Redegørelse for ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 224 "Østerbrogades Kaserne"

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. december 2005

 

 

Sager til drøftelse

 

26.      Redegørelse for ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 224 "Østerbrogades Kaserne"

 

BTU 685/2005  J.nr. 611:214.0001/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalgets drøfter, hvorvidt der skal iværksættes procedure for gennemførelse af dispensation fra lokalplan nr. 224 "Østerbrogades Kaserne" vedrørende bestemmelsen om, at mindst 10 pct. af etagearealet skal anvendes til kulturformål, med henblik på færdigudbygning af bebyggelsen med serviceerhverv (butikker og kontorer) på ejendommen matr.nr. 2406 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Østerfælled Torv.

 

 

RESUME

Pædagogernes Pensionskasse (PBU) har søgt om principiel tilladelse til at færdiggøre bebyggelsen på Østerfælled Torv med en udbygning til serviceerhverv bestående af ca. 2.000 m² til butikker og ca. 500 m² til kontorer i bebyggelsens afsnit 11. På ejendommen er der en restbyggemulighed på 3.050 m², der i henhold til anvendelsesbestemmelserne i lokalplan 224 "Østerbrogades Kaserne" hovedsagelig skal anvendes til kulturformål.

Lokalplanen fastlægger en anvendelsesmæssig fordeling af det muliggjorte etageareal med mindst 63 pct. til boliger, højst 25 pct. til serviceerhverv, mindst 10 pct. til kulturformål og mindst 2 pct. til børneinstitutioner. Restbyggemuligheden kan herefter anvendes til ca. 2.700 m² til kultur og ca. 350 m² til børneinstitutioner.

Baggrunden for lokalplanens fastlæggelse af en kulturandel på 10 pct., svarende til godt 7.000 m² etageareal, var i sin tid en forventning om etablering af en større biblioteksfilial i området. PBU anfører, at man forgæves har ført forhandlinger med kommunen om at etablere et bibliotek i området. Oplysningerne er bekræftet af Kultur- og Fritidsforvaltningen. Der søges derfor om dispensation fra lokalplanen.

Den omhandlede del af Østerfælled Torv ligger inden for det i kommuneplanen fastlagte bydelscenter omkring Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade, hvor der er en udbygningsmulighed på 6.000 m² butiksareal.

Færdiggørelse af bebyggelsens afsnit 11 med opførelse af 2.500 m² til serviceerhverv inden for området forudsætter dispensation fra lokalplanen på baggrund af en procedure med forudgående naboorientering baseret på et kommende skitseprojekt.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Pædagogernes Pensionskasse (PBU) søger som ejer af ovennævnte ejendom om principiel tilladelse til at færdiggøre Østerfælled Torv-bebyggelsen med en udbygning til serviceerhverv bestående af ca. 2.000 m² til butikker og ca. 500 m² til kontorer inden for bebyggelsens afsnit 11. Desuden overvejes der placeret to mindre butikspavilloner i tilknytning til pladsarealer inden for lokalplanområdet. PBU's ansøgning med bilag vedlægges som bilag 1.

Det fremgår af ansøgningen, at der i området er en samlet restbyggemulighed på 3.056 m² etageareal, der i henhold til anvendelsesbestemmelserne i lokalplan nr. 224 "Østerbrogades Kaserne" overvejende skal anvendes til kulturf ormål. Der søges derfor om dispensation fra lokalplanen.

PBU anfører, at man forgæves har søgt at tiltrække yderligere kulturfunktioner til området. Herunder har man gennem årene ført forhandlinger med kommunen om placering af en ny biblioteksfilial, men hidtil uden resultat, og der er fortsat stor usikkerhed herom.

PBU oplyser, at et konsulentfirma har undersøgt udviklingsmulighederne for bebyggelsen og har på den baggrund bl.a. konkluderet, at en styrkelse af butiksmiljøet dels vil være fordelagtigt på grund af den centrale beliggenhed på Østerbro, dels vil understøtte eksistensgrundlaget for de nuværende butikker i området.

 

Forholdet til lokalplan nr. 224

Anvendelse af restbyggemuligheden til serviceerhverv er i strid med den for området gældende lokalplan nr. 224 "Østerbrogades Kaserne", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 10. juni 1993 og endeligt bekendtgjort 16. juni 1993. I lokalplanens § 3, stk. 2, fastlægges: Af det samlede muliggjorte etageareal skal mindst 63 pct. anvendes til boliger, højst 25 pct. til serviceerhverv, mindst 10 pct. til kulturelle formål og mindst 2 pct. til børneinstitutioner. Som bilag 2 vedlægges lokalplantegning vedrørende bebyggelsesplan m.v., og som bilag 3 vedlægges lokalplantegning vedrørende anvendelse af bebyggelse.

Den anvendelsesmæssige fordeling af etagearealet inden for området, som fremgår af lokalplanen, indgik allerede som en del af kommunens planmæssige forudsætninger i det af Forsvarets Bygningstjeneste udarbejdede udbudsmateriale om salg af Østerbrogades Kaserne, der udgjorde grundlaget for PBU's erhvervelse af kaserneejendommen i 1991.

Baggrunden for kulturandelen var dels de allerede eksisterende kulturfunktioner i området (Kanonhallen og Krudttønden), dels overvejelser om yderligere indretning af kulturfunktioner i nogle af de bevaringsværdige kasernebygninger og om placering af en ny, stor biblioteksfilial i den kommende nybebyggelse i området.

