B-sag. Ny rammeaftale om udlejning og anvisning (1. januar 2024 – 31. december 2027)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til en ny aftale mellem Københavns Kommune og BL - Danmarks Almene Boligers 1. kreds (BL 1. kreds) om fælles rammer for udlejning og anvisning af almene boliger i perioden 1. januar 2024 – 31. december 2027. Aftalen regulerer udlejning og anvisning og understøtter en fælles målsætning om en mangfoldig, sammenhængende og tryg by, hvor der er plads til alle byens borgere. Forhandlingerne er gennemført sideløbende med forhandlinger om den strategiske samarbejdsaftale, Almenboligaftalen, mellem Københavns Kommune og BL 1. kreds. Repræsentantskabet i BL 1. kreds godkendte udkast til endelig Udlejningsaftale på møde den 9. oktober 2023, hvor ældreboligområdet indgik. Siden er Udlejningsaftalen blevet tilpasset, så ældreboligområdet ikke længere indgår. BL 1. kreds skal derfor behandle aftalen på ny den 29. november 2023.

Socialforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen, Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Socialudvalget, Teknik- og Miljøudvalget, Beskæftigelses- og Integrationsudvalget samt Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Den nuværende rammeaftale om udlejning og anvisning udløb formelt 1. juli 2023. Det er aftalt med boligorganisationerne, at de individuelle udlejningsaftaler med boligorganisationerne opretholdes indtil de kan erstattes af nye aftaler, som tager udgangspunkt i den nye rammeaftale med BL 1. kreds. Siden sommeren 2022 har forvaltningerne forhandlet med BL 1. kreds om en ny aftale. Det har været et kompliceret og langstrakt forhandlingsforløb, blandt andet som følge af Folketingets vedtagelse af bolig-hjemløsereformen. Borgerrepræsentationen skal tage stilling til aftalens indhold, som vil træde i kraft pr. 1. januar 2024.

Københavns Kommune har siden indgåelsen af den første udlejningsaftale i december 2006 fastlagt fælles rammer for udlejning af almene boliger for fire år ad gangen ved aftaler med BL 1. kreds, som repræsenterer 99 % af de almene boliger i København. Tre boligorganisationer med ca. 500 almene boliger i Københavns Kommune er ikke medlemmer af BL. Ifølge § 60b i almenboligloven kan kommunalbestyrelsen beslutte, at en fælles aftale om boligsocial anvisning og fleksibel udlejning af familieboliger skal gælde for samtlige boligorganisationer i kommunen – hvis den har tilslutning fra boligorganisationer, som repræsenterer mere end 50 % af kommunens almene familieboliger.

De fælles rammer regulerer andelen af boligsocial anvisning (hvor boligsøgende får anvist en bolig af kommunen, hvis de har et påtrængende boligbehov og sociale problemer), fleksibel udlejning (hvor den boligsøgende får fortrinsret på ventelisten, hvis personen opfylder kriterier om fx uddannelse, arbejde mv.)  og almindelig ventelisteudlejning i områder med forskellige karakteristika samt opstiller et katalog af fleksible udlejningskriterier, som boligorganisationerne – indenfor de i almenboligloven og Udlejningsaftalens fastlagte rammer - kan vælge til eller fra for hver enkelt boligafdeling. For at styrke det løbende samarbejde om det boligsociale i forlængelse af aftalen er der udarbejdet målrettet informationsmateriale, og der nedsættes et nyt fælles dialogforum på administrativt niveau, ”Fagligt Forum om boligsocial anvisning og bostøtte”.

Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget foreslås bemyndiget til at justere henholdsvis den fleksible udlejning og den boligsociale anvisning, hvis forudsætningerne ændrer sig væsentligt, herunder hvis der sker en negativ udvikling i boligområderne.

Det bemærkes, at repræsentantskabet i BL 1. kreds godkendte et udkast til endelig Udlejningsaftale på møde den 9. oktober 2023, hvor ældreboligområdet indgik. Siden er Udlejningsaftalen blevet tilpasset, så ældreboligområdet ikke længere indgår. Denne del behandles efter ønske fra sundhed- og omsorgsborgmesteren i et særskilt administrativt og politisk spor, som er ved at blive fastlagt. Processen følges i regi af Samarbejdsforum og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen er tovholder. BL 1. kreds har tilkendegivet overfor Københavns Kommune, at man gerne havde set, at ældreboligområdet med de svært udlejelige ældreboliger, fortsat var en del af en samlet rammeaftale.

Den nye aftale for 2024-2027

Den nye udlejningsaftale viderefører det mangeårige samarbejde mellem kommunen og BL 1. kreds om at sikre boliger til byens mest udsatte borgere og andre med behov for en billig bolig samtidig med, at udlejningsredskaberne anvendes til at fremme socialt bæredygtige boligområder. Parternes fokus på at forebygge udpegning og genudpegning af udsatte boligområder fastholdes i den nye aftale, da konsekvenserne af ikke at lykkes hermed, i yderste konsekvens kan være salg eller nedrivning af almene familieboliger, som der er efterspørgsel på.

