital i Landsbyggefonden i størrelsesorden på ca. 82 mio. kr., som svarer til 10 pct. af den samlede anlægsudgift.

Tilsynet med Støttet byggeri v/ Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der godt kan gives støtte i henhold til almenboligloven i forhold til den ene blok, der i dag er udlejet til plejehjemspladser. Der er dog tvivl om, hvorvidt der kan ydes støtte til ombygning af de to øvrige blokke, idet de i dag allerede er mærket som almene ungdomsboliger. Løsningen forudsætter en afklaring af juraen herom (Teknik- og Miljøforvaltningen har fremsendt en forespørgsel til Ministeriet for By, Boliger og Landdistrikter).

Boligerne vil i forhold til Landsbyggefonden og Byggeskadefonden være fuldt ud dækkede ligesom alt andet alment nybyggeri. Der udlejes på almene lejekontrakter, huslejedannelsen er ud fra henlæggelser, balanceleje mv. og reguleret for ungdomsboligbidrag som pt. udgør ca. 180 kr./m²/år. Dermed vil huslejen for en bolig på ca. 50 m² udgøre ca. 4.250 kr.

Løsningen vil kræve en genforhandling af købsprisen, men det vurderes at være muligt at holde den samlede anskaffelsessum indenfor det af staten fastsatte maksimumsbeløb for almene ungdomsboliger på 27.230 kr. pr. m² (inklusive energitillæg) og dermed fastsætte et rimeligt huslejeniveau for en moderne bolig på Nørrebro, tæt på centrum, der udgør ca. 4.500-5.000 kr. for ca. 50 m². Unge på uddannelsesstøtte vil sædvanligvis være berettiget til boligsikring, der i 2014 udgør ca. 985 kr. pr. måned (pr. bolig uden børn).

Det bemærkes, at de berørte bygninger i ombygningsperioden på ca. 2 år ikke vil kunne anvendes til beboelse.

Løsningen vil minde om de ombygningssager, der har været på andre ældre plejehjem de seneste 10 år. Det skal bemærkes, at KAB’s erfaring fra øvrige kollegier og ungdomsboliger i andre større byer er, at en samling af ca. 570 boliger for unge er en stor koncentration, som vil påvirke nærmiljøet både for naboerne i bydelen og for de unge selv. I Købehavn er der i Ørestad Nord opført et lignende stort antal ungdomsboliger hvilket ikke har givet problemer i nærmiljøet (lokalplanen tillader her op til 700).

Etablering af alternative plejeboliger
Løsningen med 100 pct. ungdomsboliger vil medføre et behov for at etablere nye alternative plejeboliger andre steder i byen (jf. bilag 2). Ligeledes vil de ældre, der på nuværende tidspunkt bor i den ene blok på Sølund, skulle flyttes til et/andre erstatningsplejehjem, og der skal sikres den nødvendige plejeboligkapacitet hertil.

I forhold til Moderniseringsplanen og det generelle kapacitetsbehov for plejeboliger vil en løsning, hvor der udelukkende etableres ungdomsboliger på Sølund, medføre, at ombygningen/lukningen af mindst to større, utidssvarende og nedslidte plejehjem udskydes i minimum 3-4 år (beboerne fra disse plejehjem skulle ellers have været overflyttet til det nye Sølund). Der må i den forbindelse påregnes forøgede vedligeholdelsesudgifter på anslået ca. 5 mio. kr. på de plejehjem, hvor lukningen tidsmæssigt udskydes på grund af Sølund.

Der skal endvidere bygges enten et eller flere nye plejecentre (med i alt 360 plejeboliger) som kompensation for Sølund, og der skal findes egnede grunde til disse nye plejecentre. Dette forventes at være vanskeligt, og vil formenligt kun være praktisk og økonomisk muligt i yderområderne af kommunen. I disse områder er plejeboligkapaciteten generelt set dog allerede tilpasset som led i moderniseringsplanen. Det vurderes derfor ikke, at der i disse områder er efterspørgsel på et større antal nye plejeboliger, hvorfor det kan medføre tomgangsleje.

