Borgerre præsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 31. august 2006

 

 

BR 444/06

Endelig vedtagelse af lokalplan "Rosenvængets Allé"

Endelig vedtagelse af lokalplan "Rosenvængets Allé"

 

 

Indstilling om,

at                         lokalplan "Rosenvængets Allé" vedtages endeligt med de foreslåede justeringer og ændringer af § 5 stk. 4 om placering af penthouse i byggefelt C samt tilføjelsen af § 5 stk. 8 om partiel overskridelse af byggelinierne mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej.

                                                                                       (Teknik- og Miljøudvalget)

 

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  lokalplan "Rosenvængets Allé" vedtages endeligt med de foreslåede justeringer og ændringer af § 5 stk. 4 om placering af penthouse i byggefelt C samt tilføjelsen af § 5 stk. 8 om partiel overskridelse af byggelinierne mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej.

 

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 21. juni 2006

Winnie Berndtson (U) og Jette Gottlieb (Ø) stillede ændringsforslag om, at det foreliggende lokalplanforslag ikke vedtages, og at man i stedet vedtager en bevarende lokalplan for området.

 

Afstemning

	For	Imod	Undlod
Klaus Bondam (B)		X
Monica Thon (B)		X
Anne Vang (A)		X
Anette Holst Christensen (A)		X
Winnie Larsen-Jensen (A)
Hamid El Mousti (A)		X
Jesper Schou Hansen (V)		X
Karin Storgaard (O)		X
Lotte Thiim Bertelsen (F)		X
Jette Gottlieb (Ø)	X
Winnie Berndtson (U)	X
Resultat	2	8	0

 

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

                     

Indstillingen blev anbefalet.

 

 

Jesper Schou Hansen (V) afgav følgende bemærkning: "Venstre så gerne, at villaerne var bevaret – men anerkender ejers ret over grunden."

 

 

Jette Gottlieb (Ø) og Winnie Berndtson (U) afgav følgende bemærkning: "Enhedslisten og Winnie Berndtson går ind for en bevarende lokalplan for Rosenvængets Allé, der sikrer a) kulturarv, b) byudviklingshistorik, c) kvarterets karakter af villabebyggelse d) bebyggelsesprocent på under 40% jf. kommuneplan 2005, samt e) arealets karakter af grønt område."

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende indstilling forelægges Borgerrepræsentationen.

 

RESUME

Lokalplanforslaget " Rosenvængets Allé" har været i offentlig høring fra den 15. marts til den 17. maj 2006. I høringsperioden er der modtaget i alt 142 henvendelser, heraf tre fra offentlige myndigheder, hvoraf kun én har bemærkninger til forslaget, nemlig Københavns Energi, der gør opmærksom på, at der ligger fjernvarmeledninger i området, som skal respekteres.

De øvrige 139 henvendelser er fra borgere og interessenter, hvoraf 90 er enslydende og svarende til en skabelon fra hjemmesiden for gruppen Bevar-Rosenvænget. Henvendelserne er fordelt med 136 indsigelser imod forslaget og tre der støtter forslaget. Indsigelser imod forslaget kan sammenfattes i fire hovedemner: De eksisterende villaer ønskes bevaret (bevaring af kulturmiljø), kritik af ny bebyggelses udformning og indvirkning på kvarteret, kommentarer vedr. trafik og parkering samt bekymring for kvarterets grønne præg.

Henvendelserne giver anledning til at overveje to justeringer af lokalplanforslagets bestemmelser, nemlig dels en begrænsning i størrelsen af penthouse i byggefelt C for at mindske eventuelle skyggegener i karreen, og dels mulighed for partielle fremspring i facadelinien mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej på op til 0,6 m for at sikre en øget variation i byggelinien.

I de nævnte 90 enslydende henvendelser gøres det endvidere gældende, at lokalplanforslaget er udtryk for mangel på helhedstænkning, at demokratiske spilleregler ignoreres, at sagsbehandlingen har været partisk og fejlbehæftet samt at planloven omgås.