Parterne er blevet enige om en ny rammemodel for familieboliger, som regulerer anvisning og udlejning af familieboliger. Der indføres to separate trappemodeller: 1) ”Områdetrappen” for de områder, der er udpeget på statens lister for forebyggelsesområder og udsatte boligområder, og 2) ”afdelingstrappen” for de øvrige afdelinger. Indplaceringen af familieboligafdelingerne på de enkelte trin viser områdernes/afdelingernes relative sårbarhed, idet brugen af boligsocial anvisning, fleksibel udlejning og almindelig ventelisteudlejning differentieres herefter. Formålet er at sikre, at der blive stillet flere boliger til rådighed for den boligsociale anvisning samtidig med, at der er blevet sammensat en mere finmasket definition af, hvornår en boligafdeling er ”sårbar”. Dette skal sikre, at flere afdelinger end i dag har en socialt bæredygtig beboersammensætning. Sårbarhed baseres dels på de socioøkonomiske kriterier, som kendes fra parallelsamfundslovgivningen (beskæftigelse, indkomst, uddannelsesniveau og dømte), og dels på andelen af anviste i en boligafdeling.

Boligafdelinger i forebyggelsesområder og udsatte områder

Hvert år den 1. december udpeger staten (aktuelt Social-, Bolig- og Ældreministeriet) forebyggelsesområder og udsatte boligområder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder). Af udpegningen følger en række juridiske konsekvenser. Områdetrappen gælder for de afdelinger, der er beliggende i et boligområde med flere end 1.000 beboere og som er udpeget på de statslige lister som enten forebyggelsesområder eller udsatte boligområder.

Øvrige boligafdelinger

Hovedparten af de almene familieboliger i København figurerer ikke på listerne over udsatte boligområder og forebyggelsesområder og er heller ikke i risiko for at blive udpeget som sådanne. Disse vil i den nye aftale i stedet være omfattet af afdelingstrappen. Afdelingstrappen er inddelt efter, hvor sårbar afdelingen vurderes at være.

Modellen vil medvirke til, at kommunen får adgang til at anvise til flere betalbare boliger i de afdelinger, der kan bære det, mens afdelinger, der vurderes at være sårbare modtager en lavere andel af boligsocialt anviste og får en højere grad af udlejning fra ventelisten via fleksible udlejningskriterier, som giver fortrinsret for boligsøgende, der er i uddannelse eller arbejde.

Konsekvenser for kommunens boligsociale anvisning

Med aftalen forventes det, at Socialforvaltningen vil modtage flere boliger til boligsocial anvisning sammenlignet med i dag, og at forvaltningen vil kunne anvise til flere af de ledige almene boliger. Samtidig peger kommunens beregninger på, at returneringsprocenten dog også vil stige en smule, da en del af de boliger, som Socialforvaltningen modtager i den boligsociale anvisning, vil være for dyre til målgruppen.

Flygtninge og deleboliger til flygtninge

I aftalen videreføres muligheden for at anvise flygtninge de boliger, som ikke kan anvendes i den boligsociale anvisning. På grund af situationen med et stort antal ukrainske flygtninge, der har behov for husning, videreføres aftalen om deleboliger for flygtninge i denne aftaleperiode. I disse boliger yder kommunen en særlig støtte for at opbygge fællesskabet i boligen.

Bofællesskaber

Mulighederne for at sikre en hensigtsmæssig aldersspredning i bofællesskaber og fastlægge udlejningskriterier, som understøtter sociale temaer, er præciseret ved en opdatering af retningslinjerne.    

Ophør af aftaler om ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger

I forbindelse med udbudsrunder i 2003 og senere blev der stillet krav om ommærkning af 1.308 små familieboliger til ungdomsboliger som vilkår for tilsagn om kommunal grundkapital til nybyggeri. Pr. 1. august 2023 var 957 familieboliger ommærket til ungdomsboliger. Imidlertid er der kommet en stigende efterspørgsel efter billige familieboliger. I aftalen foreslås derfor at undlade ommærkning af de resterende 351 familieboliger. Ligesom der gives mulighed for at ommærke de 957 boliger, der er blevet ommærket til ungdomsboliger, tilbage, så de ved ledighed igen kan udlejes som familieboliger. Det er dog ikke forvaltningernes forventning, at boligorganisationerne vil ønske at ommærke tilbage i stort omfang.

Politisk handlerum

Såfremt der under den politiske behandling ønskes ændringer til aftalen, vil disse skulle godkendes af BL 1. kreds. Dette vil som udgangspunkt kræve, at sagen sendes tilbage til forvaltningerne og at forhandlingerne med BL 1. kreds skal genoptages. Hvis sagen sendes retur til forvaltningerne, vil det betyde, at aftalen ikke kan nå at træde i kraft pr. 1. januar 2024.

Ungdomsboliger modtager med hjemmel i almenboliglovens § 101 et kommunalt grundskyldstilskud, som svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som ungdomsboligerne betaler. Hvis ungdomsboliger ommærkes til familieboliger bortfalder grundskyldstilskuddet.

Indstillingen har herudover ikke økonomiske konsekvenser.  

Rammeaftalen behandles i Borgerrepræsentationen den 14. december 2023.

Efter politisk godkendelse skal aftalen udmøntes konkret ved indgåelse af individuelle aftaler mellem kommunen og hver enkelt boligorganisation. Det er Teknik- og Miljøforvaltningen, der i samarbejde med Socialforvaltningen, indgår de konkrete individuelle aftaler. De nuværende udlejningsaftaler gælder, indtil den nye aftale kan træde i kraft. Repræsentantskabet i BL 1. kreds vil behandle et nyt udkast til endelig aftale den 29. november 2023.

              Mikkel Boje  /  Søren Wille  /  Henrik Lund  /  Søren Hartmann Hede

Indstillingen blev løftet til en A-sag under godkendelse af dagsordenen.

1. at-punkt, 2. at-punkt og 6. at-punkt blev anbefalet.

7. at-punkt blev godkendt.

Kontorchef Eva Stokbro Jensen deltog under punktets behandling.