Med hensyn til de nuværende 150 plejehjemsbeboere på Sølund vil en samlet flytning forudsætte, at der først bygges 1-2 nye plejecentre med 150 plejeboliger andre steder i byen, hvilket vil tage 3-4 år under forudsætning af, at der kan findes egnede byggegrunde – dvs. 1-2 år ud over den midlertidige udlejningsperiode. Alternativt skal huset tømmes gradvist i forbindelse med de løbende årlige demografitilpasninger. Dette vil medføre, at beboerne spredes enkeltvis rundt på kommunens øvrige plejehjem, og at det resterende personale på Sølund afskediges. En gradvis tømning vil - plejehjemmets størrelse taget i betragtning - løbe over minimum 3-4 år, og vil driftsmæssigt ikke være en hensigtsmæssig løsning. Erfaringerne fra de plejehjemslukninger, der indtil videre er gennemført, har entydigt vist, at det ud fra et plejefagligt hensyn er bedst og mest trygt at flytte beboere og personale samlet til et nyt plejecenter. Det skaber det mest sikre og trygge flytteforløb for svækkede og ofte demente ældre, at de flyttes sammen med de beboere, som de kender, og det er et stort ønske fra beboerne og deres pårørende, at det kendte personale flytter med.

Drifts- og huslejeudgifterne ved en gradvis lukning af et plejehjem er desuden væsentligt højere end ved en samlet overflytning af beboere og personale til nye plejecentre. Dette skyldes, at der i lukkeperioden skal afholdes bl.a. husleje og grundudgifter mv. til plejehjemsdriften uanset antallet af beboere. Dette vil ikke være tilfældet ved en samlet overflytning til nye plejecentre. Merudgifterne ved en gradvis lukning, sammenlignet med en samlet overflytning til nyt plejecenter, afhænger af de konkrete forhold, men må på Sølund forventes at udgøre 5-10 mio. kr. 

Det bemærkes, at det i forbindelse med den oprindelige politiske beslutning om at modernisere Sølund (BR 2011-135317) blev meddelt til plejehjemsbeboerne og deres pårørende i den tilbageværende bygningsblok, at de kunne blive boende på Sølund i byggeperioden og flytte samlet og med det nuværende personale over i det nye plejecenter, når det stod færdigt. Endvidere blev de beboere der blev flyttet til Fælledgården givet samme mulighed på linjer med alle andre flytninger i forbindelse med Moderniseringsplanen. Disse tilsagn vil ikke kunne realiseres, såfremt der udelukkende etableres ungdomsboliger på Sølund.

Det vurderes, at anlægsøkonomien vil være den samme, såfremt plejeboligerne skal etableres på andre erhvervede grunde i kommunen, og den skal i alle tilfælde ligge indenfor rammerne af det af staten fastsatte maksimumbeløb for opførelse af almene plejeboliger. Midlerne hertil er således allerede afsat i Moderniseringsplanen under Sundheds- og Omsorgsforvaltningen. Det samme er gældende for grundkapitalen til plejeboligerne. Det vurderes dog meget vanskeligt at finde alternative attraktive egnede byggegrunde med samme volumen som Sølund eller mindre grunde, som kan erhverves og bebygges inden for rammerne.

Det er på nuværende tidspunkt således ikke muligt at pege på navngivende alternative løsninger til Sølund-grunden. Dette vil i givet fald skulle undersøges nærmere (jf. 2. at-punkt).

Daginstitution
Løsningen vil ikke indeholde en nybygget daginstitution, men den nuværende vil forblive på grunden. Børne- og Ungdomsforvaltningen har i forbindelse med den tidligere indstilling vedrørende ”Det Nye Sølund” bedt om en udvidelse af den eksisterende daginstitution med en ekstra børnegruppe i forbindelse med nybyggeriet. Udvidelsen af daginstitutionen er attraktiv for forvaltningen, da institutionen er velsøgt, og ligger i et område med stigende befolkningstilvækst og dermed med et stigende behov. Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer dog, at den manglende mulighed for at etablere en ekstra gruppe i daginstitutionen ikke vil få konsekvenser for overholdelse af pasningsgarantien i København.

