Reetablering af 12 skæve boliger på Oliefabriksvej, Amager Vest (fælles indstilling)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensation fra Miljø i Byggeri og Anlæg 2016 (MBA2016) om, at de skæve boliger opføres efter bygningsklasse 2020.

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at Københavns Kommune stiller en byggegrund på Oliefabriksvej 2 vederlagsfrit til rådighed for boligselskabet 3B i 32 år.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Socialforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Socialudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det besluttes at det almene boligselskabet 3B reetablerer og administrerer 12 skæve boliger på Oliefabriksvej 2.

4. at Københavns Kommune frigiver 5,65 mio. kr. i tilskud til opførelse af skæve boliger på Oliefabriksvej og afvikling af den eksisterende boligafdeling på Vermlandsgade. Beløbet finansieres inden for Socialudvalgets ramme, jf. økonomiafsnittet.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

5. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at ansøge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen om at reetablere 12 skæve boliger.

6. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 4,90 mio. kr. for realkreditlån til medfinansiering af reetablering af de 12 skæve boliger.

7. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende det endelige projekt for de 12 skæve boliger og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser til det foreliggende projektforslag.

Problemstilling

Skæve boliger opføres til hjemløse og særligt udsatte borgere, som har svært ved at indpasse sig eller ikke magter at bo i et traditionelt bomiljø. 

I forbindelse med Overførselssagen 2015-2016 (BR 28. april 2016) (A, B, C, F, I, O og V) bevilgede Borgerrepræsentationen 5,40 mio. kr. til at reetablere 12 skæve boliger på Oliefabriksvej 2 fra afdelingen På Spore” på Vermlandsgade 33. Da det ikke er økonomisk rentabelt at flytte de eksisterende boliger fysisk, består reetableringen i, at boligerne nyopføres af det almene boligselskab 3B på den nye placering. Den besluttede anlægsramme er ikke tilstrækkelig til, at projektet kan opføres, så det lever op til kravet i MBA2016 om ,at støttet nybyggeri skal opføres efter bygningsklasse 2020. Projektet forudsætter derfor med den nuværende finansiering dispensation fra dette krav i MBA2016, hvilket Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til. Såfremt dispensationen gives, skal Borgerrepræsentationen tage stilling til et kommunalt tilskud og garanti til lån til boligerne

Løsning

Boligafdelingen På Sporet blev i 2001 opført med skæve boliger på en lejet grund på Vermlandsgade 33 for en 15-årig periode. Grundejer DSB har varslet, at grunden skal benyttes til andre formål, og at lejekontrakten med Socialforvaltningen vil blive opsagt. Reetablering af skæve boliger på Oliefabriksvej sikrer genhusning af de nuværende beboere samt mulighed for også fremover at imødekomme behov for boliger til hjemløse borgere i København. Der tilknyttes en social vicevært til bebyggelsen, som finansieres af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen de første tre år.

Det anbefales på baggrund af en udbudsrunde, at det almene boligselskab 3B reetablerer og administrerer de skæve boliger.

Reetableringen vil konkret bestå i, at 3B opfører 12 nye boliger på Oliefabriksvej 2, herunder nedriver de eksisterende bygninger på grunden. Samtidig vil der ske en afvikling af den eksisterende boligafdeling med 12 boliger på Vermlandsgade 33, herunder afvikling af lån i boligafdelingen og reetablering af grunden.

Det særlige for skæve boliger i forhold til andre almene boliger er, at det er Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der meddeler tilsagn. Socialforvaltningen får 100 % anvisningsret til boligerne og indgår i processen om den endelige udformning af boligerne.

Borgerrepræsentationen godkendte den 2. februar 2017 et kommuneplanstillæg, som muliggør opførelse af skæve boliger på Oliefabriksvej 2. Amager Vest Lokaludvalg har afgivet positivt høringssvar, og lokaludvalgets konkrete ønsker er blevet imødekommet. Naboerne er også blevet orienteret om planerne. Der er planlagt dialog mellem Københavns Ejendomme og Indkøb og naboerne om deres ønsker om forsyning til haveforeningerne på nabogrundene og bevaring af vægmalerier på bygninger på Oliefabriksvej, som står til nedrivning.

Huslejens størrelse og fravigelse af MBA2016
Socialforvaltningen vurderer, at det er afgørende, at huslejen kan holdes på et niveau, som en kontanthjælpsmodtager kan betale, hvilket vil sige maksimalt ca. 3.300 kr. om måneden ekskl. forbrug. Borgerrepræsentationen godkendte den 11. februar 2016 MBA2016, som bl.a. medfører krav om, at kommunalt og kommunalt støttet nybyggeri og tilbygninger opføres i laveste energiklasse, svarende til bygningsklasse 2020. Formålet med MBA2016 er at bidrage til at realisere kommunens miljø- og klimapolitiske mål.