Rosenvængets Grundejerkomité har til Naturklagenævnet indgivet klage over lokalplanforslaget og anmoder om, at klagen tillægges opsættende virkning. Naturklagenævnets afgørelse i sagen foreligger ikke for nærværende.  Nævnet har meddelt, at det indtil videre ikke er fundet nødvendigt at tillægge klagen opsættende virkning.

P å denne baggrund foreslås lokalplanforslaget anbefalet med de ovenfor foreslåede justeringer og ændringer af § 5.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 9. marts 2006 (BR 163/06) Teknik- og Miljøudvalgets indstilling af 25. januar 2006 om offentliggørelse af lokalplanforslaget "Rosenvængets Allé". Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder samt forslag til lokalplan er lagt til gennemsyn i borgmester Klaus Bondams forkontor, Rådhuset, 1. sal, som bilag A.

Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 15. marts til den 17. maj 2006. I denne periode er der udsendt 564 foldere til ejere, lejere og brugere og 32 foldere til interessentgrupper m.fl. I perioden har lokalplanforslaget ligeledes været udstillet med plancher i Østerbrohuset, Århusgade 103.

Den 3. maj blev der afholdt borgermøde i Østerbrohuset, Århusgade 103. De fremmødte ca. 45 borgere havde efter en orientering om forslaget lejlighed til dialog med et panel af Borgerrepræsentationens medlemmer, ligesom der var lejlighed til at stille spørgsmål.

Debatten angik hovedsagelig bevaring af de eksisterende villaer, omfang og udformning af det aktuelle projekt, ønske om og bekymring for bevaring af kvarterets grønne præg samt trafik- og parkeringsproblematik. Gruppen Bevar-Rosenvænget fremlagde et alternativt bebyggelsesforslag, hvor de eksisterende villaer bevares og der tilbygges tre nye villaer i lokalplanområdet med op til tre boliger pr. villa. Endvidere lagde gruppen op til en arkitektkonkurrence om disse villaer, der ønskes udført med forskelligt præg. Referat af borgermødet (bilag 1) og resultat af de på borgermødet omdelte evalueringsskemaer (bilag 2) er vedlagt.

I offentlighedsperioden har der på Plan & Arkitekturs hjemmeside været muligt at søge oplysninger om lokalplanforslaget, fremsende indsigelse via e-mail og debattere planforslagene på en særlig debatside. Der er i offentlighedsperioden indsendt 4 indlæg til debatsiden.

I offentlighedsperioden er der modtaget i alt 142 henvendelser, heraf tre fra offentlige myndigheder: Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen meddeler ikke at have bemærkninger til forslaget, mens Københavns Energi gør opmærksom på, at der ligger fjernvarmeledninger i området, som skal respekteres. Det skal hertil bemærkes, at de eksisterende fjernvarmeledninger ikke berøres af den muliggjorte bebyggelse.

De øvrige 139 henvendelser, der i kopi er fremlagt i borgmester Klaus Bondams forkontor (bilag B), behandles i det følgende afsnit "Henvendelser fra borgere og andre interessenter". I afsnittet sammenfattes henvendelsernes indhold og forvaltningens bemærkninger og anbefalinger. En oversigt over henvendelserne (bilag 3) samt indhold (bilag 4) er vedlagt.

Rosenvængets Grundejerkomité har til Naturklagenævnet indgivet klage over, at lokalplanforslaget er i strid med det overordnede plangrundlag, at der skal tilvejebringes en miljøvurdering før behandling af forslaget, samt at Københavns Kommune må bortse fuldstændigt fra (bygherre) Hr. Kondrups berettigede eller uberettigede forventninger til sagens udfald. Grundejerkomitéen anmoder om at klagen tillægges opsættende virkning. Naturklagenævnets afgørelse i sagen foreligger ikke for nærværende. Naturklagenævnet har anmodet kommunen om en udtalelse til klagen, hvori er meddelt, at nævnet indtil videre ikke har fundet det nødvendigt at tillægge klagen opsættende virkning.

 

Henvendelser fra borgere og andre interessenter

Som nævnt er der modtaget 139 henvendelser fra borgere og interessenter, heraf er 136 indsigelser imod forslaget og tre er for forslaget. Af de 136 indsigelser er de 90 enslydende og svarende til en skabelon fra hjemmesiden www.bevar-rosenvaenget.dk. To henvendelser er modtaget dobbelt. Én indsigelse er underskrevet af 129 borgere og foreninger, hvoraf mange også har fremsendt individuel indsigelse. Én anden indsigelse er underskrevet af 44 borgere, og én indsigelse er underskrevet af 15 borgere.

