Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 8. december 2005

 

 

Sager til beslutning

 

4.      Byggeprogram for plejehjemmet Johannesgården

 

SOU 409/2005  J.nr. 61/2005

 

 

INDSTILLING

Sundhedsforvaltningen indstiller,

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at den tidligere vedtagne ombygning af plejehjemmet Johannesgården gennemføres som en nedrivning og genopførelse, således at de nuværende 61 boliger erstattes af 70 moderne to-rumsboliger i en genopført bygning, hvor kun kælderen genanvendes.

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at vedlagte byggeprogramoplæg danner grundlag for det videre projekteringsarbejde.  

 

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender den reviderede tidsplan for byggeriet, der tager højde for, at der skal udarbejdes en lokalplan som led i processen.

 

RESUME

Sundheds- og Omsorgsudvalget har på mødet den 9. juni 2005 godkendt, at Plejehjemmet Johannesgården skal bygges om (SOU 154/2005). En del af grundlaget for denne beslutning var en rummelighedsanalyse, der sandsynliggjorde, at de 61 boliger kunne omdannes til 52 moderne to-rumsboliger.

 

Nærmere analyser af bygningen har vist, at genbrug af bygningskroppen er for bekostelig, idet de påkrævede ombygninger ikke kan gennemføres inden for anlægsrammen.

 

På baggrund af disse analyser fremlægges nu et programoplæg, hvori det forslås, at bygningen rives ned og genopføres, således at det kun er kælderen der genbruges i det nye byggeri. Det giver en langt bedre planløsning og en langt bedre anlægs- og driftsøkonomi.

 

Løsningen kræver, at der udarbejdes en ny lokalplan for området. Det betyder, at genåbningen bliver forsinket ca. fire måneder.

 

Et enigt byggeudvalg anbefaler den løsning, der er skitseret i programoplægget.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På mødet den 9. juni 2005 tiltrådte Sundheds- og Omsorgsudvalget Sundhedsforvaltningens forslag om at påbegynde forberedelse til ombygning af plejehjemmet Johannesgården i Brønshøj (SOU 154/2005 j.nr. 16/2004). Lukningstidspunktet blev fastsat til udgangen af februar måned 2006.

 

Processen

Siden Sundheds- og Omsorgsudvalgets beslutning har bygherren og dennes rådgivere, ledere og medarbejdere fra Johannesgården, samt repræsentanter for Sundhedsforvaltningen arbejdet med forskellige alternativer til en ombygning. Ældrerådet har været repræsenteret i byggeudvalget.  Det er et enigt byggeudvalg, der anbefaler, at der arbejdes videre med det proje kt, der er skitseret i programoplægget.

 

 

Nedrivning og genopførelse

I vedlagte byggeprogramoplæg foreslås en meget vidtgående ombygning og påbygning af yderligere etagemetre, idet analyser har vist, at det ikke er muligt at få en sammenhængende anlægsøkonomi, hvis alene den nuværende bygningskrop skal genbruges. Ombygning med genbrug af bygningskroppen vurderes at overskride rammebeløbet med ca. 12%.

 

I det foreslåede byggeprogramoplæg rives bygningen ned til kælderplan. Ved at genopføre huset med en anden modulering kan alle dele af bygningen disponeres optimalt, uden de bindinger en ombygning indebærer. Det giver en langt bedre planløsning, boliger af en passende størrelse og en sammenhængende anlægsøkonomi.   

 

Den fremtidige institution får desuden en bedre driftsøkonomi, idet der bliver plads til 70 boliger mod de 52 boliger, der lå i den oprindelige rummelighedsanalyse.

 

Tidsplan

Ombygningen forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan. Spørgsmålet har været drøftet med Plan og Arkitektur, som har stillet sig positivt overfor det skitserede byggeri.

 

Udarbejdelse, myndighedsbehandling, høringer og politisk vedtagelse af en lokalplan tager erfaringsmæssigt omkring et kalenderår, hvorfor det har været nødvendigt at revidere tidsplanen for projektet.

 

I bilag 1 skitseres en tidsplan, der forudsætter ibrugtagelse i august/september 2008, hvilket er ca. 4 måneder senere end oprindeligt planlagt. Forløbet er optimeret, således at skema A kan tiltrædes af Borgerrepræsentationen på baggrund af et tidligt entrepriseudbud, samtidig med den endelige vedtagelse af lokalplanen. Herefter  kan entreprenøren færdigprojektere og aflevere skema B ansøgning indenfor kendte økonomiske rammer.  

 

Derimod har Sundhedsforvaltningen ikke kunnet anbefale bygherren at forcere byggeplanerne yderligere, idet en færdigprojektering inden lokalplanens vedtagelse i givet fald ville medføre en uforholdsmæssig stor risiko for bygherren på 6,5 mio. kr.    

 

Byggeprogramoplægget

Arbejdsgrupperne og følgegruppen har arbejdet ud fra de 17 principper, som Sundheds- og Omsorgsudvalget vedtog den 15. september i år (SOU 264/2005 J nr. 15/2004). Derudover har det været vigtigt:

 

·        at det helt unikke gårdhaveanlæg fortsat kan være omdrejningspunktet for beboernes udeliv, terapiens sommeraktiviteter og institutionens festligheder.

·        at de vigtigste fællesfaciliteter befinder sig over terræn, hvorfor det kombinerede aktivitets- og festlokale etableres i stueetagen, medens kontorer og arkiv m.v. flyttes til den høje kælder.

 

Det ydre udtryk og udenomsarealerne

 

I arbejdet med bygningens ydre udformning er der lagt vægt på at få størst muligt solindfald i gården, samtidig med at evt. gener for naboerne minimeres.

 

Der er derfor foreslået en sammenhængende bebyggelse med varierende højde på de fire fløje. Nordfløjen, der vender mod Fuglsang Alle bygges i 4 etager. Mod øst og vest bygges i 3 etager og mod syd holdes byggeriet i to etager, som skitseret i byggeprogrammet.

 

MILJØVURDERING

Sagen er omfattet af positivlisten, men sagen vil først blive miljøvurderet i forbindelse med selve støtte-sagsindstillingen.

 

 

ØKONOMI

Afventer projektforslag i forbindelse med Skema A

 

 

HØRING

Byggeprogramoplægget er præsenteret for det lokale Ældreråd, der er positivt  indstillet overfor planerne.

 

BILAG

Programoplægget med skitser og tilhørende tidsplan er vedlagt i bilag 1.

 

 

Lene Sillasen

/Lars Bo Bülow