Offentlige parkeringspladser
Ved anvendelse af de nuværende bygninger vil der skulle foretages en større renovering af den nuværende parkeringsplads under grunden, som er udlagt som offentlig vej. Dette skyldes, at den er i dårlig stand, og derfor ikke - i sin nuværende form - vil kunne have en tilsvarende levetid som de moderniserede boliger. En renovering, der bibeholder det nuværende niveau med 80 pladser, vurderes at koste ca. 30 mio. kr. svarende til en stk. pris på ca. 375.000 kr. pr. parkeringsplads.

Parkeringspladser i henhold til byggeloven
I dette scenarie forudsættes, at der ikke bliver stilles yderligere parkeringskrav (jf. bilag 3).

II. Nedrivning af nuværende bygninger og opførelse af nybyggeri med støtte efter almenboligloven

a)      100 pct. plejeboliger
Såfremt en nedrivningsløsning vælges, vil det være oplagt at tage udgangspunkt i det tidligere skitserede projektforslag ”Det Nye Sølund” med eventuelle tilpasninger (den visuelle konkurrenceprojekt-skitse uden tilpasninger er vedlagt som bilag 5).

Projektet ”Det Nye Sølund” indeholder ca. 360 moderne plejeboliger, svarende til ca. 10 % af den samlede plejeboligkapacitet i kommunen. Det består af tre boligkarreer samt et punkthus, der er bundet sammen med en gang med inde og ude arealer. Bygningerne skaber fælles gårde og servicearealer i stueetagen til fælles aktiviteter og cafe samt mulighed for at etablere taghaver. I den ene ende af grunden etableres en åben offentlig park.

Bygningens relativt kompakte design sikrer bl.a. beboerne en bedre trivsel ved at skabe den kortes mulige afstand fra boligerne til såvel klinikker og centerfunktionerne i stueetagen som til udearealerne. Herved får flest muligt af beboere med nedsat funktionsevne mulighed for en mere varieret daglig adspredelse ved at kunne vælge i mellem og opsøge flere forskellige former for socialt samvær eller opholdssteder uden at være afhængig af personalets hjælp.

De nye bygninger og den indbyggede velfærdsteknologi vil endvidere underbygge en effektiv drift af plejecenteret og dermed både være arbejdstidsbesparende for personalet og løfte livskvaliteten for beboere. Bygningerne vil endvidere leve op kommunens ønskede 2020 energi- og miljøkrav. Løsningen vil derfor på den lange bane medføre en besparelse på driften. Endvidere vil et stort velfærdsteknologisk plejehjem skabe optimale muligheder for forskning mv., som i forvejen er tilknyttet bydelen via ”Nørre Campus”-området. 

Økonomisk vil den tidligere afholdte projekteringsgaranti på ca. 25 mio. kr. kunne indarbejdes i byggeøkonomien, og midlerne vil dermed kunne genvindes. Grundkapital til plejeboligbyggeriet afholdes som nævnt indenfor Moderniseringsplanen.

En nedrivning af de to blokke, der nu er mærket som almene ungdomsboliger, vil kræve ministeriets godkendelse, jf. lov om almene boliger § 28, stk. 2.

Selve byggeriet vil tage ca. 3 år. Projektet er delt i to etaper således, at de ældre, der nu bor på Sølund, kan flytte direkte over i de nybyggede plejeboliger før deres nuværende plejehjem rives ned og genopbygges.

De unge, der på nuværende tidspunkt bor på Sølund, vil skulle finde bolig andet steds efter den midlertidige udlejningsperiode.

Daginstitutionen
Løsningen indeholder en nybygget daginstitution med tilhørende udearealer, som giver mulighed for en moderne indrettet institution med plads til en ekstra børnegruppe. Den nye daginstitution opføres før den gamle nedrives, hvormed børnene og personalet - i lighed med de ældre - kan flytte direkte over i de nyetablerede bygninger.