Indsigelserne kan sammenfattes i fire overordnede emner, der relaterer sig til selve lokalplanforslaget: De eksisterende villaer (kulturmiljøet) ønskes bevaret, kritik af ny bebyggelses udformning og indvirkning på kvarteret, kommentarer vedrørende trafik og parkering samt bekymring for kvarterets grønne præg.

Indsigelserne kan opdeles i følgende emner (underskriftindsamling):

 

Emne	Indsigelser svarende til skabelon på bevar.rosen-vaenget.dk	Andre indsigelser
Villaerne ønskes bevaret (kulturarv/værdi ødelægges)	90	35 (15)
Lokalplanen vil danne præcedens for yderligere nedrivning og nybyggeri i kvarteret	90	7
Mangel på helhedstænkning fra kommunens side	90	11
Kommunen ignorerer demokratiske spilleregler	90	7
Kommunen omgår planloven	90	1
Sagsbehandlingen har været partisk og fejlbehæftet	90	1
Der skabes mørke baggårdsmiljøer	90	7 (15)
Bebyggelsesprocenten er for høj i forslaget (ikke villapræg)	(129)	23
Øgede parkeringsproblemer og trafik	(129)	16 (15)
Nedkørselsrampe ønskes fjernet fra Saabyesvej		2 (44)
Det grønne præg forsvinder/ Beplantning ønskes bevaret	(129)	6
Området har brug for flere friarealer		6 (15)
Dyre boliger er ikke familieboliger		3
Fare for sætningsskader på naboejendomme		2
Der savnes en mere nutidig arkitektur		1
Eksisterende villaer skal kunne opdeles		1

 

Henvendelser fra Kulturmiljørådet, Foreningen BY og LAND og Enhedslisten på Østerbro

I henvendelser fra Kulturmiljørådet, foreningen BY og LAND samt fra Enhedslisten på Østerbro m.fl. afgives indsigelser mod at de to aktuelle villaer rives ned bl.a. med begrundelse i, at kvarteret i flere omgange allerede er blevet beskåret, samt at villaerne har kulturhistorisk værdi. Kulturmiljørådet er endvidere af den opfattelse, at de aktuelle flerfamilievillaer på ingen måde – selv med god vilje – kan kaldes villaer og foreslår i stedet, at de to eksisterende villaer bevares, samt at der gives mulighed for at bygge 2 til 3 nye fire-families villaer. Enhedslisten på Østerbro anfører, at den foreslåede udformning vil ødelægge områdets kulturhistoriske, miljømæssige og rekreative kvaliteter, samt at byggeriet kun henvender sig til velhavere, ligesom den høje bebyggelsesprocent vil skabe præcedens for nybyggeri i området. Foreningen BY og LAND påpeger, at det storkøbenhavnske område rummer mange muligheder for placering af boliger, som bør udnyttes, frem for at søge fornyelsen gennemført hvor arkitektur- og kulturhistoriske træk går tabt. Endvidere betvivler foreningen, at intentionerne med at opretholde en parklignende have kan opretholdes.  

Bemærkning: Forvaltningen har i den konkrete situation vurderet, at nedrivning af de to villaer kan accepteres, da bygningerne fremstår nedslidte og om- og tilbygget til erhverv, der gør dem svære at genanvende til beboelse. Endvidere har forvaltningen vægtet, at den i lokalplanforslaget muliggjorte bebyggelse, indeholder en række kvaliteter, der matcher stedet og respekterer det eksisterende villakvarter i form og arkitektur.

Det bemærkes endvidere at bygningerne i "Rosenvænget" gennemgående er meget store villaer. Forvaltningen har nøjere vurderet disse størrelser, herunder bl.a. størrelsen på Rosenvængets Allé 34-38 (Det Franske Institut), der med et etageareal på 660 m² modsvarer én flerfamilievilla med 6-7 boliger.