Ved magistratshøringen i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse i 1992 anførte Magistratens 1. Afdeling således i sit høringssvar, at der inden for etagearealet til kulturformål bør skabes mulighed for placering af et bibliotek med et arealbehov på 2.500-3.000 m² og et teater til Dansescenen med et arealbehov på 800 m².

Et nyt bibliotek indgik ikke som en egentlig forudsætning for lokalplanens fastlæggelse af en kulturandel på 10 pct. af etagearealet svarende til godt 7.000 m², idet der ikke forelå det fornødne bevillingsmæssige grundlag herfor. Disse overvejelser indgik dog i lokalplanens fastlæggelse af kulturandelen, hvilket afspejlede sig i det for lokalplanforslaget tilgrundliggende projekt, hvor der var vist et bibliotek i bebyggelsens afsnit 11. 

Efterfølgende har PBU uden resultat haft drøftelser med kommunen om placering af et bibliotek. I 1996 ansøgte PBU kommunen om dispensation fra lokalplanen med henblik anvendelse af den daværende restbyggemulighed i området til serviceerhverv. Ansøgningen blev imidlertid afslået på baggrund af en behandling i Borgerrepræsentationen (BR 504/96) om placering af det daværende Østerbro Bydelsråd i dengang projekterede lokaler i afsnit 11 på Østerfælled Torv.   

I april 2005 præsenterede PBU er skitseforslag til en færdiggørelse af Østerfælled Torv-bebyggelsen, bl.a. med en udbygning med butikker og kontorer og tilhørende parkeringskælder inden for afsnit 11, samt et bibliotek placeret under jorden mellem Kanonhallen og Dansescenen. Plan & Arkitektur meddelte med brev af 2. maj d.å. til PBU afslag på projektet bl.a. under henvisning til det i 1996 meddelte afslag på ansøgning om dispensation.

Forvaltningens vurdering af det ansøgte

Den nuværende bebyggelse rummer 67.640 m². Heraf er 45.330 m² til boliger (67 pct.), 16.880 m² er til serviceerhverv (25 pct.), 4.360 m² er til kultur (6 pct.) og 1.060 m² er til børneinstitution (2 pct.).

I forhold til det samlede muliggjorte etageareal på ca. 70.690 (inkl. tillæg på 340 m² for portgennemgange) er der en restrummelighed på ca. 3.050 m², som ud fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser alene kan anvendes til kulturelle formål og institutioner med en fordeling på henholdsvis 2.700 m² og 350 m².

Forvaltningen er enig med PBU i, at lokalplanens krav om en kulturandel på 10 pct. vanskeligt lader sig opfylde, når etablering af et bibliotek synes så usikker, som tilfældet er efter mange års forgæves bestræbelser herpå. Endvidere er der usikkerhed om de fremtidige overlevelsesmuligheder for visse af områdets allerede eksisterende kulturfunktioner, hvis eksistens er helt afhængig af offentlige bevillinger.

Den omhandlede del af Østerfælled Torv ligger inden for det i gældende Tillæg nr. 26 til Kommuneplan 2001 om Detailhandelen og det i Forslag til Kommuneplan 2005 fastlagte bydelscenter omkring Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade, hvor der er udbygningsmulighed på 6.000 m² butiksareal. Arealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.500 m².

Den ansøgte butiksudbygning på ca. 2.000 m² placeres inden for et i lokalplanen fastlagt byggefelt til serviceerhverv og kulturformål samt evt. boliger. Butikkerne vil få adgang fra det i lokalplanen fastlagte "strøg" til publikumsorienterede funktioner. Placeringen på Øster Fælled Torv må betragtes som fordelagtig på grund af den centrale beliggenhed i bydelen, og fordi der her er mulighed for placering af større butikker end i randbebyggelsen langs de fastlagte centergader, ligesom butikkerne kan betjenes af et underjordisk parkeringsanlæg på samme måde som det eksisterende ISO-supermarked i området. Endelig vil en butiksudbygning understøtte områdets eksisterende butiksmiljø samt øvrige publikumsorienterede funktioner, herunder kulturaktiviteter, og dermed medvirke til en styrkelse af bylivet i området.

Den beskrevne færdiggørelse af bebyggelsens afsnit 11, hvor der er en restbyggemulighed på ca. 2.500 m² etageareal, forudsætter dispensation fra lokalplan nr. 224 til indretning af ca. 2.000 m² til butikker og ca. 500 m² til kontorer.

Såfremt Bygge- og Teknikudvalget er positiv over for den ansøgte ændring, vil forvaltningen iværksætte en dispensationsprocedure, herunder den i planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering.

Naboorienteringen vil blive gennemført på baggrund af et kommende skitseprojekt. I forbindelse med naboorienteringen vil der vil blive formuleret betingelser for dispensationen med henblik på sikring af en tilfredsstillende kvalitativ løsning, herunder med hensyn til bebyggelsens udformning.

I det omfang der ved naboorienteringen fremkommer mange eller vægtige indsigelser, vil sagen som sædvanligt blive forelagt udvalget med henblik på endelig stillingtagen til dispensationen.

 

Høring

Plan & Arkitektur har på grundlag af PBU's ansøgning kontaktet Kultur- og Fritidsforvaltningen, der har bekræftet PBU's oplysninger om de hidtil resultatløse forhandlinger om placering af en ny biblioteksfilial på ejendommen, herunder den fortsatte usikkerhed herom.

 

 

Miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

 

 

Bilag vedlagt

1.      Skrivelse af 1. september 2005 fra PBU med bilag.

2.      Lokalplantegning vedr. bebyggelsesplan m.v.

3.      Lokalplantegning vedr. anvendelse af bebyggelse.

 

 

 

 

Ulrik Winge