Offentlige parkeringspladser
De faglige vurderinger foretaget i forbindelse med den tidligere indstilling viser, at den eksisterende parkeringskælder ikke er egnet til at blive videreført i et kommende nybyggeri (jf. bilag 3). Opførelsen af en ny parkeringskælder under terræn, svarende til det nuværende niveau på ca. 80 pladser er i forbindelse med det tidligere projekt anslået til at koste ca. 50 mio. kr., svarende til en stk. pris på ca. 625.000 kr. pr. parkeringsplads.

Parkeringspladser i henhold til byggeloven
I dette scenarie forudsættes at der etableres ca. 95 byggelovspladser (jf. bilag 3).

b)      Ca. 30 pct. ungdomsboliger og 70 pct. plejeboliger
En alternativ nedrivningsløsning er at gennemføre ”Det Nye Sølund” men med en omdannelse af en af de tre nye ældreboligkarreer i konkurrenceprojektet til ungdomsboliger (karreen tættest på Læsøesgade). Der kan hermed etableres ca. 120 ungdomsboliger samlet omkring et gårdrum uden at ændre strukturen i byggeriet (jf. bilag 5). Herved reduceres antallet af plejeboliger med ca. 110 boliger, svarende til et større nybygget plejecenter andetsteds i København. Den plejefaglige logistik for den resterende plejecenterdel på ca. 250 plejeboliger vil forblive stort set intakt ved denne omdannelse, dog vil servicearealerne blive reduceret i et mindre omfang. Det vurderes, at plejecenteret - både økonomisk og fysisk - stadig kan rumme de ønskede velfærdsteknologiske løsninger. Et overskueligt antal ungdomsboliger vil ligeledes potentielt kunne berige byggeriet og oplevelsen af dagligliv for de kommende ældre beboere.

Det vurderes, at huslejeniveauet for ungdomsboligerne ved denne løsning vil ligge på ca. 4.500 kr. for ca. 50 m², hvilket er et fornuftigt niveau set i forhold til, at der er tale om helt nybyggede boliger.

Løsningen vil, i lighed med scenarie I, udløse en supplerende købesum for ungdomsboligdelen, som skal forhandles mellem KAB og Københavns Kommune. Denne mindre sum vurderes dog ikke at have stor påvirkning på det endelige huslejeniveau, der dermed vil være omtrent det samme som i scenarie I.

Økonomisk set vil den tidligere afholdte projekteringsgaranti stadig delvist kunne indarbejdes i byggeøkonomien i denne løsning.

Hvis antallet af ungdomsboliger øges væsentligt over 30 pct. inden for det eksisterende konkurrenceforslags rammer, vil den interne logistik i det nye plejecenter ikke længere kunne opretholdes, og dette vil afstedkomme uhensigtsmæssige konsekvenser for den plejefaglige og driftsmæssige sammenhæng i byggeriet. Det vil med en sådan beslutning være en nødvendig konsekvens at udarbejde en ny afklarende arkitektkonkurrence. Et øget antal ungdomsboliger vil ligeledes medføre krav om etablering af et øget antal plejeboliger andet steds i byen.

Det er muligt at fastholde en nybyggede daginstitution indenfor rammerne af det samlede byggeri. Byggeprojektet vil, i lighed med løsning a, tage ca. 3 år og kan deles i to etaper, så de ældre borgere og børnene kan flytte direkte over i de nye bygninger.

De unge, der på nuværende tidspunkt bor på Sølund, vil skulle finde bolig andet steds efter den midlertidige udlejningsperiode. Løsningen medfører dog at et antal unge, svarende til ca. halvdelen af de nuværende, efter en ombygningsperiode vil kunne flytte tilbage.

Offentlige parkeringspladser
Som scenarie IIa vil denne løsning kræve opførelse af en ny parkeringskælder under Sølund.