Vedrørende bevaring af et markant grønt område med en parklignende karakter bemærkes, at det bebyggede areal i det aktuelle projekt ca. modsvarer det nuværende bebyggede areal i lokalplanområdet og således efterlader et lige så stort friareal. Endvidere optages bestemmelser i lokalplanen om, at friarealer skal indrettes, så de understøtter en åben og grøn parkkarakter og at de på lokalplantegningen viste bevaringsværdige træer skal indgå i områdets beplantning.

 

90 enslydende indsigelser

I de 90 enslydende he nvendelser, samt i enkelte andre indsigelser, gøres det gældende, at lokalplanforslaget er udtryk for mangel på helhedstænkning, at demokratiske spilleregler ignoreres, at sagsbehandlingen har været partisk og fejlbehæftet samt at planloven omgås.

De 90 enslydende indsigelser, der svarer til en standardformular fra hjemmesiden www.bevar-rosenvaenget.dk med syv nummererede indsigelsespunkter:

1.      Kulturarv ødelægges for stedse hvis forslaget gennemføres da Danmarks ældste villakvarter beskæres og historiske villaer nedrives.

Bemærkning: Der henvises til forvaltningens bemærkninger ovenfor. Endvidere har forvaltningen vægtet, at den i lokalplanforslaget muliggjorte bebyggelse, indeholder en række kvaliteter, der matcher stedet og respekterer det eksisterende villakvarter i form og arkitektur. Endelig er det tanken, at den store have skal være fælles for beboerne i karreen, der i dag har meget lidt friareal at bevæge sig på.

2.      Københavns Kommune skaber præcedens for at samtlige historiske villaer på Rosenvænget kan nedrives (undtaget to villaer som er fredet).

Bemærkning: Byplan nr. 7, der er gældende for området, fastlægger området nord for Rosenvængets Allé til villakvarter. Lokalplanområdet, der ligger syd for Rosenvængets Allé (og bygningerne på ejendommene), er ikke fastlagt som en del af villakvarteret i byplanen, men er fastlagt med etagebebyggelse i 3 til 5 etager. Denne afgrænsning har været opretholdt som plangrundlag i området i samtlige kommuneplaner i København (1989 -2001). Med vedtagelsen af Kommuneplan 2005 blev afgrænsningen mellem den traditionelle villabebyggelse og anden bebyggelsesform også opretholdt. Spørgsmål om nedrivning af bebyggelse vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde, og forvaltningen har ikke til hensigt, at muliggøre nedrivning i kvarteret i øvrigt.

3.      Lokalplanforslaget er udtryk for mangel på helhedstænkning.

Bemærkning: Forvaltningen har vægtet mange forskellige elementer i forbindelse med lokalplanforslaget, f.eks. nye boliger af høj kvalitet i bydelen, flere friarealer for beboerne i den øvrige karré, respekt for det eksisterende villakvarter, bevaring af store træer, god arkitektur mv.).

4.      Demokratiske spilleregler ignoreres (over 3000 borgere har skrevet under på ønsket om at villaerne bevares og fire førende råd og foreninger er kommet med skarpe indsigelser mod nedrivning. 60 foreninger, råd og enkeltpersoner kom med indsigelser mod nedrivning i høringsperioden for Kommuneplan 2005).

Bemærkning: Den nævnte underskriftsindsamling er ikke modtaget i forbindelse med høringsperioden af det aktuelle lokalplanforslag. Alle modtagne indsigelser bliver behandlet og Teknik- og Miljøudvalget og Borgerrepræsentationen vil tage stilling til lokalplanforslaget. (Underskriftindsamlingen er ifølge forvaltningens oplysninger foretaget før offentlighedsfasen og på et andet plangrundlag end de aktuelt i lokalplanforslaget fremlagte.). De nævnte indsigelser mod kommuneplanforslaget blev ikke imødekommet ved Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af Kommuneplan 2005 den 15. december 2005.

5.      Planloven omgås (Kommunen afviser at gennemføre miljøvurdering, og lokalplanen er i strid med overordnet plangrundlag, herunder Kommuneplan og Byskabsatlas).