Kravet om bygningsklasse 2020 skærper det gældende krav i bygningsreglementet om at bygge lavenergi efter bygningsklasse 2015. De skønnede merudgifter ved bygningsklasse 2020 i det konkrete projekt er 15 % af den samlede entrepriseudgift, svarende til 1,00 mio. kr. Merudgifterne til bygningsklasse 2020 ville skulle finansieres af Socialforvaltningen, så det ikke påvirker lejen. Merudgifterne skyldes behovet for en markant tættere klimaskærm og deraf øget krav til ventilation, mere isolering og etablering af solceller.

Socialforvaltningen vurderer, at beboerne ikke vil opleve en forbedring af boligernes kvalitet, såfremt de skæve boliger opføres efter bygningsklasse 2020. Socialforvaltningen vurderer også, at målgruppens brug af boligerne indebærer, at der forventeligt ikke kan opnås de fordele, som der normalt opnås ved bygningsklasse 2020. Såfremt de skæve boliger på Oliefabriksvej opføres efter bygningsklasse 2015, vil der være en ensartethed med de skæve boliger på Kongelundsvej og Hulgårdsvej. De opføres efter bygningsklasse 2015, da projektering af disse boliger er påbegyndt forud for ikrafttrædelsen af MBA2016. Derfor ønsker Socialforvaltningen, at kravet om bygningsklasse 2020 fraviges.

Det er Teknik- og Miljøudvalgets ressort at meddele dispensation fra MBA2016. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at der gives dispensation for MBA2016, da boligerne er etableret efter en særlov for skæve boliger til en speciel målgruppe med begrænset betalingsevne og særlige behov, og en dispensation vil således ikke skabe præcedens for andre almene boliger.To andre og allerede godkendte sager om skæve boliger skal opfylde kravet om bygningsklasse 2015.

Alternativ til at give dispensation fra MBA2016

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ikke ønsker at give dispensation fra MBA2016 vurderer Socialforvaltningen, at projektet ikke vil kunne realiseres uden at projektet tilføres ekstra finansiering. Socialforvaltningen vil i så fald henvise sagen til Overførselssagen 2017-2018 for finansiering af 1,0 mio. kr. til realisering af kravet om bygningsklasse 2020. Hvis Borgerrepræsentationen ikke prioriterer midler via Overførselssagen 2017-2018, vil beboerne i de 12 skæve boliger på Vermlandsgade sandsynligvis ikke have nogen bomulighed. Der er tale om en målgruppe med særlige behov, der ikke direkte kan anvises til andre almene boliger.

Økonomi

Boligerne har en samlet anlægssum på 14,90 mio. kr., jf. tabel 1. Boligerne finansieres af et kommunalt tilskud på 4,50 mio. kr. svarende til 0,38 mio. kr. pr. bolig, et statsligt tilskud på 0,4 mio. kr. pr. bolig og til et fælleshus, et beboerindskud på 2 % af anlægssummen samt et kommunalt garanteret realkreditlån på det resterende beløb. Det kommunale tilskud finansieres inden for Socialforvaltningens ramme på bevillingsområdet ”Byggeri og modernisering af tilbud”.

Tabel 1: Finansiering af anlæg (beløb i 1.000 kr. 2018 p/l)

Det samlede kommunale tilskud udgør 5,65 mio. kr., jf. tabel 1 i bilag 1. Udgifter til afvikling af den eksisterende boligafdeling På Sporet i Vermlandsgade udgør 0,78 mio. kr. Udgifter på Oliefabriksvej, herunder bl.a. velfærdsteknologi, montering, flytteudgifter og reservationsleje på Oliefabriksvej, udgør 0,86 mio. kr.

I forbindelse med de årlige forhandlinger om kommunernes samlede økonomi har Københavns Kommune forpligtiget sig til at reducere det samlede anlægsniveau i 2018 fra 3,36 mia. kr. til 2,90 mia. kr. Økonomiforvaltningen forelægger Økonomiudvalget en indstilling i december 2017, som vil angive rammerne for styring af bruttoanlægsudgifterne i 2018. Der er derfor en risiko for, at igangsættelsen af projektet efterfølgende må udskydes til 2019 som del af denne øvelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen sender Teknik- og Miljøforvaltningen ansøgning til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen med henblik på at få styrelsens tilsagn til opførelse af boligerne. Når tilsagnet er givet igangsætter 3B byggeriet, der forventes færdigt inden sommerferien 2019.

Socialforvaltningen vil efter de første tre år med statslig finansiering rejse spørgsmålet om den videre varige finansiering af den sociale vicevært i budgetforhandlingerne det pågældende år.

                     Nina Eg Hansen                 Pernille Andersen

Kontorchef Siggi Kristoffersen deltog under mødet.

Indstillingen blev godkendt.