Parkeringspladser i henhold til byggeloven
I dette scenarie forudsættes, at der etableres ca. 83 byggelovspladser (jf. bilag 3).

c)      Ca. 30 pct. ungdomsboliger og 70 pct. plejeboliger med ny arkitektkonkurrence
En anden mulighed er at lave en helt ny arkitektkonkurrence for etableringen af nye ungdoms- og plejeboliger på Sølund. Dette vil åben for muligheden af en anden fordeling i antallet af henholdsvis ungdoms- og plejeboliger. En ny arkitektkonkurrence vil medføre nye projekteringsudgifter. Det vurderes, at det vil tage ca. et halvt år at gennemføre konkurrencen.

Byggeprojektet vil med denne løsning tage ca. 3,5 år. Projektet formodes, i lige med ”Det Nye Sølund”-projektet, at kunne designes således at byggeriet inddeles i to etaper, hvormed de ældre borgere og børnene kan flytte direkte over i de nye bygninger. Ungdomsboligerne vil ikke kunne være beboet i ombygningsperioden.

I løsning IIc vil huslejen for ungdomsboligerne være på niveau eller ligge lige over IIb. Der vil som udgangspunkt også gælde de samme parkeringskrav som i løsning IIb.

III. Delvis ombygning og delvis nedrivning af nuværende bygninger og opførelse af nybyg efter almenboligloven
Det er også muligt at kombinerer en ombygning til ungdomsboliger i dele af de nuværende bygninger med en nedrivning og nyetablering af plejecenter og daginstitution på resten af grunden. Der kan her tænkes i to mulige kombinationer i forhold til de nuværende tre blokke på grunden, som vil medføre en forskellig fordeling af antallet af henholdsvis ungdoms- og plejeboliger.

a)      Ca. 70 pct. ungdomsboliger og 30 pct. plejeboliger
En løsning er, at de nuværende to midlertidigt udlejet blokke ombygges til permanente støtte ungdomsboliger, og det nuværende plejehjem nedrives og nyopføres. Det vurderes at skabe ca. 400 ombyggede ungdomsboliger og ca. 150 moderne plejeboliger. I løsningen kan der integreres en ny daginstitution i forbindelse med etableringen af det nye plejecenter.

Selve byggeriet vurderes at tage 2-3 år. Løsning vil forudsætte, at de nuværende 150 plejehjemsbeboere fraflytter Sølund i byggeperioden til andre plejehjem, og at der sikres den nødvendige ekstra plejeboligkapacitet hertil.  Det samme gælder for børnene i daginstitutionen. Der vil således skulle etableres en midlertidig løsning for driften af daginstitutionen i nærområdet under ombygningsperioden. Ungdomsboligerne vil heller ikke kunne være beboet under ombygningen. Forvaltningerne vurderer derfor, at løsning b vil være et bedre alternativ som en kombinationsløsning.

Offentlige parkeringspladser
Grundet den delvise nedrivning vil scenarie IIIa formentlig også kræve opførelse af en ny parkeringskælder under Sølund (jf. bilag 3).

Parkeringspladser i henhold til byggeloven
I dette scenarie forudsættes at der etableres ca. 117 byggelovspladser (jf. bilag 3).

b)      Ca. 40 pct. ungdomsboliger og 60 pct. plejeboliger
En anden løsning er, at den nuværende plejehjemsblok ombygges til permanente ungdomsboliger, mens de to midlertidigt udlejet blokke nedrives og erstattes af et nybygget plejecenter. Det vurderes, at skabe ca. 170 ombyggede ungdomsboliger og ca. 265 moderne plejeboliger. I løsningen kan der integreres en ny daginstitution i forbindelse med etableringen af det nye plejecenter. Endvidere er der mulighed for at etablere en ny bygning på grunden, hvor den nuværende daginstitution ligger, som fx kan huse flere ungdomsboliger kombineret med boliger til unge med handicap. Antallet af boliger i denne nye bygning vil afhænge af den valgte løsning for det øvrige byggeprojekt, og kan derfor ikke opgøres pt. Det vurderes, at der vil kunne etableres i størrelsesorden af 100-150 ungdomsboliger i en ny bygning.