Bemærkning: Planloven indeholder intet krav til miljøvurdering og er efter forvaltningens opfattelse overholdt. I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det kommunen, der skal afgøre om planen efter denne lov kræver en miljøvurdering. Som det fremgår af redegørelsesindstillingen for lokalplanforslaget, vurderer forvaltningen, at den aktuelle plan ikke kræver en miljøvurdering. Denne afgørelse er i overensstemmelse med loven offentliggjort den 15. marts 2006. Afgørelsen er indbragt for Naturklagenævnet, og kommunen har modtaget en anmodning om en udtalelse til klagen.

Lokalplanen vil med hensyn til placering, omfang og karakter muliggøre en bebyggelse, der i højere grad end i den eksisterende byplan for området, er tilpasset kvarteret. Bl.a. erstatter lokalplanen den i den gældende byplan muliggjorte 2-3 etageres sammenhængende randbebyggelse med flerfamilievi llaer, der i langt højere grad respekterer villakvarteret. Endvidere sikres området en grøn karakter med bestemmelser i lokalplanen om bl.a. tilbagerykkede huse, forhaver og levende hegn.

Lokalplanforslaget strider ikke mod Kommuneplan 2005, men er udarbejdet inden for rammerne af denne, hvilket er tiltrådt af Økonomiudvalget i mødet den 7. marts 2006, forinden Borger-repræsentationen vedtog at udsende forslaget i offentlig høring.

Byskabsatlasset er ikke en del af det overordnede plangrundlag og sætter ikke formelle rammer for udformningen af lokalplaner. Byskabsatlasset er kommunens egen gennemgang af og beskrivelse af karakteristiske by- og bygningsmæssige forhold, udarbejdet til brug som et arbejdsredskab i forbindelse med eksempelvis byggesagsbehandling og lokalplanlægning. Forvaltningen har i den konkrete sag været sig de i Byskabsatlasset nævnte forhold bevidste, og planforslagets bestemmelser er udarbejdet med dette for øje.

6.      Sagsbehandlingen har været partisk og fejlbehæftet. Københavns Kommune har taget usaglige hensyn i strid med lovgivningen, eksempelvis frygtes erstatningskrav fra bygherre, hvilket der ikke er juridisk belæg for.

Bemærkning: Forvaltningen har på sædvanlig vis vurderet et byggeønske fra en grundejer og bygherre i forhold til de hensyn, der er vedtaget skal varetages i planlægningen og har derudover ved flere lejligheder forelagt og drøftet dette byggeønske og kommunens krav til bebyggelsen med Bygge- og Teknikudvalget/Teknik- og Miljøudvalget. Forvaltningen har således udført den myndighedsopgave, der i lovgivningen er pålagt kommunen og har, som det fremgår af lokalplanmaterialet, alene lagt saglige og faglige hensyn til grund for forvaltningens vurderinger og anbefalinger. Forvaltningen har selvfølgelig som led i den retmæssige sagsbehandling vurderet om anbefalingerne ville medføre et erstatningsansvar for kommunen, men har ikke fundet grundlag for at der kunne rejses krav om erstatning mod kommunen. Det skal afslutningsvis bemærkes, at spørgsmålet om et eventuelt erstatningsansvar ikke er afgørende for forvaltningens anbefalinger, idet forvaltningen sædvanligvis som beslutningsgrundlag for udvalg og Borgerrepræsentation oplyser om eventuelle erstatningskrav der måtte kunne følge en beslutning.

7.      Der skabes mørke baggårdsmiljøer på grundenes østlige og vestlige del fjernest fra Rosenvængets Allé, hvor der planlægges byggeri i 4 beboelsesetager - en tilsidesættelse af Rosenvænget Servitutterne som har været gældende for hele villaområdet siden det oprindelse i 1862.

Bemærkning: Ifølge Byplan nr. 7 kan der det pågældende sted opføres 3- etagers karrebebyggelse eksklusive tagetage. I lokalplanforslaget muliggøres to solitære bygninger i tre etager samt udnyttet tagetage det pågældende sted. Alt andet lige, er lokalplanforslagets disposition en del mere lys og luftig. Forvaltningen kan dog, for at sikre en mindre skyggevirkning mod Rosenvængets Allé 40 og Holsteinsgade 23, anbefale en yderligere begrænsning af penthouseetagen i byggefelt C, således at etagearealet i penthouse i byggefelt C maksimalt må udgøre 50 % af det bebyggede areal. Endvidere skal facaden samt eventuelt tagudhæng ved penthouse mod Rosenvængets Allé 40 være tilbagerykket mindst 2,5 m fra underliggende facadelinie og mod andre facader være tilbagerykket minimum 1,5 m. Ændringen vurderes på væsentlig måde at berøre grundejeren. Ændringsforslaget har derfor været forelagt grundejeren i henhold til Planlovens § 27 stk. 3. Grundejeren har med mail af 7. juni 2006 meddelt ikke at have bemærkninger til den foreslåede ændring.

 

Henvendelse fra gruppen Bevar-Rosenvænget

Én henvendelse fra gruppen Bevar-Rosenvænget er underskrevet af 129 personer og foreninger, hvoraf mange også har indsendt individuelle indsigelser. Indsigelsen omhandler og underbygger de ovenfor nævnte indsigelsespunkter samt kommenterer offentliggørelsesmaterialet som skønmalende og urigtigt. Indsigelsen omhandler endvidere træfældning, kvarterets og villaernes historie, trafik og parkering mv. og gruppen peger på et alternativt bebyggelsesforslag, hvor de eksisterende villaer bevares og der tilbygges op til tre nye en- eller to-familiesvillaer, der i længde, bredde og højde samt indbyrdes tæthed skal referere til den del af villakvarteret som ligger nord for Rosenvængets Allé. Endelig ønsker gruppen en helhedsorienteret bevarende lokalplan for hele kvarteret.

Bemærkning: Der henvises til forvaltningens bemærkninger under punkterne ovenfor. Herudover kan nævnes, at bebyggelsestætheden for ejendommene i det aktuelle lokalplanforslag er udtryk for en væsentlig begrænsning af byggemulighederne i lokalplanområdet i forhold til den tæthed der er mulig i henhold til Byplan 7.

Til det foreslåede alternative bebyggelsesforslag, skal anføres, at forslaget har en væsentligt lavere bebyggelsesprocent end de 70 %, det ifølge kommuneplanen er muligt at etablere i området. Naboejendommene til lokalplanområdet har bebyggelsesprocenter på henholdsvis 86 (Rosenvængets Alle 40) og 152 (Saabyesvej 4). I villaområdet nord for Rosenvængets Allé varierer bebyggelsesprocenterne fra 25 til 102. Bl.a. på den baggrund finder forvaltningen, at det aktuelle projekt fint vil indpasse sig i villakvarteret med et grønt og frodigt udtryk som en dominerende faktor.

Endvidere bemærkes, at den gældende byplan, der opretholdes for det resterende område, indeholder en række bes temmelser, der vurderes at være tilstrækkelige til at opretholde "Rosenvænget" som et villakvarter, med kvarterets eksisterende kvaliteter.

Endeligt bemærkes, at indholdet i offentliggørelsesmaterialet er valgt, udfra hvordan en fremtidig muliggjort bebyggelse kan beskrives på en dækkende og overskuelig måde. Af overskuelighedshensyn medtages ikke alle illustrationer i offentliggørelsesmaterialet.

 

Øvrige henvendelser

23 indsigelser, hvoraf én er underskrevet af de tidligere nævnte 129 borgere og foreninger, angiver, at den foreslåede bebyggelsesprocent er for høj. Det gøres gældende, at en bebyggelsesprocent på 70 ikke understøtter ønsket om villapræg.

Bemærkning: Der henvises til forvaltningens bemærkninger under bemærkninger til gruppen Bevar-Rosenvænget. Det skal yderligere bemærkes, at den gældende byplan muliggør, at ejendommene i villakvarteret kan opnå bebyggelsesprocenter på 70 til 90 %. På den baggrund finder forvaltningen, at det aktuelle projekt fint vil indpasse sig i villakvarteret med potentiale for et grønt og frodigt udtryk som en dominerende faktor.