Byggeriet vurderes at tage 2-3 år. Løsningen giver mulighed for at flytte de ældre borgere direkte over i nye boliger og børnene direkte over i en ny daginstitution. Ligeledes skaber den også mulighed for en mere effektiv driftsøkonomi for plejecenteret end løsning a grundet antallet af plejeboliger. Antallet af ungdomsboliger vil nærme sig det nuværende niveau, da den nuværende plejehjemsblok er indrettet med mindre boliger end de to midlertidigt udlejede blokke. Ungdomsboligerne vil dog ikke kunne være beboet under ombygningen.

Både løsning a og b vil kræve en arkitektkonkurrence for den del, der skal nybygges. Økonomisk vil grundkapital til plejeboligbyggeriet afholdes indenfor Moderniseringsplanen.

Det vurderes, at huslejeniveauet for ungdomsboligerne i begge løsninger vil ligge på ca. 4.250 kr. for ca. 50 m². Da boligerne i løsning b, grundet den nuværende bygningsinddeling, må forventes kun at blive ca. 40 m², vil huslejen pr. bolig her være på ca. 3.500 kr. Begge løsninger vil, i lighed med scenarie I, udløse en større supplerende købesum for de dele, der skal blive til ungdomsboliger. Den supplerende købesum skal forhandles mellem KAB og Københavns Kommune og vil, i lighed med scenarie I, få betydning for den endelige husleje. Det angivne huslejeniveau for scenarie III er derfor et foreløbigt skøn.

 Offentlige parkeringspladser
Grundet den delvise nedrivning vil scenarie IIIb, i lighed med IIIa, formentlig kræve opførelse af en ny parkeringskælder under Sølund.

Parkeringspladser i henhold til byggeloven
I dette scenarie forudsættes at der etableres ca. 104 byggelovspladser (jf. bilag 3).

Samlet oversigt over antal boliger og huslejeniveau i de forskellige scenarier

*Huslejen er eksklusiv forbrug (el, vand og varme). For studerende på SU kan der søges om boligstøtte til huslejen. Boligstøtten vil, afhængig af indtægt mv., maks. udgøre 15 % af huslejen for enlige over 18 år uden børn. For en ung studerende på SU med en husleje på 4.500 kr., og en bolig på 50 m2, vil boligstøtten være på op til 675 kr. pr. mdr., hvormed den resterende husleje vil udgøre 3.825 kr. plus forbrug.
**Med mulighed for at etablere en ny bygning med yderligere 100-150 ungdomsboliger på den resterende byggegrund, og dermed skabe en 50-50 boligfordeling på grunden.

Det bemærkes, at både antallet af boliger og huslejen er foreløbigt anslåede.

De økonomiske konsekvenser af de enkelte scenarier ses af bilag 1 (fortroligt). Sagens økonomi dækkes først og fremmest af salgsindtægterne fra Sølund. De øvrige udgifter skal dækkes i forbindelse med kommunens budgetforhandlinger.

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen i samarbejde med KAB og de øvrige berørte forvaltninger arbejde videre med den vedtagne løsning for den fremtidige anvendelse af ejendommen på Sølund.

Som en del af den videre proces vil der blive tilrettelagt en borgerinddragelse i forbindelse med lokalplanen, såfremt der bliver tale om et scenarie, der medfører en ny arkitektkonkurrence eller andre forhold, der væsentligt berører områdets fysik og infrastruktur.

Såfremt der ikke træffes beslutning om den fremtidige anvendelse af Sølund med denne indstilling kan konsekvensen være, at tidsfristerne i den indgåede købsaftale vedr. lokalplan og skema A ikke kan opfyldes, hvorefter parterne må lade handlen af Sølund gå tilbage.

Bjarne Winge                                                       Katja Kayser

Indstillingen blev godkendt. Udvalget anbefalede over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen at arbejde for en fremtidig permanent løsning ud fra forslag II. C.

Protokolbemærkning fra udvalget:

”Det er helt centralt for det nye Sølund, at der sker en bred inddragelsesproces, så alle interessenter bliver hørt i processen. Beboere, pårørende, ældreråd, lokaludvalg og naboer i området mv. inddrages i arbejdet ”.

”Udvalget lagde endvidere vægt på at ungdomsboligerne får så lav en husleje som muligt”.