16 indsigelser, hvoraf én er underskrevet af de tidligere nævnte 129 borgere og foreninger, og én er underskrevet af 15 borgere, er indsigelser, der på forskellig vis påpeger de store trafikale problemer i området, herunder især mangel på parkeringsmuligheder, der er helt utilstrækkelig i kvarteret. Én indsigelse, underskrevet af 44 borgere i og omkring Saabyesvej, ønsker ind- og udkørselsrampen til parkeringskælderen flyttet væk fra Saabyesvej og til Rosenvængets Allé med begrundelse i, at Saabyesvej er en smal gade, ind- og udkørsel vil foregå under uoverskuelige omstændigheder og rampeanlægget vil give yderligere støj- og lugtgener på Saabyesvej.

Bemærkning: I lokalplanforslaget er kravet til parkeringsdækningen i overensstemmelse med Kommuneplan 2005, nemlig én parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Herudover foreslås, at parkeringspladser skal etableres i konstruktion (parkeringskælder), hvilket ved fuld udnyttelse af forslagets byggemulighed vil betyde etablering af ca. 40 parkeringspladser i konstruktion i lokalplanområdet.

Forvaltningen har vurderet antallet af bilture til og fra lokalplanområdet til samlet 50 ture i døgnet, hvilket erfaringsmæssigt kun medfører ubetydelig forøgelse af trafikken i området.

Vedrørende tilkørselsrampens placering i Saabyesvej og ønsket om at flytte denne til Rosenvængets Allé, vurderes den foreslåede placering i Saabyesvej mest hensigtsmæssig, idet Saabyesvej er en tilkørselsvej til området. For at køre en bil til/fra parkeringskælder skal man således kun til "kanten" af området. Det skal dog bemærkes, at til- og frakørsel skal sikres overskuelige og sikre forhold, ligesom eventuelle gener for omkringboende skal elimineres, hvilket forvaltningen tillægger stor opmærksomhed.

På sigt vil der i forbindelse med implementeringen af parkeringsstrategien for København over de næste 10 år i de indre brokvarterer blive etableret 4.000 parkeringspladser i konstruktion samtidig med, at der fjernes i alt 1.000 parkeringspladser på gadeplan. Dette vil betyde, at den lokale parkeringsdækning på Indre Østerbro forbedres, hvilket igen vil afhjælpe noget af parkeringspresset på lokalvejene.

6 indsigelser, heraf én med 129 underskrifter, anfører at træfældning ikke kan undgås og at det grønne præg forsvinder. Endvidere anfører én af de tre henvendelser, der støtter forslaget, et ønske om at det grønne skel mod Holsteinsgadekarreen skal kunne "opløses" eller fjernes i forbindelse med en eventuel gårdsammenlægning.

Bemærkning: Der henvises til forvaltningens bemærkninger til henvendelse fra Kulturmiljørådet, Foreningen BY og LAND og Enhedslisten på Østerbro.

I hvilken grad og form det grønne bælte mod Holsteinsgade skal indgå i et eventuelt fremtidigt gård-/havefællesskab, vil indgå i den videre projektudvikling.

6 indsigelser, hvoraf én er underskrevet af 15 borgere, anfører, at området har brug for flere friarealer.

Bemærkning: Kommunen har ikke aktuelle planer om at etablere flere offentligt tilgængelige friarealer i området. Men i forbindelse med det aktuelle lokalplanforslag, er det tanken, at den store have skal være fælles for beboerne i karren, der i dag har meget lidt friareal at bevæge sig på.

 3 indsigelser angiver, at boligerne bliver så dyre, at ingen familie kan købe dem, én indsiger savner en mere nutidig arkitektur (i det aktuelle projekt), og endelig angiver en indsiger, at der er fare for sætningsskader på naboejendomme, når det kommende byggeri går i gang.

Bemærkning: Der er ikke i planloven hjemmel til at fastsætte bestemmelser om regulering af prisniveauet på boliger.

Vedrørende arkitekturen har forvaltningen vægtet, at den i lokalplanforslaget muliggjorte bebyggelse, indeholder en række kvaliteter, der matcher stedet og respekterer det eksisterende villakvarter i form og arkitektur.

Endelig bemærkes, at det alene er bygherres ansvar, ikke at påføre skader på anden mands ejendom.

Bygherre foreslår i en henvendelse, at byggelinier mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej partielt kan overskrides med op til 0,6 meter. Dette begrundes i ønsket om en mere varieret facadelinie og at forslaget allerede indgår i offentliggørelsesmaterialet.

Bemærkning: Den foreslåede variation understøtter ønsket om en mere varieret facadelinie. Endvidere bemærkes, at idet bebyggelse langs Rosenvængets Allé og Saabyesvej i lokalplanområdet er foreslået trukket henholdsvis ca. 7,5 m og ca. 10 m tilbage fra gade, finder forvaltningen, at en overskridelse i nævnte omfang, ikke strider mod intentionerne om at fastholde et overvejende grønt præg i lokalplanområdet. Forvaltningen kan på denne baggrund anbefale, at der i lokalplanen bestemmes, at det er muligt, partielt at overskride facadelinierne mod henholdsvis Rosenvængets Allé og Saabyesvej med op til 0,6 m efter forvaltningens nærmere godkendelse.

Ændringen vurderes ikke at berøre andre og forudsætter derfor ikke en supplerende høring jf. planlovens § 27, 3.

 

Henvendelser der støtter forslaget

Af henvendelse, der støtter lokalplanforslaget, bemærker Østerbro Lokalhistoriske Forening, at de foreslåede punkthuse indpasset i højde og drøjde til områdets øvrige bebyggelse vil stramme pænt op i gadebilledet samt styrke områdets nuværende karakter. Foreningen foreslår dog, at detaljeringen bliver mere nutidig og ikke en kopiering af forhold fra 50-70 år siden. En anden henvendelse kan med baggrund i den betydelige boligmangel i København tilslutte sig forslaget, men foreslår samtidig, at der i en ny byplanvedtægt åbnes mulighed for at villaer i det øvrige område kan udstykkes til flere selvstændige boliger.

Bemærkning: Det aktuelle projekt fremstår i en klassisk funkisstil, der som nævnt kan henføres til en tidligere epoke i arkitekturhistorien. Projektet fremstår i den henseende i et klart arkitektonisk sprog, der indeholder en række kvaliteter, der matcher stedet og respekterer det eksisterende villakvarter i form og arkitektur.

Da lokalplanforslaget er begrænset til at berøre forhold indenfor lokalplanområdet, medtages ønsker/ændringsforslag vedrørende forhold i andre områder ikke.

 

Præcisering af ændringsforslag

Samlet for de 139 henvendelser og med begrundelse i de afgivne bemærkninger, finder forvaltningen, at henvendelserne giver anledning til forslag til følgende justeringer:

§ 5 stk. 4 opdeles i henholdsvis generelle retningslinier:

Bygningshøjden må ikke overstige de i stk. 2 angivne højder eksklusive eventuelle teknikopbygninger i form af elevatortårne og taghætter, der ikke må overstige 0,6 m og skorstene, der ikke må overstige 0,8 m.

Og § 5 stk. 4a:

For bebyggelse i henholdsvis byggefelt A og B gælder, at såfremt bebyggelsen udføres med penthouse, skal facaden samt eventuelt tagudhæng ved penthouse være tilbagerykket mindst 1,0 m fra underliggende facadelinie.

Og der tilføjes § 5 stk. 4b:

For bebyggelse i byggefelt C gælder, at såfremt bebyggelsen udføres med penthouse, må etagearealet i penthouse maksimalt udgøre 50 % af det bebyggede areal. Endvidere skal facaden samt eventuelt tagudhæng ved penthouse mod Rosenvængets Allé 40 være tilbagerykket mindst 2,5 m fra underliggende facadelinie og mod andre facader være tilbagerykket minimum 1,5 m.

Der tilføjes endvidere § 5 stk. 8:

Byggelinien mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej kan partielt overskrides med op til 0,6 m efter forvaltningens nærmere god kendelse.

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

 

BILAG VEDLAGT

1.      Referat af borgermødet

2.      Resultat af evalueringsskemaer

3.      Oversigt over modtagne henvendelser

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og lokalplanforslag

B.     Kopi af de 139 henvendelser samt oversigt over indholdet af henvendelserne

 

 

 

 

 

Ulrik Winge